Un avvocato immobiliare thailandese risponde a domande sul settore immobiliare.

Jett Gunther: Sono certo che saremo tutti d'accordo sul fatto che il mercato immobiliare thailandese necessiti di molta più chiarezza e trasparenza per attrarre un maggior numero di acquirenti stranieri. Per questo motivo ho contattato un importante studio legale di Bangkok per rispondere ad alcune delle domande più frequenti sull'acquisto di immobili da parte di stranieri in Thailandia. Khun Sirichot è un socio junior di Siam Legal e sono rimasto molto colpito dalla sua disponibilità e competenza nel rispondere alle mie domande. Sono lieto di presentarvi questa intervista.

Introduzione a Siam Legal e Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, la ringrazio molto per il suo tempo. Iniziamo con una breve presentazione di Siam Legal e del suo percorso professionale in ambito legale.

Khun Sirichot: Bene, il nostro studio esiste da circa 17 anni e io lavoro presso Siam Legal da circa 13 anni. Attualmente sono socio junior e responsabile del dipartimento di diritto successorio. Quindi lavoro nel settore del diritto immobiliare da 10-11 anni.

Quali sono le domande più frequenti in merito al diritto immobiliare thailandese?

Jett Gunther: Bene, ecco perché ti abbiamo invitato, per chiarire alcuni punti. La mia prossima domanda: hai detto di essere qui da un po' di tempo. Quali sono i problemi più comuni che i tuoi clienti internazionali ti presentano durante il tuo lavoro? Potresti elencarli brevemente, e poi magari potremmo discuterne ciascuno più nel dettaglio?

Khun Sirichot: Sì, perché il nostro studio offre una vasta gamma di servizi, dal diritto dell'immigrazione e del diritto societario al diritto di famiglia, al diritto immobiliare e successorio, nonché a questioni di contenzioso e visti. Pertanto, riceviamo diverse richieste da clienti ed espatriati in Thailandia e nel mondo. Queste richieste non si limitano a specifiche nazionalità. Nel mio ambito di competenza, le domande che ricevo riguardano principalmente questioni finanziarie, come ad esempio come acquistare immobili in Thailandia, come proteggere questi interessi e investimenti, come pianificare e gestire un patrimonio in Thailandia e come pianificare la pensione in Thailandia. È proprio di questo che mi sto occupando attualmente.

Le domande sono molteplici, quindi non posso dire con precisione quali siano le più frequenti. Tuttavia, le richieste di informazioni sull'acquisto di immobili in Thailandia, inclusi terreni, case e appartamenti, sono piuttosto comuni. Riceviamo circa 5-10 richieste su questo argomento.

Jett Gunther: Ottimo, questo si allinea perfettamente con le domande che il mio pubblico mi pone. Quindi ne parleremo tra un attimo. È esattamente quello che hai detto. Iniziamo con l'argomento che hai sollevato: l'acquisto di immobili in Thailandia per gli stranieri. Credo ci sia molta confusione su come gli stranieri possano acquistare una proprietà in Thailandia. Potresti darci una panoramica dei diversi modi in cui gli stranieri possono acquistare una proprietà in Thailandia?

Khun Sirichot: Bene, quando parliamo di immobili, ci sono beni immobili e beni mobili. Nello specifico, i beni immobili includono terreni e case, condomini, fabbriche, hotel e complessi residenziali, ad esempio terreni da disboscare per la costruzione di condomini o quartieri residenziali. Non sono sicuro di quale settore si tratti esattamente. Potrebbe spiegarsi meglio? A che tipo di proprietà si riferisce?

Come possono gli stranieri acquistare immobili in Thailandia?

Jett Gunther: Certo, il mio pubblico è composto principalmente da clienti privati. Quindi, iniziamo chiedendoci: innanzitutto, come possono gli stranieri acquistare un appartamento in condominio? Poi potremo esaminare terreni e immobili. Ma cominciamo dagli appartamenti in condominio. Quali opzioni ci sono per gli stranieri che desiderano possedere un appartamento in condominio in Thailandia?

Khun Sirichot: Bene, ottime notizie! È molto facile per gli stranieri acquistare appartamenti in condominio in Thailandia, anche più di uno. Che si tratti di un singolo individuo, di una società estera o di un acquisto congiunto con altri stranieri o un cittadino thailandese, non ci sono restrizioni. L'unica cosa importante è che la percentuale di proprietà straniera nell'edificio non superi il 49%, secondo la legge sulla proprietà condominiale, e che il denaro per l'acquisto venga trasferito dall'estero in Thailandia. Non è possibile utilizzare capitali situati in Thailandia per l'acquisto a meno che non si possieda la residenza permanente o si sia membri di una società con privilegi BOI. Se si è una persona con privilegi all'interno di una società BOI, è possibile utilizzare fondi situati in Thailandia per l'acquisto. Tuttavia, non appena non si soddisfano più questi requisiti, non si è più soggetti alle normative BOI o non si possiede più la residenza permanente in Thailandia, è necessario vendere l'appartamento, poiché a quel punto si perde il diritto all'acquisto.

Il modo più semplice per acquistare un condominio è come privato. Si acquista un condominio e poi si trasferisce il prezzo di acquisto, o almeno l'importo totale, dall'estero in Thailandia. Qualsiasi valuta è accettata tranne il baht thailandese. Trasferire baht thailandesi dall'estero in Thailandia per acquistare un condominio non è possibile. Tale trasferimento può causare problemi e l'ufficiale del Catasto potrebbe rifiutarsi di registrare la transazione a causa di difficoltà con le banche nell'emissione di un modulo specifico. Questo modulo è anche noto come modulo TT3 (Thor Tor Saam o modulo FET). Si tratta di un documento che è necessario presentare all'ufficiale del Catasto il giorno del trasferimento di proprietà. Senza questo modulo, la transazione non verrà registrata. Se si ha la certezza che l'immobile sia un edificio plurifamiliare, che la percentuale di proprietà straniera non superi il 49% e che si tratti di un'unità completamente indipendente, è possibile acquistare il condominio a proprio nome.

Jett Gunther: Quindi, se rientra nella quota riservata agli stranieri, può, in linea di principio, essere acquistata tramite un contratto immobiliare?

Khun Sirichot: Sì, per la maggior parte direi di sì, ma ci sono delle eccezioni. In alcune zone non è possibile acquistare appartamenti in condominio e in alcuni progetti, ad esempio a Ratchadamri, vendono principalmente appartamenti in regime di locazione a lungo termine. I proprietari del terreno su cui sorge il complesso non sono i proprietari degli appartamenti stessi. Potrebbe trattarsi di proprietà reale, di terreni demaniali, per così dire. Pertanto, non è possibile acquistare appartamenti in condominio in quella zona. Lo stesso vale per altri progetti, che preferirei non nominare ora. Oh, preferirei non nominarli, d'accordo?

Jett Gunther: Va bene, ma se il condominio permette solo la piena proprietà, te lo direbbero, no? Non potresti stipulare un contratto di piena proprietà se non si tratta di un condominio registrato di cui sei proprietario, giusto?

Khun Sirichot: Sì, dovresti chiedere fin da subito al costruttore o al venditore se si tratta di una proprietà a titolo definitivo o di un contratto di locazione. Per i contratti di locazione, la durata massima è di 30 anni secondo la legge vigente. Sebbene sia possibile concordare una clausola di proroga, questa non entra in vigore automaticamente. In qualità di acquirente o locatario, devi contattare il locatore o il costruttore per richiedere la proroga e far registrare altri 30 anni. Il rinnovo automatico non è possibile. Anche se il periodo iniziale di 30 anni scade, il secondo periodo non si rinnova automaticamente. Devi richiedere la registrazione del secondo periodo.

Come possono gli stranieri acquistare terreni in Thailandia?

Jett Gunther: Abbiamo discusso di come i condomini rientrino nella quota riservata agli stranieri. È possibile acquistarli come proprietari a titolo definitivo e poi trasferire il denaro. Ma che dire dell'acquisto di terreni e immobili? Come dovrebbe procedere uno straniero in questi casi?

Khun Sirichot: Terreno e casa, o terreno e villa, o qualcosa di simile. Come sapete, gli stranieri in Thailandia generalmente non possono acquistare o possedere terreni. Pertanto, non possono acquisire terreni a proprio nome. Tuttavia, ci sono altre opzioni spesso utilizzate dagli stranieri, come l'affitto o la locazione. Ad esempio, si potrebbe affittare un terreno per 30 anni e poi acquistare la villa o l'edificio a proprio nome, a condizione che le autorità locali, come l'ufficio distrettuale, il catasto o l'Or Bor Tor, lo consentano. Sono piuttosto flessibili nei confronti degli stranieri e spesso approvano tali costruzioni nella zona. Quindi, si può acquisire una locazione e poi registrare l'edificio a proprio nome. Tuttavia, se le autorità locali rendono la procedura difficile e ostruzionistica, sarà molto difficile registrare l'edificio o la proprietà a nome dello straniero. Un'alternativa sarebbe che lo straniero affittasse sia il terreno che la casa per 30 anni con una clausola di rinnovo o un accordo simile. Tuttavia, se dovete avere a che fare con le autorità locali, vi sconsiglio questa opzione. In alcune zone, come Hua Hin, Cha-am, Phuket o Pattaya, questa è una pratica comune e agli stranieri è consentito utilizzare gli edifici essenzialmente come proprietà in affitto. La proprietà dell'immobile viene quindi registrata a nome dello straniero. Lì questo sistema funziona senza problemi. Tuttavia, non posso garantire che sia così in tutte le parti della Thailandia, in tutte le province e i distretti.

