タイの不動産見通し

不動産所有者は、2020年1月から新たな不動産税に直面することになる（CBRE、2019年）。特に未開発地の所有者は大きな影響を受ける。そのため、多くの所有者は、新たな負担に早期に対応しようと、これらの土地を商業目的で開発し、追加収入を得て税金を賄い、土地の売却を回避しようとしている。しかし、不適切な開発措置を性急に実施することで損失につながるリスクを負っている。需要のないプロジェクトに着手し、新たな不動産税で得られる収入よりも多くの負債を銀行に負うことになるかもしれない。これは、不動産所有者が必要なノウハウ、経験、または市場知識を欠いている場合（CBRE、2019年）に起こり得る。

差し迫った税負担を考えると、オフィススペース、小売スペース、賃貸アパートの建設でさえ効果的な解決策にはならないだろう（CBRE、2019年）。問題となっている未開発地の場所や規模がその理由である可能性が高い。また、土地所有者は、これらのプロジェクトを自ら行うために必要なビジネスノウハウや資金力を持っていない場合もある。まず、新たに課される税額を把握する必要がある。次に、土地開発に使える追加収入を生み出すための最善の選択肢を検討すべきである。あるいは、未開発地をこの目的のために賃貸することもできる。しかし、すべての場所が開発に収益性があるわけではなく、テナントを引き付けることもできない（CBRE、2019年）。

適切な解決策が見つからない場合、地主は土地を売却せざるを得なくなる可能性がある（CBRE、2019年）。さらに、土地利用、特に他の土地利用よりも低い税率で課税される農地について明確に理解する必要がある。年末までは、補足法の公表を監視することしかできない（CBRE、2019年）。それまでは、推測し、潜在的な不確実性にできる限り備える以外に選択肢はない。

タイにおける不動産投資のメリット

外国人は一般的にタイで土地の所有権を完全に取得することは認められていません（KPMG、2018年）。取得・所有できるのは、土地上の住宅、建物、マンションのみです。例外的な場合、内務大臣は土地の取得を承認することがありますが、そのためにはタイ投資委員会（BOI）の承認が必要であり、かつ外国人がBOIの支援を受けた事業を所有している場合に限られます。事業は、事業を停止または移転する際には、直ちに土地を売却しなければなりません（KPMG、2018年）。

外国人はタイで土地を完全に所有することはできないが、アパート、コンドミニアム、またはヴィラに投資することはできる（Chen、2019）。例えば、バンコクのコンドミニアムやアパートは、他の都市の同等の物件と比べて価格や賃料が2～3倍高い。同様の傾向は、MRT地下鉄駅近くのコンドミニアムでも他の場所と比べて見られる。公共交通機関からわずか100メートルの場所にあるコンドミニアムは、1平方メートルあたり少なくとも20万バーツかかる。しかし、それより遠い場所にあるアパートは、かなり安いか、あるいはさらに安い（Chen、2019）。

外国人はバンコク以外の地域、例えばチェンマイ、プーケット、パタヤ、ホアヒンなどで、30年間のリース契約で土地を購入することができます（Chen、2019）。また、不動産を賃貸に出すことも魅力的な選択肢です。賃貸収入に対する所得税は、様々な控除により非常に低く抑えられ、最大でも5％以下です（Chen、2019）。

タイの不動産投資は、世界中から多くの人々を惹きつけています（Property Showrooms、2002年）。参入価格が低く、強力な観光プログラムのおかげで、タイは魅力的な賃貸物件を幅広く提供しています。タイは、エキゾチックな旅行先として、また魅力的なビジネス拠点として世界的に知られています。観光客と企業の両方を惹きつけるこれらの利点は、持続可能な経済成長と投資収益を促進します（Property Showrooms、2002年）。

タイ政府は外国投資の相互利益を認識しており、市場参入を促進することで対応している（Property Showrooms、2002年）。金融要件の大幅な引き下げは、外国投資を前例のない形で促進するために講じられている措置の一つである。熱心な投資家たちはこうした機会を活用し、低価格で不動産を取得している。彼らは、タイの政治経済情勢が改善し、経済全体、特に不動産セクターがピークに達すれば、実質的かつ長期的な利益が得られると確信している（Property Showrooms、2002年）。

タイの不動産投資には多くの利点があります。不動産価格は、確立されたヨーロッパ市場に比べて大幅に低くなっています（Property Showrooms、2002年）。タイはアジアで最も急速に成長している市場と考えられており、そのため多くの外国企業を惹きつけています。タイは東南アジアで最も急速に成長している経済国の一つです。バンコクに新しく開港したスワンナプーム国際空港（SBIA）は、バンコク東部の商業不動産の成長を促進し、タイへのアクセスを容易にしています。タイは旅行者や企業にとって最も手頃な価格の目的地の一つでもあります。多くの場所で一流のインフラとアメニティを誇っています。タイの不動産は他国に比べてかなり安価です。政府支出の増加は賃貸の可能性を大幅に高めています。民間企業はキャピタルゲイン税、印紙税、譲渡手数料が免除されます（Property Showrooms、2002年）。

なぜタイの不動産弁護士に相談すべきなのか？

タイの不動産法は、タイにおける外国投資および投資家に適用されます（タイ契約、日付不明）。法律の基本的な源泉は4つあり、特にタイ土地法が外国の不動産投資に関連しています。前述のとおり、この法律は外国人がタイで不動産を直接取得および所有することを禁止しています。この法律には、外国人投資家がタイで不動産を取得する際に理解し遵守しなければならない詳細な規定が含まれています。これには、土地所有権、分譲マンション所有権、借地権、土地なしの住宅所有権、外国人と結婚したタイ人による土地所有権、用益権、居住権、地役権、タイ企業による不動産所有権、譲渡手数料および税金などが含まれます（タイ契約、日付不明）。これらの複雑な詳細と要件は、外国人が自力で理解するのが難しい場合がよくあります（タイ契約、日付不明）。

原則として、外国人がタイ国内で土地を所有できるのは、タイがこれを認める協定を締結している国と協定を結んでいる場合に限られる（タイ契約法、日付不明）。しかし、そのような協定は存在しない。改正土地法（仏暦2551年）第111条によれば、この法律に違反した外国人は罰金または最長2年の懲役に処される可能性がある。

そのため、外国人投資家や企業は、プロジェクトの開始時からタイの不動産弁護士に相談したり、弁護士を雇ったりして、これらの法律、規制、要件について説明を受けたり、不動産に関してタイの法律に​​抵触した場合に裁判で代理人を立ててもらうことをお勧めします。

参考文献：CBRE（2019年10月31日）。不動産税により土地所有者は選択肢を検討せざるを得ない。タイビジネスニュース。CBREタイランド。https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html より取得。

Chen, M. (2019年6月12日). タイでの不動産購入：外国人投資家向けガイド. IQI Global. https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/ より取得

KPMG（2018年2月）。タイへの投資。KPMG Proomichai Tax Ltd. https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf より取得。