Vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in Thailand

Eigenaren van onroerend goed krijgen vanaf januari 2020 te maken met een nieuwe onroerendgoedbelasting (CBRE, 2019). Eigenaren van onbebouwde grond worden hierdoor in het bijzonder getroffen. Velen proberen de nieuwe last daarom vroegtijdig te verlichten door deze percelen commercieel te ontwikkelen om extra inkomsten te genereren, de belasting te dekken en te voorkomen dat ze hun grond moeten verkopen. Ze nemen echter risico's door overhaast ongeschikte ontwikkelingsmaatregelen te nemen die tot verliezen kunnen leiden. Ze kunnen projecten ondernemen waar geen vraag naar is en uiteindelijk meer aan banken verschuldigd zijn dan de nieuwe onroerendgoedbelasting zal opleveren. Dit kan gebeuren als eigenaren van onroerend goed niet over de nodige kennis, ervaring of marktkennis beschikken (CBRE, 2019).

Zelfs de bouw van kantoorruimte, winkelruimte of huurappartementen zal geen effectieve oplossing zijn gezien de dreigende belastingdruk (CBRE, 2019). De locatie of de omvang van de betreffende onbebouwde percelen is hiervoor waarschijnlijk de reden. Grondbezitters beschikken mogelijk ook niet over de nodige zakelijke expertise of financiële middelen om deze projecten zelf uit te voeren. Ze zouden eerst moeten bepalen hoeveel nieuwe belastingen ze zullen moeten betalen. Vervolgens zouden ze de beste mogelijkheden moeten onderzoeken om extra inkomsten te genereren die gebruikt kunnen worden voor de ontwikkeling van hun grond. Als alternatief kunnen ze hun onbebouwde grond hiervoor verhuren. Niet alle locaties zijn echter winstgevend voor ontwikkeling of trekken huurders aan (CBRE, 2019).

Als ze geen geschikte oplossing vinden, zouden grondeigenaren gedwongen kunnen worden hun eigendom te verkopen (CBRE, 2019). Bovendien is een duidelijk inzicht in het grondgebruik, met name landbouwgrond die tegen een lager tarief wordt belast dan andere vormen van grondgebruik, noodzakelijk. Tot het einde van het jaar kunnen ze alleen de publicatie van aanvullende wetgeving in de gaten houden (CBRE, 2019). Tot die tijd rest hen niets anders dan te speculeren en zich zo goed mogelijk voor te bereiden op mogelijke onzekerheden.

Voordelen van vastgoedinvesteringen in Thailand

Buitenlanders mogen in Thailand over het algemeen geen volledig eigendom van grond verwerven (KPMG, 2018). Ze mogen alleen huizen, gebouwen en appartementen op dergelijke grond kopen en bezitten. In uitzonderlijke gevallen kan de minister van Binnenlandse Zaken toestemming geven voor de aankoop van grond, maar alleen met goedkeuring van de Board of Investment Thailand (BOI) en als de buitenlander een door de BOI gesponsord bedrijf bezit. Het bedrijf moet de grond verkopen zodra het zijn activiteiten staakt of verhuist (KPMG, 2018).

Hoewel buitenlanders in Thailand geen grond in eigendom kunnen hebben, kunnen ze wel investeren in appartementen, flatgebouwen of villa's (Chen, 2019). Zo liggen de prijzen of huurprijzen voor appartementen en flatgebouwen in Bangkok twee tot drie keer hoger dan voor vergelijkbare woningen in andere steden. Een vergelijkbare trend is te zien bij flatgebouwen in de buurt van de MRT-metro in vergelijking met andere locaties. Een flatgebouw op slechts 100 meter van het openbaar vervoer kost minstens 200.000 baht per vierkante meter. Appartementen die verder weg liggen, zijn echter aanzienlijk goedkoper of zelfs nog voordeliger (Chen, 2019).

Buitenlanders kunnen grond kopen buiten Bangkok, bijvoorbeeld in Chiang Mai, Phuket, Pattaya en Hua Hin, met een erfpachtovereenkomst van 30 jaar (Chen, 2019). Het verhuren van een woning is ook een aantrekkelijke optie, omdat de inkomstenbelasting op huurinkomsten door diverse aftrekposten erg laag is. Deze bedraagt ​​maximaal 5% of zelfs minder (Chen, 2019).

Vastgoedinvesteringen in Thailand trekken veel mensen van over de hele wereld aan (Property Showrooms, 2002). De instapprijzen zijn laag en Thailand biedt een aantrekkelijk aanbod aan huurwoningen dankzij het sterke toerismeprogramma. Thailand staat wereldwijd bekend als een exotische reisbestemming en een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. Deze voordelen, die zowel toeristen als bedrijven aantrekken, bevorderen duurzame economische groei en een goed rendement op investeringen (Property Showrooms, 2002).

De Thaise overheid erkent de wederzijdse voordelen van buitenlandse investeringen en reageert hierop door de toegang tot de markt te vergemakkelijken (Property Showrooms, 2002). Een aanzienlijke verlaging van de financiële eisen is een van de maatregelen die worden genomen om buitenlandse investeringen op een ongekende manier aan te moedigen. Enthousiaste investeerders profiteren van deze mogelijkheden en kopen vastgoed tegen lage prijzen. Ze hebben er vertrouwen in dat ze aanzienlijke en langdurige rendementen zullen behalen zodra de politieke en economische situatie in Thailand verbetert en de algehele economie, met name de vastgoedsector, haar hoogtepunt bereikt (Property Showrooms, 2002).

Investeringen in vastgoed in Thailand bieden vele voordelen. De vastgoedprijzen liggen aanzienlijk lager dan in gevestigde Europese markten (Property Showrooms, 2002). Thailand wordt beschouwd als de snelstgroeiende markt in Azië en heeft daarom veel buitenlandse bedrijven aangetrokken. Het land behoort tot de snelstgroeiende economieën in Zuidoost-Azië. De recent geopende internationale luchthaven Suvarnabhumi (SBIA) in Bangkok stimuleert de groei van commercieel vastgoed in Oost-Bangkok en vergemakkelijkt daarmee de toegang tot Thailand. Thailand is bovendien een van de meest betaalbare bestemmingen voor reizigers en bedrijven. Het land beschikt over eersteklas infrastructuur en voorzieningen op veel locaties. Vastgoed in Thailand is aanzienlijk goedkoper dan elders. De toenemende overheidsuitgaven stimuleren het huurpotentieel aanzienlijk. Particuliere ondernemers zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting, zegelrechten en overdrachtsbelasting (Property Showrooms, 2002).

Waarom zou u een Thaise vastgoedadvocaat raadplegen?

De Thaise vastgoedwetgeving is van toepassing op buitenlandse investeringen en investeerders in Thailand (Thai Contracts, nd). Er zijn vier basisrechtsbronnen, waarbij de Thaise Grondwet specifiek relevant is voor buitenlandse vastgoedinvesteringen. Zoals eerder vermeld, verbiedt deze wet buitenlanders om rechtstreeks onroerend goed in Thailand te verwerven en te bezitten. De wet bevat gedetailleerde bepalingen die buitenlandse investeerders moeten begrijpen en naleven bij de aankoop van onroerend goed in Thailand. Deze bepalingen omvatten onder andere grondeigendom, eigendom van appartementen, erfpacht, eigendom van een woning zonder grond, grondeigendom door Thais die met buitenlanders getrouwd zijn, vruchtgebruik, recht van bewoning, erfdienstbaarheden, eigendom van onroerend goed door Thaise bedrijven, evenals overdrachtsbelastingen en andere kosten (Thai Contracts, nd). Deze complexe details en vereisten zijn vaak moeilijk voor buitenlanders om zelfstandig te doorgronden (Thai Contracts, nd).

In principe kunnen buitenlanders alleen grond in Thailand bezitten als Thailand een overeenkomst heeft met een land dat dit toestaat (Thaise contracten, nd). Een dergelijke overeenkomst bestaat echter niet. Iedere buitenlander die deze wet overtreedt, kan een boete krijgen of tot twee jaar gevangenisstraf, volgens artikel 111 van de gewijzigde Grondwet (BE 2551).

Om deze reden wordt buitenlandse investeerders en bedrijven aangeraden om vanaf het begin van hun project advies in te winnen bij of een Thaise vastgoedadvocaat in te schakelen. Deze advocaat kan hen dan uitleggen wat de wet- en regelgeving inhoudt en kan hen vertegenwoordigen in de rechtbank als ze in conflict komen met de Thaise wetgeving met betrekking tot onroerend goed.

REFERENTIES: CBRE (31 oktober 2019). Onroerendgoedbelasting dwingt grondeigenaren tot het overwegen van alternatieven. Thailand Business News. CBRE Thailand. Geraadpleegd via https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12 juni 2019). Vastgoed kopen in Thailand: een gids voor buitenlandse investeerders. IQI Global. Geraadpleegd via https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (februari 2018). Investeringen in Thailand. KPMG Proomichai Tax Ltd. Geraadpleegd via https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf