Tayland'da gayrimenkul piyasasının görünümü

Gayrimenkul sahipleri, Ocak 2020'den itibaren yeni bir emlak vergisiyle karşı karşıya kalacak (CBRE, 2019). Özellikle gelişmemiş arazilerin sahipleri etkileniyor. Bu nedenle birçok kişi, ek gelir elde etmek, vergiyi karşılamak ve arazilerini satmaktan kaçınmak için bu mülkleri ticari amaçlarla geliştirerek yeni yükü erkenden yönetmeye çalışıyor. Ancak, aceleyle uygun olmayan geliştirme önlemleri uygulayarak kayıplara yol açabilecek riskler alıyorlar. Talep olmayan projeler üstlenebilir ve yeni emlak vergisinden elde edilecek gelirden daha fazla banka borcuyla karşı karşıya kalabilirler. Bu durum, gayrimenkul sahiplerinin gerekli bilgi birikimine, deneyime veya piyasa bilgisine sahip olmaması durumunda ortaya çıkabilir (CBRE, 2019).

Yaklaşan vergi yükü göz önüne alındığında, ofis alanı, perakende alanı veya kiralık dairelerin inşası bile etkili bir çözüm olmayacaktır (CBRE, 2019). Bunun nedeni muhtemelen söz konusu gelişmemiş arsaların konumu veya büyüklüğüdür. Arsa sahipleri ayrıca bu projeleri kendileri üstlenmek için gerekli iş uzmanlığına veya finansal kaynaklara sahip olmayabilirler. Öncelikle karşılaşacakları yeni vergi miktarını belirlemelidirler. Ardından, arazilerini geliştirmek için kullanılabilecek ek gelir elde etmenin en iyi seçeneklerini araştırmalıdırlar. Alternatif olarak, bu amaçla gelişmemiş arazilerini kiralayabilirler. Ancak, tüm konumlar geliştirme için karlı değildir veya kiracı çekmez (CBRE, 2019).

Uygun bir çözüm bulamazlarsa, arazi sahipleri mülklerini satmak zorunda kalabilirler (CBRE, 2019). Ayrıca, özellikle diğer arazi kullanımlarına göre daha düşük oranda vergilendirilen tarım arazileri olmak üzere, arazi kullanımına ilişkin net bir anlayış gereklidir. Yıl sonuna kadar sadece ek mevzuatın yayınlanmasını takip edebilirler (CBRE, 2019). O zamana kadar, olası belirsizliklere karşı en iyi şekilde hazırlanmaktan ve tahminlerde bulunmaktan başka seçenekleri yoktur.

Tayland'da gayrimenkul yatırımlarının avantajları

Tayland'da yabancıların genellikle arazi üzerinde doğrudan mülkiyet edinmelerine izin verilmemektedir (KPMG, 2018). Sadece bu araziler üzerinde ev, bina ve apartman dairesi satın alabilir ve sahip olabilirler. İstisnai durumlarda, İçişleri Bakanı arazi edinimine izin verebilir, ancak bu yalnızca Tayland Yatırım Kurulu'nun (BOI) onayıyla ve yabancının BOI tarafından desteklenen bir işletmeye sahip olması durumunda mümkündür. İşletme, faaliyetlerini durdurur durdurmaz veya yer değiştirir değiştirmez arazisini satmak zorundadır (KPMG, 2018).

Yabancılar Tayland'da doğrudan arazi sahibi olamasalar da, apartman, konut veya villalara yatırım yapabilirler (Chen, 2019). Örneğin, Bangkok'taki konutlar ve apartman daireleri, diğer şehirlerdeki benzer mülklere göre iki ila üç kat daha yüksek fiyatlara veya kiralara sahiptir. Benzer bir eğilim, MRT metrosuna yakın konutlar için de diğer lokasyonlara kıyasla gözlemlenmektedir. Toplu taşımaya sadece 100 metre mesafede bulunan bir konutun metrekare fiyatı en az 200.000 baht'tır. Ancak daha uzakta bulunan daireler önemli ölçüde daha ucuz veya hatta daha ucuzdur (Chen, 2019).

Yabancılar, Bangkok dışında, örneğin Chiang Mai, Phuket, Pattaya ve Hua Hin'de 30 yıllık kiralama sözleşmesiyle arazi satın alabilirler (Chen, 2019). Bir mülkü kiraya vermek de cazip bir seçenektir, çünkü çeşitli indirimler nedeniyle kira gelirinden alınan gelir vergisi çok düşüktür. Bu oran en fazla %5 veya daha azdır (Chen, 2019).

Tayland'daki gayrimenkul yatırımları dünyanın her yerinden birçok insanı cezbetmektedir (Property Showrooms, 2002). Giriş fiyatları düşüktür ve Tayland, güçlü turizm programı sayesinde cazip bir kiralık mülk yelpazesi sunmaktadır. Tayland, egzotik bir seyahat destinasyonu ve çekici bir iş merkezi olarak dünya çapında tanınmaktadır. Hem turistleri hem de işletmeleri cezbeden bu avantajlar, sürdürülebilir ekonomik büyümeyi ve yatırım getirisini teşvik etmektedir (Property Showrooms, 2002).

Tayland hükümeti, yabancı yatırımların karşılıklı faydalarını kabul etmekte ve pazara girişi kolaylaştırarak karşılık vermektedir (Gayrimenkul Sergi Salonları, 2002). Finansal gereksinimlerde önemli bir azalma, yabancı yatırımı eşi benzeri görülmemiş bir şekilde teşvik etmek için alınan önlemlerden biridir. Hevesli yatırımcılar bu fırsatlardan yararlanarak düşük fiyatlarla gayrimenkul edinmektedirler. Tayland'daki siyasi ve ekonomik durum iyileştiğinde ve genel ekonomi, özellikle gayrimenkul sektörü, zirveye ulaştığında önemli ve uzun vadeli getiriler elde edeceklerinden emindirler (Gayrimenkul Sergi Salonları, 2002).

Tayland'daki gayrimenkul yatırımları birçok avantaj sunmaktadır. Gayrimenkul fiyatları, yerleşik Avrupa pazarlarına göre önemli ölçüde daha düşüktür (Property Showrooms, 2002). Tayland, Asya'nın en hızlı büyüyen pazarı olarak kabul edilir ve bu nedenle çok sayıda yabancı şirketi kendine çekmiştir. Ülke, Güneydoğu Asya'nın en hızlı büyüyen ekonomileri arasındadır. Bangkok'ta yeni açılan Suvarnabhumi Uluslararası Havalimanı (SBIA), Bangkok'un doğusundaki ticari gayrimenkulün büyümesini teşvik etmekte ve böylece Tayland'a erişimi kolaylaştırmaktadır. Tayland ayrıca seyahat edenler ve işletmeler için en uygun fiyatlı destinasyonlardan biridir. Birçok yerde birinci sınıf altyapı ve olanaklara sahiptir. Tayland'daki gayrimenkul, diğer yerlere göre önemli ölçüde daha ucuzdur. Artan devlet harcamaları, kira potansiyelini önemli ölçüde artırmaktadır. Özel girişimciler, sermaye kazanç vergisi, damga vergisi ve devir ücretlerinden muaftır (Property Showrooms, 2002).

Neden Taylandlı bir gayrimenkul avukatına danışmalısınız?

Tayland gayrimenkul hukuku, Tayland'daki yabancı yatırımlar ve yatırımcılar için geçerlidir (Tayland Sözleşmeleri, nd). Dört temel hukuk kaynağı vardır ve Tayland Arazi Kanunu özellikle yabancı gayrimenkul yatırımları için önemlidir. Daha önce de belirtildiği gibi, bu kanun yabancıların Tayland'da doğrudan gayrimenkul edinmesini ve sahip olmasını yasaklamaktadır. Yabancı yatırımcıların Tayland'da gayrimenkul edinirken anlamaları ve uymaları gereken ayrıntılı hükümler içermektedir. Bunlar arasında, diğerlerinin yanı sıra, arazi mülkiyeti, kat mülkiyeti, kiracılık, arazisiz ev mülkiyeti, yabancılarla evli Taylandlıların arazi mülkiyeti, intifa hakkı, ikamet hakkı, irtifak hakları, Tayland şirketlerinin gayrimenkul mülkiyeti, ayrıca devir ücretleri ve vergiler yer almaktadır (Tayland Sözleşmeleri, nd). Bu karmaşık ayrıntılar ve gereklilikler, yabancıların kendi başlarına anlamaları için genellikle zordur (Tayland Sözleşmeleri, nd).

Prensip olarak, yabancılar Tayland'da ancak Tayland'ın buna izin veren bir ülke ile ilgili bir anlaşması varsa arazi sahibi olabilirler (Tayland Sözleşmeleri, tarih belirtilmemiş). Ancak böyle bir anlaşma mevcut değildir. Değiştirilen Arazi Kanunu'nun (BE 2551) 111. maddesine göre, bu yasayı ihlal eden herhangi bir yabancı para cezasına çarptırılabilir veya iki yıla kadar hapis cezası alabilir.

Bu nedenle, yabancı yatırımcıların ve şirketlerin, projelerinin başından itibaren Tayland'da faaliyet gösteren bir gayrimenkul avukatından tavsiye almaları veya onunla anlaşmaları, bu kanunlar, düzenlemeler ve gerekliliklerin kendilerine açıklanması veya Tayland'daki gayrimenkul ile ilgili kanunlarla bir ihtilafa düşmeleri durumunda mahkemede temsil edilmeleri önerilir.

KAYNAKLAR: CBRE (31 Ekim 2019). Emlak vergisi, arazi sahiplerini seçenekleri değerlendirmeye zorluyor. Tayland İş Haberleri. CBRE Tayland. Erişim adresi: https://www.thailand-business-news.com/real-estate/74703-land-and-property-tax-forces-site-owners-to-consider-options.html

Chen, M. (12 Haziran 2019). Tayland'da Gayrimenkul Alımı: Yabancı Yatırımcılar İçin Bir Kılavuz. IQI Global. Erişim adresi: https://www.iqiglobal.com/blog/buying-real-estate-in-thailand-a-guide-for-foreign-investors/

KPMG (Şubat 2018). Tayland'daki Yatırımlar. KPMG Proomichai Tax Ltd. Erişim adresi: https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/th/pdf/2018/03/investment-in-thailand-Mar9-2-secured.pdf