Ein thailändischer Immobilienanwalt beantwortet Fragen zum Thema Immobilien.

Jett Gunther: Ich bin sicher, wir sind uns alle einig, dass Thailands Immobilienmarkt deutlich mehr Klarheit und Transparenz benötigt, um mehr ausländische Käufer anzulocken. Deshalb habe ich eine führende Anwaltskanzlei in Bangkok kontaktiert, um einige der häufigsten Fragen zum Kauf von Immobilien durch Ausländer in Thailand zu klären. Khun Sirichot ist Juniorpartner bei Siam Legal, und ich war sehr beeindruckt von seiner Offenheit und seinem Fachwissen bei der Beantwortung meiner Fragen. Ich freue mich, Ihnen dieses Interview präsentieren zu können.

Einführung in Siam Legal und Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, vielen Dank für Ihre Zeit. Beginnen wir mit einer kurzen Vorstellung von Siam Legal und Ihrem juristischen Hintergrund.

Khun Sirichot: Okay, unsere Kanzlei besteht seit etwa 17 Jahren, und ich arbeite seit ungefähr 13 Jahren bei Siam Legal. Ich bin derzeit Juniorpartner und leite den Bereich Erbrecht. Im Immobilienrecht bin ich seit 10 bis 11 Jahren tätig.

Was sind die häufigsten Fragen zum thailändischen Immobilienrecht?

Jett Gunther: Okay, deshalb sind Sie ja hier, um ein paar Punkte zu klären. Meine nächste Frage: Sie erwähnten, dass Sie schon länger hier sind. Was sind die häufigsten Probleme, mit denen Ihre internationalen Kunden im Rahmen Ihrer Arbeit zu Ihnen kommen? Könnten Sie diese kurz auflisten, und wir können sie dann vielleicht einzeln genauer besprechen?

Khun Sirichot: Ja, denn unsere Kanzlei bietet ein breites Spektrum an Dienstleistungen an, von Einwanderungs- und Gesellschaftsrecht über Familienrecht, Immobilienrecht und Erbrecht bis hin zu Prozessführung und Visaangelegenheiten. Daher erhalten wir zahlreiche Anfragen von Mandanten und Expats in Thailand und weltweit. Diese Anfragen sind nicht auf bestimmte Nationalitäten beschränkt. Allein in meinem Fachgebiet werde ich hauptsächlich zu Finanzthemen befragt, beispielsweise zum Erwerb von Immobilien in Thailand, zum Schutz dieser Interessen und Investitionen, zur Nachlassplanung und -verwaltung in Thailand sowie zur Altersvorsorgeplanung in Thailand. Genau damit beschäftige ich mich aktuell.

Es gibt viele verschiedene Fragen, daher kann ich nicht genau sagen, welche am häufigsten gestellt werden. Anfragen zum Kauf von Immobilien in Thailand, einschließlich Grundstücken, Häusern und Wohnungen, sind jedoch recht verbreitet. Wir erhalten etwa 5 bis 10 Anfragen zu diesem Thema.

Jett Gunther: Großartig, das deckt sich sehr gut mit den Fragen meines Publikums. Darauf kommen wir gleich zurück. Es ist genau das, was Sie erwähnt haben. Beginnen wir mit dem von Ihnen angesprochenen Thema: Immobilienkauf in Thailand für Ausländer. Ich glaube, es herrscht große Verwirrung darüber, wie Ausländer in Thailand Immobilien erwerben können. Könnten Sie uns einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten geben, wie Ausländer in Thailand Immobilien kaufen können?

Khun Sirichot: Okay, wenn wir über Immobilien sprechen, gibt es unbewegliches und bewegliches Vermögen. Konkret umfasst unbewegliches Vermögen beispielsweise Grundstücke und Häuser, Eigentumswohnungen, Fabriken, Hotels und Wohnanlagen, etwa Grundstücke, die für den Bau von Eigentumswohnungen oder Wohnsiedlungen geräumt werden sollen. Ich bin mir nicht sicher, welchen Bereich Sie genau meinen. Könnten Sie das bitte genauer erläutern? Auf welche Art von Immobilien beziehen Sie sich?

Wie können Ausländer thailändische Immobilien kaufen?

Jett Gunther: Ja, mein Publikum besteht hauptsächlich aus Privatkunden. Deshalb beginnen wir mit der Frage: Wie können Ausländer eine Eigentumswohnung erwerben? Anschließend können wir uns mit Grundstücken und Immobilien befassen. Aber fangen wir mit Eigentumswohnungen an. Welche Möglichkeiten haben Ausländer, in Thailand eine Eigentumswohnung zu besitzen?

Khun Sirichot: Gute Neuigkeiten! Ausländer können in Thailand ganz einfach Eigentumswohnungen erwerben, sogar mehrere. Ob als Einzelperson, über ein ausländisches Unternehmen oder gemeinsam mit anderen Ausländern oder einem thailändischen Staatsbürger – es gibt keine Einschränkungen. Wichtig ist lediglich, dass der ausländische Eigentumsanteil am Gebäude gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz 49 % nicht übersteigt und das Kaufgeld aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wird. In Thailand befindliches Kapital kann nicht für den Kauf verwendet werden, es sei denn, Sie besitzen eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder sind Mitglied eines von der BOI (Board of Investments) privilegierten Unternehmens. Als privilegierte Person innerhalb eines BOI-Unternehmens können Sie in Thailand befindliche Gelder für den Kauf verwenden. Sobald Sie jedoch nicht mehr zu dieser Personengruppe gehören, nicht mehr den BOI-Bestimmungen unterliegen oder keine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung mehr in Thailand besitzen, müssen Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, da Sie dann nicht mehr zum Kauf berechtigt sind.

