Acquistare un condominio a Pattaya

Pattaya è considerata la capitale thailandese dell'avventura. La città si affaccia su splendide spiagge del Golfo di Thailandia ed è una meta turistica molto popolare, meta di milioni di visitatori ogni anno.

Che tu stia visitando Pattaya per la prima volta o che tu sia già un turista esperto, una volta assaporata la "vita thailandese" in questo idilliaco paradiso balneare, continuerai a porti la stessa domanda: "Come posso immortalare per sempre questo soggiorno?"

Il nostro obiettivo è mostrarvi come si fa. Questo articolo aiuta gli stranieri ad acquistare una proprietà in questo Paese da sogno. Chiarifichiamo il complesso panorama delle leggi immobiliari straniere, spieghiamo le diverse opzioni di acquisto e proprietà immobiliare, illustriamo il processo di acquisto e vi mettiamo in contatto con fornitori di servizi che possono semplificarlo.

In qualità di investitore straniero in Thailandia, sei soggetto a restrizioni per quanto riguarda i beni che puoi possedere. Pertanto, ti mostreremo come acquistare un immobile nel mercato più popolare (e più facilmente accessibile): i condomini.

Il mondo di Pattaya

Pattaya è all'altezza della sua reputazione di una delle destinazioni turistiche più popolari dell'Asia (e del mondo). Quello che un tempo era un tranquillo villaggio di pescatori, frequentato dai soldati durante la guerra del Vietnam, si è trasformato in un vibrante paesaggio urbano circondato da lunghe spiagge scintillanti e lussureggianti giungle montane. È uno dei pochi posti dove ogni giorno sembra estate.

Che siate amanti della natura, appassionati di spiagge, avventurieri, buongustai o amanti dell'adrenalina, Pattaya ha qualcosa da offrire a tutti.

Milioni di persone affollano le sue coste per praticare windsurf, sci nautico, nuoto, prendere il sole, fare snorkeling, vela o escursioni nelle isole vicine.

Altri fanno escursioni a piedi o in bicicletta, visitano animali esotici, provano il paracadutismo, il bungee jumping e imparano il vero significato della preparazione fisica nei corsi locali di Muay Thai.

Ogni giorno, golfisti di ogni livello giocano 18 buche su molti campi da golf di livello mondiale, mentre gli amanti della buona cucina si trovano in difficoltà quando devono decidere se gustare pesce fresco al ristorante o acquistarlo dalla bancarella del pescatore lungo la strada.

È facile capire perché le persone desiderino fuggire in questo paradiso tropicale per lunghi periodi, anno dopo anno. Per coloro che hanno già sperimentato la "vita thailandese" ai tropici e ne desiderano ancora, opzioni a lungo termine come l'acquisto di un appartamento a Pattaya rappresentano la soluzione ideale.

Se aspiri a un determinato stile di vita, possedere una proprietà ti risparmia la fatica di cercare hotel, i prezzi elevati per i turisti e la possibilità di non essere sempre soddisfatto della tua scelta. Ti prepara per una futura residenza permanente.

Se desiderate andare in vacanza ogni anno e allo stesso tempo generare un reddito per finanziare tali vacanze, acquistare un appartamento a Pattaya con un elevato potenziale di rendimento da locazione vi offre il meglio di entrambi i mondi.

Gli investitori che si dedicano esclusivamente al settore immobiliare beneficiano di investimenti iniziali contenuti (rispetto a molti paesi occidentali), costi di gestione accettabili e rendimenti superiori alla media.

Nel 2019, oltre 19 milioni di persone hanno visitato la Thailandia. Un'alta percentuale di queste ha trascorso del tempo a Pattaya, a conferma della sua attrattiva come meta turistica. Nel 2020, oltre 19 milioni di persone si sono viste negare questa possibilità di scelta.

In che modo il Covid ha modificato le nostre abitudini di viaggio?

Pattaya si trasformò in una città fantasma. Le spiagge erano deserte, i negozi lungo le strade chiusero i battenti e, col passare del tempo, comparvero sempre più cartelli con la scritta "Vendesi". Da un giorno all'altro, la principale fonte di reddito di Pattaya svanì; il turismo crollò.

Persone provenienti da tutto il mondo desideravano ardentemente tornare sulle spiagge assolate di Pattaya. Pattaya sperava che la pandemia sarebbe passata e che la gente sarebbe tornata a riempire le strade di vita.

L'inizio del 2022 porta speranza. Con l'allentamento delle restrizioni di viaggio, vengono introdotte nuove innovazioni e procedure per rilanciare il turismo e i viaggi. Tuttavia, "viaggiare" non è più semplicemente possibile. I brevi viaggi all'estero sono ormai un ricordo del passato.

Nell'era post-pandemica, le mentalità stanno cambiando e molte persone stanno prendendo in considerazione vacanze più lunghe e trasferimenti. Nessuno vuole più sentirsi intrappolato. In questo nuovo contesto, l'investimento immobiliare è diventato un'opzione interessante e un effetto collaterale positivo della pandemia è che il mercato immobiliare è ora un mercato favorevole agli acquirenti.

Il mercato immobiliare di Pattaya nel 2022

Affermare che il mercato immobiliare di Pattaya abbia subito una flessione nel 2020 e nel 2021 sarebbe un eufemismo. Senza turisti, le entrate da affitto sono crollate del 20-50% e le vendite di immobili sono precipitate. C'è un'enorme sovrabbondanza di monolocali, poiché i complessi residenziali completati sono rimasti vuoti e molti progetti pianificati sono stati rinviati.

Questo apre molte opportunità per te in quanto potenziale acquirente.

La Thailandia sta riaprendo le sue porte ai viaggiatori. Con l'aumento del numero di persone vaccinate in tutto il mondo, le iniziative "Sandbox" e "Test & Go" stanno acquisendo sempre maggiore importanza. Se si dimostreranno efficaci, queste iniziative verranno estese da regioni come Phuket all'intero Paese.

Gli sviluppatori immobiliari sono alla ricerca di investimenti stranieri. Venderanno gli immobili esistenti a prezzi ridotti per finanziare nuovi progetti. Pertanto, è possibile trovare nuovi appartamenti a prezzi ben al di sotto di quelli di mercato.

Per i nuovi progetti in fase di costruzione, gli sviluppatori devono suscitare interesse e fiducia in un mercato in ripresa e, di conseguenza, offriranno prezzi iniziali più bassi e percentuali di affitto garantite più elevate per periodi più lunghi.

È comprensibile essere scettici riguardo a un ritorno sull'investimento "garantito" in questo momento. Ma proprio come voi, molte persone non vedono l'ora di tornare sulle spiagge assolate che tanto amano. Il turismo a Pattaya riprenderà e i turisti avranno bisogno di un alloggio.

Rivalutazione delle strategie di investimento nel 2022

Nel 2022, acquirenti, sviluppatori di progetti e agenzie governative dovranno adottare una prospettiva a lungo termine.

Prima del Covid, era comune per molte persone acquistare monolocali o appartamenti con una camera da letto, destinati a turisti che soggiornavano per brevi periodi e che erano disposti a pagare canoni di locazione più elevati.

Oggi i turisti devono pianificare con largo anticipo e prevedere soggiorni più lunghi, le cosiddette "vacanze prolungate". In questo segmento di mercato, i piccoli appartamenti per vacanze risultano meno attraenti, poiché le persone desiderano più spazio e comfort per soggiorni più lunghi. Questo può influenzare lo stile e la posizione degli appartamenti per vacanze che state prendendo in considerazione.

A causa della scarsità di terreni edificabili e dell'elevato numero di turisti, i costruttori si sono allontanati dai condomini di ampie dimensioni, preferendo concentrare il maggior numero possibile di unità abitative in un unico progetto. Ciò ha portato all'attuale sovrabbondanza di monolocali e appartamenti con una sola stanza.

Gli sviluppatori devono prepararsi alla crescente domanda di affitti a lungo termine. I nuovi progetti potrebbero dover essere riprogettati per rispecchiare uno stile abitativo più tradizionale, offrendo più spazio ma meno unità per complesso. Si tratterà di trovare un equilibrio tra quantità e qualità. Un numero minore di persone pagherà l'affitto, ma per periodi più lunghi.

Le autorità locali hanno beneficiato del boom turistico. Sono state avanzate numerose proposte per modernizzare le infrastrutture e le strutture, ma gli affari andavano bene e i turisti non volevano essere disturbati dai lavori stradali.

Con i governi rivolti al futuro, questo periodo di relativa calma offre un'opportunità ideale per investire nel miglioramento delle infrastrutture: strade rinnovate e centri commerciali modernizzati. Sono in programma la costruzione di una monorotaia o di una linea tranviaria a Pattaya, nonché una linea ferroviaria ad alta velocità tra Bangkok e Pattaya, il cui completamento è previsto entro il 2025.

Non lasciate che la situazione attuale a Pattaya vi distolga dal vostro sogno. Molto cambierà nei prossimi anni e, sia che vogliate cambiare stile di vita o investire in immobili, ora è il momento perfetto per entrare nel mercato dei condomini con uno sguardo al futuro.

Tenendo presente ciò, è importante che vi poniate alcune domande prima di entrare nei dettagli. Queste domande vi aiuteranno a definire le vostre motivazioni, le vostre esigenze, la vostra strategia generale e il vostro potenziale di acquisto.

Domande importanti da porsi prima dell'acquisto

Se sei un investitore immobiliare esperto, sai che ci sono molti passaggi da compiere dal semplice pensiero "Voglio acquistare un immobile" fino al completamento e alla consegna della proprietà.

Se stai pensando di acquistare la tua prima proprietà, avrai bisogno di tutto l'aiuto possibile, soprattutto in un paese straniero come la Thailandia. Non preoccuparti, ci sono esperti che possono semplificarti il ​​processo.

Prima di investire in un immobile, è importante porsi alcune domande.

"Qual è lo scopo del mio acquisto?"

State cercando una meta per le vacanze annuali? Un immobile da investimento che generi reddito tra una vacanza e l'altra? Oppure state pianificando un trasferimento definitivo?

"Che tipo di immobile desidero acquistare?"

In Thailandia esistono diverse tipologie di immobili. È possibile acquistare un condominio, un appartamento, una villa, una villetta a schiera o persino una casa indipendente.

Ogni tipologia di immobile ha i propri diritti di proprietà e clausole specifiche, che esamineremo più dettagliatamente in seguito. Un'opzione di acquisto molto diffusa tra gli stranieri è l'acquisto di un appartamento in condominio.

"Conviene acquistare un condominio vecchio, un condominio nuovo o investire in un progetto di nuova costruzione e acquistare sulla carta?"

Questa è una domanda importante da porsi quando si definisce il budget e le tempistiche. Dato che ci concentriamo su Pattaya, analizzeremo i pro e i contro delle nuove costruzioni rispetto agli immobili più datati, poiché questo aspetto è probabilmente più rilevante qui che in qualsiasi altra parte della Thailandia.

Solo poche banche thailandesi offrono finanziamenti immobiliari agli stranieri. Come investitore straniero, avrai quindi bisogno di capitale proprio, proveniente dai tuoi risparmi o dal valore del tuo immobile nel tuo paese d'origine.

Con così tante opzioni a disposizione, è facile farsi prendere dalla frenesia e spendere più del dovuto. È fondamentale stabilire un budget realistico e rispettabile. Il budget gioca un ruolo cruciale nella scelta del luogo in cui vivere a Pattaya.

