Perspectivas del mercado inmobiliario en Tailandia

Los propietarios de inmuebles se enfrentarán a un nuevo impuesto sobre la propiedad a partir de enero de 2020 (CBRE, 2019). Los propietarios de terrenos sin urbanizar se ven particularmente afectados. Muchos, por lo tanto, intentan gestionar esta nueva carga con antelación urbanizando sus propiedades con fines comerciales para generar ingresos adicionales, cubrir el impuesto y evitar la venta de sus terrenos. Sin embargo, corren riesgos al implementar apresuradamente medidas de urbanización inadecuadas que podrían ocasionar pérdidas. Podrían emprender proyectos sin demanda y terminar debiendo a los bancos más de lo que generará el nuevo impuesto sobre la propiedad. Esto puede ocurrir si los propietarios carecen de los conocimientos técnicos, la experiencia o el conocimiento del mercado necesarios (CBRE, 2019).

Incluso la construcción de oficinas, locales comerciales o apartamentos de alquiler no será una solución eficaz dada la inminente carga impositiva (CBRE, 2019). Es probable que la ubicación o el tamaño de los terrenos sin urbanizar en cuestión sean la razón de ello. Los propietarios también pueden carecer de la experiencia empresarial o los recursos financieros necesarios para emprender estos proyectos por sí mismos. Primero, deben determinar el monto de los nuevos impuestos que deberán pagar. Luego, deben explorar las mejores opciones para generar ingresos adicionales que puedan utilizarse para urbanizar sus terrenos. Como alternativa, pueden arrendar sus terrenos sin urbanizar para este fin. Sin embargo, no todas las ubicaciones son rentables para la urbanización ni atraen inquilinos (CBRE, 2019).

Si no encuentran una solución adecuada, los propietarios podrían verse obligados a vender sus terrenos (CBRE, 2019). Además, es fundamental comprender claramente el uso del suelo, especialmente el agrícola, que tributa a un tipo impositivo inferior al de otros usos. Hasta finales de año, solo pueden estar al tanto de la publicación de la legislación complementaria (CBRE, 2019). Hasta entonces, no les queda más remedio que especular y prepararse lo mejor posible ante posibles incertidumbres.

Ventajas de invertir en bienes raíces en Tailandia

En general, los extranjeros no pueden adquirir la propiedad absoluta de terrenos en Tailandia (KPMG, 2018). Solo pueden adquirir y poseer casas, edificios y condominios en dichos terrenos. En casos excepcionales, el Ministro del Interior puede autorizar la adquisición de terrenos, pero solo con la aprobación de la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI) y si el extranjero es propietario de una empresa patrocinada por la BOI. La empresa debe vender sus terrenos tan pronto como cese sus operaciones o se traslade (KPMG, 2018).

Aunque los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Tailandia, sí pueden invertir en apartamentos, condominios o villas (Chen, 2019). Por ejemplo, los condominios y apartamentos en Bangkok alcanzan precios o alquileres dos o tres veces superiores a los de propiedades similares en otras ciudades. Se observa una tendencia similar en los condominios cercanos al metro (MRT) en comparación con otras ubicaciones. Un condominio situado a tan solo 100 metros del transporte público cuesta al menos 200 000 baht por metro cuadrado. Sin embargo, los apartamentos ubicados más lejos son considerablemente más baratos o incluso menos costosos (Chen, 2019).

Los extranjeros pueden adquirir terrenos fuera de Bangkok, por ejemplo en Chiang Mai, Phuket, Pattaya y Hua Hin, con un contrato de arrendamiento de 30 años (Chen, 2019). Alquilar una propiedad también es una opción atractiva, ya que el impuesto sobre la renta por alquiler es muy bajo debido a diversas deducciones. El máximo es del 5 % o incluso menos (Chen, 2019).

Las inversiones inmobiliarias en Tailandia atraen a personas de todo el mundo (Property Showrooms, 2002). Los precios de entrada son bajos y Tailandia ofrece una atractiva gama de propiedades en alquiler gracias a su sólido programa turístico. Tailandia es conocida mundialmente como un destino turístico exótico y un lugar atractivo para los negocios. Estas ventajas, que atraen tanto a turistas como a empresas, promueven un crecimiento económico sostenible y una buena rentabilidad de la inversión (Property Showrooms, 2002).

El gobierno tailandés reconoce los beneficios mutuos de la inversión extranjera y está respondiendo facilitando el acceso al mercado (Property Showrooms, 2002). Una reducción significativa de los requisitos financieros es una de las medidas adoptadas para fomentar la inversión extranjera de forma sin precedentes. Los inversores, con gran entusiasmo, están aprovechando estas oportunidades y adquiriendo propiedades a precios bajos. Confían en obtener rentabilidades sustanciales a largo plazo una vez que mejore la situación política y económica en Tailandia y la economía en general, especialmente el sector inmobiliario, alcance su máximo potencial (Property Showrooms, 2002).

Las inversiones inmobiliarias en Tailandia ofrecen numerosas ventajas. Los precios de las propiedades son significativamente más bajos que en los mercados europeos consolidados (Property Showrooms, 2002). Tailandia es considerado el mercado de mayor crecimiento en Asia y, por lo tanto, ha atraído a numerosas empresas extranjeras. El país se encuentra entre las economías de mayor crecimiento del sudeste asiático. El recién inaugurado Aeropuerto Internacional de Suvarnabhumi (SBIA) en Bangkok está impulsando el crecimiento del sector inmobiliario comercial en el este de Bangkok y, por consiguiente, facilitando el acceso a Tailandia. Tailandia es también uno de los destinos más asequibles para viajeros y empresas. Cuenta con infraestructura y servicios de primera clase en muchas zonas. El mercado inmobiliario en Tailandia es considerablemente más económico que en otros lugares. El aumento del gasto público incrementa significativamente el potencial de alquiler. Los empresarios privados están exentos del impuesto sobre las ganancias de capital, los derechos de timbre y las tasas de transferencia (Property Showrooms, 2002).

¿Por qué consultar a un abogado inmobiliario tailandés?

La legislación inmobiliaria tailandesa se aplica a las inversiones e inversores extranjeros en Tailandia (Contratos en Tailandia, s.f.). Existen cuatro fuentes básicas de derecho, siendo la Ley del Código de Tierras de Tailandia especialmente relevante para las inversiones inmobiliarias extranjeras. Como se mencionó anteriormente, esta ley prohíbe a los extranjeros adquirir y poseer directamente bienes inmuebles en Tailandia. Contiene disposiciones detalladas que los inversores extranjeros deben comprender y cumplir al adquirir bienes inmuebles en Tailandia. Estas incluyen, entre otras, la propiedad de la tierra, la propiedad de condominios, el arrendamiento, la propiedad de viviendas sin terreno, la propiedad de la tierra por parte de tailandeses casados ​​con extranjeros, el usufructo, el derecho de residencia, las servidumbres, la propiedad inmobiliaria por parte de empresas tailandesas, así como los aranceles y los impuestos de transferencia (Contratos en Tailandia, s.f.). Estos complejos detalles y requisitos suelen ser difíciles de comprender para los extranjeros por sí solos (Contratos en Tailandia, s.f.).

En principio, los extranjeros solo pueden poseer tierras en Tailandia si Tailandia tiene un acuerdo con un país que lo permita (Contratos tailandeses, s.f.). Sin embargo, no existe tal acuerdo. Cualquier extranjero que infrinja esta ley puede ser multado o encarcelado hasta por dos años, según el artículo 111 de la Ley de Tierras modificada (BE 2551).

Por este motivo, se recomienda a los inversores y empresas extranjeras que busquen asesoramiento o contraten a un abogado inmobiliario tailandés desde el inicio de su proyecto para que les explique estas leyes, reglamentos y requisitos, o para que les represente ante los tribunales si entran en conflicto con la legislación tailandesa en materia inmobiliaria.

REFERENCIAS: CBRE (31 de octubre de 2019). El impuesto a la propiedad obliga a los propietarios a considerar opciones. Thailand Business News. CBRE Thailand. Recuperado de https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12 de junio de 2019). Comprar bienes raíces en Tailandia: una guía para inversores extranjeros. IQI Global. Recuperado de https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (febrero de 2018). Inversiones en Tailandia. KPMG Proomichai Tax Ltd. Recuperado de https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf