Pattaya es considerada la capital de la aventura en Tailandia. La ciudad se asienta junto a hermosas playas en el Golfo de Tailandia y es un destino popular para millones de visitantes cada año.
Tanto si visitas Pattaya por primera vez como si ya eres un turista experimentado: una vez que hayas probado el "estilo de vida tailandés" en este idílico paraíso playero, te seguirás haciendo la misma pregunta: "¿Cómo puedo inmortalizar esta estancia para siempre?".
Nuestro objetivo es mostrarte cómo se hace. Este artículo ayuda a los extranjeros a adquirir propiedades en este país de ensueño. Desciframos la compleja legislación inmobiliaria internacional, explicamos las diversas opciones de propiedad, describimos el proceso de compra y te ponemos en contacto con proveedores de servicios que pueden simplificarlo.
Como inversor extranjero en Tailandia, está sujeto a restricciones en cuanto a los bienes que puede poseer. Por lo tanto, le mostraremos cómo comprar una propiedad en el mercado más popular (y de más fácil acceso): los condominios.
El mundo de Pattaya
Pattaya hace honor a su reputación como uno de los destinos turísticos más populares de Asia (y del mundo). Lo que antaño fue un tranquilo pueblo de pescadores frecuentado por soldados durante la guerra de Vietnam se ha transformado en un vibrante paisaje urbano rodeado de extensas playas resplandecientes y exuberantes selvas de montaña. Es uno de los pocos lugares donde cada día se siente como verano.
Tanto si eres amante de la naturaleza, aficionado a la playa, aventurero, gourmet o adicto a la adrenalina, Pattaya tiene algo que ofrecer a todo el mundo.
Millones de personas acuden a sus costas para practicar windsurf, esquí acuático, nadar, tomar el sol, bucear, navegar o hacer excursiones a las islas cercanas.
Otros practican senderismo, ciclismo, visitan animales exóticos, prueban el paracaidismo, el puenting y aprenden el verdadero significado del acondicionamiento físico en clases locales de Muay Thai.
En muchos campos de golf de primera categoría, los golfistas de todos los niveles juegan 18 hoyos cada día, y los amantes de la buena comida se debaten entre comer marisco fresco en un restaurante o comprarlo en el puesto de pescador al borde de la carretera.
Es fácil comprender por qué la gente desea escapar a este paraíso tropical durante largos periodos año tras año. Para quienes ya han experimentado la vida tailandesa en el trópico y quieren repetir la experiencia, opciones a largo plazo como comprar un condominio en Pattaya son una excelente opción.
Si aspiras a un estilo de vida determinado, tener una vivienda propia te ahorra la molestia de buscar hoteles, los altos precios para turistas y la incertidumbre de no estar siempre satisfecho con tu elección. Además, te prepara para una futura residencia permanente.
Si desea tomarse unas vacaciones todos los años y, al mismo tiempo, generar ingresos para financiarlas, comprar un condominio en Pattaya con una alta rentabilidad por alquiler le ofrece lo mejor de ambos mundos.
Los inversores puramente inmobiliarios se benefician de una baja inversión inicial (en comparación con muchos países occidentales), unos costes de gestión aceptables y una rentabilidad superior a la media.
En 2019, más de 19 millones de personas visitaron Tailandia. Un alto porcentaje de ellas pasó tiempo en Pattaya, lo que demuestra su atractivo como destino turístico. En 2020, más de 19 millones de personas vieron cómo se les arrebataba esa opción.
¿Cómo ha cambiado la COVID nuestros hábitos de viaje?
Pattaya se transformó en un pueblo fantasma. Las playas estaban desiertas, las tiendas de las calles cerraron sus puertas y, con el tiempo, aparecieron cada vez más carteles de "Se vende". De la noche a la mañana, la principal fuente de ingresos de Pattaya desapareció; el turismo se desplomó.
Personas de todo el mundo anhelaban regresar a las soleadas playas de Pattaya. Pattaya esperaba que la pandemia terminara y que la gente volviera a llenar las calles de vida.
El comienzo de 2022 trae consigo esperanza. Con la flexibilización de las restricciones de viaje, se están implementando nuevas innovaciones y procesos para reactivar el turismo y los viajes. Sin embargo, simplemente "viajar" ya no es posible. Los viajes cortos a otros países son cosa del pasado.
En la era pospandémica, las mentalidades están cambiando y cada vez más personas consideran tomarse vacaciones prolongadas o mudarse de ciudad. Nadie quiere sentirse atrapado. En este nuevo contexto, la inversión inmobiliaria se ha convertido en una opción atractiva, y un efecto secundario positivo de la pandemia es que el mercado inmobiliario ahora favorece a los compradores.
El mercado inmobiliario de Pattaya en 2022
Decir que el mercado inmobiliario de Pattaya sufrió una recesión en 2020 y 2021 sería quedarse corto. Sin turistas, los ingresos por alquileres se desplomaron entre un 20 y un 50 por ciento, y las ventas de propiedades se desplomaron. Existe un enorme exceso de oferta de apartamentos tipo estudio, ya que los proyectos terminados permanecen vacíos y muchos proyectos planificados se han pospuesto.
Esto le abre muchas oportunidades como comprador potencial.
Tailandia está reabriendo sus puertas a los viajeros. A medida que más personas en todo el mundo se vacunan, las iniciativas "Sandbox" y "Test & Go" cobran cada vez más importancia. Si resultan exitosas, estas iniciativas se implementarán en todo el país, comenzando en regiones como Phuket.
Los promotores inmobiliarios buscan inversión extranjera. Venden propiedades existentes a precios reducidos para financiar nuevos proyectos. Por lo tanto, es posible encontrar condominios nuevos a precios muy inferiores a los del mercado.
En el caso de los nuevos proyectos sobre plano, los promotores necesitan generar interés y confianza en un mercado en recuperación y, por lo tanto, ofrecerán precios iniciales más bajos y porcentajes de alquiler garantizados más altos a largo plazo.
Es comprensible ser escéptico ante la garantía de obtener un buen retorno de la inversión en alquileres en estos momentos. Pero, al igual que usted, mucha gente anhela volver a las playas soleadas que tanto les gustan. El turismo en Pattaya se reactivará y los turistas necesitarán alojamiento.
Reevaluación de las estrategias de inversión en 2022
Los compradores, los promotores de proyectos y los organismos gubernamentales deben adoptar una perspectiva a largo plazo en 2022.
Antes de la COVID-19, era común que muchas personas compraran apartamentos tipo estudio o de una habitación destinados a turistas que buscaban una estancia corta y que estaban dispuestos a pagar precios de alquiler más elevados.
Los viajeros actuales necesitan planificar con más antelación y considerar estancias más largas, lo que se conoce como vacaciones prolongadas. En este segmento del mercado, los apartamentos pequeños resultan menos atractivos, ya que la gente busca más espacio y comodidad para estancias más largas. Esto puede influir en el estilo y la ubicación de los apartamentos vacacionales que esté considerando.
Debido a la escasez de terrenos edificables y al elevado número de turistas, los promotores inmobiliarios han optado por abandonar los condominios de grandes dimensiones y, en su lugar, han concentrado el mayor número posible de viviendas en un mismo proyecto. Esto ha provocado el actual exceso de oferta de estudios y apartamentos de una habitación.
Los promotores inmobiliarios deben prepararse para la creciente demanda de alquileres a largo plazo. Los nuevos proyectos podrían tener que rediseñarse para reflejar un estilo de vivienda más tradicional, ofreciendo más espacio pero menos unidades por complejo. Se tratará de encontrar el equilibrio entre cantidad y calidad. Menos personas pagarán alquiler, pero durante períodos más prolongados.
Las autoridades locales se beneficiaron del auge turístico. Hubo numerosas propuestas para modernizar la infraestructura y las instalaciones, pero el negocio iba bien y los turistas no querían verse afectados por las obras viales.
Con los gobiernos mirando hacia el futuro, este período de relativa calma ofrece una oportunidad ideal para invertir en mejoras de infraestructura: carreteras renovadas y centros comerciales modernizados. Existen propuestas para la construcción de un monorraíl o tranvía en Pattaya, así como una línea de tren de alta velocidad planificada entre Bangkok y Pattaya, cuya finalización está prevista para 2025.
No dejes que la situación actual en Pattaya te aleje de tu sueño. Mucho cambiará en los próximos años, y tanto si buscas cambiar tu estilo de vida como si quieres invertir en propiedades, ahora es el momento perfecto para entrar en el mercado de los condominios con la vista puesta en el futuro.
Teniendo esto en cuenta, es importante que te hagas algunas preguntas antes de entrar en detalles. Estas preguntas te ayudarán a determinar tu motivación, tus necesidades, tu estrategia general y tu potencial de compra.
Preguntas importantes que debes hacerte antes de comprar.
Si eres un inversor inmobiliario con experiencia, sabes que hay muchos pasos desde que piensas "Quiero comprar una propiedad" hasta que se finaliza la operación y se entrega la propiedad.
Si buscas comprar tu primera propiedad, necesitarás toda la ayuda posible, sobre todo en un país extranjero como Tailandia. No te preocupes, hay expertos que pueden facilitarte el proceso.
Antes de invertir en una propiedad, es importante hacerse algunas preguntas.
"¿Cuál es el propósito de mi compra?"
¿Busca un destino vacacional anual? ¿Una propiedad de inversión que genere ingresos entre vacaciones? ¿O está planeando una mudanza definitiva?
"¿Qué tipo de propiedad quiero comprar?"
En Tailandia existen muchos tipos diferentes de propiedades inmobiliarias. Se puede comprar un condominio, un apartamento, una villa, una casa adosada o incluso una casa.
Cada tipo de propiedad tiene sus propios derechos de propiedad y cláusulas, que analizaremos con más detalle a continuación. Una opción de compra popular entre los extranjeros es la adquisición de un condominio.
"¿Me conviene comprar un condominio antiguo, uno nuevo o invertir en un proyecto de nueva construcción y comprar sobre plano?"
Esta es una pregunta importante que debes hacerte al establecer tu presupuesto y plazos. Dado que nos centramos en Pattaya, analizaremos las ventajas y desventajas de las construcciones nuevas frente a las propiedades antiguas, ya que esto es probablemente más relevante aquí que en cualquier otro lugar de Tailandia.
Solo unos pocos bancos tailandeses ofrecen financiación inmobiliaria a extranjeros. Por lo tanto, como inversor extranjero, necesitará capital propio, ya sea procedente de sus ahorros o del valor de su propiedad en su país de origen.
Con tantas opciones, es fácil tener grandes sueños y gastar más de la cuenta. Debes establecer un presupuesto realista que puedas respetar. Tu presupuesto es fundamental para decidir dónde vivir en Pattaya.
"¿Necesito la ayuda de un agente inmobiliario y un abogado especializado en bienes raíces?"
¡Sí! Independientemente de tu experiencia, recuerda que estás comprando una propiedad en un país con leyes, regulaciones y culturas diferentes.
De hecho, presentaremos a estos proveedores de servicios con más detalle antes de profundizar en el proceso de compra y los aspectos legales. Independientemente de la complejidad del tema, una vez que comprenda cómo un agente inmobiliario y un abogado pueden ayudarle, podrá adentrarse en el mercado inmobiliario de Pattaya con confianza.
Su agente inmobiliario
En la cultura tailandesa, la reputación y el prestigio son fundamentales. Un agente inmobiliario le abrirá muchas puertas y actuará como mediador lingüístico y cultural.
En una región turística como Pattaya, un agente inmobiliario competente conoce las mejores propiedades disponibles y los futuros proyectos de construcción que se ajustan a sus necesidades. Cuentan con una amplia red de contactos en toda la región.
Un agente inmobiliario de confianza trabaja en beneficio tanto del comprador como del vendedor.
Un agente eficiente le ahorra tiempo y dinero.
Revisan los objetos que has investigado, hacen las preguntas adecuadas y, o bien eliminan objetos, o bien ofrecen alternativas no incluidas en la lista.
Su agente inmobiliario se encargará de organizar las visitas y las opciones de transporte, y podrá proporcionarle información sobre la historia de los edificios, los promotores, los administradores y las zonas.
Hacen de intérpretes para los vendedores, ayudándoles a negociar el precio y las condiciones de compra.
Los agentes inmobiliarios de Pattaya entienden la diferencia entre los compradores que buscan en un mercado turístico y aquellos que buscan un estilo de vida específico. Su valor es incalculable.
Su abogado inmobiliario (abogado especializado en derecho inmobiliario)
Si tu agente inmobiliario vale plata, entonces tu abogado vale oro.
Un abogado inmobiliario de confianza le ahorra tiempo, evita frustraciones y le ayuda a prevenir posibles pérdidas económicas o litigios. Son los expertos.
¿A qué se dedica su abogado?
Durante el proceso de compra, ellos:
Esto incluye investigar los antecedentes y la historia de los vendedores, las empresas constructoras, los edificios, así como las posibles complicaciones legales relacionadas con los puntos mencionados anteriormente.
Esto incluye la confirmación de que los datos de propiedad coinciden con los inscritos en el registro de la propiedad; que el vendedor es el propietario legal del inmueble y está autorizado para venderlo. Se verificará si existen hipotecas, gravámenes, deudas o procedimientos judiciales pendientes contra la propiedad.
A diferencia de los contratos en las culturas occidentales, muchos acuerdos contractuales en Tailandia no se centran en cifras concretas, sino en la relación entre comprador y vendedor. Podría describirse como un "pacto de caballeros" o un "acuerdo verbal".
Lamentablemente, esto significa que podrían faltar términos o cláusulas importantes. Su abogado inmobiliario le traducirá los términos más importantes y le dará recomendaciones sobre qué incluir para proteger sus intereses. Revisar los contratos es fundamental al comprar un condominio en Pattaya, especialmente en una zona turística.
En cualquier transacción inmobiliaria, el dinero es el aspecto más importante. Lo explicaremos con más detalle más adelante, pero su abogado le confirmará los gastos adeudados (incluidos los gastos de registro de la propiedad, los recargos por mora y otros cargos), quién los asumirá y cómo se realizarán los pagos (calendario de pagos).
Su abogado se asegurará de que todos los pagos y plazos sean justos para ambas partes y revisará cuidadosamente con usted todos los costos ocultos o recurrentes.
Su abogado entregará y recibirá toda la documentación pertinente al momento de la firma del contrato. Posteriormente, podrá actuar como su persona de contacto en el Registro de la Propiedad de Tailandia para registrar todos los documentos y pagar las tasas e impuestos correspondientes según lo estipulado en su contrato.
Un bufete de abogados de confianza puede ayudarle a planificar el futuro. ¿Qué sucede en el peor de los casos, en caso de su fallecimiento?
Solemos redactar un testamento en nuestro país de origen para garantizar la protección de nuestros bienes tras nuestro fallecimiento. Tailandia no reconoce los testamentos extranjeros y estos pueden ser impugnados ante los tribunales.
Los abogados tailandeses pueden ayudarle a redactar un testamento válido en Tailandia. Si bien esto no forma parte del proceso de compra, es un aspecto importante que a menudo se pasa por alto a la hora de proteger el patrimonio y proveer para el cónyuge o las personas a cargo.
Ahora que te has planteado algunas preguntas importantes, comprendes mejor cómo tu abogado inmobiliario y tu agente inmobiliario pueden ayudarte.
Analicemos el proceso de compra y los aspectos legales que conlleva adquirir el condominio de sus sueños y presentémosle algunas de las mejores ofertas.
¿Adquisición legal de bienes inmuebles en Tailandia? Propiedad plena frente a arrendamiento.
En Tailandia, los extranjeros no pueden ser propietarios de tierras legalmente. Debido a la legislación inmobiliaria tailandesa, es importante que los inversores extranjeros comprendan las diferentes formas de propiedad. El tipo específico de propiedad determina el proceso legal y la seguridad de la compra.
Derechos de propiedad: Los extranjeros pueden adquirir derechos de propiedad en Tailandia a su propio nombre. El Registro de la Propiedad tailandés emite un título de propiedad, similar a una declaración de división, y los derechos de propiedad pueden servir como garantía en Tailandia.
Los condominios son la forma más popular de propiedad extranjera en Tailandia, ya que permiten adquirir derechos de propiedad ilimitados sobre el inmueble.
Arrendamiento: Un extranjero puede ser propietario o tener derecho a usar una estructura física (una propiedad), pero el terreno sobre el que se asienta pertenece a un ciudadano tailandés o a una sociedad de responsabilidad limitada tailandesa.
Arriendan los terrenos a los propietarios por un período máximo de 30 años, con la posibilidad de extender el arrendamiento hasta 90 años.
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el propietario es responsable del mantenimiento de los edificios y de la propiedad.
El contrato de arrendamiento está registrado en el Registro de la Propiedad de Tailandia, y si la propiedad se vende durante la vigencia del contrato, el nuevo propietario se hace cargo del contrato de arrendamiento existente.
Sociedad Limitada Tailandesa: Los terrenos y edificios pueden adquirirse a través de una Sociedad Limitada Tailandesa.
Un extranjero puede ser accionista de la empresa; sin embargo, al menos dos ciudadanos tailandeses deben poseer la mayoría (51%) de las acciones. La empresa debe operar un negocio legítimo en Tailandia; de lo contrario, no podrá registrarse.
La empresa arrienda entonces la propiedad tal y como se ha descrito anteriormente.
Durante el proceso de diligencia debida con su abogado, preste mucha atención a la estructura de propiedad. Dado que Pattaya es una zona turística, muchos condominios que en otros lugares serían de propiedad absoluta se venden como propiedades en régimen de arrendamiento.
¿Qué tipos de bienes inmuebles puedo comprar?
Nuestro enfoque principal es la compra de un condominio, pero también resumiremos otros tipos de bienes inmuebles que se ofrecen a la venta en Tailandia.
Condominio – Un condominio es un edificio de propiedad privada y común. Los propietarios de un condominio poseen la propiedad a través de una entidad legal, la asociación de propietarios. (Ley de Propiedad Horizontal – la ley sobre propiedad residencial de propiedad conjunta de 2522).
En pocas palabras, un condominio es una vivienda unifamiliar dentro de un complejo de edificios. El propietario es dueño absoluto de su unidad y tiene derecho a una parte de las áreas comunes. Según la ley tailandesa, los extranjeros pueden poseer un máximo del 49% de un complejo de edificios.
Villas: Clasificamos las villas como edificios residenciales, por lo que están sujetas a las mismas leyes de propiedad y compra que las casas y los terrenos. Pueden formar parte de un complejo vacacional o estar ubicadas de forma independiente en su propia parcela.
Una villa ofrece exclusividad. Suele formar parte de una urbanización privada con instalaciones comunes (piscinas, restaurantes, gimnasios, etc.) a disposición de todos los propietarios. Como comprador, usted disfruta de estas comodidades y pasa a formar parte de una comunidad. Una villa significa "auténtica sensación de vacaciones".
Al comprar una villa, es necesario considerar otros detalles, como las obligaciones relativas a las zonas comunes y el reglamento interno. Si la villa se encuentra en un complejo turístico, la cuota de propiedad extranjera del 49% —similar a la de los condominios— podría limitar la compra.
Su abogado inmobiliario le ayudará a simplificar este proceso y a señalarle los posibles problemas.
Apartamento – Un “apartamento” es una unidad de condominio que los extranjeros no pueden comprar directamente. Los apartamentos se venden exclusivamente en régimen de arrendamiento y están sujetos a la normativa tailandesa sobre arrendamientos a 30 años.
Presta atención a esto cuando visites posibles propiedades.
Los condominios y los apartamentos de alquiler son esencialmente lo mismo. Ofrecen el mismo espacio habitable, las mismas cuotas y las mismas obligaciones con respecto a las áreas comunes. Los propietarios disfrutan de las mismas comodidades, pero no son los únicos dueños y es posible que solo se les permita usar la propiedad de forma privada.
Casa adosada: Edificio con dos o más plantas dispuestas en hilera. En Tailandia se denomina "shop house" (casa-tienda) porque la planta baja alberga una tienda y las plantas superiores son la vivienda.
En Pattaya abundan las casas adosadas y los edificios comerciales. Este estilo arquitectónico se encuentra a menudo en las zonas residenciales más antiguas o en los distritos comerciales a lo largo de la playa.
Estas propiedades resultan especialmente atractivas para extranjeros con cónyuges tailandeses que desean estar en pleno centro de la actividad. Gracias a la menor superficie de las parcelas, los impuestos son más bajos, a la vez que ofrecen viviendas espaciosas y la oportunidad de generar ingresos mediante la creación de una empresa tailandesa en el local comercial.
Casa y terreno: Es posible ser propietario de una casa en Tailandia, pero el proceso es más complejo.
Según la ley tailandesa, los extranjeros no pueden ser propietarios de tierras. Cualquier construcción edificada sobre ellas se considera parte de la "propiedad".
No dejes que eso te desanime. Hay varias maneras de construir y ser propietario de una casa. Las tres más comunes son:
En todos estos casos, usted no es propietario del terreno sobre el que está construyendo, pero sí es propietario de su casa.
¿Debería comprar una villa ya construida, una nueva o una que esté en fase de planificación?
En función de las condiciones en Pattaya y la situación actual del mercado, analizaremos las ventajas y desventajas de estas opciones de compra.
Los condominios de segunda mano ofrecen una amplia variedad de ubicaciones. En Pattaya, muchos complejos de apartamentos antiguos (de más de 15 años) se construyeron en ubicaciones privilegiadas cuando los precios del suelo aún eran asequibles. El mayor espacio permitía más comodidades al aire libre, por lo que muchos complejos antiguos cuentan con amplios jardines y áreas para el esparcimiento. Estos apartamentos también se diseñaron pensando en la comodidad a largo plazo. Suelen ser más espaciosos y tener dos o tres dormitorios.
Los condominios de segunda mano son administrados por un equipo legal con amplia experiencia. Este equipo goza de una excelente reputación y usted puede obtener referencias de los propietarios actuales.
Un condominio usado también puede verse anticuado. Es posible que necesite reformas o muebles y electrodomésticos nuevos. Vale la pena revisar aspectos como la plomería, la pintura, la estructura del edificio y los servicios disponibles, como el acceso a internet.
En Pattaya, lo nuevo no siempre es mejor. Con el auge del turismo, muchos proyectos de construcción nuevos se centraron en los turistas de corta estancia. Los apartamentos se hicieron más pequeños y los apartamentos de una habitación o estudios se convirtieron en la norma. Este tipo de alojamiento no es ideal para familias ni para estancias largas.
Sin embargo, esta es una generalización. Para jóvenes inversores solteros, parejas o visitantes de corta duración, un condominio pequeño puede ser ideal. Permite un estilo de vida minimalista y, con el mobiliario adecuado, incluso un espacio reducido puede parecer amplio. Como propietario de un condominio nuevo, disfrutará de la ventaja de ser el primer huésped en entrar. Se beneficiará de electrodomésticos, muebles y comodidades modernas. Debido a la sobreoferta de apartamentos en este segmento, también podrá encontrar precios más asequibles.
Los promotores inmobiliarios están legalmente obligados a subsanar todos los defectos y realizar las reparaciones estructurales necesarias durante los primeros cinco años posteriores a la finalización de la obra. Esto le ofrece cierta seguridad al comprar una propiedad.
Comprar sobre plano: la compra de apartamentos en proyectos de obra nueva sobre plano conlleva riesgos y ventajas.
Para proyectos de construcción que aún no están planificados, se suele utilizar un plan de pago a largo plazo, con el último pago venciendo solo al finalizar la obra. Esto les da a los compradores tiempo para ahorrar.
Los promotores inmobiliarios buscan inversores para sus proyectos y, por lo tanto, pueden ofrecer precios de compra competitivos. Sin embargo, dado que trabajan con un presupuesto limitado, es posible que no estén dispuestos a negociar el precio.
Si los promotores inmobiliarios cambian su enfoque hacia una perspectiva a largo plazo, comprar apartamentos sobre plano podría permitirle acceder anticipadamente al mercado de condominios más antiguos (y más grandes) con electrodomésticos y comodidades de última generación.
Un riesgo común es: "¿Qué sucede si el proyecto no se completa?"
Es absolutamente esencial buscar asesoramiento legal antes de firmar un contrato de compraventa para un proyecto de obra nueva. Su abogado se asegurará de que se cumplan todas las condiciones pertinentes en caso de que el promotor (o usted) no pueda cumplir el contrato.
Otro punto importante es el mobiliario. Los proyectos de obra nueva suelen contar con un piso piloto. Sin embargo, no todos los pisos están amueblados y equipados con electrodomésticos. Por lo tanto, asegúrese de aclarar si el mobiliario está incluido en el precio del contrato o si conlleva costes adicionales.
¿Cómo puedo comprar un condominio en Pattaya?
Haz tu tarea
Internet ofrece una gran cantidad de información. Tu investigación te permitirá conocer zonas, rangos de precios, desarrolladores y puntos de interés. Esto te dará una visión general de la oferta actual del mercado.
Las búsquedas por palabras clave (naturaleza, mercados, transporte, educación, vida nocturna, gastronomía) ayudan a descubrir zonas que ofrecen lo que buscas.
Recuerda las preguntas que te hiciste al principio. Tus respuestas te ayudarán a acotar tus consultas de búsqueda y a que sean realistas.
Dada la reactivación del turismo en Pattaya, conviene estar atento no solo a las propiedades con potencial de compra, sino también a otros proyectos de desarrollo. Un inversor perspicaz analizará cuidadosamente el impacto de las medidas de modernización y renovación de la infraestructura.
Aquí tienes algunos sitios web útiles para empezar:
A continuación, presentamos algunas zonas populares, sus principales atractivos y sus atracciones.
Encuentra a tu agente inmobiliario
Una vez que tenga una lista de posibles objetos, debería solicitar la ayuda de un experto inicial.
Su agente inmobiliario revisará su investigación, le hará sugerencias, organizará las visitas y el transporte, y le proporcionará información sobre la historia de los edificios, los promotores, los administradores y las zonas.
Sirven de intérpretes para que los vendedores puedan negociar los precios y las condiciones de compra.
Una vez que te hayan ayudado a encontrar tu pedazo de Pattaya y estés listo para firmar un contrato... ¡NO firmes el contrato!
Es hora de encontrar a tu segundo experto.
Su abogado inmobiliario
Con lo anterior, usted tiene una buena idea general de lo que su abogado hará por usted.
Como expertos en derecho tailandés, realizarán una investigación exhaustiva sobre la propiedad. Revisarán su contrato y añadirán, modificarán o eliminarán las cláusulas pertinentes.
Su abogado confirmará los planes de pago, participará en la transferencia de propiedad y registrará su nuevo título de propiedad en la oficina de registro de la propiedad tailandesa correspondiente.
Si desea comprar una propiedad sobre plano, la revisión del contrato es de suma importancia.
Paga el depósito y firma el contrato.
El depósito suele abonarse antes de la firma del contrato. Se considera una muestra de buena voluntad, y muchos vendedores solo retiran la propiedad del mercado tras recibirlo.
Antes de realizar cualquier pago, tenga en cuenta que, como inversor extranjero, debe aportar pruebas de que los fondos para su compra proceden del extranjero.
Todos los fondos deben estar en moneda extranjera y contar con una prueba clara del origen de los fondos (retiro del banco de origen), la finalidad de los fondos (compra de un condominio) y prueba de la conversión de moneda en la cuenta receptora tailandesa (formulario de cambio de divisas).
Una vez que haya realizado el depósito y su abogado haya confirmado los detalles del contrato, firmará el contrato.
Tu plan de pago:
Su contrato detalla los importes y las fechas límite para todos los pagos. Esto incluye el depósito, el saldo restante, los impuestos y tasas gubernamentales aplicables y los respectivos pagadores.
Un resumen de su plan de pagos.
Al comprar una propiedad sobre plano, el calendario de pagos puede variar, con varios pagos que deben realizarse en fases específicas de la construcción.
Al calcular las tasas e impuestos gubernamentales, a una propiedad se le asignan tres valores diferentes:
Gastos de transferencia: 2% del valor registrado de la propiedad.
Impuesto de timbre: 0,5% del valor registrado. Solo aplicable si está exento del impuesto sobre actividades económicas.
Impuesto sobre la renta: 1% del valor de mercado o del valor de venta registrado del inmueble (el que sea mayor si el vendedor es una empresa). Si el vendedor es un particular, la retención se calcula progresivamente en función del valor de mercado del inmueble.
Impuesto sobre actividades económicas*: 3,3 % del valor de mercado o del valor de venta registrado del inmueble (el que sea mayor). Esto se aplica tanto a particulares como a empresas.
* Este impuesto se paga si el propietario ha sido dueño de la propiedad por menos de 5 años, lo cual suele ser el caso en proyectos de construcción nuevos.
Los condominios tienen costos recurrentes para la administración de las áreas comunes (CAM) y un fondo de mantenimiento. Estos costos son pagaderos por todos los propietarios dentro del complejo y son establecidos por la unidad de administración correspondiente (a la que usted pertenece) o la entidad legal.
Las cuotas de mantenimiento cubren la reparación y el mantenimiento de las zonas comunes, los salarios del personal que trabaja en el lugar y las tasas gubernamentales periódicas.
El fondo de mantenimiento es un fondo de dinero que se mantiene como reserva para reparaciones o modernizaciones importantes, como la sustitución de adoquines, la reparación de daños estructurales o la atención a emergencias medioambientales.
asentamiento
Su abogado le representará durante la transferencia de la propiedad. Se firmarán los documentos finales, se desembolsarán los fondos y se entregarán las llaves.
Antes de comprar una propiedad sobre plano, las autoridades tailandesas y las organizaciones medioambientales realizan inspecciones antes de emitir el título de propiedad. Nunca se debe comprar una propiedad hasta que el título de propiedad esté completamente emitido o en proceso de finalización.
Registro de propiedad
Tras la transferencia de propiedad, todos los documentos deben registrarse en la oficina del registro de la propiedad tailandesa correspondiente. Su abogado se encargará del registro y del pago de todas las tasas pertinentes.
¿Quién paga qué tasas?
Lo más destacado de Pattaya y dónde comprar
Ahora que ya sabes qué debes tener en cuenta al comprar una propiedad en Tailandia, echemos un vistazo a las zonas más populares para comprar propiedades en Pattaya.
Analizaremos con detalle cada zona y sus atractivos. Para cada zona, presentaremos un condominio ya existente, un condominio nuevo y un proyecto de construcción en fase de planificación.
Pattaya central
El corazón turístico de Pattaya. Pasee por el paseo marítimo en el centro de Pattaya, saboree deliciosos mariscos frescos y compre productos locales en Walking Street. Encontrará una excelente selección de auténticos restaurantes internacionales que ofrecen cocina francesa, italiana, suiza, alemana, húngara, escandinava, inglesa, india, árabe, japonesa y china; perfectos si le apetece saborear la comida de casa.
En el corazón de Pattaya se encuentran la famosa playa de Pattaya, la montaña Phra Tamnak y el Templo del Gran Buda. Visite la galería Art In Paradise, el mercado nocturno Tree Town y el Bazar Nocturno de Pattaya.
El centro de Pattaya presenta actualmente un panorama mixto. El mercado inmobiliario dependía en gran medida del turismo de corta duración. Debido a la falta de turismo, reina una tranquilidad absoluta en el centro de Pattaya. Muchos comercios están cerrados. Pero el turismo volverá.
Desde la perspectiva del comprador, ahora podría ser un buen momento para analizar con más detalle el centro de Pattaya. La zona está planificando proyectos de modernización y, posiblemente, un sistema de monorraíl. Actualmente existe un exceso de oferta de apartamentos nuevos y pequeños. El centro de Pattaya también cuenta con muchos condominios antiguos construidos durante una época más tranquila, cuando abundaba el terreno edificable.
El centro de Pattaya es una zona excelente para inversores que buscan alquilar propiedades. Muchos expatriados que viven en Pattaya a largo plazo se están mudando a zonas más alejadas del centro de la ciudad.
Pattaya Norte
La mayoría de los expatriados prefieren el norte de Pattaya. Entre las atracciones de esta zona se incluyen las hermosas figuras de madera talladas a mano en el Santuario de la Verdad, el mercado Lan Pu Naklua, la playa del norte de Pattaya, el Parque de la Piedra del Millón de Años, Mini Siam y el colorido mundo submarino del Acuario y Delfinario Monster.
El norte de Pattaya es un distrito más tranquilo, alejado de las multitudes de turistas, ideal para familias y residentes de larga duración. Gracias a la alta proporción de expatriados, el norte de Pattaya ofrece una variada selección de restaurantes.
Pattaya del Sur
El sur de Pattaya alberga numerosas playas pequeñas y apartadas, como Sai Kaew, Hat So, Toey Ngam y Nang Ram. También cuenta con varios campos de golf, como el Marines Golf Course y el Plutaluang Golf Resort. Orientado al sur, el mercado de mariscos de Samaesarn ofrece impresionantes vistas al mar. Otras atracciones incluyen el Jardín Tropical Nong Nooch y el Parque Acuático Ramayana.
El sur de Pattaya es la puerta de entrada a Rayong y al Parque Nacional Khao Chamao-Khao Wong. Es un lugar ideal para quienes desean escapar del bullicio y alejarse de la zona de Pattaya para sumergirse en la naturaleza.
Disponible
Pattaya Del Rey (Norte)
Unidades: 10 Gastos de mantenimiento: 15/m² Rango de precios: 2.000.000 – 4.000.000
Pattaya Del Ray es un pequeño complejo con solo diez unidades residenciales, ubicado directamente en la playa, en el norte de Pattaya. Construido en 1995, este edificio de apartamentos amueblados ofrece apartamentos de uno y dos dormitorios como parte del cupo para residentes extranjeros. Los precios se han reducido hasta en 1 millón de baht para los compradores.
El complejo cuenta con acceso directo a la playa, piscina comunitaria, gimnasio, zona infantil cubierta, plazas de aparcamiento y videovigilancia las 24 horas.
Apartamento en la playa de Pattaya (zona céntrica)
Finalización: 1992 Unidades: 28 Costes operativos: No disponible Rango de precios: 5.200.000 – 5.500.000
El Pattaya Beach Condo es un ejemplo perfecto de un complejo residencial antiguo. Los apartamentos tienen 2 o 3 habitaciones y ofrecen impresionantes vistas al mar cerca de la playa. Han sido renovados y están amueblados. Este apartamento es ideal para quienes buscan vivir en el centro de Pattaya o para alquilar a largo plazo.
Metro Jomtien Condotel (Sur)
Finalización: 1987 Unidades: 552 Costes adicionales: 25 ฿/m² Rango de precios: 2.800.000 – 11.000.000
Metro Jomtien se encuentra a un paso de las famosas playas de Jomtien Beach South. Goza de una ubicación privilegiada con hermosas vistas al mar y está a solo minutos del mercado Mimosa, Jomtien Beach Central, el centro comercial Pattaya Outlet Mall y el mercado flotante de Pattaya.
El complejo incluye estudios y apartamentos de una y dos habitaciones, y representa una verdadera ganga, con algunas unidades ofrecidas hasta un 10 % por debajo del precio de mercado. Metro Jomtien es una buena inversión para quienes buscan un estilo de vida exclusivo o ingresos por alquiler a largo plazo.
El complejo incluye una piscina comunitaria, una sauna, un parque infantil al aire libre, jardines, gimnasios, una pista de tenis, un restaurante, recepción, servicio de lavandería/tintorería, plazas de aparcamiento y videovigilancia las 24 horas.
Nuevo
D Eco Pattaya 2 (Norte)
Finalización: 2021 Unidades: 79 Costes adicionales: 55 ฿/m² Rango de precios: 2.200.000 – 6.000.000 ฿
D Eco es un complejo residencial de baja densidad que ofrece a sus residentes relajación y privacidad. El diseño único de las habitaciones en forma de L maximiza el aprovechamiento del espacio y brinda a todos los residentes vistas impresionantes. Para promover un estilo de vida en contacto con la naturaleza, cuenta con mercados de alimentos orgánicos y restaurantes saludables. La misión de D Eco es fomentar el bienestar en la vida cotidiana.
El complejo incluye una piscina en la planta baja y en la azotea, una sauna, un gimnasio, una biblioteca, una casa club, restaurantes, un supermercado, plazas de aparcamiento y videovigilancia las 24 horas.
EDGE Central Pattaya (Centro)
Finalización: 2021 Unidades: 603 Promotor: Sansiri Costes de funcionamiento: 70 ฿/m² Rango de precios: 4.000.000 – 9.000.000 ฿
Edge es el proyecto más reciente en el corazón de Pattaya. Ofrece condominios de una y dos habitaciones disponibles para compradores extranjeros mediante un sistema de cupos. Los precios de venta actuales están por debajo del promedio del mercado, lo que lo convierte en una opción atractiva. Los apartamentos cuentan con espectaculares vistas al mar y a la montaña.
El complejo incluye un vestíbulo, un salón panorámico, un gimnasio, una sauna, jardines, una piscina en la azotea, una sala de juegos, plazas de aparcamiento y videovigilancia las 24 horas.
Seven Seas Le Carnival (Sur)
Finalización: 2020 Unidades: 1500 Promotor: Universal Group Thailand Costes adicionales: 45 THB/m² Rango de precios: 2.100.000 – 4.800.000
Seven Seas es un complejo residencial de lujo ubicado en una amplia propiedad de 10 rai directamente en la playa de Jomtien. Ofrece apartamentos en edificios de gran altura y de baja altura, con uno o dos dormitorios. Las habitaciones están amuebladas con un estilo moderno y ofrecen un amplio espacio habitable. Seven Seas le brinda la sensación de estar de vacaciones justo en la puerta de su casa.
Está situado muy cerca de muchas atracciones famosas, como la playa de Pattaya, el templo del Gran Buda, la montaña Phra Tamnak (Khao Phra Phutthabat), Underwater World Pattaya y Central Festival Pattaya Beach.
El complejo incluye recepción, casa club, salón, gimnasio, piscinas comunitarias, piscina infantil, jacuzzi, sauna, spa, bar, zona de barbacoa, restaurante, centro de yoga, sala de juegos, biblioteca, sala de karaoke, parques infantiles, jardines, cascada, aparcamiento y videovigilancia las 24 horas. Ofrece todo lo necesario para una estancia prolongada, ya sea para una persona o una familia.
Fuera de plano
AROM Wongamat (Norte)
Finalización: 2024 Unidades: 319 Promotor: Colours Development Co., Ltd. Costes operativos: 70 ฿/m² Rango de precios: 7.100.000 – 15.500.000 ฿
Arom Wongamat es un complejo de condominios de lujo que ofrece una experiencia de vida exclusiva frente al mar en Wong Amat. Ubicado en el último lote disponible en la playa de Wong Amat, estará a solo unos pasos de esta impresionante franja de arena y no tendrá que preocuparse de que nuevas construcciones obstruyan sus vistas al océano.
Entre las atracciones cercanas se encuentran la Terminal 21, Central Marina Pattaya, el Santuario de la Verdad y el Hospital Bang Lumang. Inspirado en la naturaleza, el proyecto combina estilos de diseño modernos para crear un entorno de vida único en cada metro cuadrado.
Los apartamentos están equipados con electrodomésticos de última generación y el complejo incluye una piscina comunitaria, un jacuzzi, un spa, una sauna, un parque infantil cubierto, un cine, una sala de juegos, una sala de golf de realidad virtual, un salón; espacios para eventos, reuniones y coworking, plazas de aparcamiento y videovigilancia las 24 horas.
Condominio Once Pattaya (Central)
Finalización: 2023 Unidades: 427 Promotor: Honor Group Costes de funcionamiento: 50 ฿/m² Rango de precios: 3.600.000 – 8.000.000 ฿
Este nuevo complejo residencial en el corazón de Pattaya ofrece lujosas y modernas comodidades, además de impresionantes vistas en apartamentos amueblados de una y dos habitaciones. Los apartamentos de una habitación son ideales para quienes buscan una vivienda propia o para alquilar, mientras que los de dos habitaciones ofrecen comodidad para estancias largas, perfectos para quienes desean vivir en el centro de Pattaya.
Las instalaciones incluyen un vestíbulo con un equipo de administración, un gimnasio, bares y restaurantes, piscinas infinitas, una sala de juegos para niños, un jardín en la azotea con vistas al mar desde el piso 33 y videovigilancia las 24 horas.
Actualmente, los precios de las unidades están por encima del promedio del mercado, pero ofrecen una sólida rentabilidad garantizada del 6% durante 3 años.
Torre Imperio (Sur)
Finalización: diciembre de 2022 Unidades: 440 Promotor: Matrix Costes adicionales: 55 ฿/m² Rango de precios: 2.000.000 – 10.500.000 ฿
Un complejo de lujo en el sur de Pattaya ofrece estudios y apartamentos de una y dos habitaciones. Muchos de los apartamentos están reservados para residentes extranjeros y cuentan con una garantía de alquiler del 7% durante cinco años. El mercado flotante y el mundo submarino de Pattaya se encuentran a poca distancia a pie.
Las lujosas habitaciones de la Empire Tower cuentan con mármol y muebles de diseño de alta gama, ofreciendo amplitud y funcionalidad, además de impresionantes vistas panorámicas al océano. El complejo incluye una piscina infinita en la azotea, un salón, un bar, tumbonas, una sauna, un gimnasio, una recepción, un área de juegos infantiles, estacionamiento y un sistema de videovigilancia las 24 horas.
Oficina del Registro de la Propiedad (incluida la dirección)
Aunque cuente con un abogado inmobiliario de confianza que le ayude con la compra y la inscripción, es útil saber dónde se encuentra la oficina del registro de la propiedad de su localidad.
Oficina Provincial de Tierras de Chon Buri, sucursal de Bang Lamung Dirección: 398 Bang Lamung 10, distrito de Bang Lamung, Chon Buri 20150 Horario de apertura: lunes a viernes, de 8:30 a. m. a 4:30 p. m. Teléfono: +6638423160 Sitio web: https://www.dol-banglamung.com/
Resumen de su proceso de compra
La información anterior es muy extensa. Dadas las numerosas opciones, aquí les ofrecemos un resumen sencillo de cómo proceder.
Abogados inmobiliarios | Abogados especializados en derecho de propiedad
Si desea comprar la propiedad de sus sueños en Tailandia, es fundamental contar con un buen asesoramiento legal. Un abogado inmobiliario cualificado y familiarizado con la legislación tailandesa le asesorará y apoyará durante todo el proceso de compra y se encargará de todos los trámites.
Siam Legal es un bufete de abogados registrado con más de 17 años de experiencia en derecho inmobiliario. El equipo cuenta con oficinas en las principales áreas metropolitanas de Bangkok, Chiang Mai, Pattaya y Phuket, y conoce a fondo las particularidades de cada lugar.
Puede ponerse en contacto con la oficina de Siam Legal en la siguiente dirección:
Dirección: Edificio Two Pacific Place, piso 18, unidad 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Tailandia. Teléfono: +66 2 254 8900, Móvil: +66 84 021 9800, Sitio web: www.siam-legal.com, Horario de atención: 9:00 a. m. - 6:00 p. m.
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