"Ho bisogno dell'aiuto di un agente immobiliare e di un avvocato specializzato in diritto immobiliare?"

Sì! Indipendentemente dalla tua esperienza, ricorda che stai acquistando una proprietà in un paese con leggi, regolamenti e culture diverse.

Infatti, presenteremo questi fornitori di servizi in modo più dettagliato prima di approfondire il processo di acquisto e gli aspetti legali. Indipendentemente dalla complessità dell'argomento, una volta compreso come un agente immobiliare e un avvocato possono assistervi, potrete entrare nel mercato immobiliare di Pattaya con sicurezza.

Il tuo agente immobiliare

Nella cultura thailandese, la reputazione e la salvaguardia dell'onore rivestono un ruolo fondamentale. Un agente immobiliare vi aprirà molte porte e fungerà da mediatore linguistico e culturale.

In una regione a vocazione turistica come Pattaya, un agente immobiliare competente conosce le migliori proprietà esistenti e i progetti di costruzione futuri che soddisfano le vostre esigenze. Vanta una vasta rete di contatti in tutta la regione.

Un agente immobiliare affidabile lavora nel migliore interesse sia vostro che del venditore.

Un agente efficiente ti fa risparmiare tempo e denaro.

Esaminano gli oggetti che hai ricercato, pongono le domande giuste e, a seconda dei casi, rimuovono gli oggetti o propongono alternative non presenti nell'elenco.

Il vostro agente immobiliare si occuperà di organizzare gli appuntamenti per le visite e le opzioni di trasporto, e potrà fornirvi informazioni sulla storia degli edifici, dei costruttori, dei gestori e delle zone.

Fanno da interpreti per i venditori, aiutandoli a negoziare il prezzo e le condizioni di acquisto.

Gli agenti immobiliari di Pattaya sanno distinguere tra chi cerca casa in un mercato turistico e chi desidera uno stile di vita specifico. Valgono oro.

Il tuo avvocato immobiliare (avvocato specializzato in diritto immobiliare)

Se il tuo agente immobiliare vale argento, allora il tuo avvocato vale oro.

Un avvocato immobiliare di fiducia ti fa risparmiare tempo, ti evita frustrazioni e ti aiuta a scongiurare potenziali perdite finanziarie o controversie legali. È l'esperto.

Di cosa si occupa il tuo avvocato?

Durante il processo di acquisto, essi:

Ciò include la ricerca sul background e sulla storia dei venditori, delle imprese di costruzione, degli edifici, nonché su possibili complicazioni legali relative ai punti sopra menzionati.

Ciò include la conferma che i dati relativi alla proprietà corrispondano a quelli registrati nel catasto; che il venditore sia il legittimo proprietario dell'immobile e sia autorizzato a venderlo. Verrà inoltre verificato l'eventuale presenza di ipoteche, gravami, debiti o procedimenti legali pendenti a carico dell'immobile.

A differenza dei contratti nelle culture occidentali, molti accordi contrattuali in Thailandia non si concentrano su cifre precise, bensì sul rapporto tra acquirente e venditore. Si potrebbe definire un "accordo tra gentiluomini" o un "accordo verbale".

Purtroppo, questo significa che potrebbero mancare termini o clausole importanti. Il vostro avvocato immobiliare tradurrà per voi i termini più importanti e vi fornirà consigli su cosa includere per tutelare i vostri interessi. Esaminare attentamente i contratti è fondamentale quando si acquista un appartamento a Pattaya, soprattutto in una zona turistica.

In qualsiasi transazione immobiliare, il denaro è l'aspetto più importante. Lo spiegheremo più dettagliatamente in seguito, ma il vostro avvocato vi confermerà quali sono i costi dovuti (incluse le spese di registrazione fondiaria, le penali per ritardato pagamento e altri oneri), chi si fa carico di tali costi e oneri e come verranno effettuati i pagamenti (piano di pagamento).

Il tuo avvocato si assicurerà che tutti i pagamenti e le tempistiche siano equi per entrambe le parti e analizzerà attentamente con te tutti i costi nascosti o ricorrenti.

Il vostro avvocato consegnerà e riceverà tutta la documentazione necessaria al momento del rogito. Potrà quindi fungere da vostro referente presso il Catasto thailandese per registrare tutti i documenti e pagare le tasse e le imposte previste dal contratto.

Uno studio legale affidabile può aiutarti a guardare al futuro. Cosa succederebbe nel peggiore dei casi, ovvero in caso di decesso?

Spesso redigiamo un testamento nel nostro paese d'origine per garantire la tutela dei nostri beni dopo la nostra morte. La Thailandia non riconosce i testamenti stranieri, che possono essere impugnati in tribunale.

Gli avvocati thailandesi possono assistervi nella redazione di un testamento valido in Thailandia. Sebbene non faccia parte del processo di acquisto di una proprietà, è un aspetto importante spesso trascurato quando si tratta di proteggere il patrimonio e provvedere al coniuge o ai familiari a carico.

Ora che vi siete posti alcune domande importanti, avete una migliore comprensione di come il vostro avvocato immobiliare e il vostro agente immobiliare possono aiutarvi.

Analizziamo insieme il processo di acquisto e gli aspetti legali necessari per ottenere il vostro nuovo appartamento da sogno e vi presentiamo alcune delle migliori offerte.

Acquisto legale di immobili in Thailandia? Piena proprietà o locazione?

In Thailandia, per legge, non è consentito agli stranieri possedere terreni. A causa delle leggi thailandesi in materia immobiliare, è fondamentale per gli investitori stranieri comprendere le diverse forme di proprietà. La specifica tipologia di proprietà determina la procedura legale e la sicurezza dell'acquisto.

Diritti di proprietà – Gli stranieri possono acquisire diritti di proprietà in Thailandia a proprio nome. Il Catasto thailandese rilascia un atto di proprietà, simile a una dichiarazione di divisione, e i diritti di proprietà possono fungere da garanzia in Thailandia.

Gli appartamenti in condominio sono la forma di proprietà immobiliare più diffusa tra gli stranieri in Thailandia, poiché consentono di acquisire diritti di proprietà illimitati sull'immobile.

Contratto di locazione – Uno straniero può possedere o avere il diritto di utilizzare una struttura fisica (un immobile), ma il terreno su cui sorge appartiene a un cittadino thailandese o a una società a responsabilità limitata thailandese.

Concedono in affitto i terreni ai proprietari terrieri per un periodo massimo di 30 anni, con la possibilità di estendere il contratto di locazione fino a 90 anni.

Per tutta la durata del contratto di locazione, il proprietario del terreno è responsabile della manutenzione degli edifici e della proprietà.

Il contratto di locazione viene registrato presso il Catasto thailandese e, qualora l'immobile venga venduto durante la sua durata, il nuovo proprietario subentra nel contratto di locazione esistente.

Società a responsabilità limitata thailandese – Terreni e fabbricati possono essere acquisiti tramite una società a responsabilità limitata thailandese.

Uno straniero può essere azionista della società, tuttavia, almeno due cittadini thailandesi devono detenere la maggioranza (51%) delle azioni. La società deve svolgere un'attività commerciale legittima in Thailandia; in caso contrario, non può essere registrata.

L'azienda quindi affitta l'immobile come descritto sopra.

Durante la due diligence con il vostro avvocato, prestate molta attenzione alla struttura della proprietà. Poiché Pattaya è una zona turistica, molti condomini che altrove sarebbero di piena proprietà vengono venduti come immobili in regime di locazione.

Che tipo di immobili posso acquistare?

Il nostro obiettivo principale è l'acquisto di un appartamento in condominio, ma riassumeremo anche altre tipologie di immobili in vendita in Thailandia.

Condominio – Un condominio è un edificio con proprietà privata e comune. I proprietari di un condominio possiedono la proprietà tramite un'entità giuridica, l'associazione dei proprietari. (Legge sulla proprietà condominiale – la legge sulla proprietà residenziale in comproprietà del 2522).

In parole semplici, un "condominio" è un'unità abitativa all'interno di un complesso edilizio più ampio. Il proprietario detiene la piena proprietà della propria unità e una quota delle aree comuni. Secondo la legge thailandese, gli stranieri possono possedere al massimo il 49% di un complesso edilizio.

Ville – Classifichiamo le ville come edifici residenziali, pertanto sono soggette alle stesse leggi di proprietà e acquisto previste per case e terreni. Possono far parte di un complesso turistico o sorgere indipendenti su un proprio lotto di terreno.

Una villa offre esclusività. Spesso fa parte di un complesso residenziale privato con servizi comuni (piscine, ristoranti, palestre, ecc.) a disposizione di tutti i proprietari. Come acquirente, potrai usufruire di questi servizi ed entrare a far parte di una comunità. Una villa è sinonimo di "pura sensazione di vacanza".

Quando si acquista una villa, è necessario considerare ulteriori dettagli, come gli obblighi relativi alle aree comuni e il regolamento condominiale. Se la villa si trova all'interno di un complesso turistico, la quota di proprietà straniera del 49% – analogamente a quanto avviene per i condomini – potrebbe limitare l'acquisto.

Il tuo avvocato specializzato in diritto immobiliare ti aiuterà a semplificare questo processo e a individuare eventuali problemi.

Appartamento – Un “appartamento” è un’unità condominiale che non può essere acquistata direttamente dagli stranieri. Gli appartamenti vengono venduti esclusivamente con contratto di locazione e sono soggetti alla normativa thailandese sui contratti di locazione trentennale.

Presta attenzione a questo aspetto quando visiti potenziali immobili.

I condomini e gli appartamenti in affitto sono sostanzialmente la stessa cosa. Offrono lo stesso spazio abitativo, le stesse spese e gli stessi obblighi relativi alle aree comuni. I proprietari godono degli stessi servizi e comfort, ma non ne sono gli unici proprietari e potrebbero essere autorizzati a utilizzare l'immobile solo privatamente.

Casa a schiera – Un edificio a schiera con due o più piani. La versione thailandese è chiamata "casa-negozio" perché il piano terra ospita un negozio e i piani superiori sono adibiti ad abitazione.

A Pattaya sono diffuse le case a schiera e gli edifici adibiti a negozi. Questo stile architettonico si ritrova spesso nelle zone residenziali più antiche o nei quartieri commerciali lungo la spiaggia.

Questi immobili sono particolarmente attraenti per gli stranieri con coniugi thailandesi che desiderano vivere nel cuore pulsante della città. Grazie alle dimensioni ridotte dei lotti, le tasse sono inferiori, pur offrendo al contempo ampi spazi abitativi e la possibilità di generare reddito avviando un'attività commerciale in Thailandia.

Casa e terreno – È possibile possedere una casa in Thailandia, ma la procedura è più complessa.

Secondo la legge thailandese, gli stranieri non possono possedere terreni. Qualsiasi struttura costruita su di essi è considerata parte della "proprietà".

Non lasciarti scoraggiare. Esistono diversi modi per costruire e possedere una casa. I tre più comuni sono:

In tutti questi casi, non si possiede il terreno su cui si costruisce, ma si possiede la casa.

Meglio acquistare una villa già esistente, una nuova costruzione o una villa in fase di progettazione?

Considerando le condizioni di Pattaya e l'attuale situazione di mercato, analizzeremo i vantaggi e gli svantaggi di queste opzioni di acquisto.

Gli appartamenti di seconda mano offrono un'ampia scelta di posizioni. A Pattaya, molti complessi residenziali più datati (con più di 15 anni) sono stati costruiti in posizioni privilegiate quando i prezzi dei terreni erano ancora accessibili. La maggiore disponibilità di spazio ha permesso di realizzare più spazi esterni, quindi molti complessi più vecchi dispongono di ampi giardini e aree per attività ricreative all'aperto. Questi appartamenti sono stati progettati anche pensando al comfort abitativo a lungo termine. Sono spesso più spaziosi e dispongono di due o tre camere da letto.

Gli appartamenti in condominio di seconda mano sono gestiti da un team di avvocati specializzato in diritto immobiliare. Questo team gode di un'ottima reputazione ed è possibile ottenere feedback dagli attuali proprietari.

Anche un condominio usato può apparire datato. Potrebbe necessitare di ristrutturazioni o di nuovi mobili ed elettrodomestici. Vale la pena controllare aspetti come l'impianto idraulico, la tinteggiatura, la struttura dell'edificio e i servizi disponibili, come ad esempio la connessione internet.

Novità – A Pattaya, nuovo non è sempre sinonimo di migliore. Con il boom del turismo, molti nuovi progetti edilizi si sono concentrati sui turisti di breve durata. Gli appartamenti si sono rimpiccioliti e gli appartamenti con una sola camera da letto o i monolocali sono diventati la norma. Questo tipo di alloggio non è l'ideale per le famiglie o per soggiorni di lunga durata.

Tuttavia, questa è un'affermazione generale. Per giovani investitori single, coppie o visitatori di breve durata, un condominio di dimensioni ridotte può essere l'ideale. Permette uno stile di vita minimalista e, con l'arredamento giusto, anche uno spazio ridotto può sembrare ampio. Come proprietario di un condominio di nuova costruzione, si gode del vantaggio di essere il primo ospite a varcare la soglia. Si beneficia di elettrodomestici, mobili e servizi moderni. Data l'offerta eccessiva di appartamenti in questo segmento, si possono anche trovare prezzi più accessibili.

I costruttori edili sono legalmente obbligati a porre rimedio a tutti i difetti e ad effettuare le necessarie riparazioni strutturali entro i primi cinque anni dal completamento dell'immobile. Questo offre un certo grado di sicurezza all'acquirente al momento dell'acquisto.

Acquisto su progetto – L'acquisto di appartamenti in nuovi progetti di costruzione sulla carta comporta rischi e vantaggi.

Per i progetti di costruzione non ancora pianificati, si ricorre spesso a un piano di pagamento dilazionato, con la rata finale dovuta solo al completamento dei lavori. Questo dà agli acquirenti il ​​tempo di risparmiare.

Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per i loro progetti e pertanto potrebbero offrire prezzi di acquisto competitivi. Tuttavia, poiché lavorano con un budget limitato, potrebbero non essere disposti a negoziare il prezzo.

Se gli sviluppatori spostassero la loro attenzione su una prospettiva a lungo termine, l'acquisto di appartamenti sulla carta potrebbe consentire di entrare anticipatamente nel mercato di condomini più vecchi (e più grandi) dotati di elettrodomestici e servizi all'avanguardia.

Un rischio comune è: "Cosa succede se il progetto non viene completato?"

È assolutamente essenziale richiedere una consulenza legale prima di firmare un contratto di acquisto per un immobile di nuova costruzione. Il vostro avvocato si assicurerà che tutte le condizioni necessarie siano rispettate nel caso in cui il costruttore (o voi) non siate in grado di adempiere al contratto.

Un altro punto importante riguarda l'arredamento. I nuovi progetti edilizi solitamente includono un appartamento campione. Tuttavia, non tutti gli appartamenti sono arredati e dotati di elettrodomestici. Pertanto, è fondamentale chiarire se l'arredamento è incluso nel prezzo contrattuale o se prevede costi aggiuntivi.

Come posso acquistare un appartamento a Pattaya?

Fai i compiti

Internet offre una vasta gamma di informazioni. La tua ricerca ti permetterà di scoprire zone, fasce di prezzo, costruttori e punti di interesse. Questo ti fornirà una panoramica dell'offerta attuale del mercato.

Le ricerche per parole chiave (natura, mercati, trasporti, istruzione, vita notturna, gastronomia) aiutano a scoprire le zone che offrono ciò che stai cercando.

Ripensate alle domande che vi siete posti all'inizio. Le vostre risposte vi aiuteranno a restringere il campo delle ricerche e a mantenerle realistiche.

Visto il rilancio del turismo a Pattaya, è opportuno tenere d'occhio non solo le potenziali proprietà da acquistare, ma anche gli altri progetti di sviluppo. Un investitore accorto analizzerà attentamente l'impatto degli interventi di modernizzazione e rinnovamento delle infrastrutture.

Ecco alcuni siti web utili per iniziare:

Di seguito presentiamo alcune zone popolari, i loro punti salienti e le attrazioni principali.

Trova il tuo agente immobiliare

Una volta stilata la lista dei potenziali oggetti, è consigliabile avvalersi della consulenza di un esperto.

Il tuo agente immobiliare esaminerà le tue ricerche, ti fornirà suggerimenti, organizzerà le visite e il trasporto e ti fornirà informazioni sulla storia degli edifici, dei costruttori, dei gestori e delle zone.

Fanno da interpreti per i venditori, in modo che possano negoziare prezzi e condizioni di acquisto.

Una volta che vi avranno aiutato a trovare il vostro angolo di Pattaya e sarete pronti a firmare un contratto... NON firmate il contratto!

È ora di trovare il tuo secondo esperto.

Il tuo avvocato immobiliare

Da quanto detto sopra, avrete una buona panoramica di ciò che il vostro avvocato farà per voi.

In qualità di esperti di diritto thailandese, effettueranno ora la dovuta diligenza e la ricerca immobiliare. Esamineranno il vostro contratto e aggiungeranno, modificheranno o rimuoveranno i termini o le clausole pertinenti.

Il tuo avvocato confermerà i piani di pagamento, parteciperà al trasferimento di proprietà e registrerà il tuo nuovo titolo di proprietà presso il competente ufficio del catasto thailandese.

Se si desidera acquistare un immobile sulla carta, è fondamentale esaminare attentamente il contratto.

Versa l'acconto e firma il contratto.

Di solito, la caparra è dovuta prima della firma del contratto. È considerata un segno di buona volontà e molti venditori ritirano l'immobile dal mercato solo dopo aver ricevuto la caparra.

Prima di effettuare qualsiasi pagamento, si prega di notare che, in qualità di investitore straniero, è necessario fornire la prova che i fondi utilizzati per l'acquisto provengano dall'estero.

Tutti i fondi devono essere in valuta estera e devono essere accompagnati da una prova inequivocabile della loro provenienza (prelievo dalla banca di origine), dello scopo dei fondi (acquisto di un appartamento) e della conversione di valuta sul conto del beneficiario in Thailandia (modulo di cambio valuta).

Una volta effettuato il deposito e dopo che il vostro avvocato avrà confermato i dettagli del contratto, firmerete il contratto.

Il tuo piano di pagamento:

Il contratto elenca gli importi e le scadenze di tutti i pagamenti. Ciò include l'acconto, il saldo rimanente, eventuali tasse e imposte governative applicabili e i rispettivi soggetti paganti.

Riepilogo del tuo piano di pagamento.

Quando si acquista un immobile sulla carta, il piano di pagamento può variare, con diverse rate da versare in corrispondenza di specifiche fasi di costruzione.

Nel calcolo delle tasse e delle imposte governative, a un immobile vengono assegnati tre valori diversi:

Commissione di trasferimento: 2% del valore catastale dell'immobile.

Imposta di bollo: 0,5% del valore registrato. Da pagare solo se esente dall'imposta commerciale.

Ritenuta d'acconto: 1% del valore di mercato o del valore di vendita registrato dell'immobile (a seconda di quale dei due sia maggiore se il venditore è una società). Se il venditore è una persona fisica, la ritenuta d'acconto viene calcolata progressivamente in base al valore di mercato dell'immobile.

Imposta sulle attività commerciali*: 3,3% del valore di mercato o del valore di vendita registrato dell'immobile (a seconda di quale dei due sia maggiore). Questa imposta si applica sia alle persone fisiche che alle società.

* Questa imposta è dovuta se l'immobile è di proprietà del locatore da meno di 5 anni, come spesso accade con i progetti di nuova costruzione.

I condomini prevedono costi fissi per la gestione delle aree comuni (CAM) e per un fondo di manutenzione. Tali costi sono a carico di tutti i proprietari all'interno del complesso e sono stabiliti dall'unità di gestione competente (a cui si appartiene) o dall'ente giuridico di riferimento.

Le quote CAM coprono la riparazione e la manutenzione delle aree comuni, gli stipendi del personale in loco e le tasse governative ricorrenti.

Il fondo di manutenzione è un insieme di fondi accantonati come riserva per riparazioni o ammodernamenti importanti, come la sostituzione delle lastre di pavimentazione, la riparazione di danni strutturali o la gestione di emergenze ambientali.

insediamento

Il tuo avvocato ti rappresenterà durante il trasferimento di proprietà. Verranno firmati i documenti finali, erogati i fondi e consegnate le chiavi.

Prima di acquistare un immobile in costruzione, le autorità thailandesi e le organizzazioni ambientaliste effettuano delle ispezioni prima di rilasciare il nuovo atto di proprietà. Non si dovrebbe mai acquistare un immobile prima che l'atto di proprietà sia stato rilasciato definitivamente o sia in fase di finalizzazione.

Registrazione della proprietà

Dopo il trasferimento di proprietà, tutti i documenti devono essere registrati presso l'ufficio del catasto thailandese competente. Il vostro avvocato si occuperà della registrazione e del pagamento di tutte le relative tasse.

Chi paga quali tasse?

I punti salienti di Pattaya e dove fare shopping.

Ora che sapete cosa considerare quando acquistate un immobile in Thailandia, diamo un'occhiata alle zone più gettonate di Pattaya per l'acquisto di proprietà.

Esamineremo più da vicino ciascuna area e le sue attrattive. Per ogni area, presenteremo un condominio esistente, un nuovo condominio e un progetto di costruzione in fase di pianificazione.

Pattaya centrale

Il cuore turistico di Pattaya. Passeggia sul lungomare nel centro di Pattaya, assapora deliziosi frutti di mare freschissimi e acquista prodotti locali sulla Walking Street. Troverai un'eccellente selezione di autentici ristoranti internazionali che offrono cucina francese, italiana, svizzera, tedesca, ungherese, scandinava, inglese, indiana, araba, giapponese e cinese: perfetti se hai voglia di un assaggio di casa.

Nel cuore di Pattaya si trovano la famosa spiaggia di Pattaya, il monte Phra Tamnak e il Tempio del Grande Buddha. Visitate la galleria Art In Paradise, il mercato notturno Tree Town e il Pattaya Night Bazaar.

Il centro di Pattaya presenta attualmente un quadro contrastante. Il mercato immobiliare locale dipendeva fortemente dal turismo di breve durata. A causa della mancanza di turismo, nel centro di Pattaya regna una quiete assoluta. Molti negozi sono chiusi. Ma il turismo tornerà.

Dal punto di vista di un acquirente, ora potrebbe essere un buon momento per dare un'occhiata più da vicino a Central Pattaya. La zona è interessata da progetti di modernizzazione e potenzialmente da una linea di monorotaia. Attualmente c'è un eccesso di offerta di appartamenti nuovi e di piccole dimensioni. Central Pattaya ospita anche molti condomini più datati, costruiti in un periodo più tranquillo in cui i terreni edificabili erano abbondanti.

Il centro di Pattaya è un'area eccellente per gli investitori che desiderano affittare immobili. Molti espatriati che vivono a Pattaya da lungo tempo si stanno trasferendo in zone più periferiche della città.

Pattaya Nord

La maggior parte degli espatriati preferisce la zona nord di Pattaya. Tra le attrazioni di quest'area si annoverano le splendide statue in legno intagliate a mano del Santuario della Verità, il mercato di Lan Pu Naklua, la spiaggia di North Pattaya, il Million Years Stone Park, Mini Siam e il colorato mondo sottomarino del Monster Aquarium & Dolphinarium.

North Pattaya è un quartiere più tranquillo, lontano dalle folle di turisti e ideale per famiglie e residenti di lunga data. Grazie all'elevata presenza di espatriati, North Pattaya offre una vasta scelta di ristoranti.

Pattaya Sud

La zona sud di Pattaya ospita numerose spiagge più piccole e appartate, tra cui Sai Kaew, Hat So, Toey Ngam e Nang Ram. Vi si trovano anche diversi campi da golf, come il Marines Golf Course e il Plutaluang Golf Resort. Affacciato a sud, il mercato del pesce di Samaesarn offre una vista mozzafiato sul mare. Altre attrazioni includono il giardino tropicale di Nong Nooch e il parco acquatico Ramayana.

South Pattaya è la porta d'accesso a Rayong e al Parco Nazionale di Khao Chamao-Khao Wong. È il luogo ideale per chiunque desideri sfuggire al trambusto della città e immergersi nella natura.

Disponibile

Pattaya Del Rey (Nord)

Unità: 10 Spese condominiali: 15/m² Fascia di prezzo: 2.000.000 – 4.000.000

Pattaya Del Ray è un piccolo complesso residenziale con sole dieci unità abitative, situato direttamente sulla spiaggia nella zona nord di Pattaya. Costruito nel 1995, questo edificio arredato offre appartamenti con una o due camere da letto, nell'ambito della quota riservata ai residenti stranieri. I prezzi sono stati ridotti fino a 1 milione di baht per gli acquirenti.

Il complesso offre accesso diretto alla spiaggia, una piscina comune, una palestra, un'area giochi interna per bambini, posti auto e videosorveglianza 24 ore su 24.

Appartamento sulla spiaggia di Pattaya (zona centrale)

Completamento: 1992 Unità: 28 Costi operativi: Non disponibili Fascia di prezzo: 5.200.000 – 5.500.000

Il Pattaya Beach Condo è un perfetto esempio di complesso residenziale d'epoca. Gli appartamenti dispongono di 2 o 3 camere da letto e offrono una splendida vista sul mare, a pochi passi dalla spiaggia. Sono stati ristrutturati e sono arredati. Questo appartamento è ideale per chi desidera vivere in posizione centrale a Pattaya o per chi cerca un alloggio da affittare a lungo termine.

Metro Jomtien Condotel (Sud)

Completamento: 1987 Unità: 552 Costi aggiuntivi: 25 ฿/m² Fascia di prezzo: 2.800.000 – 11.000.000

Metro Jomtien si trova a due passi dalle famose spiagge di Jomtien Beach South. Vanta una posizione privilegiata con splendide viste sul mare e dista solo pochi minuti da Mimosa Market, Jomtien Beach Central, il Pattaya Outlet Mall e il Pattaya Floating Market.

Il complesso residenziale comprende monolocali e appartamenti con una o due camere da letto, e rappresenta un vero affare, con alcune unità offerte a prezzi inferiori fino al 10% rispetto al valore di mercato. Metro Jomtien è un ottimo investimento per chiunque desideri uno stile di vita di alto livello o un reddito da locazione a lungo termine.

Il complesso comprende una piscina comune, una sauna, un'area giochi esterna per bambini, giardini, palestre, un campo da tennis, un ristorante in loco, una reception, un servizio di lavanderia/lavaggio a secco, posti auto e videosorveglianza 24 ore su 24.

Nuovo

D Eco Pattaya 2 (Nord)

Completamento: 2021 Unità: 79 Costi aggiuntivi: 55 ฿/m² Fascia di prezzo: 2.200.000 – 6.000.000 ฿

D Eco è un complesso residenziale a bassa densità che offre ai suoi abitanti relax e privacy. L'esclusiva disposizione a L delle stanze massimizza l'utilizzo dello spazio e offre a tutti i residenti viste mozzafiato. Per promuovere uno stile di vita a contatto con la natura, sono presenti mercati di prodotti biologici e ristoranti salutari all'interno del complesso. La missione di D Eco è quella di favorire il benessere nella vita di tutti i giorni.

Il complesso comprende una piscina al piano terra e sul tetto, una sauna, una palestra, una biblioteca, una club house, ristoranti in loco, un negozio di alimentari, posti auto e videosorveglianza 24 ore su 24.

EDGE Central Pattaya (Centro)

Completamento: 2021 Unità: 603 Sviluppatore: Sansiri Costi operativi: 70 ฿/m² Fascia di prezzo: 4.000.000 – 9.000.000 ฿

Edge è il nuovissimo complesso residenziale nel cuore di Pattaya. Offre appartamenti con una o due camere da letto, disponibili per acquirenti stranieri tramite un sistema di quote. Gli attuali prezzi di vendita sono inferiori alla media di mercato, il che lo rende un'opzione interessante. Gli appartamenti vantano viste spettacolari sul mare e sulle montagne.

Il complesso comprende una hall, una sky lounge, un centro fitness, una sauna, giardini, una piscina sul tetto, una sala giochi, posti auto e videosorveglianza 24 ore su 24.

Seven Seas LeCarnival (Sud)

Completamento: 2020 Unità: 1500 Sviluppatore: Universal Group Thailand Costi aggiuntivi: 45 THB/m² Fascia di prezzo: 2.100.000 – 4.800.000

Seven Seas è un complesso residenziale di lusso situato su un'ampia proprietà di 10 rai direttamente sulla spiaggia di Jomtien. Offre appartamenti in edifici sia a più piani che a più piani, con una o due camere da letto. Gli alloggi sono arredati in stile moderno e offrono ampi spazi abitativi. Seven Seas porta la sensazione di una vacanza direttamente a casa vostra.

Si trova nelle immediate vicinanze di numerose attrazioni famose come Pattaya Beach, il Tempio del Grande Buddha, il monte Phra Tamnak (Khao Phra Phutthabat), l'Underwater World Pattaya e il Central Festival Pattaya Beach.

Il complesso comprende reception, club house, salone, palestra, piscine comuni, piscina per bambini, idromassaggio, sauna, spa, bar, area barbecue, ristorante, centro yoga, sala giochi, biblioteca, sala karaoke, aree giochi per bambini, giardini, una cascata, parcheggio e videosorveglianza 24 ore su 24. Offre davvero tutto ciò di cui si potrebbe aver bisogno per una permanenza a lungo termine, sia per single che per famiglie.

Su progetto

AROM Wongamat (Nord)

Completamento: 2024 Unità: 319 Sviluppatore: Colours Development Co., Ltd. Costi operativi: 70 ฿/m² Fascia di prezzo: 7.100.000 – 15.500.000 ฿

Arom Wongamat è un complesso di appartamenti di lusso che offre un'esclusiva esperienza di vita fronte mare a Wong Amat. Situato sull'ultimo lotto disponibile sulla spiaggia di Wong Amat, sarete a pochi passi da questo splendido tratto di sabbia e non dovrete preoccuparvi che nuove costruzioni ostruiscano la vista sull'oceano.

Tra le attrazioni nelle vicinanze figurano il Terminal 21, Central Marina Pattaya, il Santuario della Verità e l'ospedale Bang Lumang. Ispirato alla natura, il progetto fonde stili di design moderni per creare un ambiente abitativo unico in ogni metro quadro.

Gli appartamenti sono dotati di elettrodomestici all'avanguardia e il complesso comprende una piscina comune, una vasca idromassaggio, una spa, una sauna, un'area giochi interna, un cinema, una sala giochi, una sala di golf in realtà virtuale, una lounge; spazi per eventi, riunioni e coworking, posti auto e videosorveglianza 24 ore su 24.

Condominio Once Pattaya (Centrale)

Completamento: 2023 Unità: 427 Sviluppatore: Honor Group Costi operativi: 50 ฿/m² Fascia di prezzo: 3.600.000 – 8.000.000 ฿

Questo nuovo complesso residenziale nel cuore di Pattaya offre lussuosi comfort moderni e viste mozzafiato in appartamenti arredati con una o due camere da letto. Gli appartamenti con una camera da letto sono ideali per chi desidera abitarci o affittarli, mentre quelli con due camere da letto offrono comfort a lungo termine, perfetti per chi cerca una vita nel centro di Pattaya.

Tra i servizi offerti figurano una hall con un team di gestione, un centro fitness, bar e ristoranti in loco, piscine a sfioro, una sala giochi per bambini, un giardino pensile con vista mare dal 33° piano e un sistema di videosorveglianza attivo 24 ore su 24.

Attualmente gli immobili hanno un prezzo superiore alla media di mercato, ma offrono un solido rendimento locativo garantito del 6% per 3 anni.

Empire Tower (Sud)

Completamento: Dicembre 2022 Unità: 440 Sviluppatore: Matrix Costi aggiuntivi: 55 ฿/m² Fascia di prezzo: 2.000.000 – 10.500.000 ฿

Un complesso di lusso nella zona sud di Pattaya offre monolocali e appartamenti con una o due camere da letto. Molti degli appartamenti sono riservati a residenti stranieri e includono una garanzia di rendimento locativo del 7% per cinque anni. Il mercato galleggiante di Pattaya e il suo mondo sottomarino sono raggiungibili a piedi.

Le lussuose camere dell'Empire Tower sono caratterizzate da marmo e arredi di design di alta gamma, offrendo ampi spazi e funzionalità, oltre a viste panoramiche mozzafiato sull'oceano. Il complesso comprende una piscina a sfioro sul tetto, una lounge, un bar, lettini prendisole, una sauna, un centro fitness, una reception, un'area giochi per bambini, un parcheggio e un sistema di videosorveglianza attivo 24 ore su 24.

Ufficio del Catasto (indirizzo incluso)

Anche se avete un avvocato immobiliare di fiducia che vi assiste nell'acquisto e nella registrazione, è utile sapere dove si trova l'ufficio del catasto locale.

Ufficio provinciale del territorio di Chon Buri, filiale di Bang Lamung Indirizzo: 398 Bang Lamung 10, distretto di Bang Lamung, Chon Buri 20150 Orari di apertura: lunedì-venerdì 8:30 - 16:30 Telefono: +6638423160 Sito web: https://www.dol-banglamung.com/

Riepilogo del processo di acquisto

Qui sopra sono presenti molte informazioni. Date le numerose opzioni, ecco una semplice panoramica su come procedere.

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Siam Legal è uno studio legale registrato con oltre 17 anni di esperienza nel diritto immobiliare. Il team ha sedi nelle principali aree metropolitane di Bangkok, Chiang Mai, Pattaya e Phuket e conosce a fondo le specifiche condizioni di ciascuna località.

È possibile contattare l'ufficio legale di Siam al seguente indirizzo:

Indirizzo: Two Pacific Place Building, 18° piano, unità 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Thailandia. Telefono: +66 2 254 8900, Cellulare: +66 84 021 9800, Sito web: www.siam-legal.com, Orario di apertura: 9:00 - 18:00