Een appartement kopen in Pattaya

Pattaya wordt beschouwd als de avonturenhoofdstad van Thailand. De stad ligt aan prachtige stranden in de Golf van Thailand en is een populaire bestemming voor miljoenen bezoekers per jaar.

Of je nu voor het eerst Pattaya bezoekt of al een ervaren toerist bent: zodra je de Thaise levensstijl in dit idyllische strandparadijs hebt geproefd, blijf je jezelf dezelfde vraag stellen: "Hoe kan ik dit verblijf voor altijd vastleggen?"

Ons doel is om u te laten zien hoe het werkt. Dit artikel helpt buitenlanders bij het verwerven van onroerend goed in dit droomland. We ontrafelen het complexe web van buitenlandse vastgoedwetgeving, leggen de verschillende opties voor onroerend goed en eigendom uit, schetsen het aankoopproces en brengen u in contact met dienstverleners die het proces kunnen vereenvoudigen.

Als buitenlandse investeerder in Thailand bent u onderworpen aan beperkingen met betrekking tot wat u mag bezitten. Daarom laten we u zien hoe u onroerend goed kunt kopen in de meest populaire (en meest toegankelijke) markt: appartementen.

De wereld van Pattaya

Pattaya maakt zijn reputatie als een van de populairste toeristische bestemmingen van Azië (en de wereld) volledig waar. Wat ooit een slaperig vissersdorpje was, geliefd bij soldaten tijdens de Vietnamoorlog, is getransformeerd tot een bruisend stedelijk landschap, omgeven door lange, glinsterende stranden en weelderige bergjungle. Het is een van de weinige plekken waar elke dag voelt als zomer.

Of je nu een natuurliefhebber, strandfanaat, avonturier, fijnproever of adrenalinejunkie bent – ​​Pattaya heeft voor ieder wat wils.

Miljoenen mensen trekken naar de kust om te windsurfen, waterskiën, zwemmen, zonnebaden, snorkelen, zeilen of uitstapjes te maken naar nabijgelegen eilanden.

Anderen gaan wandelen, fietsen, exotische dieren bezoeken, parachutespringen, bungeejumpen en leren de ware betekenis van fysieke training in lokale Muay Thai-lessen.

Golfers van alle niveaus spelen dagelijks 18 holes op talloze golfbanen van wereldklasse, en fijnproevers worstelen met de keuze tussen verse vis in een restaurant of een kraampje van de visser langs de weg.

Het is niet moeilijk te begrijpen waarom mensen jaar na jaar voor langere periodes naar dit tropische paradijs willen vluchten. Voor degenen die het 'Thaise leven' in de tropen al hebben ervaren en er meer van willen, zijn langetermijnopties zoals het kopen van een appartement in Pattaya een logische keuze.

Als je een bepaalde levensstijl nastreeft, bespaart het bezitten van een eigen woning je de moeite van het zoeken naar hotels, de hoge toeristenprijzen en het feit dat je misschien niet altijd tevreden zult zijn met je keuze. Het bereidt je voor op een toekomstige permanente woonplaats.

Als u elk jaar op vakantie wilt gaan en tegelijkertijd inkomsten wilt genereren om die vakanties te financieren, biedt de aankoop van een appartement in Pattaya met een hoog verhuurrendement u het beste van twee werelden.

Beleggers die zich uitsluitend op vastgoed richten, profiteren van lage initiële investeringen (vergeleken met veel westerse landen), acceptabele lopende kosten en bovengemiddelde rendementen.

In 2019 bezochten meer dan 19 miljoen mensen Thailand. Een groot percentage van hen bracht tijd door in Pattaya, wat de aantrekkelijkheid van de stad als reisbestemming onderstreepte. In 2020 zagen ruim 19 miljoen mensen dat deze mogelijkheid hen was ontnomen.

Hoe heeft Covid ons reisgedrag veranderd?

Pattaya veranderde in een spookstad. De stranden waren verlaten, de winkels in de straten sloten hun deuren en na verloop van tijd verschenen er steeds meer borden met 'Te koop'. Van de ene op de andere dag verdween Pattaya's grootste inkomstenbron; het toerisme stortte in.

Mensen van over de hele wereld verlangden ernaar terug te keren naar de zonnige stranden van Pattaya. Pattaya hoopte dat de pandemie voorbij zou gaan en dat de mensen zouden terugkeren om de straten weer met leven te vullen.

Het begin van 2022 brengt hoop. Met de versoepeling van reisbeperkingen worden nieuwe innovaties en processen geïntroduceerd om het toerisme en reizen nieuw leven in te blazen. Echter, zomaar even "op reis gaan" is niet meer mogelijk. Korte tripjes naar andere landen behoren tot het verleden.

In het post-pandemische tijdperk veranderen de denkwijzen en overwegen steeds meer mensen langere vakanties en verhuizingen. Niemand wil zich meer opgesloten voelen. In deze nieuwe omgeving is investeren in vastgoed een aantrekkelijke optie geworden, en een positief neveneffect van de pandemie is dat de vastgoedmarkt nu een kopersmarkt is.

De vastgoedmarkt van Pattaya in 2022

Het is een understatement om te zeggen dat de vastgoedmarkt in Pattaya in 2020 en 2021 een terugval heeft gekend. Zonder toeristen daalden de huurinkomsten met 20 tot 50 procent en stortten de woningverkopen in. Er is een enorm overaanbod aan studioappartementen, omdat voltooide projecten leegstaan ​​en veel geplande projecten zijn uitgesteld.

Dit biedt u als potentiële koper vele mogelijkheden.

Thailand heropent zijn deuren voor reizigers. Nu steeds meer mensen wereldwijd gevaccineerd zijn, winnen de "Sandbox"- en "Test & Go"-initiatieven aan belang. Als ze succesvol blijken, zullen deze initiatieven vanuit regio's zoals Phuket worden uitgerold naar het hele land.

Projectontwikkelaars zijn op zoek naar buitenlandse investeringen. Ze verkopen bestaande panden tegen gereduceerde prijzen om nieuwe projecten te financieren. Daarom is het mogelijk om nieuwbouwappartementen te vinden die ver onder de marktwaarde liggen.

Voor nieuwe projecten die nog in de planningsfase zitten, moeten ontwikkelaars interesse en vertrouwen wekken in een aantrekkende markt. Daarom zullen ze lagere startprijzen en hogere gegarandeerde huurrendementen over langere termijnen aanbieden.

Het is begrijpelijk dat je nu sceptisch bent over een "gegarandeerd" rendement op je huurinkomsten. Maar net als jij verlangen veel mensen ernaar om terug te keren naar de zonnige stranden waar ze zo van houden. Het toerisme in Pattaya zal weer aantrekken en vakantiegangers zullen accommodatie nodig hebben.

Herziening van beleggingsstrategieën in 2022

Kopers, projectontwikkelaars en overheidsinstanties moeten in 2022 een langetermijnvisie hanteren.

Vóór Covid was het gebruikelijk dat veel mensen studio's of appartementen met één slaapkamer kochten, die gericht waren op vakantiegangers die bereid waren een hogere huurprijs te betalen.

De bezoekers van tegenwoordig moeten verder vooruit plannen en rekening houden met langere verblijven – de zogenaamde verlengde vakantie. In dit marktsegment zijn kleine vakantieappartementen minder aantrekkelijk, omdat mensen meer ruimte en comfort wensen voor langere verblijven. Dit kan van invloed zijn op de stijl en locatie van de vakantieappartementen die u overweegt.

Door de schaarste aan bouwgrond en het hoge aantal toeristen zijn projectontwikkelaars afgestapt van ruime appartementencomplexen en hebben ze in plaats daarvan zoveel mogelijk wooneenheden in één project gepropt. Dit heeft geleid tot het huidige overaanbod aan studio's en eenkamerappartementen.

Ontwikkelaars moeten zich voorbereiden op de toenemende vraag naar langetermijnverhuur. Nieuwe projecten moeten mogelijk worden herontworpen om een ​​oudere bouwstijl te weerspiegelen, met meer ruimte maar minder wooneenheden per complex. Het zal een kwestie zijn van het vinden van de juiste balans tussen kwantiteit en kwaliteit. Minder mensen zullen huur betalen, maar wel voor langere periodes.

De lokale overheid profiteerde van de toeristische bloei. Er waren talloze voorstellen om de infrastructuur en voorzieningen te moderniseren, maar de zaken gingen goed en de toeristen wilden niet gestoord worden door wegwerkzaamheden.

Nu overheden vooruitkijken, biedt deze periode van relatieve rust een ideale gelegenheid om te investeren in infrastructuurverbeteringen: gerenoveerde wegen en gemoderniseerde winkelcentra. Er zijn plannen voor de aanleg van een monorail of tramlijn in Pattaya, evenals een geplande hogesnelheidslijn van Bangkok naar Pattaya, die naar verwachting in 2025 voltooid zal zijn.

Laat de huidige situatie in Pattaya je niet weerhouden van je droom. Er zal de komende jaren veel veranderen, en of je nu je levensstijl wilt veranderen of in vastgoed wilt investeren, nu is het perfecte moment om met het oog op de toekomst de condominiummarkt te betreden.

Met dit in gedachten is het belangrijk dat u uzelf een paar vragen stelt voordat we in detail treden. Deze vragen helpen u bij het bepalen van uw motivatie, uw behoeften, uw algemene strategie en uw koopkracht.

Belangrijke vragen om te stellen voordat u iets koopt

Als ervaren vastgoedinvesteerder weet u dat er veel stappen nodig zijn vanaf het moment dat u denkt "Ik wil een pand kopen" tot de uiteindelijke oplevering en overdracht.

Als je je eerste woning wilt kopen, kun je alle hulp gebruiken die je kunt krijgen, vooral in een vreemd land als Thailand. Maar geen zorgen, er zijn experts die het proces voor je kunnen vereenvoudigen.

Voordat je in een woning investeert, is het belangrijk om een ​​aantal vragen te stellen.

"Wat is het doel van mijn aankoop?"

Bent u op zoek naar een vakantiebestemming voor het hele jaar? Een beleggingspand dat inkomsten genereert tussen de vakanties door? Of bent u van plan permanent te verhuizen?

"Wat voor soort woning wil ik kopen?"

In Thailand zijn er veel verschillende soorten onroerend goed. Je kunt er een appartement, een villa, een rijtjeshuis of zelfs een vrijstaande woning kopen.

Elk type onroerend goed heeft zijn eigen eigendomsrechten en -bepalingen, die we hieronder nader zullen bekijken. Een populaire aankoopoptie voor buitenlanders is de aanschaf van een appartement.

"Wil ik een ouder appartement kopen, een nieuw appartement, of investeren in een nieuwbouwproject en een woning kopen die nog gebouwd moet worden?"

Dit is een belangrijke vraag om jezelf te stellen bij het bepalen van je budget en tijdschema. Omdat we ons richten op Pattaya, zullen we ons concentreren op de voor- en nadelen van nieuwbouw versus oudere panden, aangezien dit hier wellicht relevanter is dan waar dan ook in Thailand.

Slechts een paar Thaise banken bieden vastgoedfinanciering aan buitenlanders. Als buitenlandse investeerder heeft u daarom eigen vermogen nodig, afkomstig uit spaargeld of de waarde van uw woning in uw thuisland.

Met zoveel mogelijkheden is het makkelijk om grote dromen te hebben en jezelf te overbelasten. Je moet een realistisch budget vaststellen waar je je aan kunt houden. Je budget speelt een cruciale rol bij de keuze van een accommodatie in Pattaya.

"Heb ik de hulp nodig van een makelaar en een vastgoedadvocaat?"

Ja! Ongeacht uw ervaring, vergeet niet dat u een woning koopt in een land met andere wetten, regels en culturen.

We zullen deze dienstverleners uitgebreider introduceren voordat we ingaan op het aankoopproces en de juridische aspecten. Ongeacht de complexiteit van het onderwerp, zodra u begrijpt hoe een makelaar en een advocaat u kunnen bijstaan, kunt u vol vertrouwen de vastgoedmarkt van Pattaya betreden.

Uw makelaar

In de Thaise cultuur spelen reputatie en gezichtsverlies een cruciale rol. Een makelaar kan veel deuren voor je openen en fungeren als taal- en cultuurbemiddelaar.

In een toeristische regio zoals Pattaya kent een competente makelaar de beste bestaande panden en toekomstige bouwprojecten die aan uw wensen voldoen. Ze beschikken over een uitgebreid netwerk in de hele regio.

Een gerenommeerde makelaar behartigt de belangen van zowel u als de verkoper.

Een efficiënte makelaar bespaart u tijd en geld.

Ze bekijken de objecten die je hebt onderzocht, stellen de juiste vragen en verwijderen objecten of bieden niet-vermelde alternatieven aan.

Uw makelaar regelt bezichtigingen en vervoer en kan u informatie geven over de geschiedenis van de gebouwen, de projectontwikkelaars, de beheerders en de omgeving.

Ze vertalen voor de verkopers om hen te helpen bij de prijs- en aankoopvoorwaarden.

De makelaars in Pattaya begrijpen het verschil tussen kopers die op zoek zijn naar een toeristische woning en kopers die een specifieke levensstijl nastreven. Ze zijn goud waard.

Uw vastgoedadvocaat (advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht)

Als je makelaar zilver waard is, dan is je advocaat goud waard.

Een betrouwbare vastgoedadvocaat bespaart u tijd, voorkomt frustraties en helpt u potentiële financiële verliezen of juridische geschillen te vermijden. Zij zijn de expert.

Wat doet uw advocaat?

Tijdens het aankoopproces zullen ze:

Dit omvat onderzoek naar de achtergrond en geschiedenis van de verkopers, de bouwbedrijven, de gebouwen, evenals mogelijke juridische complicaties die verband houden met de bovengenoemde punten.

Dit houdt onder meer in dat wordt bevestigd dat de eigendomsgegevens overeenkomen met de gegevens in het kadaster; dat de verkoper de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed is en bevoegd is om het te verkopen. Er wordt gecontroleerd of er bestaande hypotheken, pandrechten, schulden of lopende rechtszaken op het onroerend goed rusten.

Anders dan bij contracten in westerse culturen, draait het in Thailand vaak niet om harde cijfers, maar om de relatie tussen koper en verkoper. Je zou het een 'gentleman's agreement' of een 'mondelinge overeenkomst' kunnen noemen.

Helaas betekent dit dat belangrijke bepalingen of clausules mogelijk ontbreken. Uw vastgoedadvocaat zal de belangrijkste bepalingen voor u vertalen en u adviseren over wat u moet opnemen om uw belangen te beschermen. Het controleren van contracten is essentieel bij de aankoop van een appartement in Pattaya, vooral in een toeristisch gebied.

Bij elke vastgoedtransactie is geld het belangrijkste aspect. We zullen dit later uitgebreider toelichten, maar uw advocaat zal bevestigen welke kosten verschuldigd zijn (inclusief kadasterkosten, boetes voor te late betaling en andere kosten), wie de kosten en lasten draagt ​​en hoe de betalingen zullen plaatsvinden (betalingsschema).

Uw advocaat zorgt ervoor dat alle betalingen en termijnen eerlijk zijn voor beide partijen en zal alle verborgen of doorlopende kosten zorgvuldig met u bespreken.

Uw advocaat zal alle relevante documenten overhandigen en in ontvangst nemen op het moment van de overdracht. Hij kan vervolgens als uw contactpersoon optreden bij het Thaise kadaster om alle documenten te registreren en de kosten en belastingen te betalen conform uw contract.

Een betrouwbaar advocatenkantoor kan u helpen vooruit te kijken. Wat gebeurt er in het ergste geval, bijvoorbeeld bij uw overlijden?

We stellen vaak in ons thuisland een testament op om ervoor te zorgen dat onze bezittingen na ons overlijden beschermd zijn. Thailand erkent geen buitenlandse testamenten en deze kunnen voor de rechter worden aangevochten.

Thaise advocaten kunnen u helpen bij het opstellen van een testament dat geldig is in Thailand. Hoewel dit geen onderdeel uitmaakt van het aankoopproces, is het een belangrijk aspect dat vaak over het hoofd wordt gezien als het gaat om het beschermen van bezittingen en het voorzien in het levensonderhoud van uw partner of afhankelijke personen.

Je hebt jezelf nu een aantal belangrijke vragen gesteld en begrijpt beter hoe je vastgoedadvocaat en je makelaar je kunnen helpen.

Laten we eens kijken naar het aankoop- en juridische proces dat komt kijken bij de aanschaf van uw nieuwe droomappartement en u enkele van de beste aanbiedingen presenteren.

Legale vastgoedverwerving in Thailand? Volledig eigendom versus erfpacht.

In Thailand is het voor buitenlanders wettelijk niet mogelijk om grond te bezitten. Vanwege de Thaise vastgoedwetgeving is het voor buitenlandse investeerders belangrijk om de verschillende eigendomsvormen te begrijpen. De specifieke eigendomsvorm bepaalt het juridische proces en de zekerheid van uw aankoop.

Eigendomsrechten – Buitenlanders kunnen in Thailand eigendomsrechten op hun eigen naam verwerven. Het Thaise kadaster geeft een eigendomsakte af, vergelijkbaar met een verklaring van verdeling, en eigendomsrechten kunnen in Thailand als onderpand dienen.

Appartementencomplexen zijn de meest populaire vorm van buitenlands eigendom in Thailand, omdat ze iemand de mogelijkheid bieden om onbeperkte eigendomsrechten op het onroerend goed te verwerven.

Huur – Een buitenlander kan eigenaar zijn van of recht hebben op het gebruik van een fysiek gebouw (een onroerend goed), maar de grond waarop het staat, behoort toe aan een Thaise staatsburger of een Thaise vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

Ze verpachten de grond aan de grondeigenaren voor maximaal 30 jaar, met de mogelijkheid om de huurperiode te verlengen tot maximaal 90 jaar.

Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is de grondeigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van de gebouwen en het terrein.

De huurovereenkomst wordt geregistreerd bij het Thaise kadaster en als het pand tijdens de looptijd wordt verkocht, neemt de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst over.

Thaise besloten vennootschap – Grond en gebouwen kunnen worden verworven via een Thaise besloten vennootschap.

Een buitenlander kan aandeelhouder zijn in het bedrijf, maar ten minste twee Thaise staatsburgers moeten een meerderheid (51%) van de aandelen bezitten. Het bedrijf moet een legitieme bedrijfsactiviteit in Thailand uitoefenen; anders kan het niet worden geregistreerd.

Het bedrijf huurt het pand vervolgens zoals hierboven beschreven.

Besteed tijdens het due diligence-onderzoek met uw advocaat veel aandacht aan de eigendomsstructuur. Omdat Pattaya een toeristisch gebied is, worden veel appartementen die elders volledig in volle eigendom zouden zijn, verkocht als erfpacht.

Welke soorten onroerend goed kan ik kopen?

Onze focus ligt op de aankoop van een appartement, maar we zullen ook een overzicht geven van andere soorten onroerend goed die in Thailand te koop worden aangeboden.

Appartementencomplex – Een appartementencomplex is een gebouw met zowel privé- als gemeenschappelijk eigendom. De eigenaren van een appartementencomplex bezitten het pand via een rechtspersoon, de vereniging van eigenaren. (De Wet op het Appartementseigendom – de wet op gezamenlijk eigendom van woonhuizen van 2522).

Simpel gezegd is een "appartement" een wooneenheid binnen een groter gebouwencomplex. De eigenaar heeft volledig eigendom over zijn of haar appartement en een aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes. Volgens de Thaise wetgeving mogen buitenlanders maximaal 49% van een gebouwencomplex bezitten.

Villa's – Wij beschouwen villa's als woongebouwen en daarom zijn ze onderworpen aan dezelfde eigendoms- en aankoopwetten als huizen en grond. Ze kunnen deel uitmaken van een vakantiecomplex of op een eigen perceel staan.

Een villa biedt exclusiviteit. Vaak maakt het deel uit van een afgesloten woongemeenschap met gemeenschappelijke voorzieningen (zwembaden, restaurants, fitnessruimtes, enz.) die voor alle eigenaren beschikbaar zijn. Als koper geniet u van deze voorzieningen en wordt u onderdeel van een gemeenschap. Een villa staat synoniem voor "puur vakantiegevoel".

Bij de aankoop van een villa moet rekening worden gehouden met meer details, zoals verplichtingen met betrekking tot gemeenschappelijke ruimtes en de huisregels. Als de villa zich in een resort bevindt, kan het buitenlands eigendomsquotum van 49% – vergelijkbaar met dat van appartementencomplexen – de aankoop beperken.

Uw vastgoedadvocaat zal dit proces vereenvoudigen en u wijzen op mogelijke problemen.

Appartement – ​​Een "appartement" is een wooneenheid in een condominium die niet rechtstreeks door buitenlanders kan worden gekocht. Appartementen worden uitsluitend verkocht als erfpacht en vallen onder de Thaise erfpachtregels met een looptijd van 30 jaar.

Houd hier rekening mee bij het bezichtigen van potentiële woningen.

Appartementencomplexen en huurwoningen zijn in principe hetzelfde. Ze bieden dezelfde woonruimte, dezelfde servicekosten en dezelfde verplichtingen met betrekking tot gemeenschappelijke ruimtes. Eigenaren genieten van dezelfde voorzieningen en comfort, maar ze zijn niet de enige eigenaar en mogen het pand mogelijk alleen privé gebruiken.

Rijtjeshuis – Een gebouw met twee of meer verdiepingen. De Thaise variant heet een "winkelhuis", omdat de begane grond een winkel bevat en de bovenverdiepingen de woonruimtes zijn.

In Pattaya zijn veel rijtjeshuizen en winkelpanden te vinden. Deze bouwstijl komt vaak voor in oudere woonwijken of in marktgebieden langs het strand.

Deze panden zijn bijzonder aantrekkelijk voor buitenlanders met een Thaise partner die midden in de actie willen wonen. Dankzij de kleinere kavels zijn de belastingen lager, terwijl ze tegelijkertijd ruime woonruimte bieden en de mogelijkheid om inkomsten te genereren door een Thais bedrijf in de detailhandel op te zetten.

Huis en grond – Het is mogelijk om een ​​huis te bezitten in Thailand, maar het proces is complexer.

Volgens de Thaise wetgeving mogen buitenlanders geen grond bezitten. Elk bouwwerk dat erop staat, wordt beschouwd als onderdeel van het "eigendom".

Laat je daardoor niet ontmoedigen. Er zijn verschillende manieren om een ​​huis te bouwen en te bezitten. De drie meest voorkomende zijn:

In al deze gevallen bent u niet de eigenaar van de grond waarop u bouwt, maar wel van uw huis.

Moet u een bestaande villa kopen, een nieuwbouwvilla of een villa die nog in de planningsfase zit?

Op basis van de omstandigheden in Pattaya en de huidige marktsituatie zullen we de voor- en nadelen van deze aankoopopties onderzoeken.

Tweedehands appartementen bieden een ruime keuze aan locaties. In Pattaya werden veel oudere appartementencomplexen (ouder dan 15 jaar) gebouwd op toplocaties toen de grondprijzen nog betaalbaar waren. Meer ruimte betekende meer mogelijkheden voor buitenvoorzieningen, waardoor veel oudere complexen beschikken over grote tuinen en recreatiegebieden. Deze appartementen werden ook ontworpen met het oog op langdurig wooncomfort. Ze zijn vaak ruimer en hebben twee of drie slaapkamers.

De appartementen die eerder in bezit waren van dezelfde eigenaren worden beheerd door een gerenommeerd juridisch managementteam. Dit team geniet een uitstekende reputatie en u kunt feedback inwinnen van huidige eigenaren.

Een bestaand appartement kan er ook gedateerd uitzien. Het kan renovaties of nieuwe meubels en apparaten vereisen. Het is de moeite waard om zaken als de waterleidingen, het schilderwerk, de bouwkundige staat van het gebouw en beschikbare voorzieningen zoals internetproviders te controleren.

Nieuw – In Pattaya is nieuw niet altijd beter. Door de toeristische bloei richtten veel nieuwbouwprojecten zich op kortstondige toeristen. Appartementen werden kleiner en appartementen met één slaapkamer of studio's werden de norm. Dit type accommodatie is niet ideaal voor gezinnen of voor een langer verblijf.

Dit is echter een algemene uitspraak. Voor jonge, alleenstaande investeerders, stellen of kortstondige bezoekers kan een kleiner appartement ideaal zijn. Het leent zich voor een minimalistische levensstijl en met de juiste inrichting kan zelfs een kleine ruimte ruim aanvoelen. Als eigenaar van een nieuw appartement profiteert u van het voordeel dat u de eerste gast bent die binnenstapt. U profiteert van moderne apparatuur, meubels en voorzieningen. Door het overaanbod aan appartementen in dit segment zijn de prijzen vaak ook lager.

Projectontwikkelaars zijn wettelijk verplicht om alle gebreken te verhelpen en noodzakelijke structurele reparaties uit te voeren binnen de eerste vijf jaar na oplevering. Dit biedt u een zekere mate van zekerheid bij de aankoop van een woning.

Kopen op plan – Het kopen van appartementen in nieuwbouwprojecten op plan brengt risico's en voordelen met zich mee.

Voor bouwprojecten die nog niet gepland zijn, wordt vaak een langere betalingstermijn gehanteerd, waarbij de laatste termijn pas na voltooiing verschuldigd is. Dit geeft kopers de tijd om te sparen.

Projectontwikkelaars zoeken investeerders voor hun projecten en bieden daarom vaak concurrerende aankoopprijzen. Omdat ze echter met een beperkt budget werken, zijn ze mogelijk niet bereid om over de prijs te onderhandelen.

Als projectontwikkelaars zich richten op de lange termijn, kan het kopen van appartementen op plan u de mogelijkheid bieden om vroegtijdig toegang te krijgen tot de markt voor oudere (grotere) appartementen met ultramoderne apparatuur en voorzieningen.

Een veelvoorkomend risico is: "Wat gebeurt er als het project niet wordt afgerond?"

Het is absoluut essentieel om juridisch advies in te winnen voordat u een koopovereenkomst voor een nieuwbouwproject ondertekent. Uw advocaat zorgt ervoor dat aan alle relevante voorwaarden wordt voldaan, mocht de projectontwikkelaar (of u) de overeenkomst niet kunnen nakomen.

Een ander belangrijk punt is de inrichting. Bij nieuwbouwprojecten is er meestal een modelappartement beschikbaar. Niet alle appartementen zijn echter gemeubileerd en voorzien van huishoudelijke apparaten. Vraag daarom goed na of de inrichting bij de contractprijs is inbegrepen of dat er extra kosten aan verbonden zijn.

Hoe kan ik een appartement kopen in Pattaya?

Doe je huiswerk

Het internet biedt een schat aan informatie. Uw onderzoek zal gebieden, prijsklassen, projectontwikkelaars en bezienswaardigheden aan het licht brengen. Dit geeft u een overzicht van het huidige marktaanbod.

Met behulp van trefwoorden (natuur, markten, vervoer, onderwijs, uitgaansleven, gastronomie) kunt u gebieden vinden die bieden wat u zoekt.

Denk terug aan de vragen die je in het begin stelde. Je antwoorden zullen je helpen je zoekopdrachten te verfijnen en realistisch te houden.

Gezien de heropleving van het toerisme in Pattaya, is het verstandig om niet alleen potentiële koopwoningen in de gaten te houden, maar ook andere ontwikkelingsprojecten. Een slimme investeerder analyseert zorgvuldig de impact van moderniserings- en vernieuwingsmaatregelen voor de infrastructuur.

Hier zijn een paar goede websites om je op weg te helpen:

Hieronder presenteren we enkele populaire gebieden, hun hoogtepunten en attracties.

Vind uw makelaar

Zodra je een lijst met potentiële objecten hebt, is het raadzaam om eerst de hulp van een expert in te schakelen.

Uw makelaar zal uw onderzoek bekijken, suggesties doen, bezichtigingen en vervoer regelen en u informatie geven over de geschiedenis van de gebouwen, projectontwikkelaars, beheerders en de omgeving.

Ze vertalen voor de verkopers, zodat zij over prijzen en aankoopvoorwaarden kunnen onderhandelen.

Zodra je geholpen bent bij het vinden van jouw stukje Pattaya en je klaar bent om een ​​contract te tekenen... TEKEN HET CONTRACT NIET!

Het is tijd om een ​​tweede expert te zoeken.

Uw vastgoedadvocaat

Bovenstaande informatie geeft u een goed overzicht van wat uw advocaat voor u zal doen.

Als experts in het Thaise recht zullen zij nu een due diligence-onderzoek en vastgoedonderzoek uitvoeren. Zij zullen uw contract beoordelen en relevante bepalingen of clausules toevoegen, wijzigen of verwijderen.

Uw advocaat zal de betalingsregelingen bevestigen, deelnemen aan de eigendomsoverdracht en uw nieuwe eigendomsbewijs registreren bij het relevante Thaise kadaster.

Een contractbeoordeling is van het grootste belang als u een woning wilt kopen die nog in aanbouw is.

Betaal de aanbetaling en onderteken het contract.

De aanbetaling dient doorgaans te worden voldaan voordat het contract wordt getekend. Het wordt gezien als een blijk van goede wil, en veel verkopers halen de woning pas van de markt nadat ze de aanbetaling hebben ontvangen.

Voordat u geld overmaakt, dient u er rekening mee te houden dat u als buitenlandse investeerder moet aantonen dat uw aankoopgelden afkomstig zijn uit het buitenland.

Alle bedragen moeten in vreemde valuta zijn en er moet duidelijk bewijs zijn van de herkomst van de gelden (opname bij de bank van herkomst), het doel van de gelden (aankoop van een appartement) en bewijs van de valutaconversie op de Thaise rekening van de ontvanger (valutawisselformulier).

Zodra u de aanbetaling heeft gedaan en uw advocaat de contractdetails heeft bevestigd, ondertekent u het contract.

Uw betalingsplan:

In uw contract staan ​​de bedragen en de betalingstermijnen voor alle betalingen vermeld. Dit omvat de aanbetaling, het resterende saldo, eventuele overheidsheffingen en belastingen, en de respectievelijke betalers.

Een overzicht van uw betalingsplan.

Bij de aankoop van een woning die nog in aanbouw is, kan het betalingsschema afwijken, met verschillende betalingen die verschuldigd zijn in specifieke bouwfasen.

Bij de berekening van overheidsheffingen en belastingen worden aan een onroerend goed drie verschillende waarden toegekend:

Overdrachtskosten: 2% van de geregistreerde waarde van het onroerend goed.

Zegelrecht: 0,5% van de geregistreerde waarde. Alleen verschuldigd indien vrijgesteld van handelsbelasting.

Bronbelasting: 1% van de marktwaarde of de geregistreerde verkoopwaarde van het onroerend goed (afhankelijk van welk bedrag hoger is indien de verkoper een bedrijf is). Indien de verkoper een particulier is, wordt de bronbelasting progressief berekend op basis van de marktwaarde van het onroerend goed.

Bedrijfsbelasting*: 3,3% van de marktwaarde of de geregistreerde verkoopwaarde van het onroerend goed (afhankelijk van welk bedrag hoger is). Dit geldt zowel voor particulieren als voor bedrijven.

* Deze belasting is verschuldigd als de eigenaar het pand minder dan 5 jaar in bezit heeft gehad, wat vaak het geval is bij nieuwbouwprojecten.

Appartementencomplexen hebben doorlopende kosten voor het beheer van gemeenschappelijke ruimtes (CAM) en een onderhoudsfonds. Deze kosten worden betaald door alle eigenaren binnen een complex en worden vastgesteld door de betreffende beheersinstantie (waarvan u lid bent) of rechtspersoon.

De CAM-kosten dekken de reparatie en het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, de salarissen van het personeel ter plaatse en de lopende overheidsheffingen.

Het onderhoudsfonds is een geldpot die als reserve wordt aangehouden voor grote reparaties of moderniseringen, zoals het vervangen van bestrating, het herstellen van structurele schade of het aanpakken van milieurampen.

schikking

Uw advocaat zal u vertegenwoordigen tijdens de eigendomsoverdracht. De definitieve documenten worden ondertekend, de gelden worden uitbetaald en de sleutels worden overhandigd.

Voordat een woning die nog in aanbouw is wordt gekocht, voeren de Thaise autoriteiten en milieuorganisaties inspecties uit voordat de eigendomsakte wordt afgegeven. U moet nooit een woning kopen voordat de eigendomsakte volledig is afgegeven of in het proces van afronding is.

Registratie van eigendom

Na de eigendomsoverdracht moeten alle documenten worden geregistreerd bij het relevante Thaise kadaster. Uw advocaat zal de registratie en de betaling van alle bijbehorende kosten verzorgen.

Wie betaalt welke kosten?

De hoogtepunten van Pattaya en waar je kunt winkelen

Nu je weet waar je op moet letten bij het kopen van een woning in Thailand, laten we eens kijken naar populaire gebieden om onroerend goed te kopen in Pattaya.

We zullen elk gebied en de bijbehorende attracties nader bekijken. Voor elk gebied presenteren we een bestaand appartementencomplex, een nieuw appartementencomplex en een bouwproject dat zich in de planningsfase bevindt.

Centraal Pattaya

Het toeristische hart van Pattaya. Slenter langs de strandpromenade in het centrum van Pattaya, geniet van heerlijke, vers gevangen vis en zeevruchten en koop lokale producten in Walking Street. Er is een uitstekende selectie authentieke internationale restaurants met Franse, Italiaanse, Zwitserse, Duitse, Hongaarse, Scandinavische, Engelse, Indiase, Arabische, Japanse en Chinese gerechten – perfect als je verlangt naar een stukje thuis.

In het hart van Pattaya liggen het beroemde Pattaya Beach, de berg Phra Tamnak en de Grote Boeddhatempel. Bezoek de Art In Paradise-galerie, de Tree Town-avondmarkt en de Pattaya Night Bazaar.

Het centrum van Pattaya biedt momenteel een gemengd beeld. De vastgoedmarkt was er sterk afhankelijk van kortetermijntoeristen. Door het gebrek aan toerisme heerst er een serene rust in het centrum van Pattaya. Veel winkels zijn gesloten. Maar het toerisme zal terugkeren.

Vanuit het perspectief van een koper is dit wellicht een goed moment om Central Pattaya eens nader te bekijken. Het gebied is bezig met moderniseringsprojecten en mogelijk een monorailsysteem. Er is momenteel een overaanbod aan kleinere, nieuwe appartementen. Central Pattaya telt ook veel oudere appartementencomplexen die gebouwd zijn in een rustigere periode toen er nog volop bouwgrond beschikbaar was.

Het centrum van Pattaya is een uitstekende locatie voor investeerders die vastgoed willen verhuren. Veel expats die al lange tijd in Pattaya wonen, verhuizen naar buiten het stadscentrum.

Noord-Pattaya

De meeste expats geven de voorkeur aan het noorden van Pattaya. Bezienswaardigheden in dit gebied zijn onder andere de prachtige, handgesneden houten figuren in het Heiligdom van de Waarheid, de Lan Pu Naklua-markt, North Pattaya Beach, het Million Years Stone Park, Mini Siam en de kleurrijke onderwaterwereld van het Monster Aquarium & Dolphinarium.

Noord-Pattaya is een rustiger gebied, ver weg van de toeristische drukte, en ideaal voor gezinnen en mensen die er permanent wonen. Dankzij het grote aantal expats biedt Noord-Pattaya een gevarieerd aanbod aan restaurants.

Zuid-Pattaya

In Zuid-Pattaya vind je veel kleinere, afgelegen stranden, waaronder Sai Kaew, Hat So, Toey Ngam en Nang Ram. Ook zijn er talloze golfbanen te vinden, zoals de Marines Golf Course en het Plutaluang Golf Resort. De Samaesarn Seafood Market, gelegen op het zuiden, biedt een prachtig uitzicht op zee. Andere bezienswaardigheden zijn de Nong Nooch Tropical Garden en het Ramayana Water Park.

Zuid-Pattaya is de toegangspoort tot Rayong en het Khao Chamao-Khao Wong Nationaal Park. Het is een ideale locatie voor iedereen die de drukte van Pattaya wil ontvluchten en zich wil onderdompelen in de natuur.

Beschikbaar

Pattaya Del Rey (Noord)

Aantal units: 10 Servicekosten: 15/m² Prijsklasse: 2.000.000 – 4.000.000

Pattaya Del Ray is een klein complex met slechts tien wooneenheden, direct aan het strand in Noord-Pattaya. Dit gemeubileerde appartementencomplex, gebouwd in 1995, biedt appartementen met één en twee slaapkamers aan, die bestemd zijn voor buitenlandse bewoners. De prijzen zijn voor kopers met maximaal 1 miljoen baht verlaagd.

Het complex biedt directe toegang tot het strand, een gemeenschappelijk zwembad, een fitnessruimte, een overdekte kinderspeelplaats, parkeerplaatsen en 24-uurs videobewaking.

Pattaya Beach Condo (centraal)

Oplevering: 1992 Aantal eenheden: 28 Bedrijfskosten: Niet beschikbaar Prijsklasse: 5.200.000 – 5.500.000

Het Pattaya Beach Condo is een perfect voorbeeld van een ouder wooncomplex. De appartementen hebben 2-3 slaapkamers en bieden een prachtig uitzicht op zee, vlakbij het strand. Ze zijn gerenoveerd en gemeubileerd. Dit appartement is ideaal voor iedereen die centraal in Pattaya wil wonen of het voor langere tijd wil verhuren.

Metro Jomtien Condotel (Zuid)

Oplevering: 1987 Aantal wooneenheden: 552 Extra kosten: 25 ฿/m² Prijsklasse: 2.800.000 – 11.000.000

Metro Jomtien ligt op een steenworp afstand van de beroemde stranden van Jomtien Beach South. Het hotel heeft een toplocatie met prachtig uitzicht op zee en ligt op slechts enkele minuten van Mimosa Market, Jomtien Beach Central, de Pattaya Outlet Mall en de drijvende markt van Pattaya.

Het complex omvat studio's en appartementen met één en twee slaapkamers en is een echte buitenkans, met sommige appartementen die tot wel 10% onder de marktwaarde worden aangeboden. Metro Jomtien is een goede investering voor iedereen die op zoek is naar een luxe levensstijl of een stabiel huurinkomen op de lange termijn.

Het complex omvat een gemeenschappelijk zwembad, een sauna, een buitenspeeltuin voor kinderen, tuinen, fitnessruimtes, een tennisbaan, een restaurant, een receptie, een wasserette/stomerijservice, parkeerplaatsen en 24-uurs videobewaking.

Nieuw

D Eco Pattaya 2 (Noord)

Oplevering: 2021 Aantal eenheden: 79 Extra kosten: 55 ฿/m² Prijsklasse: 2.200.000 – 6.000.000 ฿

D Eco is een kleinschalig wooncomplex dat bewoners rust en privacy biedt. Het unieke L-vormige kamerontwerp maximaliseert de ruimtebenutting en biedt alle bewoners een prachtig uitzicht. Om een ​​natuurgerichte levensstijl te bevorderen, zijn er biologische supermarkten en gezonde restaurants op het terrein. De missie van D Eco is om welzijn in het dagelijks leven mogelijk te maken.

Het complex omvat een zwembad op de begane grond en op het dak, een sauna, een fitnessruimte, een bibliotheek, een clubhuis, restaurants, een supermarkt, parkeerplaatsen en 24-uurs videobewaking.

EDGE Centraal Pattaya (Centrum)

Oplevering: 2021 Aantal wooneenheden: 603 Ontwikkelaar: Sansiri Bedrijfskosten: 70 ฿/m² Prijsklasse: 4.000.000 – 9.000.000 ฿

Edge is het nieuwste project in het hart van Pattaya. Het biedt appartementen met één en twee slaapkamers die via een quotumsysteem beschikbaar zijn voor buitenlandse kopers. De huidige verkoopprijzen liggen onder het marktgemiddelde, waardoor het een aantrekkelijke optie is. De appartementen bieden een spectaculair uitzicht op de zee en de bergen.

Het complex omvat een lobby, een sky lounge, een fitnesscentrum, een sauna, tuinen, een zwembad op het dak, een speelkamer, parkeerplaatsen en 24-uurs videobewaking.

Seven Seas Le Carnival (Zuid)

Oplevering: 2020 Aantal wooneenheden: 1500 Ontwikkelaar: Universal Group Thailand Bijkomende kosten: 45 THB/m² Prijsklasse: 2.100.000 – 4.800.000

Seven Seas is een luxe wooncomplex gelegen op een ruim perceel van 10 rai direct aan het strand van Jomtien. Het biedt appartementen in zowel hoogbouw als laagbouw, met één of twee slaapkamers. De kamers zijn modern ingericht en bieden veel leefruimte. Seven Seas brengt het vakantiegevoel tot aan uw voordeur.

Het is gelegen in de directe nabijheid van vele beroemde attracties zoals Pattaya Beach, de Grote Boeddha Tempel, de Phra Tamnak-berg (Khao Phra Phutthabat), Underwater World Pattaya en Central Festival Pattaya Beach.

Het complex omvat een receptie, clubhuis, lounge, fitnessruimte, gemeenschappelijke zwembaden, kinderbad, bubbelbad, sauna, spa, bar, barbecueplaats, restaurant, yogacentrum, speelzaal, bibliotheek, karaokekamer, speeltuinen, tuinen, een waterval, parkeergelegenheid en 24-uurs videobewaking. Het biedt werkelijk alles wat men nodig heeft voor langdurig verblijf, zowel voor alleenstaanden als gezinnen.

Op plan

AROM Wongamat (Noord)

Oplevering: 2024 Aantal wooneenheden: 319 Ontwikkelaar: Colours Development Co., Ltd. Bedrijfskosten: 70 ฿/m² Prijsklasse: 7.100.000 – 15.500.000 ฿

Arom Wongamat is een luxe appartementencomplex dat een exclusieve woonervaring aan het strand biedt in Wong Amat. Gelegen op het laatst beschikbare perceel aan Wong Amat Beach, bevindt u zich op slechts een steenworp afstand van dit prachtige stuk zand en hoeft u zich geen zorgen te maken dat nieuwbouw uw uitzicht op de oceaan belemmert.

In de nabije omgeving bevinden zich onder andere Terminal 21, Central Marina Pattaya, het Heiligdom van de Waarheid en het Bang Lumang Ziekenhuis. Geïnspireerd door de natuur combineert het project moderne ontwerpstijlen om een ​​unieke leefomgeving te creëren op elke vierkante meter.

De appartementen zijn uitgerust met de modernste apparatuur en het complex beschikt over een gemeenschappelijk zwembad, een bubbelbad, een spa, een sauna, een binnenspeeltuin, een bioscoop, een speelkamer, een VR-golfruimte, een lounge, ruimtes voor evenementen, vergaderingen en co-working, parkeerplaatsen en 24-uurs videobewaking.

Een voormalig Pattaya-appartementencomplex (Centraal)

Oplevering: 2023 Aantal wooneenheden: 427 Ontwikkelaar: Honor Group Bedrijfskosten: 50 ฿/m² Prijsklasse: 3.600.000 – 8.000.000 ฿

Dit nieuwe complex in het hart van Pattaya biedt luxe, moderne voorzieningen en een prachtig uitzicht in gemeubileerde appartementen met één of twee slaapkamers. De appartementen met één slaapkamer zijn ideaal voor eigen bewoning of verhuur, terwijl de appartementen met twee slaapkamers comfortabel wonen op lange termijn mogelijk maken – perfect voor wie op zoek is naar een centrale woonplek in Pattaya.

De voorzieningen omvatten een lobby met een managementteam, een fitnesscentrum, bars en restaurants, overloopzwembaden, een kinderspeelkamer, een daktuin met uitzicht op zee vanaf de 33e verdieping en 24-uurs videobewaking.

De woningen worden momenteel boven het marktgemiddelde geprijsd, maar bieden een aantrekkelijk gegarandeerd huurrendement van 6% gedurende 3 jaar.

Empire Tower (Zuid)

Oplevering: december 2022 Aantal wooneenheden: 440 Ontwikkelaar: Matrix Bijkomende kosten: 55 ฿/m² Prijsklasse: 2.000.000 – 10.500.000 ฿

Een luxe appartementencomplex in het zuiden van Pattaya biedt studio's en appartementen met één of twee slaapkamers. Veel van de appartementen zijn gereserveerd voor buitenlandse bewoners en worden geleverd met een huurgarantie van 7% gedurende vijf jaar. De drijvende markt en de onderwaterwereld van Pattaya liggen op loopafstand.

De luxueuze kamers van de Empire Tower zijn voorzien van marmer en hoogwaardig designmeubilair en bieden volop ruimte en functionaliteit, evenals een adembenemend panoramisch uitzicht op de oceaan. Het complex beschikt over een overloopzwembad op het dak, een lounge, een bar, ligstoelen, een sauna, een fitnesscentrum, een receptie, een kinderspeelplaats, parkeergelegenheid en een 24-uurs videobewakingssysteem.

Kadasterkantoor (inclusief adres)

Zelfs als u een betrouwbare vastgoedadvocaat hebt die u helpt bij de aankoop en registratie, is het handig om te weten waar het plaatselijke kadasterkantoor zich bevindt.

Chon Buri Provinciaal Landkantoor, Bang Lamung Branch Adres: 398 Bang Lamung 10, Bang Lamung District, Chon Buri 20150 Openingstijden: ma-vr 8.30 – 16.30 uur Telefoon: +6638423160 Website: https://www.dol-banglamung.com/

Een samenvatting van uw aankoopproces

Bovenstaande informatie is erg uitgebreid. Gezien de vele mogelijkheden, volgt hier een eenvoudig overzicht van hoe u te werk kunt gaan.

Vastgoedadvocaten | Advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht

Als u uw droomhuis in Thailand wilt kopen, is gedegen juridisch advies essentieel. Een gekwalificeerde vastgoedadvocaat met kennis van de Thaise wetgeving zal u gedurende het hele aankoopproces adviseren en ondersteunen en alle formaliteiten voor u afhandelen.

Siam Legal is een geregistreerd advocatenkantoor met meer dan 17 jaar ervaring in vastgoedrecht. Het team heeft kantoren in de grote steden Bangkok, Chiang Mai, Pattaya en Phuket en is zeer vertrouwd met de specifieke omstandigheden in elke locatie.

U kunt contact opnemen met het kantoor van Siam Legal op het volgende adres:

Adres: Two Pacific Place Building, 18e verdieping, unit 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Thailand. Telefoon: +66 2 254 8900, Mobiel: +66 84 021 9800, Website: www.siam-legal.com, Openingstijden: 9:00 - 18:00 uur