Der einfachste Weg, eine Eigentumswohnung zu erwerben, ist der Kauf als Privatperson. Sie erwerben die Wohnung und überweisen den Kaufpreis, oder zumindest einen Teil davon, aus dem Ausland nach Thailand. Alle Währungen außer dem thailändischen Baht werden akzeptiert. Eine Überweisung des thailändischen Baht aus dem Ausland nach Thailand zum Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht möglich. Eine solche Überweisung kann Probleme verursachen, und das Grundbuchamt kann die Eintragung der Transaktion aufgrund von Schwierigkeiten mit der Ausstellung eines bestimmten Formulars durch die Banken verweigern. Dieses Formular ist auch als TT3-Formular (Thor Tor Saam oder FET-Formular) bekannt. Sie müssen dieses Dokument dem Grundbuchamt am Tag der Eigentumsübertragung vorlegen. Ohne dieses Formular wird die Transaktion nicht eingetragen. Wenn Sie sicherstellen, dass es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus handelt, der ausländische Eigentumsanteil 49 % nicht übersteigt und es sich um eine freistehende Einheit handelt, können Sie die Eigentumswohnung auf Ihren Namen erwerben.

Jett Gunther: Wenn es also unter die Ausländerquote fällt, kann es dann prinzipiell durch einen Immobilienkaufvertrag erworben werden?

Khun Sirichot: Ja, größtenteils schon, würde ich sagen, aber es gibt Ausnahmen. In manchen Gegenden kann man keine Eigentumswohnungen kaufen, und in manchen Projekten, zum Beispiel in Ratchadamri, werden hauptsächlich Wohnungen mit Erbpacht verkauft. Die Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Komplex steht, sind nicht die Eigentümer der Wohnungen selbst. Es könnte sich um königliches Eigentum handeln, sozusagen um Kronland. Daher können sie dort keine Eigentumswohnungen kaufen. Dasselbe gilt für andere Projekte, die ich jetzt lieber nicht nennen möchte. Oh, ich möchte sie lieber nicht nennen, okay?

Jett Gunther: Das ist ja schön und gut, aber wenn die Eigentumswohnanlage nur Volleigentum zulässt, würden sie Ihnen das doch sagen, oder? Sie könnten keinen Volleigentumsvertrag abschließen, es sei denn, es handelt sich um eine eingetragene Eigentumswohnung, die Ihnen gehört, richtig?

Khun Sirichot: Ja, Sie sollten den Bauträger oder Verkäufer von Anfang an fragen, ob es sich um ein Eigentums- oder ein Erbbaurecht handelt. Bei Erbbaurechten beträgt die maximale Laufzeit laut geltendem Recht 30 Jahre. Zwar kann eine Verlängerungsklausel vereinbart werden, diese tritt jedoch nicht automatisch in Kraft. Als Käufer oder Erbbauberechtigter müssen Sie sich an den Erbbauberechtigten oder Bauträger wenden, um die Verlängerung zu beantragen und weitere 30 Jahre eintragen zu lassen. Eine automatische Verlängerung ist nicht möglich. Selbst wenn die ursprüngliche Laufzeit von 30 Jahren abläuft, verlängert sich die zweite Laufzeit nicht automatisch. Sie müssen die Eintragung der zweiten Laufzeit beantragen.

Wie können Ausländer in Thailand Land erwerben?

Jett Gunther: Wir haben darüber gesprochen, wie Eigentumswohnungen unter die Ausländerquote fallen. Man kann sie als Alleineigentümer erwerben und muss dann Geld überweisen. Aber wie sieht es mit dem Erwerb von Grundstücken und Immobilien aus? Wie geht ein Ausländer dabei vor?

Khun Sirichot: Grundstück und Haus, oder Grundstück und Villa, oder etwas Ähnliches. Wie Sie wissen, können Ausländer in Thailand in der Regel kein Land kaufen oder besitzen. Daher können sie kein Land auf ihren eigenen Namen erwerben. Es gibt jedoch einige andere Möglichkeiten, die häufig von Ausländern genutzt werden, wie z. B. Pacht oder Erbbaurecht. Man könnte beispielsweise ein Grundstück für 30 Jahre pachten und anschließend die Villa oder das Gebäude auf eigenen Namen erwerben, vorausgesetzt, die lokalen Behörden, wie das Bezirksamt, das Grundbuchamt oder Or Bor Tor, genehmigen dies. Sie sind Ausländern gegenüber recht flexibel und genehmigen solche Bauvorhaben in der Gegend oft. Man kann also ein Erbbaurecht erwerben und das Gebäude anschließend auf eigenen Namen eintragen lassen. Wenn die lokalen Behörden jedoch Schwierigkeiten bereiten, wird es sehr schwierig, das Gebäude oder die Immobilie auf den Namen des Ausländers eintragen zu lassen. Eine Alternative wäre, dass der Ausländer sowohl das Grundstück als auch das Haus für 30 Jahre mit einer Verlängerungsklausel oder einer ähnlichen Vereinbarung pachtet. Wenn Sie jedoch mit den lokalen Behörden zu kämpfen haben, rate ich davon ab. In einigen Gegenden, wie beispielsweise Hua Hin, Cha-am, Phuket oder Pattaya, ist dies gängige Praxis, und Ausländern wird die Nutzung von Gebäuden im Wesentlichen als Pachtobjekte gestattet. Das Eigentum am Gebäude wird dann auf den Namen des Ausländers eingetragen. Dort funktioniert dies problemlos. Ich kann jedoch nicht garantieren, dass dies in allen Teilen Thailands, in allen Provinzen und Bezirken der Fall ist.

Jett Gunther: Okay, vorausgesetzt, die Gemeinden und lokalen Behörden stimmen zu. Der gängigste Weg, Grundstücke und Immobilien zu erwerben, ist, wie Sie beschrieben haben, ein Erbbaurecht. Dieses hat in der Regel eine Laufzeit von 30 Jahren und kann verlängert werden, jedoch muss ein Antrag gestellt werden. Stimmt das?

Khun Sirichot: Genau. Genau.

Jett Gunther: Großartig, um es kurz zusammenzufassen.

Wie können Ausländer die Rechtmäßigkeit des Verkäufers und der Immobilie sicherstellen?

Jett Gunther: Wir sprachen über die Unsicherheiten für die Einheimischen und die Tatsache, dass das Land im Besitz der Kronbesitzungen ist. Daher erörterten wir ausführlich die notwendigen Recherchen. Dies führt mich zu meiner nächsten Frage: Wie können Ausländer sicherstellen, dass der Verkäufer und die Immobilie, die sie erwerben, legitim sind und dass sie diese Immobilie rechtmäßig erwerben können?

Khun Sirichot: Nun, das ist ziemlich schwierig, es sei denn, Sie kaufen von sehr renommierten Immobilienfirmen oder direkt vom Bauträger. Solche Bauträger liefern Ihnen die genauesten Informationen, die Sie sich wünschen. Bei manchen lokalen Bauträgern müssen Sie jedoch eine Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durchführen. Wenn Sie nicht wissen, wie das geht, empfehle ich Ihnen dringend, einen erfahrenen Anwalt zu konsultieren. Schließlich ist der Wert der Immobilie enorm, und wenn Sie nur ein paar Euro sparen und dann bei einer Immobilie im Wert von 10, 20 oder 100 Millionen Baht keinen Schutz haben, ist das fragwürdig, nicht wahr?

Die Anwaltskosten sind doch viel niedriger als die Maklerprovision, oder? Die Maklerprovision beträgt 3 %. Nehmen wir an, die Immobilie ist 10 Millionen THB wert, dann wären das 300.000 THB. Die Anwaltskosten sind aber deutlich geringer. Selbst meine Kanzlei sollte für den gesamten Prozess, von der Due-Diligence-Prüfung bis zur Eigentumsübertragung, nicht mehr als 150.000 THB berechnen. Danach brauchen Sie sich um nichts mehr zu kümmern, richtig? Sie können sich komplett entspannen.

Jett Gunther: Okay, Sie empfehlen also, einen Anwalt einzuschalten und die Immobilie gründlich zu prüfen, da sie möglicherweise mehrere zehn Millionen Baht wert sein könnte. Ich schätze Ihre Offenheit, mit der Sie die vielen Hindernisse ansprechen und Ihre Antworten geben, auch wenn Sie zugeben, dass es schwierig ist.

Könnten Sie kurz erläutern, was Due Diligence im Allgemeinen aus juristischer Sicht beinhaltet?

Khun Sirichot: Okay, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung. Wie ich bereits erwähnt habe, ist das Erste, was Sie wissen müssen, ob das Grundstück, auf dem das Projekt gebaut ist, vollständig im Eigentum des Eigentümers liegt. Das ist das Wichtigste. Zweitens sollte die Eigentumswohnung als solche registriert sein, nicht als Apartment oder Hotel, okay? Denn in westlichen Ländern gibt es einige Begriffe, die das Wort „Apartment“ verwenden, die im Allgemeinen nicht für Eigentumswohnungen verwendet werden. Ein Apartment hat in Thailand, wie Sie wissen, eine andere Bedeutung. Es ist wie ein Studentenwohnheimzimmer, richtig? Es ist keine Wohnung mit Serviceleistungen, okay? Aber es ist eine Eigentumswohnung. Eine Eigentumswohnung kann also in anderen Ländern etwas anderes bedeuten, aber in Thailand ist der Begriff Eigentumswohnung das, was Sie kennen. In einigen Ländern wird es vielleicht Apartment oder Wohnung genannt, richtig?

Wie bereits erwähnt, müssen sowohl das Gebäude als auch das Grundstück, auf dem es steht, vollständig im Eigentum des Eigentümers sein. Das Gebäude muss als Wohnanlage eingetragen sein, und der Anteil ausländischen Eigentums darf 49 % nicht überschreiten. Bei einigen Projekten in Bangkok liegt dieser Anteil jedoch über 49 %. Wenn Sie also einen Verkäufer für eine Immobilie finden, die Ihnen gefällt, diese aber aufgrund des zu hohen Anteils ausländischen Eigentums nicht erwerben können und der Verkäufer unglücklicherweise thailändischer Staatsbürger ist, können Sie den Anteil ausländischen Eigentums nicht von ihm übertragen. In diesem Fall bleibt Ihnen möglicherweise nur die Möglichkeit, die Immobilie auf anderem Wege zu erwerben, beispielsweise durch die Gründung einer Firma. Lohnt sich das wirklich? Wahrscheinlich nicht. Und schließlich: Muss das Kapital, das Sie für den Kauf der Immobilie verwenden möchten, aus dem Ausland transferiert werden?

Dies sind die grundlegendsten Voraussetzungen für Ausländer, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu erwerben. Wenn Sie diese vier Schritte sorgfältig befolgen, können Sie sich anschließend mit weiteren Aspekten befassen, beispielsweise ob die Wohnanlage an eine öffentliche Straße angrenzt. Ihnen sind vielleicht Mietprojekte wie Ashton Asoke bekannt, oder? Diese Wohnungen grenzen nicht direkt an öffentliche Straßen. Auch wenn es auf den ersten Blick so scheinen mag, können Sie sich nur durch eine gründliche Prüfung Gewissheit verschaffen. Nur ein Anwalt kann Sie beispielsweise darüber beraten, ob aufgrund der Lage des Projekts nicht an einer öffentlichen Straße ein Risiko von Wasserschäden besteht. In Bangkok ist es beispielsweise üblich, dass Bauträger Grundstücke wie Straßen besitzen und diese als Wegerechte für andere Projekte in der Umgebung eintragen lassen. Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie keine Mautgebühren zahlen müssen und den tatsächlichen Eigentümer der Straße vor Beginn Ihres Projekts ermitteln. Eine sorgfältige Prüfung kann Ihnen diese Informationen liefern. Wenn Sie kein Anwalt sind, werden Sie wahrscheinlich nicht verstehen, was dies bedeutet, insbesondere im Umgang mit dem Grundbuchamt, da alles auf Thailändisch abläuft.

Der zuständige Beamte spricht kaum Englisch, und die Dokumente sind komplett auf Thai. Wie soll man da die Karte oder den Lageplan lesen? Man würde doch gar nichts verstehen, oder? Es ist nicht so einfach wie die Online-Grundstückssuche in westlichen Ländern, wo man einfach seine Adresse eingibt und die Ergebnisse angezeigt werden. Nein, so funktioniert das in Thailand nicht.

Jett Gunther: Apropos Westen: Dort gibt es bestimmte Mechanismen zum Schutz des Käufers in diesem Prozess, wie beispielsweise Treuhandgesellschaften, Gebäudeversicherungen oder geologische Gutachten. Gibt es ähnliche Mechanismen in Thailand, und sind diese wirksam?

Khun Sirichot: Okay, zum Thema Treuhandservice nach S4: Thailand hat seit 2008 ein Treuhandgesetz, aber obwohl es theoretisch funktioniert, ist es in der Praxis wenig praktikabel. Nur Banken dürfen diesen Service legal anbieten. Wenn wir als Anwälte einer seriösen Kanzlei keine andere Wahl haben, müssen wir unsere Mandanten schützen und ihnen helfen, indem wir dem Verkäufer nicht den vollen Betrag auszahlen. Wir müssen dies verhindern und einen Teil der Zahlung einbehalten, bis bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Beispielsweise sollten Sie nicht mehr als 40 % an die Bauträger zahlen, bis das Projekt abgeschlossen ist. 10 % wären angemessen. Warum sollten Sie 80 % oder 90 % an den Verkäufer oder Bauträger zahlen, nur damit dieser am Ende Konkurs anmeldet? Er geht einfach bankrott und hat nichts mehr. Wenn Sie klagen, gewinnen Sie vielleicht auf dem Papier, aber Sie haben kein Geld. Warum sollten Sie das tun? Schließlich haben Sie einen Anwalt, der den Vertrag im Voraus prüft, einen fairen Preis festlegt, Sie bestmöglich schützt und Sie vor zu riskanten Handlungen warnt. Aber wenn Sie dieses Risiko eingehen wollen, liegt die Entscheidung bei Ihnen. Was sollen wir tun? Wir müssen unsere Mandanten warnen und ihnen sagen: „Lassen Sie es sein, gehen Sie nicht weiter, lassen Sie sich nicht darauf ein.“ Ein Treuhandkonto wäre hilfreich, wenn Sie einen Anwalt als Treuhänder einsetzen. Dies wäre besonders ratsam, wenn Sie sich nicht in Thailand aufhalten oder dort kein Bankkonto haben. Ohne Bankkonto können Sie nicht nach Thailand einreisen. Es gibt also keine Möglichkeit, das Geld zu überweisen, richtig? Und Sie sollten dem Verkäufer nicht 100 % vor dem Überweisungstermin zahlen; das ist zu riskant.

Okay, was passiert, wenn Sie bezahlen und der Verkäufer einfach verschwindet? Er könnte die Zahlung verzögern oder versuchen, uns zu betrügen – wir wissen es nicht. Wenn Sie das Geld also etwa einen Monat vor dem Übertragungstermin überweisen, kann Ihr Anwalt Sie bei der Übertragung und der Eigentumsübertragung unterstützen. Wir überweisen die Zahlung an den Verkäufer, übernehmen in Ihrem Namen per Vollmacht das Eigentum und kümmern uns um alles. So schützt Sie ein Treuhandkonto. Wenn Sie sich jedoch am Übertragungstermin in Thailand aufhalten und dort ein Bankkonto haben, benötigen Sie keinen Treuhänder oder Escrow-Agenten, der Ihr Geld verwahrt. Sie können Ihr Geld aus dem Ausland auf Ihr thailändisches Konto überweisen. Stellen Sie vor der Überweisung sicher, dass die Währung nicht Thailändische Baht ist und dass der überwiesene Betrag mindestens dem Kaufpreis entspricht. Geben Sie im Verwendungszweck beispielsweise an: „Kauf einer Eigentumswohnung mit der entsprechenden Nummer im Projekt auf Ihren Namen“. Oder Sie können einfach angeben, dass Sie eine Eigentumswohnung mit der entsprechenden Nummer und dem Projektnamen auf Ihren Namen erwerben möchten. Dies ist sehr wichtig. Wenn Sie falsche Angaben machen, können wir möglicherweise kein ordnungsgemäßes Dokument für das Grundbuchamt erstellen.

Irgendwelche Tipps für den Kauf einer Immobilie mit einem thailändischen Ehepartner?

Jett Gunther: Okay, ich verstehe. Viele haben Fragen gestellt, und ich bin sicher, viele möchten gemeinsam mit ihrem thailändischen Ehepartner eine Immobilie erwerben. Oft geht es dabei um die Eigentumsverhältnisse nach der Heirat. Daher meine Frage: Welchen Rat würden Sie einem Ausländer geben, der mit seinem thailändischen Ehepartner eine Immobilie kaufen möchte?

Khun Sirichot: Okay, wenn Sie die Eigentumswohnung meinen, ist das in Ordnung. Sie können sie gemeinsam mit Ihrer thailändischen Ehepartnerin kaufen. Die Eigentumsübertragung kann auf Ihren Namen, auf Ihren gemeinsamen Namen oder auf ihren Namen erfolgen – das ist kein Problem. Soll die Wohnung jedoch nur auf Ihren Namen eingetragen werden, benötigen Sie eine Einverständniserklärung Ihrer Frau. Ihre Frau muss bestätigen, dass Sie die Wohnung ausschließlich auf Ihren Namen kaufen. Männer geben ihren Familienstand üblicherweise als ledig an. Sind beide Partner Männer, geben sie ihren Familienstand nicht als verheiratet an. Frauen hingegen verwenden in Thailand die Anrede „Frau“ oder „Fräulein“. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist sehr unkompliziert.

Was Grundstücke und Häuser betrifft, empfehle ich, diese vor der Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger zu erwerben. So lassen sich alle Angelegenheiten klären. Ein Kauf während der Ehe kann die Eigentumsverhältnisse schwierig regeln, da ein Teil als gemeinschaftliches Eigentum und ein anderer Teil als persönliches Eigentum gelten kann. Vor etwa 10 bis 15 Jahren verlangte das Grundbuchamt vom ausländischen Ehepartner die Unterzeichnung einer Einverständniserklärung, die bestätigte, dass Grundstück und Haus auf den Namen des thailändischen Ehepartners eingetragen wurden. Diese gelten als persönliches Eigentum, nicht als gemeinschaftliches Eigentum. Der Kaufpreis stammt vom thailändischen Ehepartner, nicht von einem Ausländer. Daher ist die Unterzeichnung dieses Formulars unerlässlich. Andernfalls wird das Grundbuchamt Ihrem Ehepartner den Kauf der Immobilie in Thailand nicht gestatten. Diese Einverständniserklärung muss ausschließlich beim Grundbuchamt oder der thailändischen Botschaft unterzeichnet werden.

Diese Einverständniserklärung kann nicht vor einem Notar, einem thailändischen Anwalt oder einer anderen Person, auch nicht vor einem Notar in einem anderen Land, unterzeichnet werden. Das ist schlichtweg unmöglich. Sie muss ausschließlich beim Grundbuchamt, dem thailändischen Konsulat oder der thailändischen Botschaft unterzeichnet werden.

Jett Gunther: Es klingt also so, als ob nach der Heirat beim Immobilienkauf alle Gesetze zugunsten des thailändischen Ehepartners ausfallen. Sie müssen zustimmen, die Immobilie als ihr Privateigentum erwerben, und der Kaufvertrag wird in der thailändischen Botschaft unterzeichnet. Wow, das ist wirklich sehr vorteilhaft für den thailändischen Ehepartner. Würden Sie mir also gegebenenfalls rechtlich raten, vor der Heirat mit einer Thailänderin eine Immobilie zu kaufen?

Khun Sirichot: Ja, aber selbst wenn Sie im Voraus kaufen, benötigen Sie eine ordnungsgemäße Vereinbarung mit Ihrer Freundin oder Verlobten, okay? Sie brauchen eine Vereinbarung wie einen Miet- oder Darlehensvertrag. Lassen Sie den Vertrag nicht auf ihren Namen laufen, denn sonst können Sie ihn später nicht als Schenkung geltend machen. Das ist ziemlich schwierig, würde ich sagen. Sie können es versuchen, aber es ist eine Herausforderung. Warum sollten Sie Ihre Zeit und Ihr Geld in einem Rechtsstreit verschwenden, um sich zu beweisen? Sie können Ihre Investition im Voraus leicht absichern, richtig? Sie sollten also im Voraus eine Art Schutz haben, wie eine Vereinbarung oder Regelung, zum Beispiel einen 30-jährigen Mietvertrag oder einen Darlehensvertrag. Was Nießbrauch oder Pacht betrifft, weigern sich viele Grundbuchbeamte in letzter Zeit, solche Transaktionen zu registrieren, da sie als Umgehung des Gesetzes angesehen werden. Außerdem sind die staatlichen Gebühren viel niedriger als für Miete oder Hypotheken. Bezüglich des Mietvertrags beträgt die staatliche Gebühr, die Registrierungsgebühr, 1,1 % der Gesamtlaufzeit für den gesamten Zeitraum. Bei einem Nießbrauch ohne Gegenleistung ist die staatliche Gebühr jedoch sehr niedrig und beträgt weniger als 1.000 Baht. In diesem Fall erhält der Staat keine Einnahmen und kann die Eintragung des Nießbrauchs oder des Grundstücks ablehnen.

Was geschieht mit dem Eigentum bei einer Scheidung in Thailand?

Jett Gunther: Okay, super, ich bin froh, dass wir das besprochen haben. Viele Menschen sind sehr verunsichert, weil so viele Fragen zum Thema Scheidung auftauchen. Was passiert bei einer Scheidung? Könnten Sie uns einen Überblick über den Ablauf geben? Falls Sie das Thema nicht ansprechen, beantworte ich gerne konkrete Fragen.

Khun Sirichot: Ich empfehle Ihnen, vor Ihrer Heirat in Thailand einen Ehevertrag aufzusetzen und diesen am Hochzeitstag registrieren zu lassen. Jede Vereinbarung, die Sie und Ihre Frau nach der Heirat treffen, gilt als Ehevertrag und kann von beiden Parteien für ungültig erklärt werden. Daher bietet sie nur sehr geringen Schutz. Ich rate von einem nachträglichen Ehevertrag ab und empfehle dringend einen Ehevertrag, der vor der Hochzeit aufgesetzt und am Hochzeitstag registriert werden sollte. Ein Ehevertrag kann viele Angelegenheiten regeln, von finanziellen Fragen bis hin zu den Folgen einer Scheidung.

Wenn Sie beide ein Kind haben, können Sie auch das Sorgerecht regeln. Das ist jedoch nicht so einfach wie bei Immobilien, die man nach dem Prinzip „Das ist mein Eigentum und das ist dein Eigentum“ aufteilen kann. Und was gilt nach der Hochzeit als gemeinsames Eigentum? Was zählt als persönliches Eigentum? Ein Ehevertrag legt klar fest, wem was vor der Hochzeit gehört.

Jett Gunther: Um es kurz zusammenzufassen: Idealerweise solltet ihr das alles vor der Hochzeit klären. Setzt einen Ehevertrag auf und kauft vorher eine Immobilie. Denn wenn ihr eine Thailänderin heiratet und etwas passiert, steht ihr ziemlich schlecht da. Das wäre wahrscheinlich für eure thailändische Partnerin von Vorteil, oder? Ihr müsst hoffen, dass ihr einen wirklich netten Menschen heiratet.

Khun Sirichot: Genau, aber ein anderes Szenario wäre, wenn die Ehe nicht durch Scheidung, sondern durch Tod aufgelöst wird. In diesem Fall können Sie ein Testament aufsetzen lassen. Ihre thailändische Ehefrau kann ein Testament für Sie erstellen. Sie kann Ihnen beispielsweise das Grundstück und das Haus vermachen, ohne dass Sie Eigentümer werden. Sie würden es dann als Testamentsvollstrecker des Nachlasses Ihrer Frau in Thailand verwalten. Als Testamentsvollstrecker können Sie die Immobilie an einen Dritten verkaufen. Sie müssen also nicht Eigentümer werden. Sobald Sie Eigentümer werden, müssen Sie das Grundstück und das Haus innerhalb eines Jahres verkaufen. Andernfalls greift der Staat ein und zwingt Sie zum Verkauf, beispielsweise durch eine Versteigerung. Dies geschieht jedoch selten. Versuchen Sie daher, das Grundstück und das Haus nicht auf Ihren Namen eintragen zu lassen, sondern einfach als Testamentsvollstrecker zu fungieren.

Was geschieht mit der Immobilie, wenn der Ausländer stirbt?

Jett Gunther: Das gilt, wenn Ihr thailändischer Ehepartner die Immobilie besitzt und verstirbt. Sie können sie entweder als Testamentsvollstrecker erben und verkaufen oder sie erben, müssen sie dann aber innerhalb eines Jahres verkaufen. So läuft es ab, wenn Ihr thailändischer Ehepartner stirbt. Was aber, wenn Sie selbst eine Immobilie besitzen, die Sie auf Ihren Namen erworben haben? Ob es sich nun um eine Eigentumswohnung handelt, die Sie vor der Ehe oder erst kürzlich gekauft haben – und Sie versterben. Angenommen, Sie haben ein Testament verfasst: Ist das in Thailand ein unkomplizierter Prozess, bei dem das Testament einfach befolgt wird und die Immobilie automatisch an den Verstorbenen übergeht? Könnten Sie das bitte genauer erläutern?

Khun Sirichot: Ein Testament spart zwar nicht viel Zeit, schafft aber Klarheit. Ohne thailändisches Testament wird der Nachlass unter den gesetzlichen Erben aufgeteilt. Dies können die Eltern, der Ehepartner, die Kinder oder die Nachkommen des Verstorbenen sein. Angenommen, Sie haben kein Testament nach thailändischem Recht verfasst und der Verstorbene hatte zwei Eltern, zwei Kinder und einen Ehepartner (Sie selbst). Dann wird der Nachlass gleichmäßig unter fünf Personen aufgeteilt. Sie müssten Ihr Vermögen mit anderen teilen. Dies kann kompliziert werden, wenn der Verstorbene keine Eltern oder Kinder, aber Geschwister hatte. In diesem Fall müssten Sie das Vermögen mit Ihren Geschwistern teilen, was Ihnen möglicherweise nicht gefällt. Mit einem Testament nach thailändischem Recht können Sie dies anders festlegen und beispielsweise sagen: „Mein gesamtes Vermögen soll an meinen Ehepartner gehen.“ Mein Vermögen soll zu 100 % an meinen Ehepartner gehen. Sollte mein Ehepartner jedoch versterben, möchte ich mein Vermögen vielleicht Ihren Kindern, Ihren Eltern oder Ihren Geschwistern hinterlassen. Ohne Testament ist die Verteilung jedoch unklar, da Sie mit allen teilen müssen. Was passiert beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie besitzen und das Eigentum nicht mit anderen teilen möchten? Dann müssen Sie warten, bis jemand die Immobilie verkauft. Wer übernimmt dann die Nachlassverwaltung? Dies lässt sich in einem Testament regeln. Das ist die Bedeutung eines Testaments, selbst wenn die Abwicklung nicht sofort abgeschlossen ist. Es mag ungefähr gleich lange dauern, aber die Verteilung ist so viel klarer.

Jett Gunther: Okay, ganz kurz: Was ist, wenn Sie keinen thailändischen Ehepartner haben, aber selbst Ausländer sind und die Immobilie als Einzelperson besitzen, während Ihre Familie ausschließlich aus Ausländern besteht? Angenommen, Sie leben hier und sterben – was würde in diesem Fall passieren?

Khun Sirichot: Nochmals, falls Sie keine Verwandten in Thailand haben: Sie können ein thailändisches Testament aufsetzen, wenn Sie Vermögen in Thailand besitzen. Bei größeren Vermögen, beispielsweise 1 oder 2 Millionen THB, lohnt es sich, ein Testament nach thailändischem Recht zu erstellen, das Ihr Vermögen in Thailand abdeckt. Sie können Ihr Vermögen in Thailand dann Ihren im Ausland lebenden Familienmitgliedern vermachen und diese als Testamentsvollstrecker einsetzen. Das ist kein Problem; sie müssen nicht unbedingt thailändische Staatsbürger sein. Es könnte beispielsweise Ihr Ehepartner, eines Ihrer Kinder oder ein Freund sein.

Jett Gunther: Ein Ausländer kann also zum Testamentsvollstrecker ernannt werden, richtig?

Khun Sirichot: Ja, das können sie.

Hat die politische Instabilität in Thailand Auswirkungen auf die Gesetze bezüglich ausländischen Immobilienbesitzes?

Jett Gunther: Wir haben also ausführlich über den Immobilienkauf als Einzelperson und gemeinsam mit dem Ehepartner gesprochen, und dafür danke ich Ihnen. Ein weiteres häufig geäußertes Anliegen meines Publikums ist die Skepsis gegenüber dem thailändischen politischen System und der aktuellen Lage. Viele Ausländer äußern Bedenken hinsichtlich der politischen Instabilität in Thailand, richtig? Sie befürchten, dass Gesetze jederzeit geändert werden können. Daher die Frage: Hat die politische Instabilität in Thailand in der Vergangenheit tatsächlich Auswirkungen auf die Gesetze gehabt, die den Kauf von Immobilien durch Ausländer regeln?

Khun Sirichot: Nein, keine Panik. Die thailändische Regierung wird das nicht tun.

Jett Gunther: Aber das haben sie in der Vergangenheit nicht getan?

Khun Sirichot: Ja, insbesondere wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Konto in Thailand haben, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Sie werden wie ein thailändischer Staatsbürger behandelt. Wenn Sie jedoch den Kauf von Grundstück und Haus planen, sollten Sie unbedingt einen erfahrenen Berater konsultieren, der Sie kompetent beraten und Ihnen genaue Informationen geben kann. Wenn Sie also alles gut organisiert haben, sind Sie bis zu einem gewissen Grad geschützt, aber nicht zu 100 % wie beim Kauf einer Eigentumswohnung. Also, liebe Wohnungskäufer, keine Panik! Sie werden wie ein thailändischer Staatsbürger behandelt. Beispielsweise werden Sie, genau wie Ashton Asoke, nicht anders behandelt. Sollte sich die Situation für thailändische Staatsbürger ändern, wird sie Sie gleichermaßen betreffen.

Jett Gunther: Aber um es ganz klar zu sagen: In den letzten 20, 30 Jahren, in denen wir diese Militärputsche, diese Regierungsputsche und diese Regierungsputsche erlebt haben, haben sich die Gesetze nicht geändert, richtig? Für Ausländer.

Khun Sirichot: Ja, die Änderungen treten nicht in Kraft und haben keine Auswirkungen auf bisherige Praktiken. Alles, was in der Vergangenheit rechtlich geregelt war, ist unproblematisch. Sollten Sie jedoch zukünftig etwas planen – beispielsweise könnte die Regierung die Laufzeit von Pachtverträgen für Ausländer von 30 auf 50 Jahre verlängern, oder die neue Regierung könnte dies beschließen –, dies ist nur ein Beispiel. Es wäre lediglich eine geringfügige Anpassung für Ausländer und würde keinerlei Nachteile mit sich bringen.

Jett Gunther: Aber es gab in der Vergangenheit noch nie eine Regierung, die angekündigt hätte, ein Gesetz zu verabschieden, das ausländisches Eigentum verbietet. Das ist in Thailand noch nie passiert, richtig?

Khun Sirichot: Soweit ich weiß, ja. Aber vielleicht bin ich noch zu jung oder so.

Jett Gunther: Aber das ist Ihnen nicht aufgefallen, oder? Ich wollte es nur ansprechen, weil ich weiß, dass sich die ausländische Eigentümerstruktur all die Jahre nicht verändert hat, aber wir möchten einfach darüber reden. Und Sie sagen, Sie seien auch optimistisch, was die Zukunft angeht?

Khun Sirichot: Ja, ich meine, warum sollten wir einen Ausländer unglücklich machen, wenn wir ihn glücklich halten wollen?

Jett Gunther: Sie können also ihr eigenes Geld mitbringen, richtig?

Werden Ausländer in thailändischen Gerichtsverfahren unfair behandelt?

Jett Gunther: Okay, noch eine Frage. Wir haben die politische Unsicherheit und alles andere besprochen und sind beide recht optimistisch. Meine letzte Frage an Sie – vielen Dank, falls wir nicht zum Schluss kommen – betrifft die Wahrnehmung, dass Ausländer in Gerichtsverfahren gegen Thailänder unfair behandelt werden. Ich weiß nicht, ob das stimmt; Sie können das gerne beantworten. Aber falls ja, was können Ausländer tun, um sicherzustellen, dass sie im Justizsystem fair behandelt werden?

Khun Sirichot: Glauben Sie mir, ich habe viele Mandanten, die Prozesse gegen große Immobilienentwickler gewinnen.

Jett Gunther: Ach ja? Und wie sind sie geworden?

Khun Sirichot: Wie kann jemand unfair behandelt werden, wenn er einen Prozess gewinnt? Wenn man alle Prozesse verliert, bedeutet das natürlich, dass man unfair behandelt wurde. Aber es gibt viele Fälle, in denen Ausländer gegen Thailänder gewinnen. Selbst bei bekannten Immobilienentwicklern – wenn die so mächtig sind, warum gewinnen dann meine Mandanten? Das bedeutet, dass wir versuchen, Ausländer gleich zu behandeln. Drogenprobleme oder Prostitution mögen für Ausländer gefährlich klingen, sind es aber nicht. Ich kann verstehen, warum manche Ausländer glauben, unfair behandelt worden zu sein, aber nur in Fällen gegen ihren thailändischen Ehepartner. In diesem Fall kann das Gericht tatsächlich anders handeln, aber nicht aufgrund der Nationalität oder weil man Ausländer ist, sondern weil der andere Ehepartner in der Regel Thailänder ist. Thailändischen Frauen wird beispielsweise das Sorgerecht vom Gericht zugesprochen. Das thailändische Gericht betrachtet sie als Mutter, auch in Partnerschaften, und ihnen wird das primäre Recht auf Erziehung und Betreuung zugesprochen. Frauen wird dieses Privileg auch vor thailändischen Gerichten gewährt.

Der zweite Grund ist der Unterhalt, weil sie eine Frau ist. Sie ist auf Ihre Unterstützung angewiesen; Sie sind ein Mann und haben einen männlichen Partner. Sie sind verpflichtet, Ihre Familie zu ernähren und für sie zu sorgen. Daher wird das Gericht den Mann zur Zahlung von Unterhalt an die Frau verpflichten. Dies liegt nicht daran, dass Sie Ausländer sind, sondern daran, dass Sie ein Mann sind.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Ja, genau.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.