Immobilienmarktaussichten in Thailand

Ab Januar 2020 müssen Grundstückseigentümer eine neue Grundsteuer entrichten (CBRE, 2019). Besonders betroffen sind Eigentümer unbebauter Grundstücke. Viele versuchen daher, die neue Belastung frühzeitig zu bewältigen, indem sie diese Grundstücke gewerblich nutzen, um zusätzliche Einnahmen zu generieren, die Steuer zu decken und einen Verkauf zu vermeiden. Sie gehen jedoch Risiken ein, indem sie übereilt ungeeignete Entwicklungsmaßnahmen umsetzen, die zu Verlusten führen können. Sie könnten Projekte in Angriff nehmen, für die keine Nachfrage besteht, und am Ende den Banken mehr schulden, als die neue Grundsteuer einbringt. Dies kann passieren, wenn Grundstückseigentümern das notwendige Know-how, die Erfahrung oder die Marktkenntnisse fehlen (CBRE, 2019).

Selbst der Bau von Büro-, Einzelhandels- oder Mietwohnungen stellt angesichts der drohenden Steuerbelastung keine effektive Lösung dar (CBRE, 2019). Die Lage oder Größe der betreffenden unbebauten Grundstücke dürfte hierfür der Grund sein. Grundstückseigentümer verfügen möglicherweise auch nicht über die notwendige betriebswirtschaftliche Expertise oder die finanziellen Mittel, um solche Projekte selbst durchzuführen. Sie sollten zunächst die Höhe der anfallenden neuen Steuern ermitteln. Anschließend sollten sie die besten Möglichkeiten zur Generierung zusätzlicher Einnahmen prüfen, die für die Bebauung ihres Grundstücks verwendet werden können. Alternativ können sie ihr unbebautes Land zu diesem Zweck verpachten. Allerdings sind nicht alle Standorte für eine Bebauung rentabel oder ziehen Mieter an (CBRE, 2019).

Finden sie keine geeignete Lösung, könnten Grundstückseigentümer gezwungen sein, ihr Eigentum zu verkaufen (CBRE, 2019). Darüber hinaus ist ein klares Verständnis der Landnutzung, insbesondere von landwirtschaftlichen Flächen, die niedriger besteuert werden als andere Nutzungsarten, unerlässlich. Bis zum Jahresende können sie lediglich die Veröffentlichung ergänzender Gesetze verfolgen (CBRE, 2019). Bis dahin bleibt ihnen nichts anderes übrig, als zu spekulieren und sich bestmöglich auf mögliche Unsicherheiten vorzubereiten.

Vorteile von Immobilieninvestitionen in Thailand

Ausländern ist es in Thailand grundsätzlich nicht gestattet, Grundstücke uneingeschränkt zu erwerben (KPMG, 2018). Sie dürfen lediglich Häuser, Gebäude und Eigentumswohnungen auf solchen Grundstücken erwerben und besitzen. In Ausnahmefällen kann der Innenminister einen Grundstückserwerb genehmigen, jedoch nur mit Zustimmung des thailändischen Investitionsausschusses (Board of Investment Thailand, BOI) und wenn der Ausländer ein vom BOI gefördertes Unternehmen besitzt. Das Unternehmen muss sein Grundstück veräußern, sobald es seine Geschäftstätigkeit einstellt oder verlegt (KPMG, 2018).

Obwohl Ausländer in Thailand kein Land direkt erwerben können, ist es ihnen möglich, in Wohnungen, Eigentumswohnungen oder Villen zu investieren (Chen, 2019). So erzielen Eigentumswohnungen und Apartments in Bangkok beispielsweise Preise oder Mieten, die zwei- bis dreimal höher sind als vergleichbare Objekte in anderen Städten. Ein ähnlicher Trend lässt sich bei Eigentumswohnungen in der Nähe der MRT-U-Bahn im Vergleich zu anderen Lagen beobachten. Eine Eigentumswohnung, die nur 100 Meter von öffentlichen Verkehrsmitteln entfernt liegt, kostet mindestens 200.000 Baht pro Quadratmeter. Wohnungen in größerer Entfernung sind hingegen deutlich günstiger oder sogar noch preiswerter (Chen, 2019).

Ausländer können außerhalb von Bangkok, beispielsweise in Chiang Mai, Phuket, Pattaya und Hua Hin, Grundstücke erwerben und diese für 30 Jahre pachten (Chen, 2019). Auch die Vermietung einer Immobilie ist eine attraktive Option, da die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aufgrund verschiedener Abzüge sehr niedrig ist. Sie beträgt maximal 5 % oder sogar weniger (Chen, 2019).

Immobilieninvestitionen in Thailand ziehen viele Menschen aus aller Welt an (Property Showrooms, 2002). Die Einstiegspreise sind niedrig, und dank seines starken Tourismusprogramms bietet Thailand eine attraktive Auswahl an Mietobjekten. Thailand ist weltweit als exotisches Reiseziel und attraktiver Wirtschaftsstandort bekannt. Diese Vorteile, die sowohl Touristen als auch Unternehmen anziehen, fördern nachhaltiges Wirtschaftswachstum und eine gute Kapitalrendite (Property Showrooms, 2002).

Die thailändische Regierung erkennt die Vorteile ausländischer Investitionen für beide Seiten an und reagiert darauf mit erleichterten Marktzutrittsmaßnahmen (Property Showrooms, 2002). Eine deutliche Senkung der Finanzierungsanforderungen ist eine der Maßnahmen, die ergriffen werden, um ausländische Investitionen in beispielloser Weise zu fördern. Engagierte Investoren nutzen diese Möglichkeiten und erwerben Immobilien zu niedrigen Preisen. Sie sind zuversichtlich, substanzielle und langfristige Renditen zu erzielen, sobald sich die politische und wirtschaftliche Lage in Thailand verbessert und die Gesamtwirtschaft, insbesondere der Immobiliensektor, ihren Höhepunkt erreicht (Property Showrooms, 2002).

Immobilieninvestitionen in Thailand bieten viele Vorteile. Die Immobilienpreise sind deutlich niedriger als in etablierten europäischen Märkten (Property Showrooms, 2002). Thailand gilt als der am schnellsten wachsende Markt Asiens und hat daher zahlreiche ausländische Unternehmen angezogen. Das Land zählt zu den am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften Südostasiens. Der neu eröffnete internationale Flughafen Suvarnabhumi (SBIA) in Bangkok fördert das Wachstum von Gewerbeimmobilien im Osten Bangkoks und erleichtert so den Zugang nach Thailand. Thailand ist zudem eines der günstigsten Reiseziele für Touristen und Unternehmen. Es verfügt vielerorts über eine erstklassige Infrastruktur und Ausstattung. Immobilien in Thailand sind deutlich günstiger als anderswo. Steigende Staatsausgaben erhöhen das Mietpotenzial erheblich. Private Unternehmer sind von der Kapitalertragsteuer, den Stempelgebühren und den Übertragungsgebühren befreit (Property Showrooms, 2002).

Warum einen thailändischen Immobilienanwalt konsultieren?

Das thailändische Immobilienrecht gilt für ausländische Investitionen und Investoren in Thailand (Thai Contracts, o. J.). Es gibt vier grundlegende Rechtsquellen, wobei das thailändische Landgesetz speziell für ausländische Immobilieninvestitionen relevant ist. Wie bereits erwähnt, verbietet dieses Gesetz Ausländern den direkten Erwerb und Besitz von Immobilien in Thailand. Es enthält detaillierte Bestimmungen, die ausländische Investoren beim Erwerb von Immobilien in Thailand verstehen und einhalten müssen. Dazu gehören unter anderem Grundstückseigentum, Eigentum an Eigentumswohnungen, Erbbaurecht, Wohneigentum ohne Grundstück, Grundstückseigentum von Thailändern, die mit Ausländern verheiratet sind, Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Immobilieneigentum von thailändischen Unternehmen sowie Übertragungsgebühren und Steuern (Thai Contracts, o. J.). Diese komplexen Details und Anforderungen sind für Ausländer oft schwer zu durchschauen (Thai Contracts, o. J.).

Grundsätzlich können Ausländer in Thailand nur dann Land besitzen, wenn Thailand ein entsprechendes Abkommen mit einem Land hat, das dies erlaubt (Thai Contracts, o. J.). Ein solches Abkommen existiert jedoch nicht. Gemäß § 111 des geänderten Landgesetzes (BE 2551) kann jeder Ausländer, der gegen dieses Gesetz verstößt, mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren belegt werden.

Aus diesem Grund wird ausländischen Investoren und Unternehmen empfohlen, sich von Beginn ihres Projekts an von einem thailändischen Immobilienanwalt beraten zu lassen oder einen solchen zu beauftragen, um sich über diese Gesetze, Vorschriften und Anforderungen beraten zu lassen oder sich vor Gericht vertreten zu lassen, falls es zu einem Konflikt mit dem thailändischen Immobilienrecht kommt.

QUELLEN: CBRE (31. Oktober 2019). Grundsteuer zwingt Grundstückseigentümer zum Umdenken. Thailand Business News. CBRE Thailand. Abgerufen von https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12. Juni 2019). Immobilienkauf in Thailand: Ein Leitfaden für ausländische Investoren. IQI Global. Abgerufen von https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (Februar 2018). Investitionen in Thailand. KPMG Proomichai Tax Ltd. Abgerufen von https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf