Perspectives immobilières en Thaïlande

Les propriétaires fonciers seront soumis à une nouvelle taxe foncière à compter de janvier 2020 (CBRE, 2019). Les propriétaires de terrains non bâtis sont particulièrement concernés. Nombre d'entre eux tentent donc d'anticiper cette nouvelle charge en aménageant ces terrains à des fins commerciales afin de générer des revenus supplémentaires, de couvrir la taxe et d'éviter de vendre leurs terres. Cependant, ils prennent des risques en mettant en œuvre précipitamment des projets d'aménagement inadaptés susceptibles d'entraîner des pertes. Ils pourraient entreprendre des projets sans demande et se retrouver endettés auprès des banques à hauteur du montant de la nouvelle taxe foncière. Ce risque existe si les propriétaires fonciers manquent de savoir-faire, d'expérience ou de connaissance du marché (CBRE, 2019).

Même la construction de bureaux, de commerces ou d'appartements locatifs ne constituera pas une solution efficace compte tenu de la charge fiscale imminente (CBRE, 2019). La situation géographique et la superficie des terrains non bâtis en question en sont probablement la cause. Les propriétaires fonciers peuvent également manquer de l'expertise commerciale ou des ressources financières nécessaires pour entreprendre eux-mêmes ces projets. Ils devraient d'abord évaluer le montant des nouvelles taxes auxquelles ils seront confrontés. Ensuite, ils devraient explorer les meilleures options pour générer des revenus supplémentaires pouvant servir à l'aménagement de leurs terrains. Ils peuvent également louer leurs terrains non bâtis à cette fin. Cependant, tous les emplacements ne sont pas rentables pour le développement ou n'attirent pas de locataires (CBRE, 2019).

Faute de solution adéquate, les propriétaires fonciers pourraient être contraints de vendre leurs biens (CBRE, 2019). Par ailleurs, une compréhension claire de l'utilisation des sols, notamment des terres agricoles, dont le taux d'imposition est inférieur à celui des autres types de sols, est indispensable. Jusqu'à la fin de l'année, ils ne peuvent que suivre la publication de la législation complémentaire (CBRE, 2019). D'ici là, ils n'ont d'autre choix que d'anticiper et de se préparer au mieux aux incertitudes potentielles.

Avantages des investissements immobiliers en Thaïlande

En Thaïlande, les étrangers ne sont généralement pas autorisés à acquérir la pleine propriété de terrains (KPMG, 2018). Ils peuvent uniquement acquérir et posséder des maisons, des immeubles et des appartements en copropriété. Dans des cas exceptionnels, le ministre de l'Intérieur peut autoriser une acquisition foncière, mais uniquement avec l'approbation du Conseil des investissements de Thaïlande (BOI) et si l'étranger possède une entreprise parrainée par le BOI. L'entreprise doit vendre son terrain dès qu'elle cesse ses activités ou déménage (KPMG, 2018).

Bien que les étrangers ne puissent pas acquérir de terrains en pleine propriété en Thaïlande, ils peuvent investir dans des appartements, des condominiums ou des villas (Chen, 2019). Par exemple, à Bangkok, les prix ou les loyers des condominiums et des appartements sont deux à trois fois plus élevés que ceux de biens comparables dans d'autres villes. Une tendance similaire s'observe pour les condominiums situés à proximité du métro (MRT). Un condominium situé à seulement 100 mètres des transports en commun coûte au minimum 200 000 bahts le mètre carré. En revanche, les appartements situés plus loin sont nettement moins chers, voire plus abordables (Chen, 2019).

Les étrangers peuvent acquérir des terrains en dehors de Bangkok, par exemple à Chiang Mai, Phuket, Pattaya et Hua Hin, avec un bail emphytéotique de 30 ans (Chen, 2019). La location immobilière est également une option intéressante, car l'imposition sur les revenus locatifs est très faible grâce à diverses déductions. Elle est au maximum de 5 % voire moins (Chen, 2019).

L'investissement immobilier en Thaïlande attire de nombreux investisseurs du monde entier (Property Showrooms, 2002). Les prix d'entrée y sont bas et, grâce à son secteur touristique dynamique, la Thaïlande propose une offre locative attrayante. Reconnue mondialement comme une destination touristique exotique et un lieu d'affaires attractif, la Thaïlande bénéficie d'atouts qui, conjugués à l'attrait des touristes et des entreprises, favorisent une croissance économique durable et un retour sur investissement positif (Property Showrooms, 2002).

Le gouvernement thaïlandais reconnaît les avantages mutuels des investissements étrangers et y répond en facilitant l'accès au marché (Property Showrooms, 2002). Une réduction significative des exigences financières est l'une des mesures prises pour encourager les investissements étrangers de manière inédite. Des investisseurs enthousiastes profitent de ces opportunités et acquièrent des biens immobiliers à bas prix. Ils sont confiants de réaliser des rendements substantiels et durables une fois que la situation politique et économique de la Thaïlande s'améliorera et que l'économie dans son ensemble, et notamment le secteur immobilier, aura atteint son apogée (Property Showrooms, 2002).

Investir dans l'immobilier en Thaïlande présente de nombreux avantages. Les prix y sont nettement inférieurs à ceux des marchés européens établis (Property Showrooms, 2002). La Thaïlande est considérée comme le marché à la croissance la plus rapide d'Asie et a, de ce fait, attiré de nombreuses entreprises étrangères. Le pays figure parmi les économies les plus dynamiques d'Asie du Sud-Est. L'aéroport international de Suvarnabhumi (SBIA), récemment ouvert à Bangkok, favorise le développement de l'immobilier commercial dans l'est de la ville et facilite ainsi l'accès au pays. La Thaïlande est également une destination parmi les plus abordables pour les voyageurs et les entreprises. Elle bénéficie d'infrastructures et d'équipements de premier ordre dans de nombreuses régions. L'immobilier y est considérablement moins cher qu'ailleurs. L'augmentation des dépenses publiques accroît significativement le potentiel locatif. Les entrepreneurs privés sont exonérés d'impôt sur les plus-values, de droits de timbre et de frais de mutation (Property Showrooms, 2002).

Pourquoi consulter un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais ?

Le droit immobilier thaïlandais s'applique aux investissements et investisseurs étrangers en Thaïlande (Thai Contracts, s.d.). Il existe quatre sources de droit principales, le Code foncier thaïlandais étant spécifiquement pertinent pour les investissements immobiliers étrangers. Comme mentionné précédemment, cette loi interdit aux étrangers d'acquérir et de posséder directement des biens immobiliers en Thaïlande. Elle contient des dispositions détaillées que les investisseurs étrangers doivent comprendre et respecter lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Thaïlande. Ces dispositions concernent notamment la propriété foncière, la copropriété, le bail emphytéotique, la propriété d'une maison sans terrain, la propriété foncière par des Thaïlandais mariés à des étrangers, l'usufruit, le droit de résidence, les servitudes, la propriété immobilière par des sociétés thaïlandaises, ainsi que les frais et taxes de transfert (Thai Contracts, s.d.). Ces détails et exigences complexes sont souvent difficiles à appréhender pour les étrangers seuls (Thai Contracts, s.d.).

En principe, les étrangers ne peuvent posséder de terres en Thaïlande que si la Thaïlande a conclu un accord avec un pays autorisant cette pratique (Contrats thaïlandais, s.d.). Or, un tel accord n'existe pas. Tout étranger qui enfreint cette loi s'expose à une amende ou à une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans, conformément à l'article 111 de la loi foncière modifiée (BE 2551).

C’est pourquoi il est conseillé aux investisseurs et aux entreprises étrangères de consulter ou d’engager un avocat thaïlandais spécialisé en droit immobilier dès le début de leur projet afin de se faire expliquer ces lois, réglementations et exigences, ou d’être représentés devant les tribunaux en cas de conflit avec la loi thaïlandaise en matière immobilière.

RÉFÉRENCES : CBRE (31 octobre 2019). La taxe foncière oblige les propriétaires fonciers à envisager d’autres options. Thailand Business News. CBRE Thaïlande. Consulté sur https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12 juin 2019). Acheter un bien immobilier en Thaïlande : Guide pour les investisseurs étrangers. IQI Global. Consulté sur https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (février 2018). Investissements en Thaïlande. KPMG Proomichai Tax Ltd. Consulté sur https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf