Перспективы рынка недвижимости в Таиланде

С января 2020 года владельцы недвижимости столкнутся с новым налогом на имущество (CBRE, 2019). Особенно это коснется владельцев незастроенных земельных участков. Многие из них пытаются справиться с новым бременем заранее, развивая эти участки в коммерческих целях, чтобы получить дополнительный доход, покрыть налог и избежать продажи земли. Однако они рискуют, поспешно внедряя неподходящие меры по развитию, которые могут привести к убыткам. Они могут начать проекты, на которые нет спроса, и в итоге оказаться должны банкам больше, чем принесет новый налог на имущество. Это может произойти, если владельцам недвижимости не хватает необходимых знаний, опыта или понимания рынка (CBRE, 2019).

Даже строительство офисных помещений, торговых площадей или арендных квартир не будет эффективным решением, учитывая предстоящее налоговое бремя (CBRE, 2019). Вероятной причиной этого является местоположение или размер рассматриваемых незастроенных участков. Землевладельцам также может не хватать необходимого делового опыта или финансовых ресурсов для самостоятельного осуществления этих проектов. Им следует сначала определить размер новых налогов, с которыми они столкнутся. Затем им следует изучить лучшие варианты получения дополнительного дохода, который можно использовать для развития своей земли. В качестве альтернативы они могут сдавать свою незастроенную землю в аренду для этой цели. Однако не все места прибыльны для развития или привлекают арендаторов (CBRE, 2019).

Если им не удастся найти подходящее решение, землевладельцы могут быть вынуждены продать свою собственность (CBRE, 2019). Кроме того, необходимо четкое понимание землепользования, особенно сельскохозяйственных земель, которые облагаются налогом по более низкой ставке, чем другие виды землепользования. До конца года они могут лишь следить за публикацией дополнительных законодательных актов (CBRE, 2019). До тех пор у них нет иного выбора, кроме как строить предположения и готовиться к потенциальным неопределенностям наилучшим образом.

Преимущества инвестиций в недвижимость в Таиланде

Иностранцам, как правило, не разрешается приобретать землю в полную собственность в Таиланде (KPMG, 2018). Они могут приобретать и владеть только домами, зданиями и кондоминиумами на такой земле. В исключительных случаях министр внутренних дел может разрешить приобретение земли, но только с одобрения Совета по инвестициям Таиланда (BOI) и при условии, что иностранец владеет бизнесом, спонсируемым BOI. Бизнес обязан продать свою землю сразу после прекращения деятельности или переезда (KPMG, 2018).

Хотя иностранцы не могут владеть землей в Таиланде безвозмездно, они могут инвестировать в квартиры, кондоминиумы или виллы (Чен, 2019). Например, цены на квартиры и кондоминиумы в Бангкоке в два-три раза выше, чем на аналогичную недвижимость в других городах. Аналогичная тенденция наблюдается и для кондоминиумов, расположенных рядом с метро, ​​по сравнению с другими районами. Квартира, расположенная всего в 100 метрах от общественного транспорта, стоит не менее 200 000 бат за квадратный метр. Однако квартиры, расположенные дальше, значительно дешевле или даже дешевле (Чен, 2019).

Иностранцы могут приобретать землю за пределами Бангкока, например, в Чиангмае, Пхукете, Паттайе и Хуахине, по договору аренды на 30 лет (Чен, 2019). Сдача недвижимости в аренду также является привлекательным вариантом, поскольку подоходный налог с арендной платы очень низок благодаря различным вычетам. Он составляет максимум 5% или даже меньше (Чен, 2019).

Инвестиции в недвижимость в Таиланде привлекают множество людей со всего мира (Property Showrooms, 2002). Начальные цены низкие, и Таиланд предлагает привлекательный выбор арендной недвижимости благодаря своей развитой туристической программе. Таиланд известен во всем мире как экзотическое место для путешествий и привлекательное место для ведения бизнеса. Эти преимущества, привлекающие как туристов, так и предприятия, способствуют устойчивому экономическому росту и возврату инвестиций (Property Showrooms, 2002).

Правительство Таиланда признает взаимную выгоду от иностранных инвестиций и реагирует на это, облегчая выход на рынок (Property Showrooms, 2002). Значительное снижение финансовых требований является одной из мер, предпринимаемых для беспрецедентного стимулирования иностранных инвестиций. Инвесторы, полные энтузиазма, пользуются этими возможностями и приобретают недвижимость по низким ценам. Они уверены в получении существенной и долгосрочной прибыли, как только политическая и экономическая ситуация в Таиланде улучшится, а экономика в целом, особенно сектор недвижимости, достигнет своего пика (Property Showrooms, 2002).

Инвестиции в недвижимость в Таиланде предлагают множество преимуществ. Цены на недвижимость значительно ниже, чем на развитых европейских рынках (Property Showrooms, 2002). Таиланд считается самым быстрорастущим рынком в Азии и поэтому привлекает множество иностранных компаний. Страна входит в число самых быстрорастущих экономик Юго-Восточной Азии. Недавно открытый международный аэропорт Суварнабхуми (SBIA) в Бангкоке способствует развитию коммерческой недвижимости в восточной части Бангкока и, таким образом, облегчает доступ в Таиланд. Таиланд также является одним из самых доступных направлений для путешественников и бизнеса. Он может похвастаться первоклассной инфраструктурой и удобствами во многих местах. Недвижимость в Таиланде значительно дешевле, чем в других странах. Увеличение государственных расходов значительно повышает потенциал арендной платы. Частные предприниматели освобождены от налога на прирост капитала, гербового сбора и платы за передачу права собственности (Property Showrooms, 2002).

Почему стоит обратиться к тайскому юристу по недвижимости?

Тайское законодательство в сфере недвижимости распространяется на иностранные инвестиции и инвесторов в Таиланде (Тайские контракты, без даты). Существует четыре основных источника права, при этом Закон о земельном кодексе Таиланда имеет особое значение для иностранных инвестиций в недвижимость. Как упоминалось ранее, этот закон запрещает иностранцам напрямую приобретать и владеть недвижимостью в Таиланде. Он содержит подробные положения, которые иностранные инвесторы должны понимать и соблюдать при приобретении недвижимости в Таиланде. К ним относятся, среди прочего, право собственности на землю, право собственности на кондоминиум, аренда, право собственности на жилье без земли, право собственности на землю для тайцев, состоящих в браке с иностранцами, право пользования, право проживания, сервитуты, право собственности на недвижимость для тайских компаний, а также сборы за передачу права собственности и налоги (Тайские контракты, без даты). Эти сложные детали и требования часто трудно понять иностранцам самостоятельно (Тайские контракты, без даты).

В принципе, иностранцы могут владеть землей в Таиланде только в том случае, если у Таиланда есть соответствующее соглашение со страной, которая это разрешает (Таиландские контракты, без даты). Однако такого соглашения не существует. Любой иностранец, нарушивший этот закон, может быть оштрафован или заключен в тюрьму на срок до двух лет в соответствии со статьей 111 измененного Закона о земле (BE 2551).

По этой причине иностранным инвесторам и компаниям рекомендуется с самого начала проекта обращаться за консультацией к тайскому юристу по вопросам недвижимости или привлекать его к сотрудничеству, чтобы получить разъяснения по этим законам, правилам и требованиям, или чтобы их интересы были представлены в суде в случае возникновения конфликта с тайским законодательством в отношении недвижимости.

ИСТОЧНИКИ: CBRE (31 октября 2019 г.). Налог на недвижимость заставляет землевладельцев рассматривать варианты. Thailand Business News. CBRE Thailand. Источник: https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Чен, М. (12 июня 2019 г.). Покупка недвижимости в Таиланде: руководство для иностранных инвесторов. IQI Global. Доступно по адресу: https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (февраль 2018 г.). Инвестиции в Таиланде. KPMG Proomichai Tax Ltd. Доступно по адресу: https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf