タイの不動産弁護士が不動産に関する質問に答える

ジェット・ガンサー：タイの不動産市場がより多くの外国人バイヤーを惹きつけるためには、もっと明確さと透明性が必要だという点については、誰もが同意するでしょう。そこで私は、バンコクの大手法律事務所に連絡を取り、タイにおける外国人による不動産購入に関してよくある質問にお答えいただきました。サイアム・リーガルの若手パートナーであるクン・シリチョット氏は、私の質問に率直かつ専門的に答えてくださり、大変感銘を受けました。このインタビューを皆様にお届けできることを嬉しく思います。

サイアム・リーガルとクン・シリコートの紹介

ジェット・ガンサー：シリチョットさん、お時間をいただきありがとうございます。まずは、サイアム・リーガルとあなたの法曹としての経歴について簡単にご紹介いただけますか？

クン・シリチョット：はい、当事務所は約17年の歴史があり、私はサイアム・リーガルで約13年間勤務しています。現在はジュニアパートナーで、相続法部門の責任者を務めています。ですから、不動産法の分野では10年から11年ほど働いています。

タイの不動産法に関して最もよく寄せられる問い合わせは何ですか？

ジェット・ガンサー：なるほど、それではいくつか確認させていただきたい点があります。次の質問ですが、あなたは以前からこちらにいらっしゃるとおっしゃっていましたが、海外のクライアントからよく相談される問題は何ですか？簡単に挙げていただけますか？その後、それぞれについて詳しくお話を伺いたいと思います。

シリチョット弁護士：はい、当事務所は移民法や企業法から家族法、不動産法、相続法、訴訟、ビザ関連まで、幅広いサービスを提供しているからです。そのため、タイ国内外のクライアントや駐在員から様々な問い合わせを受けています。問い合わせは特定の国籍に限定されません。私の専門分野だけでも、主に金融関連の質問が多く寄せられます。例えば、タイで不動産を取得する方法、これらの資産や投資を保護する方法、タイでの遺産計画や管理方法、タイでの老後資金計画などです。まさに今、私が取り組んでいるのはそういったことです。

質問の種類は多岐にわたるため、どれが最も頻繁に寄せられるかを正確に言うことはできません。しかし、タイの不動産（土地、住宅、アパートなど）の購入に関する問い合わせは非常に多く、このテーマに関する問い合わせは年間5～10件程度です。

ジェット・ガンサー：素晴らしいですね。それはまさに私の視聴者からよく聞かれる質問と一致しています。では、その点については後ほど詳しくお話ししましょう。まさにあなたがおっしゃった通りです。まずは、あなたが提起されたテーマ、外国人がタイで不動産を購入することについてお話ししましょう。外国人がタイで不動産を取得する方法については、多くの人が混乱しているように思います。外国人がタイで不動産を購入するさまざまな方法について、概要を説明していただけますか？

クン・シリチョット：不動産について話すとき、不動産と動産があります。具体的には、不動産には土地や家屋、マンション、工場、ホテル、住宅開発などが含まれます。例えば、マンションや住宅団地の建設のために整地される土地などです。どの分野か正確にはわかりません。もう少し詳しく説明していただけますか？どのような種類の不動産について言及されているのでしょうか？

外国人はどのようにしてタイの不動産を購入できますか？

ジェット・ガンサー：はい、私の聴衆は主に個人顧客です。ですから、まず最初に、外国人がコンドミニアムを取得するにはどうすればよいかという質問から始めましょう。その後、土地や不動産について見ていきます。しかし、まずはコンドミニアムから始めましょう。外国人がタイでコンドミニアムを所有するには、どのような選択肢がありますか？

クン・シリチョット：さて、朗報です！外国人がタイでコンドミニアムを購入するのは非常に簡単で、複数購入も可能です。個人として、外国企業を通じて、あるいは他の外国人やタイ国民と共同で購入する場合でも、制限はありません。唯一重要なのは、コンドミニアム所有権法に基づき、建物の外国人所有率が49%を超えないこと、そして購入資金が海外からタイに送金されることです。タイ国内にある資金は、永住権を持っているか、BOI（タイ投資委員会）の優遇企業のメンバーでない限り、購入には使用できません。BOIの優遇企業のメンバーであれば、タイ国内にある資金を購入に使用できます。ただし、この資格を失ったり、BOIの規制の対象外になったり、タイの永住権を失ったりした場合は、コンドミニアムを売却しなければなりません。そうしないと、正式に資格を失ってしまうからです。

コンドミニアムを購入する最も簡単な方法は、個人として購入することです。コンドミニアムを購入し、購入代金、または少なくとも購入代金を海外からタイに送金します。タイバーツ以外の通貨であればどれでも構いません。海外からタイにタイバーツを送金してコンドミニアムを購入することはできません。このような送金は問題を引き起こす可能性があり、銀行が特定のフォームを発行する際に困難が生じるため、土地登記官が取引の登録を拒否する場合があります。このフォームはTT3フォーム（Thor Tor SaamまたはFETフォーム）とも呼ばれます。これは所有権移転の日に土地登記官に提示しなければならない書類です。このフォームがないと、取引は登録されません。物件が集合住宅であり、外国人所有率が49%を超えず、完全に独立したユニットであることを確認すれば、コンドミニアムを自分の名義で購入できます。

ジェット・ガンサー：つまり、外国人割当枠に該当する場合、原則として不動産契約を通じて取得することは可能なのでしょうか？

クン・シリチョット：ええ、大抵はそうですが、例外もあります。地域によっては分譲マンションを購入できないところもありますし、例えばラチャダムリのプロジェクトでは、主に借地権付きのアパートを販売しています。複合施設が建っている土地の所有者は、アパート自体の所有者ではありません。いわば王室の所有地、王室の土地かもしれません。そのため、そこでは分譲マンションを購入できないのです。他のプロジェクトでも同じことが言えますが、今は名前を挙げたくありません。ああ、名前は挙げたくないんです、いいですか？

ジェット・ガンサー：それはいいのですが、もしその分譲マンションが完全所有権しか認めていないなら、そう教えてくれるはずですよね？登記済みの分譲マンションでなければ、完全所有権の契約を結ぶことはできないはずですよね？

クン・シリチョット：はい、最初から開発業者または売主に、それが所有権か借地権かを確認すべきです。借地権の場合、現行法では最長30年です。延長条項に合意することはできますが、自動的に発効するわけではありません。買主または借主として、貸主または開発業者に連絡して延長を申請し、さらに30年間を登記する必要があります。自動更新は不可能です。最初の30年の期間が終了しても、2回目の期間は自動的に更新されません。2回目の期間の登記を申請する必要があります。

外国人はどのようにしてタイで土地を取得できますか？

ジェット・ガンサー：これまで、コンドミニアムが外国人割当枠の対象となることについて議論してきました。コンドミニアムは完全所有権で購入でき、その後、資金を移転する必要があります。では、土地や不動産の取得はどうでしょうか？外国人はどのようにして取得するのでしょうか？

クン・シリチョット：土地と家、または土地と別荘、あるいはそれに類するもの。ご存知のとおり、タイでは外国人は一般的に土地を購入したり所有したりすることはできません。したがって、自分の名義で土地を取得することはできません。しかし、外国人がよく利用する他の選択肢として、リースや借地権があります。たとえば、30年間土地をリースし、その後、地区事務所、土地登記所、またはオル・ボー・トーなどの地方自治体が許可すれば、別荘や建物を自分の名義で購入することができます。これらの自治体は外国人に対してかなり柔軟で、多くの場合、その地域でのそのような建設を承認します。したがって、借地権を取得し、その後、建物を自分の名義で登記することができます。ただし、地方自治体が困難で妨害的な場合、外国人の名義で建物や不動産を登記することは非常に困難になります。別の方法としては、外国人が土地と家の両方を30年間リースし、更新条項または同様の契約を結ぶという方法があります。ただし、地方自治体と交渉する必要がある場合は、この方法はお勧めしません。ホアヒン、チャアム、プーケット、パタヤなどの地域では、これは一般的な慣習であり、外国人は実質的に賃貸物件として建物を利用することが認められています。建物の所有権は外国人の名義で登記されます。これらの地域では、この方法は問題なく機能しています。しかし、タイ全土、すべての県や地区で同じことが言えるとは保証できません。

ジェット・ガンサー：分かりました。自治体や地方自治体が同意すると仮定して。土地や不動産を取得する最も一般的な方法は、ご説明いただいたように、借地権によるものです。通常、借地期間は30年で、延長は可能ですが、申請書を提出する必要があります。それでよろしいでしょうか？

クン・シリチョット：その通り。その通りです。

ジェット・ガンサー：簡潔にまとめると、素晴らしいですね。

外国人はどのようにして売主と物件の正当性を確認できるのでしょうか？

ジェット・ガンサー：地元住民にとっての不確実性や、土地が王室属領の所有であるという事実について話し合いました。そこで、必要な調査について詳しく議論しました。そこで次の質問ですが、外国人は、売主と購入しようとしている物件が正当なものであり、合法的にその物件を取得できることをどのように確認できるのでしょうか？

クン・シリチョット：そうですね、評判の良い物件を購入するか、開発業者から直接購入するのでなければ、かなり難しいでしょう。そのような開発業者は、あなたが望む最も正確な情報を提供してくれるはずです。しかし、一部の地元の開発業者の場合は、物件についてデューデリジェンスを行う必要があります。その方法がわからない場合は、経験豊富な弁護士に相談することを強くお勧めします。結局のところ、物件の価値は莫大です。数ユーロを節約しただけで、1,000万、2,000万、あるいは1億バーツ相当の物件に何の保護も受けられないとしたら、それは問題ではないでしょうか？

つまり、弁護士費用は不動産仲介手数料よりずっと安いですよね？仲介手数料は3%です。例えば、物件価格が1,000万タイバーツだとすると、30万タイバーツになります。しかし、弁護士費用はそれよりもずっと安いです。私の事務所でも、デューデリジェンスから所有権移転まで、全手続きで15万タイバーツ以上請求することはありません。その後は、何も心配する必要はありませんよね？完全にリラックスしていただけます。

ジェット・ガンサー：なるほど、弁護士を雇って物件を徹底的に調査することを勧めているのですね。もしかしたら数千万バーツの価値があるかもしれないから、ということですね。多くの障害について正直に説明し、難しいと認めつつも、答えてくださったことに感謝します。

弁護士の視点から、デューデリジェンスとは一般的にどのようなものなのか、簡単に説明していただけますか？

クン・シリチョット：では、コンドミニアムを購入する場合について説明しましょう。コンドミニアムを購入するとしましょう。先ほども申し上げましたが、まず最初に確認すべきことは、プロジェクトが建設されている土地が完全に所有権のある土地であるかどうかです。これが最も重要な点です。次に、コンドミニアムはアパートやホテルではなく、コンドミニアムとして登記されている必要があります。なぜなら、欧米諸国では「アパート」という言葉を使う用語の中には、通常コンドミニアムには使われないものがあるからです。タイでは、ご存知のようにアパートは意味が異なります。寮の部屋のようなものですよね？サービス付きのアパートではありません。しかし、コンドミニアムは存在します。ですから、他の国ではコンドミニアムの意味が異なるかもしれませんが、タイではコンドミニアムは皆さんが慣れ親しんでいるものです。国によっては、アパートやフラットと呼ばれることもあるでしょう。

前述のとおり、建物は完全所有権でなければならず、その建物が建っている土地も完全所有権でなければならず、建物はコンドミニアム複合施設として登録されていなければならず、外国人所有比率は49%を超えてはなりません。しかし、バンコクの一部のプロジェクトでは、この比率が49%を超えています。そのため、気に入った物件の売主を見つけたものの、外国人所有比率が高すぎるために購入できず、売主が残念ながらタイ国民である場合、売主から外国人所有比率を移転することはできません。この場合、唯一の選択肢は、会社を設立するなど、他の手段で物件を取得することかもしれません。それは本当に価値のあることでしょうか？おそらくそうではないでしょう。最後に、物件購入に使う予定の資金は海外から送金する必要があるのでしょうか？

これらは、外国人がタイでコンドミニアムを購入するための最も基本的な要件です。これらの4つのステップを注意深く実行すれば、住宅複合施設が公道に面しているかどうかなど、他の側面にも対処できます。アシュトン・アソークのような賃貸物件をご存知かもしれませんね。これらのアパートは公道に直接面していません。一見そう見えるかもしれませんが、徹底的な調査によってのみ確信できます。例えば、プロジェクトが公道に隣接していないために漏水のリスクがあるかどうかについては、弁護士だけがアドバイスできます。例えばバンコクでは、開発業者が道路などの土地を所有し、その地域の他のプロジェクトのために地役権として登記することが一般的です。したがって、プロジェクトを開始する前に、道路通行料を支払う必要がないことを確認し、道路の実際の所有者を特定する必要があります。デューデリジェンスによって、これらの情報を得ることができます。あなたが弁護士でない場合、特に土地登記官とのやり取りはすべてタイ語で行われるため、これが何を意味するのか理解できないかもしれません。

担当職員は英語があまり得意ではなく、書類はすべてタイ語です。地図や敷地計画図をどうやって読めばいいのでしょう？何も理解できないでしょう？欧米諸国のように住所を入力するだけで土地が見つかるような簡単なものではありません。タイではそんな風にはいかないのです。

ジェット・ガンサー：欧米の話になりますが、欧米では、エスクロー会社、不動産保険、地質調査など、このプロセスにおいて買い手を保護するための仕組みがいくつか存在します。タイにも同様の仕組みはありますか？また、それらは効果的ですか？

シリチョットさん：S4エスクローサービスについてですが、タイでは2008年からエスクロー法が施行されていますが、理論上は機能するものの、実際にはあまり実用的ではありません。このサービスを合法的に提供できるのは銀行だけです。弁護士として、また評判の良い事務所として、他に選択肢がない場合、売主に全額を支払わないことでクライアントを支援し、保護する必要があります。私たちはこれを阻止し、条件が満たされるまで支払いの一部を保留しなければなりません。例えば、プロジェクトが完了するまで開発業者に40%以上を支払うべきではありません。10%が妥当でしょう。売主や開発業者に80%や90%を支払って、最終的に彼らが破産するのを待つ理由があるでしょうか？彼らは破産して何も残らないでしょう。訴訟を起こしても、書類上は勝訴するかもしれませんが、お金は手に入りません。なぜそんなことをするのでしょうか？つまり、弁護士が契約書を事前に精査し、適正な価格を設定し、できる限りあなたを守ろうとし、過度にリスクの高い行動を避けるよう助言してくれるのであれば、それで良いのです。しかし、そのリスクを負いたいのであれば、それはあなたの判断です。私たちはどうすればいいのでしょうか？私たちはクライアントに警告し、「やめてください、これ以上進めないでください、関わらないでください」と伝えるしかありません。エスクロー口座は、弁護士をエスクロー代理人に任命すれば便利です。これは、あなたがタイにいない場合や、タイに銀行口座を持っていない場合は特にお勧めです。銀行口座がなければタイに入国できません。つまり、送金する方法がないということですよね？また、送金日より前に売主に100%支払うべきではありません。それはリスクが高すぎます。

さて、もしあなたが支払いを済ませた後、売主が突然姿を消してしまったらどうなるでしょうか？支払いを遅らせたり、私たちを騙そうとしたりするかもしれません。私たちには分かりません。ですから、送金日の約1ヶ月前に送金すれば、弁護士が送金と所有権移転の手続きをサポートしてくれます。私たちは売主に支払いを行い、委任状によってあなたに代わって所有権を取得し、すべてを処理します。これがエスクロー口座があなたを守る仕組みです。ただし、送金日にあなたがタイにいて、タイに銀行口座を持っている場合は、資金を保管する受託者やエスクロー代理人は必要ありません。海外からタイの口座に送金できます。送金する前に、通貨がタイバーツではないこと、そして送金金額が購入価格以上であることを確認してください。支払い参照欄には、例えば「プロジェクト内の該当番号のマンションをあなたの名義で購入」と明記してください。あるいは、該当番号とプロジェクト名のマンションをあなたの名義で購入したいとだけ書いても構いません。これは非常に重要です。誤った情報を提供された場合、土地登記に必要な適切な書類を作成できない可能性があります。

タイ人の配偶者と不動産を購入する際のコツはありますか？

ジェット・ガンサー：わかりました。多くの方から質問をいただいており、その多くがタイ人の配偶者と一緒に不動産を購入したいと考えていることは間違いありません。これらの質問は、結婚した場合にどうなるのか、所有権はどのように扱われるのかといった点に集中しています。そこで私の質問ですが、タイ人の配偶者と一緒に不動産を購入したいと考えている外国人に、どのようなアドバイスをされますか？

クン・シリチョット：はい、コンドミニアムのことなら問題ありません。タイ人の配偶者と一緒に購入できます。所有権の移転は、あなたの名義でも、共同名義でも、彼女の名義でも構いません。ただし、コンドミニアムをあなたの名義のみにする場合は、奥様の同意書が必要です。奥様は、あなたがコンドミニアムをあなたの名義のみで購入することを確認する必要があります。男性は通常、婚姻状況を独身と申告します。パートナーが両方とも男性の場合は、婚姻状況を既婚とは申告しません。一方、女性はタイでは「Mrs.」または「Ms.」という敬称を使います。コンドミニアムの購入は非常に簡単です。

土地と家屋に関しては、タイ人と結婚する前に取得することをお勧めします。そうすることで、すべてを明確にすることができます。結婚後に購入した場合、所有権の管理が難しくなる可能性があります。なぜなら、一部が共有財産、残りが個人財産とみなされる可能性があるからです。約10～15年前、土地登記所は、土地と家屋がタイ人配偶者の名義で登記されていることを確認する同意書に、外国人配偶者が署名することを義務付けていました。これは共有財産ではなく、個人財産とみなされます。購入代金は外国人ではなく、タイ人配偶者から支払われます。したがって、この書類に署名することは不可欠です。署名しない場合、土地登記所は配偶者がタイで不動産を購入することを許可しません。この同意書は、土地登記所またはタイ大使館でのみ署名する必要があります。

この同意書は、公証人、タイの弁護士、または他国の公証人を含むいかなる人物の前でも署名することはできません。それは絶対に不可能です。署名は、土地登記所、タイ領事館、またはタイ大使館でのみ行う必要があります。

ジェット・ガンサー：つまり、結婚後に不動産を購入する場合、法律はすべてタイ人の配偶者に有利になるということですね。両者が合意し、不動産を私有財産として取得し、売買契約書はタイ大使館で署名する。それはタイ人の配偶者にとって本当に有利ですね。では、必要であれば、タイ人と結婚する前に不動産を購入しておくことを法的に勧めていただけますか？

クン・シリチョット：はい、でも事前に購入する場合でも、ガールフレンドや婚約者と正式な合意が必要です。賃貸契約やローン契約のような合意が必要です。契約を彼女の名義にしないでください。そうすると、後で贈与として主張できなくなります。それはかなり難しいと思います。試してみることはできますが、困難です。なぜ時間とお金を無駄にして法的闘争で自分を証明する必要があるのでしょうか？事前に投資を簡単に保護できますよね？ですから、例えば30年間の賃貸契約やローン契約のような合意や取り決めなど、何らかの保護を事前に確保しておくべきです。用益権や借地権に関しては、最近、多くの土地登記官が、法律の回避とみなして、そのような取引の登録を拒否しています。また、政府の手数料は、賃貸や抵当権よりもはるかに低くなっています。賃貸契約に関しては、政府の手数料、つまり登録手数料は、全期間に対して総期間の1.1%です。しかし、用益権の場合、対価を指定しなければ、政府手数料は非常に低く、1,000バーツ未満です。この場合、政府は何も受け取らず、用益権または土地の登記を拒否する可能性があります。

タイでは離婚の際に財産はどうなるのでしょうか？

ジェット・ガンサー：はい、ありがとうございます。この件についてお話しできてよかったです。離婚に関しては多くの疑問が生じるため、多くの人が不安を感じています。離婚の手続きはどのようなものなのでしょうか？その概要を説明していただけますか？もしご質問がなければ、喜んで個別にお答えします。

クン・シリチョット：タイで結婚する前に婚前契約書を作成し、結婚式当日に登録することをお勧めします。結婚後にあなたと奥様の間で交わされた契約は婚前契約とみなされ、どちらかの当事者によって無効とされる可能性があります。そのため、婚前契約はほとんど保護になりません。私は婚後契約はお勧めしません。結婚前に作成し、結婚式当日に登録すべき婚前契約書を強くお勧めします。婚前契約書は、金銭問題から離婚の結果まで、多くの事柄を規定することができます。

夫婦に子供がいる場合は、親権についても取り決めることができます。しかし、これは不動産のように「これは私の財産、これはあなたの財産」という原則に従って単純に分割できるほど単純ではありません。結婚後、何が共有財産とみなされ、何が個人財産とみなされるのでしょうか？婚前契約書は、結婚前に誰が何を所有しているかを明確に定義します。

ジェット・ガンサー：先ほどおっしゃったことを簡単にまとめると、理想的には、結婚前に全てを済ませておくべきです。婚前契約書を作成し、事前に不動産を購入しておくべきです。なぜなら、タイ人のパートナーと結婚して何か問題が起きた場合、あなたはかなり困ったことになるからです。それはおそらく、あなたのタイ人のパートナーにとってより有利になるでしょう。本当に良い人と結婚できることを願うしかありません。

クン・シリチョット：その通りですが、離婚ではなく死別によって結婚が解消される場合は、状況が異なります。この場合、遺言書を作成することができます。タイ人の奥様があなたのために遺言書を作成してくれるのです。例えば、奥様はあなたが所有者にならなくても、土地と家をあなたに遺贈することができます。あなたはタイにある奥様の遺産の執行人として、それらを管理するだけです。執行人として、あなたは不動産を第三者に売却することができます。つまり、あなたが所有者になる必要はありません。もしあなたが所有者になった場合は、1年以内に土地と家を売却しなければなりません。そうしないと、国が介入し、例えば競売などを通じて売却を強制されることになります。しかし、これはめったに起こりません。ですから、土地と家をあなたの名義で登記するのではなく、執行人のままでいるようにしてください。

外国人が死亡した場合、その不動産はどうなるのでしょうか？

ジェット・ガンサー：それは、タイ人の配偶者が不動産を所有していて、その配偶者が亡くなった場合に適用されます。配偶者の遺言執行人として相続して売却するか、相続しても1年以内に売却しなければなりません。タイ人の配偶者が亡くなった場合は、このように手続きが進みます。では、ご自身で不動産を所有していて、ご自身の名義で取得した場合はどうでしょうか？結婚前に購入したマンションでも、最近購入したマンションでも構いません。そして、ご自身が亡くなった場合です。遺言書を作成済みだと仮定して、タイでは遺言書に従って手続きを進めれば、不動産は自動的に故人に移転されるという簡単なプロセスなのでしょうか？もう少し詳しく説明していただけますか？

クン・シリチョット：遺言書は時間の節約にはなりませんが、明確さをもたらします。タイの遺言書がない場合、遺産は法定相続人の間で分割されます。法定相続人とは、故人の両親、配偶者、子供、または子孫です。仮に、タイの法律に​​基づいて遺言書を作成しておらず、故人に両親2人、子供2人、配偶者（あなた）がいたとしましょう。この場合、遺産は5人で均等に分割されます。あなたは自分の資産を他の人と共有しなければなりません。故人に両親や子供がおらず、兄弟姉妹がいる場合は、さらに複雑になります。この場合、あなたは兄弟姉妹と資産を共有しなければならず、それは望ましくないかもしれません。タイの法律に​​基づく遺言書があれば、これを異なる方法で指定でき、たとえば「私の資産はすべて配偶者に譲る」と指定できます。私の資産は100％配偶者に譲るべきです。しかし、配偶者が亡くなった場合、私は自分の資産をあなたの子供、あなたの両親、またはあなたの兄弟姉妹に譲りたいと思うかもしれません。しかし、遺言書がない場合、全員で分け合うことになるため、財産の分配は不明確になります。例えば、不動産を所有していて、他の人と所有権を共有したくない場合はどうなるでしょうか？その場合、誰かがその不動産を売却するまで待つしかありません。そして、誰がその不動産の管理を引き継ぐのでしょうか？こうしたことは遺言書で定めることができます。たとえ手続きがすぐに完了しなくても、遺言書は重要なのです。かかる時間はほぼ同じかもしれませんが、遺言書があれば財産の分配ははるかに明確になります。

ジェット・ガンサー：では、簡単に質問させてください。もしあなたがタイ人の配偶者を持たず、あなた自身が外国人であり、個人として不動産を所有していて、家族全員が外国人である場合はどうなるのでしょうか？仮にあなたがここに住んでいて亡くなった場合、どうなるのでしょうか？

クン・シリチョット：タイに親族がいない場合、タイに資産をお持ちであれば、タイの遺言書を作成することができます。例えば、100万～200万タイバーツといった高額な資産をお持ちの場合は、タイの法律に​​基づいてタイの資産を対象とする遺言書を作成することをお勧めします。そうすれば、海外在住のご家族にタイの資産を遺贈し、遺言執行者に指定することができます。遺言執行者は必ずしもタイ国民である必要はありません。例えば、配偶者、お子様、またはご友人でも構いません。

ジェット・ガンサー：つまり、外国人でも遺言執行人に任命されることができるということですね？

クン・シリチョット：はい、可能です。

タイの政情不安は、外国人の不動産所有に関する法規制に影響を与えるのか？

ジェット・ガンサー：個人として、また配偶者と共同で不動産を購入することについて、これまでたくさんお話を伺ってきました。ありがとうございました。私の視聴者からよく聞かれるもう一つの懸念は、タイの政治体制と現状に対する懐疑心です。多くの外国人がタイの政情不安を懸念しているのですよね？法律がいつでも変更されるのではないかと不安に思っているのです。そこで質問なのですが、タイの政情不安は、過去に外国人の不動産購入に関する法律に実際に影響を与えたことはあるのでしょうか？

シリチョットさん：いいえ、パニックにならないでください。タイ政府はそんなことはしません。

ジェット・ガンサー：でも、彼らは過去にはそんなことをしなかったじゃないですか？

クン・シリチョット：はい、特にコンドミニアムを購入したり、タイに口座をお持ちの場合は、心配する必要はありません。タイ国民と同じように扱われます。ただし、土地と家を購入する予定がある場合は、適切な指導と正確な情報を提供できる経験豊富なアドバイザーに相談することをお勧めします。すべてがきちんと整理されていれば、コンドミニアムを購入する場合のように100％ではありませんが、ある程度は保護されます。ですから、コンドミニアム購入者の皆さん、パニックにならないでください！タイ国民と同じように扱われます。例えば、アシュトン・アソークさんのように、特別な扱いを受けることはありません。タイ国民の状況が変われば、あなたにも同様に影響します。

ジェット・ガンサー：しかし、はっきりさせておきたいのですが、過去20年、30年の間に、軍事クーデターや政府クーデター、そして政府クーデターが何度も起きましたが、外国人に対する法律は変わっていませんよね？

クン・シリチョット：はい、変更は実施されず、過去の慣行にも影響はありません。過去に法的に規制されていた事項は問題ありません。ただし、将来的に何かを計画されている場合、例えば、政府が外国人の賃貸期間を30年から50年に延長したり、新政権がそうしたりする可能性もありますが、これはその一例にすぎません。外国人にとっては些細な調整に過ぎず、何ら不利益はありません。

ジェット・ガンサー：しかし、過去に外国資産を禁止する法律を制定すると発表した政府は一度もありません。タイではそんなことは一度もなかったですよね？

クン・シリチョット：私の知る限りではそうです。でも、もしかしたら私はまだ若すぎるのかもしれませんね。

ジェット・ガンサー：でも、あなたはそれに気づかなかったでしょう？長年、外国資本の所有構造は変わっていないことは承知していますが、あえてその点について触れておきたかったのです。そして、あなたは将来についても楽観的だとおっしゃっていますよね？

クン・シリチョット：ええ、つまり、外国人を幸せにしたいと思っているのに、なぜ彼を不幸せにする必要があるのでしょうか？

ジェット・ガンサー：つまり、彼らは自分のお金を持ってきてもいいってことですよね？

タイの裁判手続きにおいて、外国人は不当な扱いを受けているのか？

ジェット・ガンサー：では、もう一つ質問させてください。政治的な不確実性などについては既に議論しましたが、私たちは二人ともかなり楽観的です。最後に、もし話がまとまらない場合は、外国人がタイ人に対する裁判で不当な扱いを受けているという認識についてお伺いします。それが事実かどうかは分かりませんが、ぜひご意見をお聞かせください。もしそうだとすれば、外国人は司法制度の中で公正な扱いを受けるために何ができるでしょうか？

シリチョット弁護士：私の依頼人の中には、大手不動産開発業者を相手取った訴訟で勝訴した人がたくさんいます。信じてください。

ジェット・ガンサー：ああ、そうかい？それで、結果はどうだったんだ？

クン・シリチョット：裁判に勝ったのに、どうして不当な扱いを受けたと言えるのでしょうか？すべての裁判に負ければ、明らかに不当な扱いを受けたことになります。しかし、外国人がタイ人に勝つケースはたくさんあります。有名な不動産開発業者でさえ、そんなに力があるなら、なぜ私の依頼人が勝つのでしょうか？それは、私たちが外国人を平等に扱おうとしているからです。麻薬問題や売春は外国人にとって危険に聞こえるかもしれませんが、そうではありません。外国人が不当な扱いを受けたと考える理由も理解できますが、それはタイ人の配偶者に対する訴訟に限った話です。その場合、裁判所は確かに異なる対応をする可能性がありますが、それは国籍や外国人だからではなく、通常は配偶者がタイ人だからです。例えば、タイ人女性は裁判所から親権を与えられます。タイの裁判所は、たとえパートナーシップであっても、彼女たちを母親とみなし、指導と養育に関する第一の権利を与えます。タイの裁判所では、女性にもこの特権が与えられます。

2つ目の理由は、彼女が女性であるため、扶養料が発生するからです。彼女はあなたの扶養に依存しており、あなたは男性であり、男性のパートナーがいます。あなたは家族を養い、支える義務があります。したがって、裁判所は男性に対し、女性への扶養料の支払いを命じます。これはあなたが外国人だからではなく、あなたが男性だからです。

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.