Покупка квартиры в Паттайе

Паттайя считается столицей приключений Таиланда. Город расположен на живописных пляжах в Сиамском заливе и ежегодно привлекает миллионы туристов.

Независимо от того, приезжаете ли вы в Паттайю впервые или являетесь опытным туристом, однажды попробовав «тайскую жизнь» в этом идиллическом пляжном раю, вы будете постоянно задавать себе один и тот же вопрос: «Как сохранить эти воспоминания навсегда?»

Наша цель — показать вам, как это делается. Эта статья поможет иностранцам приобрести недвижимость в этой стране мечты. Мы распутаем сложную паутину иностранного имущественного права, объясним различные варианты недвижимости и владения, опишем процесс покупки и свяжем вас с поставщиками услуг, которые могут упростить этот процесс.

Иностранные инвесторы в Таиланде сталкиваются с ограничениями в отношении того, чем они могут владеть. Поэтому мы покажем вам, как приобрести недвижимость на самом популярном (и наиболее доступном) рынке – в кондоминиумах.

Мир Паттайи

Паттайя полностью оправдывает свою репутацию одного из самых популярных туристических направлений в Азии (и во всем мире). Когда-то сонная рыбацкая деревушка, популярная среди солдат во время войны во Вьетнаме, превратилась в оживленный городской пейзаж, окруженный длинными сверкающими пляжами и пышными горными джунглями. Это одно из немногих мест, где каждый день ощущается как лето.

Независимо от того, являетесь ли вы любителем природы, поклонником пляжного отдыха, искателем приключений, гурманом или любителем острых ощущений – в Паттайе каждый найдет что-то для себя.

Миллионы людей стекаются к его берегам, чтобы заниматься виндсёрфингом, водными лыжами, плаванием, загорать, заниматься сноркелингом, парусным спортом или совершать поездки на близлежащие острова.

Другие отправляются в походы, катаются на велосипедах, посещают экзотических животных, пробуют парашютный спорт, банджи-джампинг и познают истинное значение физической подготовки на местных занятиях по тайскому боксу.

Гольфисты всех уровней мастерства ежедневно играют по 18 лунок на многих полях для гольфа мирового класса, а гурманы испытывают головокружение, когда им приходится решать, есть ли свежие морепродукты в ресторане или покупать их в придорожном рыбацком ларьке.

Легко понять, почему люди хотят год за годом надолго сбегать в этот тропический рай. Для тех, кто уже ощутил «тайскую жизнь» в тропиках и хочет еще, долгосрочные варианты, такие как покупка квартиры в Паттайе, являются идеальным решением.

Если вы стремитесь к определенному образу жизни, владение собственной недвижимостью избавит вас от хлопот, связанных с поиском отелей, высокими ценами для туристов и тем фактом, что вы не всегда можете быть удовлетворены своим выбором. Это подготовит вас к будущему постоянному месту жительства.

Если вы хотите каждый год ездить в отпуск и одновременно получать доход для финансирования этих отпусков, покупка квартиры в Паттайе с высокой доходностью от сдачи в аренду предоставит вам лучшее из обоих миров.

Инвесторы, специализирующиеся исключительно на недвижимости, получают выгоду от низких первоначальных инвестиций (по сравнению со многими западными странами), приемлемых текущих затрат и доходности выше среднего.

В 2019 году Таиланд посетили более 19 миллионов человек. Значительная часть из них провела время в Паттайе, что подчеркивает привлекательность этого туристического направления. В 2020 году более 19 миллионов человек лишились такой возможности выбора.

Как COVID-19 изменил наше поведение в отношении путешествий?

Паттайя превратилась в город-призрак. Пляжи опустели, магазины на улицах закрылись, и со временем появилось все больше и больше табличек «Продается». В одночасье исчез главный источник дохода Паттайи; туризм рухнул.

Люди со всего мира мечтали вернуться на солнечные пляжи Паттайи. В Паттайе надеялись, что пандемия закончится и люди снова наполнят улицы жизнью.

Начало 2022 года вселяет надежду. С ослаблением ограничений на поездки внедряются новые инновации и процессы для возрождения туризма и путешествий. Однако просто «отправиться в путешествие» уже невозможно. Короткие поездки в другие страны остались в прошлом.

В постпандемическую эпоху меняется мировоззрение, и многие люди все чаще рассматривают возможность длительного отпуска и переезда. Никто больше не хочет чувствовать себя в ловушке. В этой новой обстановке инвестиции в недвижимость стали привлекательным вариантом, и положительным побочным эффектом пандемии стало то, что рынок недвижимости теперь стал рынком покупателя.

Рынок недвижимости Паттайи в 2022 году

Сказать, что рынок недвижимости Паттайи пережил спад в 2020 и 2021 годах, было бы преуменьшением. Без туристов арендный доход упал на 20-50 процентов, а продажи недвижимости рухнули. Наблюдается огромный избыток квартир-студий, поскольку завершенные проекты пустуют, а многие запланированные проекты были отложены.

Это открывает перед вами, как потенциальным покупателем, множество возможностей.

Таиланд вновь открывает свои двери для путешественников. Поскольку все больше людей во всем мире проходят вакцинацию, инициативы «Песочница» и «Тестирование и поездка» приобретают все большее значение. Если они окажутся успешными, эти инициативы будут распространены из таких регионов, как Пхукет, на всю страну.

Застройщики стремятся привлечь иностранные инвестиции. Они будут продавать существующие объекты недвижимости по сниженным ценам для финансирования новых проектов. Поэтому можно найти новые кондоминиумы по ценам значительно ниже рыночных.

В случае новых проектов, находящихся на стадии строительства, застройщикам необходимо вызвать интерес и завоевать доверие на восстанавливающемся рынке, поэтому они будут предлагать более низкие стартовые цены и более высокие гарантированные проценты арендной платы в течение более длительного срока.

Вполне понятно, что сейчас скептическое отношение к «гарантированной» доходности от аренды вполне оправдано. Но, как и вы, многие люди мечтают вернуться на любимые солнечные пляжи. Туризм в Паттайе снова начнет расти, и отдыхающим понадобится жилье.

Переоценка инвестиционных стратегий в 2022 году

Покупателям, застройщикам и государственным учреждениям необходимо в 2022 году придерживаться долгосрочной перспективы.

До пандемии COVID-19 многие люди покупали квартиры-студии или однокомнатные квартиры, предназначенные для краткосрочного отдыха, поскольку были готовы платить более высокую арендную плату.

Сегодняшним туристам необходимо планировать поездку заранее и рассчитывать на более длительное пребывание – так называемый «продленный отпуск». В этом сегменте рынка небольшие апартаменты для отдыха менее привлекательны, поскольку люди предпочитают больше пространства и комфорта для длительного проживания. Это может повлиять на стиль и местоположение рассматриваемых вами апартаментов для отдыха.

Из-за дефицита земельных участков под застройку и большого количества туристов застройщики отказались от строительства просторных кондоминиумов и вместо этого стремятся разместить как можно больше квартир в одном проекте. Это привело к нынешнему избытку студий и однокомнатных квартир.

Застройщикам необходимо подготовиться к растущему спросу на долгосрочную аренду. Новые проекты, возможно, потребуется перепроектировать, чтобы они отражали более старый стиль жилья, предлагая больше площади, но меньше квартир в комплексе. Речь пойдет о балансе между количеством и качеством. Меньшее количество людей будет платить арендную плату, но за более длительные периоды.

Местные власти извлекли выгоду из туристического бума. Было множество предложений по модернизации инфраструктуры и объектов, но дела шли хорошо, и туристы не хотели, чтобы их беспокоили дорожные работы.

В условиях, когда правительства смотрят в будущее, этот период относительного затишья предоставляет идеальную возможность для инвестиций в улучшение инфраструктуры: реконструкцию дорог и модернизацию торговых центров. Существуют предложения по строительству монорельсовой или трамвайной линии в Паттайе, а также запланирована высокоскоростная железнодорожная линия из Бангкока в Паттайю, завершение строительства которой намечено на 2025 год.

Не позволяйте нынешней ситуации в Паттайе отпугнуть вас от вашей мечты. В ближайшие годы многое изменится, и независимо от того, хотите ли вы изменить свой образ жизни или инвестировать в недвижимость, сейчас самое подходящее время для выхода на рынок кондоминиумов с прицелом на будущее.

Поэтому, прежде чем мы перейдем к подробностям, важно задать себе несколько вопросов. Эти вопросы помогут вам определить вашу мотивацию, ваши потребности, вашу общую стратегию и ваш покупательский потенциал.

Важные вопросы, которые следует задать перед покупкой

Если вы опытный инвестор в недвижимость, вы знаете, что от момента, когда вы думаете: «Я хочу купить недвижимость», до завершения сделки и передачи объекта заказчику проходит множество этапов.

Если вы планируете приобрести свою первую недвижимость, вам понадобится вся возможная помощь, особенно в такой чужой стране, как Таиланд. Не волнуйтесь, есть специалисты, которые могут упростить этот процесс для вас.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, важно задать себе несколько вопросов.

"Какова цель моей покупки?"

Вы ищете место для ежегодного отдыха? Инвестиционную недвижимость, приносящую доход в перерывах между отпусками? Или вы планируете переезд на постоянное место жительства?

«Какой тип недвижимости я хочу купить?»

В Таиланде существует множество различных типов недвижимости. Вы можете купить кондоминиум, квартиру, виллу, таунхаус или даже дом.

Каждый тип недвижимости имеет свои собственные права собственности и положения, которые мы рассмотрим подробнее ниже. Популярным вариантом покупки для иностранцев является приобретение квартиры в кондоминиуме.

«Хочу ли я купить старую квартиру, новую квартиру или инвестировать в новый строительный проект и купить квартиру на этапе строительства?»

Это важный вопрос, который следует задать себе при определении бюджета и сроков. Поскольку мы сосредоточимся на Паттайе, мы рассмотрим преимущества и недостатки новостроек по сравнению со старыми зданиями, так как это, пожалуй, более актуально здесь, чем где-либо еще в Таиланде.

Лишь немногие тайские банки предлагают иностранцам финансирование в сфере недвижимости. Поэтому иностранному инвестору потребуется собственный капитал, либо за счет сбережений, либо за счет стоимости недвижимости в своей стране.

При таком обилии вариантов легко замахнуться на большие планы и переоценить свои возможности. Следует установить реалистичный бюджет, которого вы сможете придерживаться. Бюджет играет решающую роль при выборе места жительства в Паттайе.

«Нужна ли мне помощь риелтора и юриста по недвижимости?»

Да! Независимо от вашего опыта, помните, что вы покупаете недвижимость в стране с другими законами, правилами и культурой.

На самом деле, мы более подробно рассмотрим этих поставщиков услуг, прежде чем углубляться в процесс покупки и юридические аспекты. Независимо от сложности темы, как только вы поймете, как агент по недвижимости и юрист могут вам помочь, вы с уверенностью выйдете на рынок недвижимости Паттайи.

Ваш агент по недвижимости

В тайской культуре репутация и сохранение лица играют жизненно важную роль. Агент по недвижимости откроет перед вами множество дверей и выступит в качестве посредника в языковом и культурном плане.

В таком ориентированном на туризм регионе, как Паттайя, компетентный агент по недвижимости знает лучшие существующие объекты и будущие строительные проекты, отвечающие вашим потребностям. Они обладают обширной сетью контактов по всему региону.

Авторитетный агент по недвижимости действует в наилучших интересах как вас, так и продавца.

Квалифицированный агент сэкономит вам время и деньги.

Они изучают найденные вами объекты, задают правильные вопросы и либо удаляют объекты, либо предлагают альтернативы, не указанные в списке.

Ваш агент по недвижимости организует просмотры объектов и варианты транспорта, а также предоставит вам информацию об истории зданий, застройщиках, управляющих компаниях и районах.

Они переводят для продавцов, чтобы помочь им в переговорах о цене и условиях покупки.

Агенты по недвижимости в Паттайе понимают разницу между покупателями, ищущими жилье на туристическом рынке, и теми, кто стремится к определенному образу жизни. Они на вес золота.

Ваш юрист по недвижимости (юрист, специализирующийся на праве в сфере недвижимости)

Если ваш риелтор стоит серебра, то ваш юрист стоит золота.

Квалифицированный юрист по недвижимости сэкономит вам время, избавит от разочарований и поможет избежать потенциальных финансовых потерь или юридических споров. Он – эксперт в этой области.

Чем занимается ваш адвокат?

В процессе покупки они будут:

Это включает в себя изучение биографии и истории продавцов, строительных компаний, зданий, а также возможных юридических сложностей, связанных с вышеупомянутыми моментами.

Это включает в себя подтверждение того, что данные о праве собственности соответствуют информации, зарегистрированной в земельном реестре; что продавец является законным владельцем недвижимости и уполномочен ее продать. Будет проверено наличие каких-либо действующих ипотечных кредитов, залогов, долгов или незавершенных судебных разбирательств в отношении недвижимости.

В отличие от контрактов в западных культурах, многие договорные соглашения в Таиланде сосредоточены не на конкретных цифрах, а на отношениях между покупателем и продавцом. Это можно описать как «джентльменское соглашение» или «договор, заключенный на словах».

К сожалению, это означает, что важные условия или пункты могут отсутствовать. Ваш юрист по недвижимости переведет для вас наиболее важные условия и даст рекомендации о том, что следует включить для защиты ваших интересов. Проверка договоров крайне важна при покупке квартиры в Паттайе, особенно в туристическом районе.

В любой сделке с недвижимостью деньги являются наиболее важным аспектом. Мы подробнее объясним это позже, но ваш юрист подтвердит, какие расходы подлежат оплате (включая регистрационные сборы за землю, пени за просрочку платежей и другие сборы), кто несет эти расходы и сборы, а также как будут производиться платежи (график платежей).

Ваш адвокат обеспечит справедливость всех платежей и сроков для обеих сторон и тщательно обсудит с вами все скрытые или текущие расходы.

Ваш адвокат передаст и получит все необходимые документы во время оформления сделки. Затем он сможет выступать в качестве вашего контактного лица в Земельном реестре Таиланда для регистрации всех документов и оплаты сборов и налогов в соответствии с вашим договором.

Надежная юридическая фирма поможет вам заглянуть в будущее. Что произойдет в худшем случае, если вы умрете?

Мы часто составляем завещание в своей стране, чтобы обеспечить сохранность нашего имущества после смерти. Таиланд не признает иностранные завещания, и их можно оспорить в суде.

Тайские юристы могут помочь вам составить завещание, действительное в Таиланде. Хотя это не является частью процесса покупки, это важный аспект, который часто упускается из виду, когда речь идет о защите активов и обеспечении супругов или иждивенцев.

Теперь вы задали себе несколько важных вопросов и лучше понимаете, как ваш юрист по недвижимости и ваш агент по недвижимости могут вам помочь.

Давайте рассмотрим процесс покупки и юридические аспекты приобретения вашей новой квартиры мечты и представим вам несколько лучших предложений.

Законные способы приобретения недвижимости в Таиланде? Полное право собственности или аренда.

В Таиланде иностранцам юридически невозможно владеть землей. В соответствии с тайским законодательством о недвижимости, иностранным инвесторам важно понимать различные формы собственности. Конкретный тип собственности определяет юридический процесс и безопасность вашей покупки.

Права собственности – Иностранцы могут приобрести права собственности в Таиланде на свое имя. Земельный реестр Таиланда выдает свидетельство о праве собственности, аналогичное декларации о разделе имущества, и права собственности могут служить залогом в Таиланде.

В Таиланде наиболее популярной формой владения недвижимостью для иностранцев являются кондоминиумы, поскольку они позволяют приобрести неограниченные права собственности на имущество.

Аренда – Иностранец может владеть или иметь право пользования физическим сооружением (недвижимостью), но земля, на которой оно находится, принадлежит гражданину Таиланда или тайской компании с ограниченной ответственностью.

Они сдают землю в аренду землевладельцам на срок до 30 лет с возможностью продления аренды до 90 лет.

В течение срока действия договора аренды землевладелец несет ответственность за содержание зданий и имущества.

Договор аренды регистрируется в Земельном реестре Таиланда, и если недвижимость продается в течение срока его действия, новый землевладелец принимает на себя обязательства по существующему договору аренды.

Тайская компания с ограниченной ответственностью – приобретение земли и зданий возможно через тайскую компанию с ограниченной ответственностью.

Иностранец может быть акционером компании, однако как минимум два гражданина Таиланда должны владеть контрольным пакетом акций (51%). Компания должна вести законную деятельность в Таиланде; в противном случае она не может быть зарегистрирована.

Затем компания арендует недвижимость, как описано выше.

В ходе проверки юридической документации обратите особое внимание на структуру собственности. Поскольку Паттайя — туристический район, многие кондоминиумы, которые в других местах находились бы в полной собственности, продаются как объекты недвижимости, находящиеся в аренде.

Какие виды недвижимости я могу купить?

В центре нашего внимания – покупка квартиры в многоквартирном доме, но мы также рассмотрим и другие типы недвижимости, предлагаемые к продаже в Таиланде.

Кондоминиум – это здание, находящееся в частной и общей собственности. Собственники кондоминиума владеют недвижимостью через юридическое лицо – товарищество собственников. (Закон о собственности на кондоминиумы – закон о совместно принадлежащей жилой недвижимости от 2022 года).

Проще говоря, «кондоминиум» — это жилая единица в более крупном жилом комплексе. Владелец имеет полное право собственности на свою квартиру и долю в общих зонах. Согласно тайскому законодательству, иностранцы могут владеть максимум 49% жилого комплекса.

Виллы – Мы классифицируем виллы как жилые здания, поэтому на них распространяются те же законы о праве собственности и покупке, что и на дома и земельные участки. Они могут быть частью курортного комплекса или располагаться отдельно на собственном земельном участке.

Вилла – это эксклюзивное место. Часто она находится в закрытом жилом комплексе с общими удобствами (бассейны, рестораны, тренажерные залы и т. д.), доступными всем владельцам. Покупатель пользуется этими удобствами и становится частью сообщества. Вилла дарит «настоящее ощущение отдыха».

При покупке виллы необходимо учитывать дополнительные детали, такие как обязательства в отношении общих зон и правила проживания. Если вилла расположена в курортном районе, квота на иностранное владение в размере 49% – аналогичная квоте для кондоминиумов – может ограничить возможность покупки.

Ваш юрист по недвижимости поможет упростить этот процесс и укажет на потенциальные проблемы.

Квартира – «Квартира» — это жилая единица в кондоминиуме, которую иностранцы не могут приобрести в собственность. Квартиры продаются исключительно в форме аренды и подпадают под действие 30-летнего договора аренды в Таиланде.

Обратите на это внимание при осмотре потенциальных объектов недвижимости.

Кондоминиумы и арендные квартиры по сути одинаковы. Они предлагают одинаковую жилую площадь, одинаковые коммунальные платежи и одинаковые обязанности в отношении общих зон. Собственники пользуются теми же удобствами и комфортом, но они не являются единственными владельцами и могут использовать недвижимость только в личных целях.

Дом рядовой застройки – здание рядовой застройки с двумя или более этажами. В Таиланде его называют «магазинным домом», потому что на первом этаже находится магазин, а верхние этажи – жилые помещения.

В Паттайе широко распространены таунхаусы и торговые здания. Этот архитектурный стиль часто встречается в старых жилых районах или в торговых кварталах вдоль побережья.

Эти объекты недвижимости особенно привлекательны для иностранцев, имеющих тайских супругов, которые хотят быть в самом центре событий. Благодаря меньшим размерам участков, налоги ниже, при этом предлагаются просторные жилые помещения и возможность получения дохода путем открытия тайской компании в торговом помещении.

Дом и земля – В Таиланде можно приобрести дом, но этот процесс довольно сложный.

Согласно тайскому законодательству, иностранцы не могут владеть землей. Любое сооружение, построенное на ней, считается частью «собственности».

Не позволяйте этому вас обескуражить. Существует множество способов построить дом и владеть им. Три наиболее распространенных:

Во всех этих случаях вы не являетесь владельцем земли, на которой строите, но вы являетесь владельцем дома.

Стоит ли покупать уже существующую виллу, новую или виллу, находящуюся на стадии строительства?

Исходя из ситуации в Паттайе и текущей рыночной обстановки, мы рассмотрим преимущества и недостатки этих вариантов покупки.

В сегменте вторичного жилья представлен широкий выбор квартир в разных местах. В Паттайе многие старые жилые комплексы (старше 15 лет) были построены в престижных районах, когда цены на землю еще были доступными. Большая площадь позволяла обустроить больше зон отдыха на открытом воздухе, поэтому во многих старых комплексах есть большие сады и зоны для отдыха на свежем воздухе. Эти квартиры также были спроектированы с учетом комфортного проживания в течение длительного времени. Зачастую они более просторные и имеют две или три спальни.

Управление кондоминиумами, ранее находившимися в собственности, осуществляется опытной юридической командой. Эта команда пользуется отличной репутацией, и вы можете получить отзывы от нынешних владельцев.

Квартира, бывшая в употреблении, также может выглядеть устаревшей. Возможно, ей потребуется ремонт или новая мебель и бытовая техника. Стоит проверить такие вещи, как сантехника, покраска, конструкция здания и наличие необходимых услуг, например, интернет-провайдера.

Новое – В Паттайе новое не всегда означает лучшее. С туристическим бумом многие новые строительные проекты были ориентированы на краткосрочных туристов. Квартиры стали меньше, и однокомнатные квартиры или студии стали нормой. Такой тип жилья не идеален для семей или длительного проживания.

Однако это общее утверждение. Для молодых инвесторов-одиночек, пар или гостей, приезжающих на короткий срок, небольшой кондоминиум может быть идеальным вариантом. Он позволяет вести минималистичный образ жизни, и при правильной меблировке даже небольшое пространство может казаться просторным. Будучи владельцем нового кондоминиума, вы получаете преимущество первого гостя, переступившего порог. Вы пользуетесь современной бытовой техникой, мебелью и удобствами. Из-за переизбытка квартир в этом сегменте вы также можете найти более доступные цены.

В соответствии с законом, застройщики обязаны устранить все дефекты и провести необходимый конструктивный ремонт в течение первых пяти лет после завершения строительства. Это обеспечивает вам определенную степень уверенности при покупке недвижимости.

Покупка квартир на этапе строительства – приобретение квартир в новостройках на этапе строительства сопряжено с рисками и преимуществами.

Для строительных проектов, которые еще не запланированы, часто используется более длительный план рассрочки платежей, при этом последний взнос вносится только после завершения строительства. Это дает покупателям время накопить средства.

Застройщики ищут инвесторов для своих проектов и поэтому могут предлагать конкурентоспособные цены покупки. Однако, поскольку они работают с ограниченным бюджетом, они могут быть не готовы к торгу.

Если застройщики переориентируются на долгосрочную перспективу, покупка квартир на этапе строительства может позволить вам получить ранний доступ к рынку более старых (больших) кондоминиумов с современной бытовой техникой и удобствами.

Один из распространенных рисков: «Что произойдет, если проект не будет завершен?»

Перед подписанием договора купли-продажи нового объекта недвижимости крайне важно проконсультироваться с юристом. Ваш адвокат обеспечит соблюдение всех необходимых условий в случае, если застройщик (или вы) не сможете выполнить условия контракта.

Ещё один важный момент — обстановка. В новостройках обычно есть демонстрационная квартира. Однако не все квартиры меблированы и оборудованы бытовой техникой. Поэтому обязательно уточните, включена ли обстановка в стоимость договора или это дополнительные расходы.

Как я могу купить квартиру в Паттайе?

Выполните домашнее задание

Интернет предоставляет огромное количество информации. Ваше исследование позволит выявить районы, ценовые диапазоны, застройщиков и достопримечательности. Это даст вам общее представление о текущих предложениях на рынке.

Поиск по ключевым словам (природа, рынки, транспорт, образование, ночная жизнь, гастрономия) помогает найти районы, предлагающие то, что вы ищете.

Вспомните вопросы, которые вы задавали в начале. Ваши ответы помогут сузить круг поисковых запросов и сделать их реалистичными.

Учитывая восстановление туризма в Паттайе, следует обращать внимание не только на потенциальные объекты недвижимости для покупки, но и на другие девелоперские проекты. Опытный инвестор тщательно проанализирует влияние модернизации и обновления инфраструктуры.

Вот несколько полезных сайтов, которые помогут вам начать:

Ниже мы представляем некоторые популярные места, их главные достопримечательности и интересные места.

Найдите своего агента по недвижимости

После того как у вас появится список потенциальных объектов, вам следует обратиться за помощью к специалисту.

Ваш агент по недвижимости изучит ваши исследования, даст рекомендации, организует просмотры и транспорт, а также предоставит вам информацию об истории зданий, застройщиков, управляющих компаний и районов.

Они помогают продавцам вести переговоры о ценах и условиях покупки.

Если вам помогли найти свой уголок в Паттайе, и вы готовы подписать контракт... НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ контракт!

Пришло время найти второго эксперта.

Ваш юрист по недвижимости

Из вышеизложенного вы получили хорошее представление о том, что ваш адвокат будет для вас делать.

Будучи экспертами в тайском праве, они проведут комплексную проверку и исследование рынка недвижимости. Они изучат ваш договор и добавят, изменят или удалят соответствующие условия или пункты.

Ваш адвокат подтвердит план платежей, примет участие в передаче права собственности и зарегистрирует ваше новое право собственности на недвижимость в соответствующем земельном реестре Таиланда.

Проверка договора купли-продажи имеет первостепенное значение, если вы хотите приобрести недвижимость на этапе строительства.

Внесите задаток и подпишите договор.

Задаток обычно вносится до подписания договора. Это считается проявлением доброй воли, и многие продавцы снимают недвижимость с продажи только после получения задатка.

Прежде чем вносить какие-либо платежи, обратите внимание, что как иностранный инвестор вы должны предоставить подтверждение того, что средства для покупки поступают из-за рубежа.

Все средства должны быть в иностранной валюте, и необходимо предоставить четкое подтверждение происхождения средств (снятие средств со счета в банке-отправителе), цели использования средств (покупка квартиры) и подтверждение конвертации валюты на тайском счете получателя (форма для обмена валюты).

После внесения предоплаты и подтверждения деталей контракта вашим юристом, вы подписываете контракт.

Ваш план оплаты:

В вашем договоре указаны суммы и сроки всех платежей. Это включает в себя депозит, остаток задолженности, любые применимые государственные сборы и налоги, а также имена соответствующих плательщиков.

Краткое описание вашего плана платежей.

При покупке недвижимости на этапе строительства график платежей может отличаться, и несколько платежей могут быть произведены на определенных этапах строительства.

При расчете государственных сборов и налогов объекту недвижимости присваиваются три различных значения:

Плата за переоформление права собственности: 2% от зарегистрированной стоимости недвижимости.

Гербовый сбор: 0,5% от зарегистрированной стоимости. Уплачивается только в случае освобождения от торгового налога.

Налог у источника выплаты: 1% от рыночной стоимости или зарегистрированной стоимости продажи недвижимости (в зависимости от того, какая из них выше, если продавец — компания). Если продавец — частное лицо, налог у источника выплаты рассчитывается прогрессивно в зависимости от рыночной стоимости недвижимости.

Налог на предпринимательскую деятельность*: 3,3% от рыночной стоимости или зарегистрированной стоимости продажи недвижимости (в зависимости от того, какая из них выше). Это относится как к частным лицам, так и к компаниям.

* Этот налог подлежит уплате, если недвижимость находится в собственности владельца менее 5 лет, что часто имеет место в случае новых строительных проектов.

В кондоминиумах существуют постоянные расходы на управление общими зонами (CAM) и фонд технического обслуживания. Эти расходы оплачиваются всеми собственниками в комплексе и устанавливаются соответствующим управляющим органом (к которому вы принадлежите) или юридическим лицом.

Плата за обслуживание общего пользования покрывает ремонт и техническое обслуживание мест общего пользования, заработную плату персонала, работающего на объекте, а также текущие государственные сборы.

Фонд технического обслуживания представляет собой денежный резерв, предназначенный для проведения капитального ремонта или модернизации, таких как замена тротуарной плитки, устранение структурных повреждений или ликвидация последствий чрезвычайных ситуаций экологического характера.

урегулирование

Ваш адвокат будет представлять ваши интересы во время оформления сделки купли-продажи недвижимости. Будут подписаны окончательные документы, произведены выплаты и переданы ключи.

Перед покупкой строящегося объекта недвижимости тайские власти и природоохранные организации проводят проверки, прежде чем выдать новое свидетельство о праве собственности. Никогда не следует покупать недвижимость, пока свидетельство о праве собственности не будет полностью выдано или находится в процессе оформления.

Регистрация права собственности

После передачи права собственности все документы должны быть зарегистрированы в соответствующем земельном реестре Таиланда. Ваш адвокат займется регистрацией и оплатой всех связанных с этим сборов.

Кто какие сборы оплачивает?

Главные достопримечательности Паттайи и места для шопинга.

Теперь, когда вы знаете, на что следует обращать внимание при покупке недвижимости в Таиланде, давайте рассмотрим популярные районы Паттайи для покупки недвижимости.

Мы подробно рассмотрим каждый район и его достопримечательности. Для каждого района мы представим существующий кондоминиум, новый кондоминиум и строительный проект на стадии планирования.

Центральная Паттайя

Туристическое сердце Паттайи. Прогуляйтесь по набережной в центре города, насладитесь вкуснейшими свежевыловленными морепродуктами и купите местные продукты на Уокинг-стрит. Здесь представлен превосходный выбор аутентичных международных ресторанов, предлагающих блюда французской, итальянской, швейцарской, немецкой, венгерской, скандинавской, английской, индийской, арабской, японской и китайской кухни – идеально, если вам хочется почувствовать вкус родного дома.

В самом сердце Паттайи находятся знаменитый пляж Паттайя, гора Пхра Тамнак и храм Большого Будды. Посетите галерею Art In Paradise, ночной рынок Tree Town и ночной базар Паттайи.

В центре Паттайи сейчас сложилась неоднозначная ситуация. Рынок недвижимости сильно зависел от краткосрочных туристов. Из-за отсутствия туризма в центре Паттайи царит тишина и покой. Многие магазины закрыты. Но туризм вернется.

С точки зрения покупателя, сейчас может быть подходящее время, чтобы внимательнее присмотреться к центральной Паттайе. В этом районе планируются проекты модернизации и, возможно, строительство монорельсовой дороги. В настоящее время наблюдается избыток небольших новых квартир. В центральной Паттайе также много старых кондоминиумов, построенных в более спокойный период, когда земли под застройку было много.

Центр Паттайи — отличное место для инвесторов, желающих сдавать недвижимость в аренду. Многие экспаты, проживающие в Паттайе длительное время, переезжают подальше от центра города.

Северная Паттайя

Большинство экспатов предпочитают северную часть Паттайи. Среди достопримечательностей этого района — красивые резные деревянные фигуры в Храме Истины, рынок Лан Пу Наклуа, пляж Северной Паттайи, парк «Камень Миллиона лет», Мини-Сиам и красочный подводный мир аквариума и дельфинария «Монстры».

Северная Паттайя — более тихий район, вдали от туристических толп, идеально подходящий для семей и тех, кто проживает здесь длительное время. Благодаря большому количеству иностранцев, Северная Паттайя предлагает разнообразный выбор ресторанов.

Южная Паттайя

В южной части Паттайи расположено множество небольших уединенных пляжей, в том числе Сай Каев, Хат Со, Тоей Нгам и Нанг Рам. Здесь также находится множество полей для гольфа, таких как Marines Golf Course и Plutaluang Golf Resort. На юге расположен рынок морепродуктов Самаесарн, откуда открываются потрясающие виды на море. Среди других достопримечательностей — тропический сад Нонг Нуч и аквапарк «Рамаяна».

Южная Паттайя — это ворота в Районг и национальный парк Кхао Чамао-Кхао Вонг. Это идеальное место для тех, кто хочет сбежать от суеты и покинуть окрестности Паттайи, чтобы погрузиться в природу.

Доступный

Паттайя-дель-Рей (Север)

Количество объектов: 10. Коммунальные платежи: 15/м². Ценовой диапазон: 2 000 000 – 4 000 000.

Pattaya Del Ray — это небольшой жилой комплекс, состоящий всего из десяти квартир, расположенный прямо на пляже в Северной Паттайе. Построенный в 1995 году, этот меблированный многоквартирный дом предлагает апартаменты с одной и двумя спальнями в рамках квоты для иностранных граждан. Цены для покупателей снижены до 1 миллиона бат.

Комплекс располагает прямым выходом на пляж, общим бассейном, тренажерным залом, крытой детской площадкой, парковочными местами и круглосуточным видеонаблюдением.

Кондоминиум на пляже Паттайи (в центре города)

Год завершения строительства: 1992 Количество единиц: 28 Эксплуатационные расходы: Неизвестны Диапазон цен: 5 200 000 – 5 500 000

Комплекс Pattaya Beach Condo – прекрасный пример старого жилого комплекса. Апартаменты имеют 2-3 спальни и предлагают потрясающий вид на море и пляж. Они отремонтированы и меблированы. Эти апартаменты идеально подходят для тех, кто хочет жить в центре Паттайи или сдавать их в долгосрочную аренду.

Метро Джомтьен Кондотель (Юг)

Год завершения строительства: 1987 Количество квартир: 552 Дополнительные расходы: 25 бат/м² Диапазон цен: 2 800 000 – 11 000 000

Комплекс Metro Jomtien расположен в двух шагах от знаменитых пляжей Джомтьен-Бич-Саут. Он может похвастаться превосходным расположением с прекрасным видом на море и находится всего в нескольких минутах от рынка Мимоза, торгового центра Jomtien Beach Central, торгового центра Pattaya Outlet Mall и плавучего рынка Паттайи.

В комплексе представлены как студии, так и квартиры с одной и двумя спальнями, и это действительно выгодное предложение, причем некоторые квартиры предлагаются по цене до 10% ниже рыночной. Metro Jomtien — это хорошая инвестиция для тех, кто ищет комфортный образ жизни или долгосрочный доход от сдачи в аренду.

В комплексе есть общий бассейн, сауна, открытая детская игровая площадка, сады, тренажерные залы, теннисный корт, ресторан, стойка регистрации, прачечная/химчистка, парковка и круглосуточное видеонаблюдение.

Новый

D Eco Pattaya 2 (Север)

Завершение строительства: 2021 год Количество квартир: 79 Дополнительные расходы: 55 ฿/м² Диапазон цен: 2 200 000 – 6 000 000 ฿

D Eco — это малоэтажный жилой комплекс, предлагающий своим жителям отдых и уединение. Уникальная L-образная планировка комнат максимально эффективно использует пространство и обеспечивает всем жителям потрясающие виды. Для популяризации образа жизни, ориентированного на природу, на территории комплекса расположены рынки органических продуктов и рестораны здорового питания. Миссия D Eco — способствовать благополучию в повседневной жизни.

В комплекс входят бассейн на первом этаже и на крыше, сауна, тренажерный зал, библиотека, клуб, рестораны, продуктовый магазин, парковка и круглосуточное видеонаблюдение.

EDGE Central Pattaya (Центр)

Год завершения строительства: 2021 Количество квартир: 603 Застройщик: Sansiri Эксплуатационные расходы: 70 ฿/м² Ценовой диапазон: 4 000 000 – 9 000 000 ฿

Edge — это новейший жилой комплекс в самом сердце Паттайи. Он предлагает одно- и двухкомнатные квартиры, доступные для иностранных покупателей по квотной системе. Текущие цены ниже среднерыночных, что делает его привлекательным вариантом. Из апартаментов открывается захватывающий вид на море и горы.

В комплекс входят лобби, скай-лаундж, фитнес-центр, сауна, сады, бассейн на крыше, игровая комната, парковочные места и круглосуточное видеонаблюдение.

Seven Seas Le Carnival (Юг)

Год завершения строительства: 2020 Количество квартир: 1500 Застройщик: Universal Group Thailand Дополнительные расходы: 45 THB/м² Диапазон цен: 2 100 000 – 4 800 000

Seven Seas — это роскошный жилой комплекс, расположенный на просторной территории площадью 10 раи прямо на пляже Джомтьен. Он предлагает апартаменты как в высотных, так и в малоэтажных зданиях, с одной или двумя спальнями. Комнаты обставлены современной мебелью и предлагают много жилого пространства. Seven Seas переносит ощущение отдыха прямо к вашему порогу.

Отель расположен в непосредственной близости от многих известных достопримечательностей, таких как пляж Паттайи, храм Большого Будды, гора Пхра Тамнак (Кхао Пхра Пхуттхабат), подводный мир Паттайи и пляж Центрального фестиваля Паттайи.

Комплекс включает в себя ресепшен, клуб, лаунж, тренажерный зал, общие бассейны, детский бассейн, джакузи, сауну, спа-салон, бар, зону барбекю, ресторан, центр йоги, игровую комнату, библиотеку, караоке-зал, детские площадки, сады, водопад, парковку и круглосуточное видеонаблюдение. Он действительно предлагает все, что может понадобиться для длительного проживания как одному человеку, так и семье.

Вне строящихся зданий

AROM Вонгамат (Север)

Год завершения строительства: 2024 Количество квартир: 319 Застройщик: Colours Development Co., Ltd. Эксплуатационные расходы: 70 ฿/м² Диапазон цен: 7 100 000 – 15 500 000 ฿

Arom Wongamat — это роскошный жилой комплекс, предлагающий эксклюзивный отдых на берегу моря в Вонг-Амате. Расположенный на последнем свободном участке на пляже Вонг-Амат, он находится всего в нескольких шагах от этого потрясающего песчаного берега, и вам не придется беспокоиться о том, что новые постройки закроют вам вид на океан.

В непосредственной близости находятся такие достопримечательности, как Терминал 21, Центральная Марина Паттайя, Храм Истины и больница Банг Луманг. Вдохновленный природой, проект сочетает в себе современные стили дизайна, создавая уникальную жилую среду на каждом квадратном метре.

Апартаменты оборудованы самой современной бытовой техникой, а в комплексе есть общий бассейн, джакузи, спа-центр, сауна, крытая игровая площадка, кинотеатр, игровая комната, комната для VR-гольфа, лаунж; помещения для мероприятий, встреч и коворкинга, парковочные места и круглосуточное видеонаблюдение.

Жилой комплекс Once Pattaya Condominium (Central)

Год завершения строительства: 2023 Количество квартир: 427 Застройщик: Honor Group Эксплуатационные расходы: 50 ฿/м² Ценовой диапазон: 3 600 000 – 8 000 000 ฿

Этот новый жилой комплекс в самом сердце Паттайи предлагает роскошные современные удобства и потрясающие виды в меблированных апартаментах с одной и двумя спальнями. Апартаменты с одной спальней идеально подходят для проживания собственника или сдачи в аренду, а апартаменты с двумя спальнями обеспечивают комфортное проживание в течение длительного времени – идеальный вариант для тех, кто ищет жизнь в центре Паттайи.

К услугам гостей лобби с администрацией, фитнес-центр, бары и рестораны на территории отеля, пейзажные бассейны, детская игровая комната, сад на крыше с видом на море с 33-го этажа, а также круглосуточное видеонаблюдение.

В настоящее время цены на эти объекты недвижимости выше среднерыночных, но они предлагают гарантированную высокую доходность от аренды в размере 6% в течение 3 лет.

Эмпайр Тауэр (Южная)

Завершение строительства: декабрь 2022 г. Количество квартир: 440. Застройщик: Matrix. Дополнительные расходы: 55 ฿/м². Ценовой диапазон: 2 000 000 – 10 500 000 ฿

В южной части Паттайи расположен роскошный жилой комплекс, предлагающий как студии, так и апартаменты с одной и двумя спальнями. Многие апартаменты зарезервированы для иностранных жителей и предоставляются с гарантией арендной платы в размере 7% в течение пяти лет. Плавучий рынок Паттайи и подводный мир находятся в пешей доступности.

Роскошные номера Empire Tower отделаны мрамором и высококачественной дизайнерской мебелью, отличаются простором и функциональностью, а также захватывающим панорамным видом на океан. Комплекс включает в себя панорамный бассейн на крыше, лаунж, бар, шезлонги, сауну, фитнес-центр, ресепшн, детскую игровую площадку, парковку и круглосуточную систему видеонаблюдения.

Земельный кадастровый офис (включая адрес)

Даже если у вас есть надежный юрист по недвижимости, который поможет вам с покупкой и регистрацией, полезно знать, где находится местное отделение земельного кадастра.

Земельное управление провинции Чонбури, филиал Банг Ламунг Адрес: 398 Bang Lamung 10, Bang Lamung District, Chon Buri 20150 Часы работы: пн-пт 8:30 – 16:30 Телефон: +6638423160 Веб-сайт: https://www.dol-banglamung.com/

Краткое описание процесса покупки

Выше представлено много информации. Учитывая множество вариантов, вот краткий обзор того, как следует действовать дальше.

Юристы по недвижимости | Юристы, специализирующиеся на земельном праве

Если вы хотите приобрести недвижимость своей мечты в Таиланде, квалифицированная юридическая консультация крайне важна. Опытный юрист по недвижимости, знакомый с тайским законодательством, окажет вам консультационную и техническую поддержку на протяжении всего процесса покупки и позаботится обо всех формальностях.

Siam Legal — зарегистрированная юридическая фирма с более чем 17-летним опытом работы в сфере права недвижимости. Команда имеет офисы в крупных городах Бангкока, Чиангмая, Паттайи и Пхукета и хорошо знакома со спецификой каждого региона.

Связаться с юридическим отделом Siam Legal можно по следующему адресу:

Адрес: здание Two Pacific Place, 18-й этаж, блок 1806, улица Сукхумвит, 142, Клонгтой, Бангкок 10110, Таиланд. Телефон: +66 2 254 8900, Мобильный телефон: +66 84 021 9800, Веб-сайт: www.siam-legal.com, Часы работы: 9:00 – 18:00