泰国房地产市场展望

自2020年1月起，业主将面临新的房产税（CBRE，2019）。未开发土地的业主受到的影响尤为显著。因此，许多业主试图尽早通过开发这些土地用于商业用途来减轻新的负担，以增加收入、支付税款并避免出售土地。然而，他们仓促实施不合适的开发措施，可能导致损失，从而承担风险。他们可能会开展一些没有市场需求的项目，最终欠银行的钱甚至超过新房产税的收入。如果业主缺乏必要的专业知识、经验或市场信息，这种情况就可能发生（CBRE，2019）。

鉴于即将到来的税收负担，即使建造办公空间、零售空间或出租公寓也并非有效的解决方案（CBRE，2019）。未开发地块的位置或面积可能是造成这种情况的原因。土地所有者可能也缺乏必要的商业知识或资金来自行开展这些项目。他们首先应该确定将面临的新增税额。然后，他们应该探索最佳的创收方案，以便将收入用于土地开发。或者，他们也可以将未开发土地出租用于此目的。然而，并非所有地段都适合开发或吸引租户（CBRE，2019）。

如果找不到合适的解决方案，土地所有者可能被迫出售房产（CBRE，2019）。此外，他们必须清楚了解土地用途，特别是税率低于其他用途土地的农业用地。在年底之前，他们只能关注补充立法的发布（CBRE，2019）。在此之前，他们别无选择，只能进行推测，并尽最大努力为潜在的不确定性做好准备。

在泰国投资房地产的优势

外国人通常不允许在泰国直接拥有土地所有权（毕马威，2018）。他们只能在土地上购买和拥有房屋、建筑物和公寓。在特殊情况下，内政部长可以批准土地收购，但必须获得泰国投资促进委员会（BOI）的批准，并且该外国人必须拥有由BOI担保的企业。该企业一旦停止运营或搬迁，就必须立即出售其土地（毕马威，2018）。

尽管外国人不能在泰国拥有土地所有权，但他们可以投资公寓、住宅或别墅（Chen，2019）。例如，曼谷的公寓和住宅价格或租金是其他城市同类房产的两到三倍。靠近地铁的公寓也呈现出类似的趋势。距离公共交通仅100米的公寓，每平方米的价格至少为20万泰铢。而位置稍远的公寓，价格则明显更低，甚至更便宜（Chen，2019）。

例如，外国人可以在曼谷以外的地区购买土地，例如清迈、普吉岛、芭堤雅和华欣，并签订30年租赁合同（Chen，2019）。出租房产也是一个颇具吸引力的选择，因为租金收入的所得税由于各种扣除项而非常低，最高仅为5%甚至更低（Chen，2019）。

泰国的房地产投资吸引了来自世界各地的众多人士（Property Showrooms，2002）。入门价格低廉，且得益于其强大的旅游业，泰国提供了种类繁多的优质租赁房产。泰国以其独特的异域风情和极具吸引力的商业环境而闻名于世。这些优势吸引着游客和企业，促进了经济的可持续增长和投资回报（Property Showrooms，2002）。

泰国政府认识到外国投资的互利性，并正通过简化市场准入流程来积极响应（Property Showrooms，2002）。大幅降低融资门槛是政府为鼓励外国投资而采取的一项前所未有的措施。热情高涨的投资者正抓住这些机遇，以低价购入房产。他们相信，一旦泰国政治经济形势好转，整体经济，尤其是房地产行业达到顶峰，就能获得可观的长期回报（Property Showrooms，2002）。

在泰国投资房地产具有诸多优势。泰国的房价远低于成熟的欧洲市场（Property Showrooms，2002）。泰国被认为是亚洲增长最快的市场，因此吸引了众多外国公司。该国也是东南亚经济增长最快的国家之一。曼谷新近启用的素万那普国际机场（SBIA）促进了曼谷东部商业地产的发展，从而便利了进入泰国的交通。泰国也是旅行者和企业最经济实惠的目的地之一。许多地区拥有完善的基础设施和配套设施。泰国的房地产价格远低于其他地区。政府支出的增加显著提升了租金潜力。私人企业家可免缴资本利得税、印花税和过户费（Property Showrooms，2002）。

为什么要咨询泰国房地产律师？

泰国房地产法适用于在泰投资的外国投资者（Thai Contracts，无日期）。该法有四大基本渊源，其中《泰国土地法》与外国房地产投资尤为相关。如前所述，该法禁止外国人直接在泰国购置和拥有房地产。它包含详细的规定，外国投资者在泰国购置房地产时必须了解并遵守这些规定。这些规定包括但不限于土地所有权、公寓所有权、租赁权、无地房屋所有权、泰国公民与外国人结婚后拥有的土地所有权、用益权、居住权、地役权、泰国公司拥有的房地产所有权，以及转让费和税款（Thai Contracts，无日期）。这些复杂的细节和要求往往令外国人难以自行理解和应对（Thai Contracts，无日期）。

原则上，外国人只有在泰国与允许外国人拥有土地的国家签订相应协议的情况下，才能在泰国拥有土地（泰国合同，无日期）。然而，目前并不存在此类协议。根据修订后的《土地法》（佛历2551年）第111条，任何违反此规定的外国人都可能被处以罚款或最高两年的监禁。

因此，建议外国投资者和公司从项目开始之初就向泰国房地产律师寻求建议或聘请泰国房地产律师，以便向他们解释这些法律、法规和要求，或者在与泰国房地产相关的法律发生冲突时在法庭上代表他们。

参考文献：世邦魏理仕（2019年10月31日）。房产税迫使土地所有者考虑其他选择。《泰国商业新闻》。世邦魏理仕泰国。检索自https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

陈明（2019年6月12日）。在泰国购买房地产：外国投资者指南。IQI Global。检索自https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

毕马威（2018年2月）。泰国投资。毕马威普鲁米猜税务有限公司。检索自https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf