แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เจ้าของที่ดินจะต้องเผชิญกับภาษีที่ดินรูปแบบใหม่เริ่มตั้งแต่เดือนมกราคม 2020 (CBRE, 2019) เจ้าของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาได้รับผลกระทบเป็นพิเศษ หลายคนจึงพยายามจัดการกับภาระใหม่นี้โดยการพัฒนาที่ดินเหล่านั้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติม ชำระภาษี และหลีกเลี่ยงการขายที่ดิน อย่างไรก็ตาม พวกเขากำลังเสี่ยงโดยการเร่งรีบดำเนินการพัฒนาที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจนำไปสู่การขาดทุน พวกเขาอาจดำเนินโครงการที่ไม่มีความต้องการและสุดท้ายเป็นหนี้ธนาคารมากกว่าภาษีที่ดินรูปแบบใหม่ที่จะต้องจ่าย นี่อาจเกิดขึ้นได้หากเจ้าของที่ดินขาดความรู้ ประสบการณ์ หรือความรู้ด้านตลาดที่จำเป็น (CBRE, 2019)

แม้แต่การก่อสร้างพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก หรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่า ก็อาจไม่ใช่ทางออกที่มีประสิทธิภาพ เนื่องจากภาระภาษีที่จะเกิดขึ้น (CBRE, 2019) ทำเลที่ตั้งหรือขนาดของที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนาอาจเป็นสาเหตุหลัก เจ้าของที่ดินอาจขาดความเชี่ยวชาญทางธุรกิจหรือทรัพยากรทางการเงินที่จำเป็นในการดำเนินโครงการเหล่านี้ด้วยตนเอง พวกเขาควรประเมินจำนวนภาษีใหม่ที่จะต้องเผชิญก่อน จากนั้นจึงสำรวจทางเลือกที่ดีที่สุดในการสร้างรายได้เพิ่มเติมเพื่อนำไปใช้พัฒนาที่ดิน หรืออาจให้เช่าที่ดินเปล่าเพื่อจุดประสงค์นี้ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกทำเลจะคุ้มค่าต่อการพัฒนาหรือดึงดูดผู้เช่า (CBRE, 2019)

หากพวกเขาไม่สามารถหาทางออกที่เหมาะสมได้ เจ้าของที่ดินอาจถูกบังคับให้ขายที่ดินของตน (CBRE, 2019) นอกจากนี้ ความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินเกษตรกรรมซึ่งเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าการใช้ที่ดินประเภทอื่น เป็นสิ่งจำเป็น จนกว่าจะสิ้นปี พวกเขาทำได้เพียงติดตามการประกาศใช้กฎหมายเพิ่มเติม (CBRE, 2019) จนกว่าจะถึงเวลานั้น พวกเขาไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากคาดการณ์และเตรียมพร้อมให้ดีที่สุดเท่าที่จะทำได้สำหรับความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้น

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ครอบครองที่ดินในประเทศไทยโดยสมบูรณ์ (KPMG, 2018) พวกเขาอาจครอบครองและเป็นเจ้าของบ้าน อาคาร และคอนโดมิเนียมบนที่ดินดังกล่าวได้เท่านั้น ในกรณีพิเศษ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอาจอนุญาตให้ซื้อที่ดินได้ แต่ต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งประเทศไทย (BOI) และชาวต่างชาตินั้นต้องเป็นเจ้าของธุรกิจที่ได้รับการสนับสนุนจาก BOI ด้วย ธุรกิจดังกล่าวต้องขายที่ดินทันทีที่เลิกกิจการหรือย้ายที่ตั้ง (KPMG, 2018)

แม้ว่าชาวต่างชาติจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้อย่างสมบูรณ์ แต่พวกเขาสามารถลงทุนในอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม หรือวิลล่าได้ (เฉิน, 2019) ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ มีราคาหรือค่าเช่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ในเมืองอื่นๆ ถึงสองถึงสามเท่า แนวโน้มที่คล้ายกันนี้พบได้ในคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT เมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ห่างจากระบบขนส่งสาธารณะเพียง 100 เมตร มีราคาอย่างน้อย 200,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ห่างออกไปจะมีราคาถูกกว่ามากหรืออาจถูกกว่าด้วยซ้ำ (เฉิน, 2019)

ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินนอกกรุงเทพฯ ได้ เช่น ในเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา และหัวหิน โดยทำสัญญาเช่า 30 ปี (เฉิน, 2019) การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากภาษีเงินได้จากการให้เช่านั้นต่ำมาก เพราะมีการหักลดหย่อนหลายรายการ โดยสูงสุดเพียง 5% หรือต่ำกว่านั้น (เฉิน, 2019)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยดึงดูดผู้คนมากมายจากทั่วโลก (Property Showrooms, 2002) ราคาเริ่มต้นไม่สูง และประเทศไทยมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่น่าสนใจหลากหลายประเภท เนื่องจากมีโครงการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง ประเทศไทยเป็นที่รู้จักไปทั่วโลกในฐานะจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวที่แปลกใหม่และเป็นสถานที่ทำธุรกิจที่น่าดึงดูด ข้อได้เปรียบเหล่านี้ซึ่งดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนและผลตอบแทนจากการลงทุน (Property Showrooms, 2002)

รัฐบาลไทยตระหนักถึงผลประโยชน์ร่วมกันของการลงทุนจากต่างประเทศ และกำลังตอบสนองโดยการอำนวยความสะดวกในการเข้าสู่ตลาด (โชว์รูมอสังหาริมทรัพย์, 2002) การลดข้อกำหนดทางการเงินอย่างมีนัยสำคัญเป็นมาตรการหนึ่งที่ดำเนินการเพื่อส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน นักลงทุนที่กระตือรือร้นกำลังใช้ประโยชน์จากโอกาสเหล่านี้และซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำ พวกเขามั่นใจว่าจะได้รับผลตอบแทนที่สำคัญและยั่งยืนในระยะยาว เมื่อสถานการณ์ทางการเมืองและเศรษฐกิจในประเทศไทยดีขึ้น และเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ ถึงจุดสูงสุด (โชว์รูมอสังหาริมทรัพย์, 2002)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีข้อดีหลายประการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าตลาดในยุโรปอย่างมาก (Property Showrooms, 2002) ประเทศไทยถือเป็นตลาดที่เติบโตเร็วที่สุดในเอเชีย จึงดึงดูดบริษัทต่างชาติจำนวนมาก ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่มีเศรษฐกิจเติบโตเร็วที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ (SBIA) ที่เพิ่งเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ กำลังส่งเสริมการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก และอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าประเทศไทย ประเทศไทยยังเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่ราคาไม่แพงที่สุดสำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ มีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นเยี่ยมในหลายพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีราคาถูกกว่าที่อื่นอย่างเห็นได้ชัด การใช้จ่ายของภาครัฐที่เพิ่มขึ้นช่วยเพิ่มศักยภาพในการให้เช่าอย่างมาก ผู้ประกอบการเอกชนได้รับการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน (Property Showrooms, 2002)

เหตุใดจึงควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย?

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยใช้บังคับกับการลงทุนและนักลงทุนต่างชาติในประเทศไทย (สัญญาไทย, ไม่มีวันที่ระบุ) มีแหล่งกฎหมายพื้นฐานสี่แหล่ง โดยพระราชบัญญัติที่ดินของไทยมีความเกี่ยวข้องโดยเฉพาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ ดังที่กล่าวมาแล้ว กฎหมายนี้ห้ามชาวต่างชาติเข้าครอบครองและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยตรง มีบทบัญญัติโดยละเอียดที่นักลงทุนต่างชาติต้องทำความเข้าใจและปฏิบัติตามเมื่อเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งรวมถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม สิทธิการเช่า กรรมสิทธิ์ในบ้านที่ไม่มีที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยคนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติ สิทธิในการใช้ประโยชน์ สิทธิในการอยู่อาศัย ภาระจำยอม กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยบริษัทไทย ตลอดจนค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน (สัญญาไทย, ไม่มีวันที่ระบุ) รายละเอียดและข้อกำหนดที่ซับซ้อนเหล่านี้มักเป็นเรื่องยากสำหรับชาวต่างชาติที่จะจัดการด้วยตนเอง (สัญญาไทย, ไม่มีวันที่ระบุ)

โดยหลักการแล้ว ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ก็ต่อเมื่อประเทศไทยมีข้อตกลงกับประเทศที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ (สัญญาไทย, ไม่มีวันที่ระบุ) อย่างไรก็ตาม ไม่มีข้อตกลงดังกล่าวอยู่ในประเทศไทย ชาวต่างชาติใดที่ฝ่าฝืนกฎหมายนี้อาจถูกปรับหรือจำคุกไม่เกินสองปี ตามมาตรา 111 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติม (พ.ศ. 2551)

ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนและบริษัทต่างชาติจึงควรขอคำปรึกษาหรือว่าจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ เพื่อให้ได้รับคำอธิบายเกี่ยวกับกฎหมาย ข้อบังคับ และข้อกำหนดต่างๆ หรือเพื่อเป็นตัวแทนในศาลหากเกิดข้อขัดแย้งทางกฎหมายในประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

อ้างอิง: CBRE (31 ตุลาคม 2562). ภาษีที่ดินบังคับให้เจ้าของที่ดินต้องพิจารณาทางเลือก. ข่าวธุรกิจไทย. CBRE ประเทศไทย. สืบค้นเมื่อจาก https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

เฉิน, ม. (12 มิถุนายน 2562). การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือสำหรับนักลงทุนต่างชาติ. IQI Global. สืบค้นเมื่อจาก https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (กุมภาพันธ์ 2561). การลงทุนในประเทศไทย. KPMG Proomichai Tax Ltd. สืบค้นเมื่อจาก https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf