Perspektywy rynku nieruchomości w Tajlandii

Właściciele nieruchomości będą musieli zapłacić nowy podatek od nieruchomości od stycznia 2020 roku (CBRE, 2019). Szczególnie dotknięci są właściciele niezabudowanych gruntów. Wielu z nich stara się zatem radzić sobie z nowym obciążeniem na wczesnym etapie, budując te nieruchomości pod cele komercyjne, aby generować dodatkowe dochody, pokryć podatek i uniknąć sprzedaży gruntów. Podejmują jednak ryzyko, pochopnie wdrażając nieodpowiednie środki inwestycyjne, co może prowadzić do strat. Mogą podejmować projekty, na które nie ma popytu, i w efekcie zadłużać się w bankach na kwotę wyższą niż wygeneruje nowy podatek od nieruchomości. Może się to zdarzyć, jeśli właścicielom nieruchomości brakuje niezbędnej wiedzy, doświadczenia lub znajomości rynku (CBRE, 2019).

Nawet budowa powierzchni biurowych, handlowych czy mieszkań na wynajem nie będzie skutecznym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę zbliżające się obciążenia podatkowe (CBRE, 2019). Prawdopodobną przyczyną jest lokalizacja lub wielkość niezabudowanych działek. Właściciele gruntów mogą również nie posiadać niezbędnej wiedzy biznesowej lub zasobów finansowych, aby samodzielnie realizować te projekty. Powinni najpierw określić wysokość nowych podatków, z którymi będą musieli się zmierzyć. Następnie powinni rozważyć najlepsze opcje generowania dodatkowego dochodu, który można przeznaczyć na zagospodarowanie gruntów. Alternatywnie, mogą wydzierżawić w tym celu niezabudowane grunty. Jednak nie wszystkie lokalizacje są opłacalne pod zabudowę lub przyciągają najemców (CBRE, 2019).

Jeśli nie znajdą odpowiedniego rozwiązania, właściciele gruntów mogą zostać zmuszeni do sprzedaży swoich nieruchomości (CBRE, 2019). Ponadto konieczne jest jasne zrozumienie zasad użytkowania gruntów, zwłaszcza gruntów rolnych, które są opodatkowane niższą stawką niż inne rodzaje użytkowania gruntów. Do końca roku mogą jedynie monitorować publikację przepisów uzupełniających (CBRE, 2019). Do tego czasu nie mają innego wyjścia, jak tylko spekulować i jak najlepiej przygotować się na potencjalną niepewność.

Zalety inwestycji w nieruchomości w Tajlandii

Cudzoziemcy zasadniczo nie mają prawa do nabywania gruntów w Tajlandii na własność (KPMG, 2018). Mogą jedynie nabywać i posiadać domy, budynki i mieszkania na tych gruntach. W wyjątkowych przypadkach Minister Spraw Wewnętrznych może zezwolić na nabycie gruntów, ale tylko za zgodą Rady Inwestycyjnej Tajlandii (BOI) i pod warunkiem, że cudzoziemiec jest właścicielem firmy sponsorowanej przez BOI. Firma musi sprzedać swoją ziemię natychmiast po zakończeniu działalności lub zmianie lokalizacji (KPMG, 2018).

Chociaż cudzoziemcy nie mogą posiadać gruntów na własność w Tajlandii, mogą inwestować w apartamenty, apartamenty i wille (Chen, 2019). Na przykład, apartamenty i mieszkania w Bangkoku osiągają ceny lub czynsze dwa do trzech razy wyższe niż porównywalne nieruchomości w innych miastach. Podobną tendencję obserwuje się w przypadku apartamentów w pobliżu metra MRT w porównaniu z innymi lokalizacjami. Apartament położony zaledwie 100 metrów od komunikacji miejskiej kosztuje co najmniej 200 000 bahtów za metr kwadratowy. Apartamenty położone dalej są jednak znacznie tańsze, a nawet tańsze (Chen, 2019).

Cudzoziemcy mogą kupować ziemię poza Bangkokiem, na przykład w Chiang Mai, Phuket, Pattayi i Hua Hin, z 30-letnią dzierżawą (Chen, 2019). Wynajem nieruchomości jest również atrakcyjną opcją, ponieważ podatek dochodowy od dochodów z wynajmu jest bardzo niski dzięki licznym odliczeniom. Wynosi on maksymalnie 5% lub nawet mniej (Chen, 2019).

Inwestycje w nieruchomości w Tajlandii przyciągają wielu ludzi z całego świata (Property Showrooms, 2002). Ceny wejścia są niskie, a Tajlandia oferuje atrakcyjny wybór nieruchomości na wynajem dzięki bogatemu programowi turystycznemu. Tajlandia jest znana na całym świecie jako egzotyczny cel podróży i atrakcyjna lokalizacja biznesowa. Te atuty, przyciągające zarówno turystów, jak i firmy, sprzyjają zrównoważonemu wzrostowi gospodarczemu i zwrotowi z inwestycji (Property Showrooms, 2002).

Rząd Tajlandii dostrzega wzajemne korzyści płynące z inwestycji zagranicznych i reaguje na nie, ułatwiając wejście na rynek (Property Showrooms, 2002). Znaczące obniżenie zapotrzebowania na środki finansowe to jeden z działań podejmowanych w celu zachęcenia inwestorów zagranicznych do inwestowania w niespotykany dotąd sposób. Entuzjastyczni inwestorzy korzystają z tych możliwości i nabywają nieruchomości po niskich cenach. Są przekonani o osiągnięciu znacznych i długoterminowych zysków, gdy tylko sytuacja polityczna i gospodarcza w Tajlandii się poprawi, a ogólna gospodarka, a zwłaszcza sektor nieruchomości, osiągnie szczyt (Property Showrooms, 2002).

Inwestycje w nieruchomości w Tajlandii oferują wiele korzyści. Ceny nieruchomości są znacznie niższe niż na rozwiniętych rynkach europejskich (Property Showrooms, 2002). Tajlandia jest uważana za najszybciej rozwijający się rynek w Azji, co przyciągnęło wiele firm zagranicznych. Kraj ten należy do najszybciej rozwijających się gospodarek w Azji Południowo-Wschodniej. Nowo otwarte międzynarodowe lotnisko Suvarnabhumi (SBIA) w Bangkoku sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości komercyjnych we wschodniej części Bangkoku, ułatwiając tym samym dostęp do Tajlandii. Tajlandia jest również jednym z najtańszych kierunków podróży dla turystów i firm. W wielu lokalizacjach oferuje pierwszorzędną infrastrukturę i udogodnienia. Nieruchomości w Tajlandii są znacznie tańsze niż gdzie indziej. Rosnące wydatki rządowe znacząco zwiększają potencjał wynajmu. Prywatni przedsiębiorcy są zwolnieni z podatku od zysków kapitałowych, opłat skarbowych i opłat za przeniesienie własności (Property Showrooms, 2002).

Dlaczego warto skonsultować się z tajskim prawnikiem zajmującym się nieruchomościami?

Tajskie prawo nieruchomości ma zastosowanie do inwestycji zagranicznych i inwestorów w Tajlandii (Thai Contracts, bd). Istnieją cztery podstawowe źródła prawa, przy czym ustawa o kodeksie ziemskim (Tai Land Code Act) ma szczególne zastosowanie do zagranicznych inwestycji w nieruchomości. Jak wspomniano wcześniej, ustawa ta zabrania cudzoziemcom bezpośredniego nabywania i posiadania nieruchomości w Tajlandii. Zawiera ona szczegółowe przepisy, które zagraniczni inwestorzy muszą zrozumieć i przestrzegać przy nabywaniu nieruchomości w Tajlandii. Obejmują one między innymi prawo własności gruntów, prawo własności mieszkań, dzierżawę, prawo własności domu bez ziemi, prawo własności gruntów przez Tajów będących w związkach małżeńskich z cudzoziemcami, użytkowanie, prawo pobytu, służebności, prawo własności nieruchomości przez firmy tajskie, a także opłaty i podatki od przeniesienia własności (Thai Contracts, bd). Te złożone szczegóły i wymagania są często trudne do samodzielnego zrozumienia przez cudzoziemców (Thai Contracts, bd).

Zasadniczo cudzoziemcy mogą posiadać ziemię w Tajlandii tylko wtedy, gdy Tajlandia zawarła odpowiednią umowę z krajem, który na to zezwala (Thai Contracts, bd). Jednakże taka umowa nie istnieje. Zgodnie z art. 111 znowelizowanej ustawy o ziemi (BE 2551) każdy cudzoziemiec, który naruszy to prawo, może zostać ukarany grzywną lub karą pozbawienia wolności do dwóch lat.

Z tego powodu zagranicznym inwestorom i firmom zaleca się, aby już na początku realizacji projektu zasięgnęli porady lub zatrudnili tajskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, który wyjaśni im te prawa, przepisy i wymagania lub będzie ich reprezentował w sądzie w przypadku konfliktu z prawem tajskim w zakresie nieruchomości.

ŹRÓDŁA: CBRE (31 października 2019 r.). Podatek od nieruchomości zmusza właścicieli gruntów do rozważenia opcji. Thailand Business News. CBRE Thailand. Źródło: https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12 czerwca 2019 r.). Kupowanie nieruchomości w Tajlandii: Przewodnik dla inwestorów zagranicznych. IQI Global. Źródło: https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (luty 2018). Inwestycje w Tajlandii. KPMG Proomichai Tax Ltd. Źródło: https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf