태국 부동산 전망

부동산 소유주들은 2020년 1월부터 새로운 재산세를 납부해야 합니다(CBRE, 2019). 특히 미개발 토지 소유주들이 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 따라서 많은 소유주들이 새로운 세금 부담을 조기에 해결하기 위해 미개발 토지를 상업 용도로 개발하여 추가 수입을 창출하고, 세금을 납부하며, 토지 매각을 피하려 하고 있습니다. 그러나 이들은 부적절한 개발 계획을 성급하게 추진하여 손실을 볼 위험을 감수하고 있습니다. 수요가 없는 프로젝트를 진행하다가 결국 새로운 재산세 납부액보다 더 많은 빚을 지게 될 수도 있습니다. 이는 부동산 소유주들이 필요한 노하우, 경험 또는 시장 지식이 부족할 경우 발생할 수 있습니다(CBRE, 2019).

사무실, 상업 공간 또는 임대 아파트를 건설하는 것조차 임박한 세금 부담을 고려할 때 효과적인 해결책이 되지 못할 것입니다(CBRE, 2019). 이는 해당 미개발 부지의 위치나 규모가 원인일 가능성이 높습니다. 또한 토지 소유주는 이러한 프로젝트를 직접 수행하는 데 필요한 사업 전문 지식이나 재정 자원이 부족할 수도 있습니다. 따라서 우선 납부해야 할 새로운 세금 액수를 파악한 후, 토지 개발에 사용할 수 있는 추가 소득 창출 방안을 모색해야 합니다. 또는 미개발 토지를 임대하는 방법도 있지만, 모든 지역이 개발 수익성이 있거나 임차인을 유치할 수 있는 것은 아닙니다(CBRE, 2019).

적절한 해결책을 찾지 못하면 토지 소유주는 어쩔 수 없이 토지를 매각해야 할 수도 있습니다(CBRE, 2019). 더욱이, 특히 다른 용도의 토지보다 낮은 세율이 적용되는 농지를 비롯한 토지 이용에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 연말까지는 추가 법규 발표를 주시하는 수밖에 없습니다(CBRE, 2019). 그때까지는 추측에 의존하고 잠재적인 불확실성에 최대한 대비하는 수밖에 없습니다.

태국 부동산 투자의 장점

태국에서는 외국인이 토지를 완전히 소유하는 것이 일반적으로 허용되지 않습니다(KPMG, 2018). 외국인은 토지 위에 주택, 건물, 콘도미니엄만 취득하고 소유할 수 있습니다. 예외적인 경우, 내무부 장관은 토지 취득을 허가할 수 있지만, 태국 투자청(BOI)의 승인을 받아야 하며, 해당 외국인이 BOI가 지원하는 사업체를 소유하고 있어야 합니다. 사업체는 운영을 중단하거나 이전하는 즉시 토지를 매각해야 합니다(KPMG, 2018).

외국인은 태국에서 토지를 직접 소유할 수는 없지만, 아파트, 콘도미니엄, 빌라 등에 투자할 수 있습니다(Chen, 2019). 예를 들어 방콕의 콘도미니엄과 아파트는 다른 도시의 비슷한 부동산보다 가격이나 임대료가 2~3배 높습니다. 지하철역 인근 콘도미니엄도 다른 지역에 비해 비슷한 경향을 보입니다. 대중교통에서 불과 100미터 떨어진 콘도미니엄은 평방미터당 최소 20만 바트입니다. 하지만 그보다 멀리 떨어진 아파트는 훨씬 저렴하거나 아예 가격이 더 낮은 경우도 있습니다(Chen, 2019).

외국인은 방콕 외곽 지역, 예를 들어 치앙마이, 푸켓, 파타야, 후아힌 등지에서 30년 임대 조건으로 토지를 구입할 수 있습니다(Chen, 2019). 임대 소득에 대한 소득세는 다양한 공제 항목 덕분에 매우 낮아(최대 5% 또는 그 이하) 부동산 임대 또한 매력적인 선택지입니다(Chen, 2019).

태국의 부동산 투자는 전 세계 많은 사람들을 매료시키고 있습니다(Property Showrooms, 2002). 진입 장벽이 낮을 뿐만 아니라, 탄탄한 관광 산업 덕분에 매력적인 임대 부동산을 다양하게 제공합니다. 태국은 이국적인 여행지이자 매력적인 비즈니스 지역으로 세계적으로 알려져 있습니다. 이러한 장점들은 관광객과 기업 모두를 끌어들이며 지속 가능한 경제 성장과 투자 수익률을 촉진합니다(Property Showrooms, 2002).

태국 정부는 외국인 투자의 상호 이익을 인식하고 있으며, 시장 진입을 용이하게 하는 정책을 통해 이에 대응하고 있습니다(Property Showrooms, 2002). 외국인 투자를 장려하기 위한 조치 중 하나로, 투자 요건을 대폭 완화했습니다. 열정적인 투자자들은 이러한 기회를 활용하여 저렴한 가격으로 부동산을 매입하고 있습니다. 이들은 태국의 정치·경제 상황이 개선되고 전반적인 경제, 특히 부동산 부문이 정점에 도달하면 상당한 장기 수익을 올릴 수 있을 것이라는 확신을 갖고 있습니다(Property Showrooms, 2002).

태국 부동산 투자는 여러 가지 장점을 제공합니다. 부동산 가격은 유럽의 주요 시장보다 훨씬 저렴합니다(Property Showrooms, 2002). 태국은 아시아에서 가장 빠르게 성장하는 시장으로 꼽히며, 수많은 외국 기업들을 유치하고 있습니다. 또한 동남아시아에서 가장 빠르게 성장하는 경제국 중 하나입니다. 방콕의 수완나품 국제공항(SBIA) 개항은 방콕 동부 지역의 상업용 부동산 성장을 촉진하고 태국 진출을 용이하게 하고 있습니다. 태국은 여행객과 기업 모두에게 가장 경제적인 목적지 중 하나이며, 많은 지역에서 최고 수준의 인프라와 편의시설을 자랑합니다. 태국의 부동산 가격은 다른 나라에 비해 상당히 저렴합니다. 정부 지출 증가는 임대 수익 잠재력을 크게 높여줍니다. 개인 투자자는 양도소득세, 인지세, 이전 수수료가 면제됩니다(Property Showrooms, 2002).

태국 부동산 전문 변호사와 상담해야 하는 이유는 무엇일까요?

태국 부동산법은 태국에 투자하는 외국인에게 적용됩니다(태국 계약법, 연도 미상). 법률은 크게 네 가지로 나뉘는데, 그중 태국 토지법은 외국인 부동산 투자에 특히 중요한 법률입니다. 앞서 언급했듯이, 이 법은 외국인이 태국에서 부동산을 직접 취득하고 소유하는 것을 금지합니다. 외국인 투자자는 토지법을 통해 태국에서 부동산을 취득할 때 반드시 이해하고 준수해야 할 세부 조항들을 숙지해야 합니다. 이러한 조항에는 토지 소유권, 공동주택 소유권, 임차권, 토지 없는 주택 소유권, 외국인과 결혼한 태국인의 토지 소유권, 용익권, 거주권, 지상권, 태국 기업의 부동산 소유권, 그리고 양도 수수료 및 세금 등이 포함됩니다(태국 계약법, 연도 미상). 이러한 복잡한 세부 사항과 요건들은 외국인이 혼자서 이해하고 준수하기 어려운 경우가 많습니다(태국 계약법, 연도 미상).

원칙적으로 외국인은 태국이 해당 국가와 토지 소유권을 허용하는 협정을 체결한 경우에만 태국 내 토지를 소유할 수 있습니다(태국 계약법, 연도 미상). 그러나 현재 그러한 협정은 존재하지 않습니다. 개정된 토지법(불기 2551년) 제111조에 따르면, 이 법을 위반하는 외국인은 벌금형 또는 최대 2년의 징역형에 처해질 수 있습니다.

이러한 이유로 외국인 투자자와 기업은 프로젝트 초기 단계부터 태국 부동산 전문 변호사의 자문을 구하거나 선임하여 관련 법률, 규정 및 요건에 대한 설명을 듣거나, 태국 부동산 관련 법률 위반으로 분쟁이 발생할 경우 변호사의 대리를 받는 것이 좋습니다.

참고자료: CBRE (2019년 10월 31일). 재산세 부담으로 토지 소유주들이 대안을 모색하고 있다. 태국 비즈니스 뉴스. CBRE 태국. https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html 에서 검색됨

Chen, M. (2019년 6월 12일). 태국 부동산 투자: 외국인 투자자를 위한 가이드. IQI Global. https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/ 에서 열람 가능.

KPMG(2018년 2월). 태국 투자. KPMG Proomichai Tax Ltd. https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf 에서 열람 가능.