泰國房地產市場展望

自2020年1月起，業主將面臨新的房產稅（CBRE，2019）。未開發土地的業主受到的影響尤其顯著。因此，許多業主試圖儘早透過開發這些土地用於商業用途來減輕新的負擔，以增加收入、支付稅金並避免出售土地。然而，他們倉促實施不合適的開發措施，可能導致損失，從而承擔風險。他們可能會進行一些沒有市場需求的項目，最後欠銀行的錢甚至超過新房產稅的收入。如果業主缺乏必要的專業知識、經驗或市場資訊，這種情況就可能發生（CBRE，2019）。

鑑於即將到來的稅收負擔，即使建造辦公空間、零售空間或出租公寓也並非有效的解決方案（CBRE，2019）。未開發地塊的位置或面積可能是造成這種情況的原因。土地所有者可能也缺乏必要的商業知識或資金來自行開展這些計畫。他們首先應該確定將面臨的新增稅額。然後，他們應該探索最佳的創收方案，以便將收入用於土地開發。或者，他們也可以將未開發土地出租用於此目的。然而，並非所有地段都適合開發或吸引租戶（CBRE，2019）。

如果找不到合適的解決方案，土地所有者可能被迫出售房產（CBRE，2019）。此外，他們必須清楚了解土地用途，特別是稅率低於其他用途土地的農業用地。在年底之前，他們只能專注於補充立法的發布（CBRE，2019）。在此之前，他們別無選擇，只能進行推測，並盡最大努力為潛在的不確定性做好準備。

在泰國投資房地產的優勢

外國人通常不允許在泰國直接擁有土地所有權（畢馬威，2018）。他們只能在土地上購買和擁有房屋、建築物和公寓。在特殊情況下，內政部長可以批准土地收購，但必須獲得泰國投資促進委員會（BOI）的批准，而該外國人必須擁有由BOI擔保的企業。該企業一旦停止營運或搬遷，就必須立即出售其土地（畢馬威，2018）。

儘管外國人不能在泰國擁有土地所有權，但他們可以投資公寓、住宅或別墅（Chen，2019）。例如，曼谷的公寓和住宅價格或租金是其他城市同類房產的兩到三倍。靠近地鐵的公寓也呈現類似的趨勢。距離大眾運輸僅100公尺的公寓，每平方公尺的價格至少為20萬泰銖。而位置稍遠的公寓，價格明顯更低，甚至更便宜（Chen，2019）。

例如，外國人可以在曼谷以外的地區購買土地，例如清邁、普吉島、芭達雅和華欣，並簽訂30年租約（Chen，2019）。出租房產也是一個頗具吸引力的選擇，因為租金收入的所得稅由於各種扣除項而非常低，最高僅為5%甚至更低（Chen，2019）。

泰國的房地產投資吸引了來自世界各地的眾多人士（Property Showrooms，2002）。入門價格低廉，得益於其強大的旅遊業，泰國提供了種類繁多的優質租賃房產。泰國以其獨特的異國情調和極具吸引力的商業環境而聞名於世。這些優勢吸引遊客和企業，促進了經濟的可持續成長和投資回報（Property Showrooms，2002）。

泰國政府認識到外國投資的互利性，並正透過簡化市場准入流程來積極回應（Property Showrooms，2002）。大幅降低融資門檻是政府為鼓勵外國投資而採取的一項前所未有的措施。熱情高漲的投資人正抓住這些機遇，以低價購買房產。他們相信，一旦泰國政治經濟狀況好轉，整體經濟，尤其是房地產產業達到頂峰，就能獲得可觀的長期回報（Property Showrooms，2002）。

在泰國投資房地產具有許多優勢。泰國的房價遠低於成熟的歐洲市場（Property Showrooms，2002）。泰國被認為是亞洲成長最快的市場，因此吸引了許多外國公司。該國也是東南亞經濟成長最快的國家之一。曼谷新近啟用的素萬那普國際機場（SBIA）促進了曼谷東部商業地產的發展，從而便利了進入泰國的交通。泰國也是旅客和企業最經濟實惠的目的地之一。許多地區擁有完善的基礎設施和配套設施。泰國的房地產價格遠低於其他地區。政府支出的增加顯著提升了租金潛力。私人企業家可免繳資本利得稅、印花稅和過戶費（Property Showrooms，2002）。

為什麼要諮詢泰國房地產律師？

泰國房地產法適用於在泰投資的外國投資者（Thai Contracts，無日期）。該法有四大基本淵源，其中《泰國土地法》與外國房地產投資特別相關。如前所述，該法禁止外國人直接在泰國購置和擁有房地產。它包含詳細的規定，外國投資者在泰國購置房地產時必須了解並遵守這些規定。這些規定包括但不限於土地所有權、公寓所有權、租賃權、無地房屋所有權、泰國公民與外國人結婚後擁有的土地所有權、用益權、居住權、地役權、泰國公司擁有的房地產所有權，以及轉讓費和稅款（Thai Contracts，無日期）。這些複雜的細節和要求往往令外國人難以自行理解和應對（Thai Contracts，無日期）。

原則上，外國人只有在泰國與允許外國人擁有土地的國家簽訂相應協議的情況下，才能在泰國擁有土地（泰國合同，無日期）。然而，目前並不存在此類協議。根據修訂後的《土地法》（佛歷2551年）第111條，任何違反此規定的外國人都可能被處以罰款或最高兩年的監禁。

因此，建議外國投資者和公司從專案開始之初就向泰國房地產律師尋求建議或聘請泰國房地產律師，以便向他們解釋這些法律、法規和要求，或在與泰國房地產相關的法律發生衝突時在法庭上代表他們。

參考文獻：世邦魏理仕（2019年10月31日）。房產稅迫使土地所有者考慮其他選擇。 《泰國商業新聞》。世邦魏理仕泰國。取自https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

陳明（2019年6月12日）。在泰國購買房地產：外國投資者指南。 IQI Global。取自https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

畢馬威（2018年2月）。泰國投資。畢馬威普魯米猜稅務有限公司。取自https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf