Achat d'un appartement en copropriété à Pattaya

Pattaya est considérée comme la capitale thaïlandaise de l'aventure. La ville, nichée le long de magnifiques plages du golfe de Thaïlande, est une destination prisée par des millions de visiteurs chaque année.

Que vous visitiez Pattaya pour la première fois ou que vous soyez déjà un touriste aguerri, une fois que vous aurez goûté à la « vie thaïlandaise » dans ce paradis balnéaire idyllique, vous vous poserez sans cesse la même question : « Comment puis-je immortaliser ce séjour ? »

Notre objectif est de vous montrer comment procéder. Cet article aide les étrangers à acquérir un bien immobilier dans ce pays de rêve. Nous décryptons le système complexe du droit immobilier étranger, expliquons les différentes options en matière de biens et de propriété, décrivons le processus d'achat et vous mettons en relation avec des prestataires de services qui peuvent simplifier vos démarches.

En tant qu'investisseur étranger en Thaïlande, vous êtes soumis à des restrictions concernant les biens que vous pouvez posséder. C'est pourquoi nous allons vous montrer comment acheter un bien immobilier sur le marché le plus populaire (et le plus accessible) : les appartements en copropriété.

Le monde de Pattaya

Pattaya est à la hauteur de sa réputation de destination touristique parmi les plus prisées d'Asie (et du monde). Ce qui n'était autrefois qu'un paisible village de pêcheurs, refuge des soldats pendant la guerre du Vietnam, s'est transformé en une métropole dynamique, bordée de longues plages scintillantes et d'une jungle luxuriante. C'est l'un des rares endroits où l'été semble durer toute l'année.

Que vous soyez amoureux de la nature, passionné de plage, aventurier, fin gourmet ou accro à l'adrénaline, Pattaya a de quoi satisfaire tout le monde.

Des millions de personnes affluent sur ses rivages pour faire de la planche à voile, du ski nautique, nager, bronzer, faire de la plongée avec tuba, naviguer ou faire des excursions vers les îles voisines.

D'autres font de la randonnée, du vélo, vont à la rencontre d'animaux exotiques, s'essaient au parachutisme, au saut à l'élastique et découvrent le vrai sens de la préparation physique grâce à des cours locaux de Muay Thai.

Les golfeurs de tous niveaux jouent 18 trous chaque jour sur de nombreux parcours de golf de renommée mondiale, et les gourmets sont confrontés à un véritable casse-tête lorsqu'ils doivent choisir entre manger des fruits de mer frais au restaurant ou les acheter à l'étal du pêcheur en bord de route.

Il est facile de comprendre pourquoi tant de personnes souhaitent s'évader chaque année dans ce paradis tropical pour de longs séjours. Pour ceux qui ont déjà goûté au charme de la vie thaïlandaise sous les tropiques et qui en veulent davantage, des solutions à long terme comme l'achat d'un appartement à Pattaya sont tout à fait judicieuses.

Si vous aspirez à un certain style de vie, posséder votre propre logement vous épargne les tracas liés à la recherche d'hôtels, les prix élevés des séjours touristiques et le risque de ne pas toujours être satisfait de votre choix. Cela vous prépare à une future résidence permanente.

Si vous souhaitez partir en vacances chaque année et générer simultanément des revenus pour financer ces vacances, l'achat d'un appartement en copropriété à Pattaya avec un rendement locatif élevé vous offre le meilleur des deux mondes.

Les investisseurs purement immobiliers bénéficient d'investissements initiaux faibles (comparativement à de nombreux pays occidentaux), de coûts courants acceptables et de rendements supérieurs à la moyenne.

En 2019, plus de 19 millions de personnes ont visité la Thaïlande. Une forte proportion d'entre elles ont séjourné à Pattaya, confirmant ainsi son attrait touristique. En 2020, plus de 19 millions de personnes ont constaté que cette possibilité leur était désormais interdite.

Comment la Covid-19 a-t-elle modifié nos habitudes de voyage ?

Pattaya s'est transformée en ville fantôme. Les plages étaient désertes, les commerces de rue ont fermé leurs portes et, peu à peu, les panneaux « À vendre » se sont multipliés. Du jour au lendemain, la principale source de revenus de Pattaya a disparu : le tourisme s'est effondré.

Des gens du monde entier rêvaient de retourner sur les plages ensoleillées de Pattaya. Pattaya espérait que la pandémie s'estomperait et que les rues s'animeraient à nouveau.

Le début de 2022 est porteur d'espoir. Avec l'assouplissement des restrictions de voyage, de nouvelles innovations et procédures sont mises en place pour relancer le tourisme. Cependant, partir à l'étranger sans motif n'est plus possible. Les courts séjours à l'étranger appartiennent désormais au passé.

À l'ère post-pandémique, les mentalités évoluent et nombreux sont ceux qui envisagent de prolonger leurs vacances ou de déménager. Plus personne ne souhaite se sentir piégé. Dans ce nouveau contexte, l'investissement immobilier est devenu une option attrayante, et un effet positif de la pandémie est que le marché immobilier est désormais favorable aux acheteurs.

Le marché immobilier de Pattaya en 2022

Affirmer que le marché immobilier de Pattaya a connu un ralentissement en 2020 et 2021 serait un euphémisme. Sans touristes, les revenus locatifs ont chuté de 20 à 50 % et les ventes immobilières se sont effondrées. On observe une offre excédentaire massive de studios, car des programmes immobiliers achevés restent vides et de nombreux projets ont été reportés.

Cela vous ouvre de nombreuses opportunités en tant qu'acheteur potentiel.

La Thaïlande rouvre ses portes aux voyageurs. Avec l'augmentation du nombre de vaccinations dans le monde, les initiatives « Sandbox » et « Test & Go » prennent une importance croissante. Si elles s'avèrent concluantes, elles seront étendues à l'ensemble du pays, après avoir concerné des régions comme Phuket.

Les promoteurs immobiliers recherchent des investissements étrangers. Ils vendent les biens existants à prix réduits afin de financer de nouveaux projets. C'est pourquoi il est possible de trouver des appartements neufs bien en dessous des prix du marché.

Pour les nouveaux projets sur plan, les promoteurs doivent susciter l'intérêt et la confiance dans un marché en reprise et proposeront donc des prix de départ plus bas et des pourcentages de loyer garanti plus élevés sur des durées plus longues.

Il est compréhensible d'être sceptique quant à un retour sur investissement locatif « garanti » actuellement. Mais comme vous, nombreux sont ceux qui rêvent de retrouver les plages ensoleillées qu'ils affectionnent tant. Le tourisme à Pattaya va reprendre et les vacanciers auront besoin d'hébergement.

Réévaluation des stratégies d'investissement en 2022

Les acheteurs, les promoteurs de projets et les organismes gouvernementaux doivent adopter une perspective à long terme en 2022.

Avant la Covid, il était courant que de nombreuses personnes achètent des studios ou des appartements d'une chambre destinés aux vacanciers de courte durée prêts à payer des loyers plus élevés.

Aujourd'hui, les vacanciers planifient leurs séjours plus longtemps et prévoient des vacances prolongées. Dans ce segment de marché, les petits appartements de vacances sont moins prisés, car les vacanciers recherchent plus d'espace et de confort pour des séjours plus longs. Ce critère peut influencer le style et l'emplacement des appartements de vacances que vous envisagez.

Face à la rareté des terrains constructibles et à l'afflux important de touristes, les promoteurs ont délaissé les appartements spacieux au profit de logements plus compacts, regroupant un maximum d'unités dans un même projet. Il en résulte une offre excédentaire actuelle de studios et d'appartements d'une pièce.

Les promoteurs doivent se préparer à la demande croissante de locations longue durée. Les nouveaux projets devront peut-être être repensés pour s'inspirer d'un style de logement plus ancien, offrant plus d'espace mais moins d'unités par complexe. Il s'agira de trouver un équilibre entre quantité et qualité. Moins de personnes paieront un loyer, mais pour des périodes plus longues.

Les autorités locales ont profité de l'essor du tourisme. De nombreuses propositions de modernisation des infrastructures et des équipements ont été formulées, mais les affaires étaient florissantes et les touristes ne souhaitaient pas être dérangés par des travaux routiers.

Alors que les gouvernements se tournent vers l'avenir, cette période de calme relatif offre une occasion idéale d'investir dans l'amélioration des infrastructures : rénovation des routes et modernisation des centres commerciaux. Des projets de construction d'un monorail ou d'un tramway sont à l'étude à Pattaya, ainsi que d'une ligne ferroviaire à grande vitesse reliant Bangkok à Pattaya, dont la mise en service est prévue pour 2025.

Ne laissez pas la situation actuelle à Pattaya vous détourner de votre rêve. Beaucoup de choses vont changer dans les années à venir, et que vous souhaitiez modifier votre style de vie ou investir dans l'immobilier, c'est le moment idéal pour vous lancer sur le marché des appartements en copropriété en pensant à l'avenir.

Dans cette optique, il est important de vous poser quelques questions avant d'entrer dans les détails. Ces questions vous aideront à déterminer votre motivation, vos besoins, votre stratégie globale et votre potentiel d'achat.

Questions importantes à se poser avant d'acheter

Si vous êtes un investisseur immobilier expérimenté, vous savez qu'il existe de nombreuses étapes entre l'idée « Je veux acheter un bien immobilier » et la finalisation de la transaction et la remise des clés.

Si vous envisagez d'acheter votre premier bien immobilier, vous aurez besoin de toute l'aide possible, surtout dans un pays étranger comme la Thaïlande. Rassurez-vous, des experts sont là pour vous faciliter les démarches.

Avant d'investir dans un bien immobilier, il est important de se poser certaines questions.

« Quel est le but de mon achat ? »

Vous recherchez une destination de vacances annuelle ? Un bien immobilier d’investissement qui génère des revenus entre les séjours ? Ou envisagez-vous de vous y installer définitivement ?

« Quel type de bien immobilier est-ce que je souhaite acheter ? »

En Thaïlande, il existe de nombreux types de biens immobiliers. Vous pouvez acheter un appartement en copropriété, un appartement, une villa, une maison de ville ou même une maison individuelle.

Chaque type de bien immobilier possède ses propres droits de propriété et clauses, que nous examinerons plus en détail ci-dessous. L'acquisition d'un appartement en copropriété est une option d'achat courante pour les étrangers.

« Est-ce que je souhaite acheter un appartement ancien, un appartement neuf, ou investir dans un projet de construction neuve et acheter sur plan ? »

Il est important de se poser cette question au moment de définir son budget et ses délais. Puisque nous nous concentrons sur Pattaya, nous examinerons les avantages et les inconvénients des constructions neuves par rapport aux propriétés plus anciennes, car cette question est sans doute plus pertinente ici que partout ailleurs en Thaïlande.

Seules quelques banques thaïlandaises proposent des financements immobiliers aux étrangers. En tant qu'investisseur étranger, vous aurez donc besoin de fonds propres, provenant soit de votre épargne, soit de la valeur de votre bien immobilier dans votre pays d'origine.

Avec autant d'options, il est facile de nourrir de grands rêves et de se surendetter. Il est important de se fixer un budget réaliste et de s'y tenir. Votre budget joue un rôle crucial dans le choix de votre lieu de résidence à Pattaya.

« Ai-je besoin de l’aide d’un agent immobilier et d’un avocat spécialisé en immobilier ? »

Oui ! Quelle que soit votre expérience, n'oubliez pas que vous achetez un bien immobilier dans un pays dont les lois, les réglementations et la culture sont différentes.

En fait, nous vous présenterons plus en détail ces prestataires de services avant d'aborder le processus d'achat et les aspects juridiques. Quelle que soit la complexité du sujet, une fois que vous aurez compris comment un agent immobilier et un avocat peuvent vous accompagner, vous pourrez vous lancer sur le marché immobilier de Pattaya en toute confiance.

Votre agent immobilier

Dans la culture thaïlandaise, la réputation et le respect de la face sont primordiaux. Un agent immobilier vous ouvrira de nombreuses portes et vous facilitera la communication et la compréhension des différences culturelles.

Dans une région touristique comme Pattaya, un agent immobilier compétent connaît les meilleurs biens existants et les projets de construction futurs qui correspondent à vos besoins. Il dispose d'un vaste réseau dans toute la région.

Un agent immobilier réputé travaille dans le meilleur intérêt du vendeur et du client.

Un agent efficace vous fait économiser du temps et de l'argent.

Ils examinent les objets que vous avez recherchés, posent les bonnes questions et soit suppriment des objets, soit proposent des alternatives non répertoriées.

Votre agent immobilier organisera les visites et les options de transport et pourra vous fournir des informations sur l'histoire des bâtiments, des promoteurs, des gestionnaires et des quartiers.

Ils servent d'interprètes aux vendeurs pour les aider à négocier le prix et les conditions d'achat.

Les agents immobiliers de Pattaya savent faire la différence entre les acheteurs qui recherchent un logement touristique et ceux qui aspirent à un style de vie particulier. Ils sont inestimables.

Votre avocat en droit immobilier (avocat spécialisé en droit immobilier)

Si votre agent immobilier vaut de l'argent, alors votre avocat vaut de l'or.

Un avocat spécialisé en droit immobilier vous fait gagner du temps, vous évite des frustrations et vous aide à prévenir d'éventuelles pertes financières ou litiges. C'est un expert.

Que fait votre avocat ?

Au cours du processus d'achat, ils vont :

Cela comprend des recherches sur les antécédents et l'historique des vendeurs, des entreprises de construction, des bâtiments, ainsi que sur les éventuelles complications juridiques liées aux points mentionnés ci-dessus.

Cela comprend la vérification que les informations relatives à la propriété correspondent aux données enregistrées au registre foncier ; que le vendeur est le propriétaire légal du bien et qu’il est autorisé à le vendre. Il sera également vérifié s’il existe des hypothèques, des privilèges, des dettes ou des procédures judiciaires en cours grevant le bien.

Contrairement aux contrats occidentaux, en Thaïlande, de nombreux accords contractuels privilégient la relation entre acheteur et vendeur plutôt que de se baser sur des chiffres précis. On pourrait les qualifier d'« accord verbal » ou d'« accord de bonne foi ».

Malheureusement, cela signifie que des clauses importantes peuvent être manquantes. Votre avocat spécialisé en droit immobilier traduira pour vous les clauses essentielles et vous conseillera sur les éléments à inclure pour protéger vos intérêts. L'examen des contrats est primordial lors de l'achat d'un appartement en copropriété à Pattaya, surtout dans une zone touristique.

Dans toute transaction immobilière, l'aspect financier est primordial. Nous y reviendrons plus en détail ultérieurement, mais votre avocat vous confirmera les frais à prévoir (notamment les frais d'inscription au registre foncier, les pénalités de retard et autres frais), qui les supporte et les modalités de paiement (échéancier).

Votre avocat veillera à ce que tous les paiements et les échéanciers soient équitables pour les deux parties et examinera attentivement avec vous tous les frais cachés ou récurrents.

Votre avocat remettra et recevra tous les documents nécessaires lors du règlement. Il pourra ensuite vous représenter auprès du cadastre thaïlandais pour l'enregistrement des documents et le paiement des frais et taxes prévus par votre contrat.

Un cabinet d'avocats de confiance peut vous aider à envisager l'avenir. Que se passe-t-il dans le pire des cas, celui de votre décès ?

On rédige souvent un testament dans son pays d'origine afin de protéger son patrimoine après son décès. La Thaïlande ne reconnaît pas les testaments étrangers, et ceux-ci peuvent être contestés devant les tribunaux.

Des avocats thaïlandais peuvent vous aider à rédiger un testament valable en Thaïlande. Bien que cela ne fasse pas partie du processus d'achat, il s'agit d'un aspect important souvent négligé lorsqu'il s'agit de protéger son patrimoine et d'assurer la sécurité financière de son conjoint ou de ses personnes à charge.

Vous vous êtes maintenant posé des questions importantes et vous comprenez mieux comment votre avocat et votre agent immobilier peuvent vous aider.

Examinons ensemble le processus d'achat et les aspects juridiques liés à l'acquisition de votre nouveau condominium de rêve et présentons-vous quelques-unes des meilleures offres.

Acquisition immobilière légale en Thaïlande ? Pleine propriété ou bail emphytéotique ?

En Thaïlande, il est illégal pour les étrangers de posséder des terres. Compte tenu de la législation immobilière thaïlandaise, il est essentiel pour les investisseurs étrangers de comprendre les différents régimes de propriété. Le régime de propriété choisi détermine la procédure légale et la sécurité de l'acquisition.

Droits de propriété – Les étrangers peuvent acquérir des droits de propriété en Thaïlande à leur nom. Le registre foncier thaïlandais délivre un titre de propriété, semblable à une déclaration de division, et ces droits peuvent servir de garantie en Thaïlande.

Les condominiums sont la forme de propriété étrangère la plus populaire en Thaïlande, car ils permettent d'acquérir des droits de propriété sans restriction sur le bien immobilier.

Bail – Un étranger peut posséder ou avoir le droit d’utiliser une structure physique (une propriété), mais le terrain sur lequel elle se trouve appartient à un ressortissant thaïlandais ou à une société à responsabilité limitée thaïlandaise.

Ils louent les terrains aux propriétaires fonciers pour une durée maximale de 30 ans, avec possibilité de prolonger le bail jusqu'à 90 ans.

Pendant la durée du contrat de location, le propriétaire est responsable de l'entretien des bâtiments et de la propriété.

Le contrat de bail est enregistré auprès du registre foncier thaïlandais, et si la propriété est vendue pendant la durée du bail, le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail existant.

Société à responsabilité limitée thaïlandaise – Les terrains et les bâtiments peuvent être acquis par le biais d'une société à responsabilité limitée thaïlandaise.

Un étranger peut être actionnaire de la société, mais au moins deux ressortissants thaïlandais doivent détenir la majorité (51 %) des actions. La société doit exercer une activité commerciale légale en Thaïlande ; à défaut, elle ne peut être immatriculée.

La société loue ensuite le bien comme décrit ci-dessus.

Lors de vos vérifications préalables avec votre avocat, portez une attention particulière à la structure de propriété. Pattaya étant une zone touristique, de nombreux appartements en copropriété, qui seraient en pleine propriété ailleurs, sont vendus en bail emphytéotique.

Quels types de biens immobiliers puis-je acheter ?

Notre article se concentre sur l'achat d'un appartement en copropriété, mais nous passerons également en revue d'autres types de biens immobiliers proposés à la vente en Thaïlande.

Copropriété – Une copropriété est un immeuble composé de parties privatives et communes. Les copropriétaires détiennent la propriété par l'intermédiaire d'une entité juridique : le syndicat des copropriétaires. (Loi sur la copropriété – loi de 2522 relative à la propriété résidentielle en copropriété).

En termes simples, un « condo » est un logement au sein d'un immeuble. Le propriétaire possède la pleine propriété de son appartement et une quote-part des parties communes. La loi thaïlandaise autorise les étrangers à posséder au maximum 49 % d'un immeuble.

Villas – Nous considérons les villas comme des bâtiments résidentiels et, par conséquent, elles sont soumises aux mêmes lois de propriété et d'acquisition que les maisons et les terrains. Elles peuvent faire partie d'un complexe de vacances ou être situées de manière indépendante sur leur propre terrain.

Une villa offre l'exclusivité. Elle fait souvent partie d'un domaine privé avec des installations communes (piscines, restaurants, salles de sport, etc.) accessibles à tous les propriétaires. En tant qu'acquéreur, vous profitez de ces avantages et intégrez une communauté. Une villa, c'est l'assurance de vacances.

Lors de l'achat d'une villa, d'autres détails doivent être pris en compte, tels que les obligations relatives aux parties communes et le règlement intérieur. Si la villa se situe dans un complexe résidentiel, le quota de 49 % réservé aux investisseurs étrangers – similaire à celui des copropriétés – peut constituer un obstacle à l'acquisition.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier vous aidera à simplifier ce processus et à identifier les problèmes potentiels.

Appartement – ​​Un « appartement » est un logement en copropriété qui ne peut être acheté en pleine propriété par des étrangers. Les appartements sont vendus exclusivement en bail emphytéotique et sont soumis à la réglementation thaïlandaise sur les baux emphytéotiques de 30 ans.

Soyez attentif à cela lors de la visite de biens immobiliers potentiels.

Les appartements en copropriété et les appartements en location sont fondamentalement identiques. Ils offrent la même surface habitable, les mêmes charges et les mêmes obligations concernant les parties communes. Les propriétaires bénéficient des mêmes commodités et du même confort, mais ils n'en sont pas les seuls propriétaires et peuvent être autorisés à utiliser le bien uniquement à titre privé.

Maison mitoyenne – Un bâtiment en terrasse comportant deux étages ou plus. En Thaïlande, on parle de « maison-boutique » car le rez-de-chaussée abrite un commerce et les étages supérieurs sont réservés à l’habitation.

Les maisons de ville et les immeubles commerciaux sont très répandus à Pattaya. Ce style architectural se rencontre souvent dans les vieux quartiers résidentiels ou dans les zones commerçantes en bord de mer.

Ces propriétés sont particulièrement prisées des étrangers mariés à des Thaïlandais qui souhaitent vivre au cœur de l'activité. Grâce à la taille réduite des parcelles, les taxes sont plus avantageuses, tout en offrant des espaces de vie spacieux et la possibilité de générer des revenus en créant une entreprise thaïlandaise dans le secteur du commerce de détail.

Maison et terrain – Il est possible de posséder une maison en Thaïlande, mais le processus est plus complexe.

En vertu de la loi thaïlandaise, les étrangers ne peuvent pas posséder de terres. Toute construction qui y est érigée est considérée comme faisant partie intégrante de la propriété.

Ne vous laissez pas décourager. Il existe différentes façons de construire et de posséder une maison. Les trois plus courantes sont :

Dans tous ces cas, vous n'êtes pas propriétaire du terrain sur lequel vous construisez, mais vous êtes propriétaire de votre maison.

Faut-il acheter une villa existante, une villa neuve ou une villa en cours de construction ?

En fonction des conditions à Pattaya et de la situation actuelle du marché, nous examinerons les avantages et les inconvénients de ces options d'achat.

Les appartements en copropriété d'occasion offrent un large choix d'emplacements. À Pattaya, de nombreux complexes d'appartements plus anciens (plus de 15 ans) ont été construits dans des emplacements de choix à une époque où le prix du foncier était encore abordable. L'espace plus important a permis d'aménager davantage d'espaces extérieurs ; ainsi, nombre de ces complexes disposent de grands jardins et d'espaces de loisirs en plein air. Ces appartements ont également été conçus pour un confort de vie optimal sur le long terme. Ils sont souvent plus spacieux et comprennent deux ou trois chambres.

Les copropriétés d'occasion sont gérées par une équipe de gestion juridique établie. Cette équipe jouit d'une excellente réputation et vous pouvez obtenir des témoignages de propriétaires actuels.

Un appartement en copropriété d'occasion peut paraître vétuste. Il peut nécessiter des rénovations ou le remplacement du mobilier et des appareils électroménagers. Il est conseillé de vérifier des éléments tels que la plomberie, la peinture, la structure du bâtiment et les services disponibles, notamment l'accès à Internet.

Nouveauté – À Pattaya, le neuf n'est pas toujours synonyme de qualité. Avec l'essor du tourisme, de nombreux projets immobiliers récents se sont concentrés sur les séjours de courte durée. Les appartements sont devenus plus petits et les studios ou appartements d'une chambre sont devenus la norme. Ce type d'hébergement n'est pas idéal pour les familles ni pour les longs séjours.

Cependant, il s'agit d'une affirmation générale. Pour les jeunes investisseurs célibataires, les couples ou les visiteurs de passage, un petit appartement peut être idéal. Il permet un mode de vie minimaliste et, avec un ameublement adapté, même un petit espace peut paraître spacieux. En tant que propriétaire d'un appartement neuf, vous bénéficiez de l'avantage d'être le premier locataire. Vous profitez d'équipements modernes, de meubles de qualité et de toutes les commodités. En raison de la forte offre d'appartements dans ce segment, vous pourriez également trouver des prix plus abordables.

Les promoteurs immobiliers sont légalement tenus de remédier à tous les défauts et d'effectuer les réparations structurelles nécessaires dans les cinq ans suivant la livraison. Cela vous offre une certaine sécurité lors de l'achat d'un bien immobilier.

Achat sur plan – L’achat d’appartements dans des projets de construction neuve sur plan comporte des risques et des avantages.

Pour les projets de construction non encore planifiés, un échéancier de paiement plus long est souvent proposé, le dernier versement n'étant exigible qu'à la livraison. Cela permet aux acheteurs d'épargner.

Les promoteurs immobiliers recherchent des investisseurs pour leurs projets et peuvent donc proposer des prix d'achat compétitifs. Cependant, disposant d'un budget limité, ils peuvent se montrer réticents à négocier le prix.

Si les promoteurs se concentrent sur une perspective à plus long terme, l'achat d'appartements sur plan pourrait vous permettre d'entrer tôt sur le marché des copropriétés plus anciennes (plus grandes) dotées d'appareils et d'équipements ultramodernes.

Un risque courant est le suivant : « Que se passe-t-il si le projet n'est pas mené à terme ? »

Il est absolument essentiel de consulter un avocat avant de signer un contrat d'achat pour un projet de construction neuve. Votre avocat veillera à ce que toutes les conditions nécessaires soient remplies au cas où le promoteur (ou vous-même) ne pourrait pas honorer le contrat.

Un autre point important concerne l'ameublement. Les programmes immobiliers neufs proposent généralement un appartement témoin. Cependant, tous les appartements ne sont pas meublés et équipés d'électroménager. Il est donc essentiel de bien vérifier si l'ameublement est inclus dans le prix du contrat ou s'il y a des frais supplémentaires.

Comment puis-je acheter un appartement en copropriété à Pattaya ?

Faites vos devoirs

Internet regorge d'informations. Vos recherches vous permettront de découvrir les quartiers, les gammes de prix, les promoteurs et les points d'intérêt. Vous obtiendrez ainsi une vue d'ensemble de l'offre actuelle du marché.

La recherche par mots-clés (nature, marchés, transports, éducation, vie nocturne, gastronomie) permet de découvrir les zones qui offrent ce que vous recherchez.

Repensez aux questions que vous vous êtes posées au début. Vos réponses vous aideront à affiner vos requêtes et à les rendre plus réalistes.

Compte tenu de la reprise du tourisme à Pattaya, il est important de surveiller non seulement les biens immobiliers potentiels à acquérir, mais aussi les autres projets de développement. Un investisseur avisé analysera attentivement l'impact des mesures de modernisation et de renouvellement des infrastructures.

Voici quelques bons sites web pour vous aider à démarrer :

Vous trouverez ci-dessous une présentation de quelques régions populaires, de leurs points forts et de leurs attractions.

Trouvez votre agent immobilier

Une fois que vous avez une liste d'objets potentiels, vous devriez solliciter l'aide d'un expert initial.

Votre agent immobilier examinera vos recherches, vous fera des suggestions, organisera les visites et le transport, et vous fournira des informations sur l'histoire des bâtiments, des promoteurs, des gestionnaires et des quartiers.

Ils servent d'interprètes aux vendeurs pour négocier les prix et les conditions d'achat.

Une fois que l'on vous a aidé à trouver votre coin de paradis à Pattaya et que vous êtes prêt à signer un contrat... NE SIGNEZ PAS le contrat !

Il est temps de trouver votre deuxième expert.

Votre avocat immobilier

Vous avez ainsi une bonne idée de ce que votre avocat fera pour vous.

En tant qu'experts en droit thaïlandais, ils vont maintenant procéder aux vérifications préalables et à l'étude du bien. Ils examineront votre contrat et ajouteront, modifieront ou supprimeront les clauses pertinentes.

Votre avocat confirmera les modalités de paiement, participera au transfert de propriété et enregistrera votre nouveau titre de propriété auprès du bureau d'enregistrement foncier thaïlandais compétent.

L'examen du contrat est une priorité absolue si vous souhaitez acheter un bien immobilier sur plan.

Versez votre acompte et signez le contrat.

L'acompte est généralement dû avant la signature du contrat. Il est considéré comme un gage de bonne foi, et de nombreux vendeurs ne retirent le bien du marché qu'après l'avoir reçu.

Avant tout paiement, veuillez noter qu'en tant qu'investisseur étranger, vous devez fournir la preuve que les fonds de votre achat proviennent de l'étranger.

Tous les fonds doivent être en devises étrangères et comporter une preuve claire de leur origine (retrait de la banque émettrice), de leur destination (achat d'un appartement) et une preuve de conversion de devises sur le compte du bénéficiaire thaïlandais (formulaire de change).

Une fois votre acompte versé et les détails du contrat confirmés par votre avocat, vous signez le contrat.

Votre plan de paiement :

Votre contrat détaille les montants et les échéances de tous les paiements. Cela inclut l'acompte, le solde restant dû, les taxes et frais gouvernementaux applicables, ainsi que les organismes payeurs respectifs.

Résumé de votre plan de paiement.

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan, l'échéancier des paiements peut varier, avec plusieurs paiements dus à des phases de construction spécifiques.

Pour le calcul des taxes et frais gouvernementaux, trois valeurs différentes sont attribuées à un bien immobilier :

Frais de transfert : 2 % de la valeur enregistrée du bien.

Droit de timbre : 0,5 % de la valeur enregistrée. Payable uniquement en cas d’exonération de taxe professionnelle.

Retenue à la source : 1 % de la valeur marchande ou de la valeur de vente enregistrée du bien (la plus élevée des deux étant retenue si le vendeur est une société). Si le vendeur est un particulier, la retenue à la source est calculée progressivement sur la valeur marchande du bien.

Taxe professionnelle* : 3,3 % de la valeur marchande ou de la valeur de vente enregistrée du bien (la plus élevée des deux étant retenue). Cette taxe s’applique aux particuliers et aux entreprises.

* Cette taxe est due si le bien appartient au propriétaire depuis moins de 5 ans, ce qui est souvent le cas pour les projets de construction neuve.

Les copropriétés engendrent des frais courants pour la gestion des parties communes et un fonds d'entretien. Ces frais sont à la charge de tous les copropriétaires et sont fixés par le syndic ou l'entité juridique compétente.

Les frais CAM couvrent la réparation et l'entretien des espaces communs, les salaires du personnel sur place et les frais gouvernementaux courants.

Le fonds d'entretien est une réserve d'argent destinée aux réparations ou modernisations majeures, telles que le remplacement des pavés, la réparation des dommages structurels ou la gestion des urgences environnementales.

règlement

Votre avocat vous représentera lors du transfert de propriété. Les documents finaux seront signés, les fonds débloqués et les clés remises.

Avant d'acheter un bien immobilier sur plan, les autorités thaïlandaises et les organismes environnementaux effectuent des inspections avant de délivrer le titre de propriété. Il est fortement déconseillé d'acheter un bien immobilier tant que le titre de propriété n'est pas définitivement délivré ou en cours de finalisation.

Enregistrement de la propriété

Après le transfert de propriété, tous les documents doivent être enregistrés auprès du bureau du cadastre thaïlandais compétent. Votre avocat se chargera de l'enregistrement et du paiement de tous les frais associés.

Qui paie quels frais ?

Les incontournables de Pattaya et où faire du shopping

Maintenant que vous savez ce qu'il faut prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande, jetons un coup d'œil aux quartiers populaires pour acheter un bien immobilier à Pattaya.

Nous examinerons plus en détail chaque quartier et ses attraits. Pour chaque quartier, nous présenterons une copropriété existante, une nouvelle copropriété et un projet de construction en phase de planification.

Pattaya centrale

Le cœur touristique de Pattaya. Flânez sur la promenade du front de mer, au centre de Pattaya, savourez de délicieux fruits de mer fraîchement pêchés et découvrez les produits locaux sur Walking Street. Vous y trouverez un excellent choix de restaurants internationaux authentiques proposant des cuisines française, italienne, suisse, allemande, hongroise, scandinave, anglaise, indienne, arabe, japonaise et chinoise – idéal si vous avez envie de retrouver les saveurs de chez vous.

Au cœur de Pattaya se trouvent la célèbre plage de Pattaya, le mont Phra Tamnak et le temple du Grand Bouddha. Visitez la galerie Art In Paradise, le marché nocturne de Tree Town et le bazar de nuit de Pattaya.

Le centre de Pattaya offre actuellement un tableau contrasté. Son marché immobilier était fortement dépendant du tourisme de courte durée. En raison de l'absence de touristes, un calme relatif règne au centre-ville. De nombreux commerces sont fermés. Mais le tourisme finira par revenir.

Du point de vue d'un acheteur, le moment est peut-être bien choisi pour s'intéresser de plus près au centre de Pattaya. Le quartier prévoit des projets de modernisation et, potentiellement, un système de monorail. On y trouve actuellement une offre excédentaire de petits appartements neufs. Le centre de Pattaya compte également de nombreux immeubles en copropriété plus anciens, construits à une époque plus calme où les terrains constructibles étaient abondants.

Le centre de Pattaya est un excellent secteur pour les investisseurs souhaitant louer des biens immobiliers. De nombreux expatriés résidant à Pattaya depuis longtemps s'installent de plus en plus en périphérie.

Pattaya Nord

La plupart des expatriés privilégient le nord de Pattaya. Parmi les attractions de ce quartier figurent les magnifiques sculptures en bois réalisées à la main du Sanctuaire de la Vérité, le marché de Lan Pu Naklua, la plage de North Pattaya, le parc de pierres millénaires, Mini Siam et le monde sous-marin coloré de l'aquarium et delphinarium Monster.

Le nord de Pattaya est un quartier plus calme, à l'écart des foules de touristes, idéal pour les familles et les résidents de longue durée. Grâce à la forte présence d'expatriés, le nord de Pattaya offre un large choix de restaurants.

Pattaya Sud

Le sud de Pattaya abrite de nombreuses petites plages isolées, comme Sai Kaew, Hat So, Toey Ngam et Nang Ram. On y trouve également plusieurs terrains de golf, tels que le Marines Golf Course et le Plutaluang Golf Resort. Orienté plein sud, le marché aux fruits de mer de Samaesarn offre une vue imprenable sur la mer. Parmi les autres attractions, citons le jardin tropical de Nong Nooch et le parc aquatique Ramayana.

Le sud de Pattaya est la porte d'entrée de Rayong et du parc national de Khao Chamao-Khao Wong. C'est un lieu idéal pour quiconque souhaite échapper à l'agitation de la ville et quitter Pattaya pour se ressourcer en pleine nature.

Disponible

Pattaya Del Rey (Nord)

Unités : 10 Charges communes : 15 £/m² Fourchette de prix : 2 000 000 – 4 000 000

Pattaya Del Ray est un petit complexe résidentiel de seulement dix appartements, situé directement sur la plage au nord de Pattaya. Construit en 1995, cet immeuble meublé propose des appartements d'une et deux chambres réservés aux résidents étrangers. Les prix ont été réduits jusqu'à un million de bahts pour les acquéreurs.

Le complexe comprend un accès direct à la plage, une piscine commune, une salle de sport, un espace de jeux intérieur pour enfants, des places de parking et une vidéosurveillance 24h/24.

Pattaya Beach Condo (centre)

Année de construction : 1992 ; Nombre d’unités : 28 ; Coûts d’exploitation : Non disponibles ; Fourchette de prix : 5 200 000 – 5 500 000

Le Pattaya Beach Condo est un parfait exemple de complexe résidentiel ancien. Les appartements, de 2 à 3 chambres, offrent une vue imprenable sur la mer à proximité de la plage. Rénovés et meublés, ils sont idéaux pour quiconque souhaite vivre au cœur de Pattaya ou investir à long terme.

Métro Jomtien Condotel (Sud)

Achèvement : 1987 Nombre d’unités : 552 Coûts supplémentaires : 25 ฿/m² Fourchette de prix : 2 800 000 – 11 000 000

Le Metro Jomtien est à deux pas des célèbres plages de Jomtien Beach South. Bénéficiant d'un emplacement privilégié avec une vue imprenable sur la mer, il se trouve à quelques minutes seulement du marché Mimosa, de Jomtien Beach Central, du Pattaya Outlet Mall et du marché flottant de Pattaya.

Ce programme immobilier propose des studios ainsi que des appartements d'une et deux chambres et représente une véritable aubaine, certains logements étant proposés jusqu'à 10 % en dessous du prix du marché. Metro Jomtien est un excellent investissement pour quiconque recherche un style de vie haut de gamme ou un revenu locatif à long terme.

Le complexe comprend une piscine commune, un sauna, une aire de jeux extérieure pour enfants, des jardins, des salles de sport, un court de tennis, un restaurant sur place, une réception, un service de blanchisserie/nettoyage à sec, des places de parking et une vidéosurveillance 24h/24.

Nouveau

D Eco Pattaya 2 (Nord)

Achèvement : 2021 Unités : 79 Coûts supplémentaires : 55 ฿/m² Fourchette de prix : 2 200 000 – 6 000 000 ฿

D Eco est un complexe résidentiel à faible densité offrant à ses résidents calme et intimité. La conception unique des appartements en forme de L optimise l'espace et offre à tous une vue imprenable. Afin de promouvoir un mode de vie proche de la nature, des marchés de produits biologiques et des restaurants sains sont situés sur place. La mission de D Eco est de favoriser le bien-être au quotidien.

Le complexe comprend une piscine au rez-de-chaussée et sur le toit, un sauna, une salle de sport, une bibliothèque, un club-house, des restaurants sur place, une épicerie, des places de parking et un système de vidéosurveillance 24h/24.

EDGE Central Pattaya (Centre)

Achèvement : 2021 ; Nombre d’unités : 603 ; Promoteur : Sansiri ; Charges d’exploitation : 70 ฿/m² ; Fourchette de prix : 4 000 000 – 9 000 000 ฿

Edge est le tout nouveau complexe immobilier situé au cœur de Pattaya. Il propose des appartements d'une et deux chambres, accessibles aux acheteurs étrangers via un système de quotas. Les prix de vente actuels sont inférieurs à la moyenne du marché, ce qui en fait une option très attractive. Les appartements offrent des vues spectaculaires sur la mer et la montagne.

Le complexe comprend un hall d'entrée, un salon panoramique, un centre de remise en forme, un sauna, des jardins, une piscine sur le toit, une salle de jeux, des places de parking et un système de vidéosurveillance 24h/24.

Seven Seas Le Carnival (Sud)

Achèvement : 2020  Nombre d’unités : 1 500  Promoteur : Universal Group Thailand  Coûts supplémentaires : 45 THB/m²  Prix : 2 100 000 – 4 800 000

Seven Seas est un complexe résidentiel de luxe situé sur un vaste terrain de 10 rai (environ 12 hectares) en bordure de la plage de Jomtien. Il propose des appartements dans des immeubles de grande et de petite hauteur, avec une ou deux chambres. Les appartements, au mobilier moderne, offrent un espace de vie généreux. Seven Seas vous offre un véritable havre de paix, comme si vous étiez en vacances.

Il est situé à proximité de nombreuses attractions célèbres telles que la plage de Pattaya, le temple du Grand Bouddha, la montagne Phra Tamnak (Khao Phra Phutthabat), Underwater World Pattaya et le Central Festival Pattaya Beach.

Le complexe comprend une réception, un club-house, un salon, une salle de sport, des piscines communes, une pataugeoire, un bain à remous, un sauna, un spa, un bar, un espace barbecue, un restaurant, un centre de yoga, une salle de jeux, une bibliothèque, une salle de karaoké, des aires de jeux, des jardins, une cascade, un parking et un système de vidéosurveillance 24h/24. Il offre tout le confort nécessaire pour une vie stable et durable, que ce soit pour une personne seule ou une famille.

Vente sur plan

AROM Wongamat (Nord)

Achèvement : 2024 ; Nombre d’unités : 319 ; Promoteur : Colours Development Co., Ltd. ; Charges d’exploitation : 70 ฿/m² ; Fourchette de prix : 7 100 000 – 15 500 000 ฿

Arom Wongamat est un complexe de condominiums de luxe offrant une expérience de vie exclusive en bord de mer à Wong Amat. Situé sur le dernier terrain disponible sur la plage de Wong Amat, vous serez à deux pas de cette magnifique étendue de sable et n'aurez pas à craindre que de nouvelles constructions n'obstruent votre vue sur l'océan.

Parmi les attractions à proximité figurent le Terminal 21, la marina centrale de Pattaya, le Sanctuaire de la Vérité et l'hôpital Bang Lumang. Inspiré par la nature, ce projet allie des styles architecturaux modernes pour créer un cadre de vie unique dans chaque mètre carré.

Les appartements sont équipés d'appareils ultramodernes et le complexe comprend une piscine commune, un bain à remous, un spa, un sauna, une aire de jeux intérieure, un cinéma, une salle de jeux, une salle de golf en réalité virtuelle, un salon ; des espaces pour événements, réunions et coworking, des places de parking et une vidéosurveillance 24h/24.

Une fois Pattaya Condominium (Central)

Achèvement : 2023 ; Nombre d’unités : 427 ; Promoteur : Honor Group ; Charges d’exploitation : 50 ฿/m² ; Fourchette de prix : 3 600 000 – 8 000 000 ฿

Ce nouveau complexe résidentiel, situé en plein cœur de Pattaya, propose des appartements meublés d'une ou deux chambres, dotés d'équipements modernes et luxueux ainsi que de vues imprenables. Les appartements d'une chambre sont parfaits pour y vivre ou pour la location, tandis que les appartements de deux chambres offrent un confort optimal pour un séjour prolongé – idéal pour ceux qui recherchent un logement central à Pattaya.

L'établissement comprend un hall d'accueil avec une équipe de direction, un centre de remise en forme, des bars et restaurants sur place, des piscines à débordement, une salle de jeux pour enfants, un jardin sur le toit avec vue sur la mer depuis le 33e étage et une vidéosurveillance 24h/24.

Ces logements sont actuellement proposés à un prix supérieur à la moyenne du marché, mais offrent un rendement locatif garanti élevé de 6 % pendant 3 ans.

Tour Empire (Sud)

Achèvement : décembre 2022 Nombre d'unités : 440 Promoteur : Matrix Frais supplémentaires : 55 ฿/m² Fourchette de prix : 2 000 000 – 10 500 000 ฿

Un complexe de luxe situé au sud de Pattaya propose des studios ainsi que des appartements d'une ou deux chambres. Nombre de ces appartements sont réservés aux résidents étrangers et bénéficient d'une garantie locative de 7 % pendant cinq ans. Le marché flottant et l'aquarium de Pattaya sont accessibles à pied.

Les chambres luxueuses de l'Empire Tower sont dotées de marbre et de mobilier design haut de gamme, offrant espace et fonctionnalité ainsi qu'une vue panoramique imprenable sur l'océan. Le complexe comprend une piscine à débordement sur le toit, un salon, un bar, des chaises longues, un sauna, une salle de sport, une réception, une aire de jeux pour enfants, un parking et un système de vidéosurveillance fonctionnant 24h/24.

Bureau du registre foncier (adresse comprise)

Même si vous avez un avocat spécialisé en droit immobilier fiable pour vous aider dans l'achat et l'enregistrement, il est utile de savoir où se trouve le bureau d'enregistrement foncier le plus proche.

Bureau foncier provincial de Chon Buri, succursale de Bang Lamung Adresse : 398 Bang Lamung 10, district de Bang Lamung, Chon Buri 20150 Heures d'ouverture : du lundi au vendredi de 8h30 à 16h30 Téléphone : +6638423160 Site Web : https://www.dol-banglamung.com/

Un résumé de votre processus d'achat

Vous trouverez ci-dessus de nombreuses informations. Compte tenu des nombreuses options disponibles, voici un aperçu simplifié de la marche à suivre.

Avocats spécialisés en droit immobilier | Avocats spécialisés en droit de la propriété

Si vous souhaitez acquérir la propriété de vos rêves en Thaïlande, il est essentiel de bénéficier de conseils juridiques avisés. Un avocat spécialisé en droit immobilier et connaissant parfaitement la législation thaïlandaise vous conseillera et vous accompagnera tout au long du processus d'achat et se chargera de toutes les formalités.

Siam Legal est un cabinet d'avocats agréé, fort de plus de 17 ans d'expérience en droit immobilier. Son équipe possède des bureaux dans les principales métropoles de Bangkok, Chiang Mai, Pattaya et Phuket et connaît parfaitement les spécificités de chaque lieu.

Vous pouvez contacter le bureau juridique de Siam à l'adresse suivante :

Adresse : Immeuble Two Pacific Place, 18e étage, unité 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Thaïlande. Téléphone : +66 2 254 8900, Mobile : +66 84 021 9800, Site web : www.siam-legal.com, Horaires d’ouverture : 9h00 – 18h00