Jett Gunther: D'accordo, presupponendo che i comuni e le autorità locali siano d'accordo. Il modo più comune per acquisire terreni e immobili è tramite un contratto di locazione, come hai descritto. Questo ha solitamente una durata di 30 anni e può essere prorogato, ma è necessario presentare una domanda. È corretto?

Khun Sirichot: Esattamente. Esattamente.

Jett Gunther: Ottimo, per riassumere brevemente.

Come possono gli stranieri accertarsi della legittimità del venditore e dell'immobile?

Jett Gunther: Abbiamo parlato delle incertezze per la popolazione locale e del fatto che il terreno appartiene alle Dipendenze della Corona. Abbiamo quindi discusso a lungo delle ricerche necessarie. Questo mi porta alla mia prossima domanda: come possono gli stranieri assicurarsi che il venditore e la proprietà che stanno acquistando siano legittimi e che possano legalmente acquisire tale proprietà?

Khun Sirichot: Beh, è ​​piuttosto difficile, a meno che non si acquisti da costruttori molto affidabili o direttamente dal costruttore. Questi costruttori vi forniranno le informazioni più accurate che possiate desiderare. Tuttavia, con alcuni costruttori locali, dovrete effettuare una due diligence sull'immobile. Se non sapete come farlo, vi consiglio vivamente di consultare un avvocato esperto. Dopotutto, il valore dell'immobile è enorme, e se risparmiate solo pochi euro e poi non avete alcuna protezione su una proprietà che vale 10, 20 o 100 milioni di baht, è discutibile, non credete?

Voglio dire, le spese legali sono molto più basse della commissione dell'agente immobiliare, giusto? La commissione dell'agente è del 3%. Diciamo che l'immobile vale 10 milioni di THB, sarebbero 300.000 THB. Ma le spese legali sono significativamente inferiori. Persino il mio studio non dovrebbe chiedere più di 150.000 THB per l'intera procedura, dalla due diligence al trasferimento di proprietà. Dopodiché, non devi preoccuparti di nient'altro, giusto? Puoi rilassarti completamente.

Jett Gunther: Ok, quindi stai consigliando di assumere un avvocato e di esaminare a fondo la proprietà, dato che potrebbe potenzialmente valere decine di milioni di baht. Apprezzo la tua onestà nell'affrontare i numerosi ostacoli e nel fornire le tue risposte, anche se ammetti che è difficile.

Potrebbe spiegare brevemente cosa si intende generalmente per due diligence dal punto di vista di un avvocato?

Khun Sirichot: Bene, se state acquistando un condominio. Diciamo che state acquistando un condominio. Come ho detto prima, la prima cosa che dovete sapere è se il terreno su cui è costruito il progetto è di proprietà esclusiva. Questa è la cosa più importante. In secondo luogo, il condominio deve essere registrato come tale, non come appartamento o hotel, ok? Perché nei paesi occidentali ci sono alcuni termini che usano la parola "appartamento" che di solito non vengono usati per i condomini. Un appartamento in Thailandia, come sapete, ha un significato diverso. È come una stanza in un dormitorio, giusto? Non è un appartamento con servizi, ok? Ma è un condominio. Quindi, un condominio potrebbe avere un significato diverso in altri paesi, ma in Thailandia, il termine che conoscete è condominio. In alcuni paesi, potrebbe essere chiamato appartamento o bilocale, giusto?

Come già accennato, l'edificio deve essere di proprietà esclusiva, il terreno su cui sorge deve essere anch'esso di proprietà esclusiva, l'edificio deve essere registrato come condominio e la quota di proprietà straniera non deve superare il 49%. Tuttavia, in alcuni progetti a Bangkok, questa quota supera il 49%. Pertanto, se trovate un venditore per un immobile che vi piace, ma non potete acquistarlo a causa dell'eccessiva quota di proprietà straniera, e il venditore è purtroppo un cittadino thailandese, non potete trasferire la quota di proprietà straniera dal venditore. In questo caso, la vostra unica opzione potrebbe essere quella di acquisire l'immobile tramite altri mezzi, come ad esempio costituendo una società. Ne vale davvero la pena? Probabilmente no. Infine: il capitale che intendete utilizzare per l'acquisto dell'immobile deve essere trasferito dall'estero?

Questi sono i requisiti di base per gli stranieri che desiderano acquistare un condominio in Thailandia. Seguendo attentamente questi quattro passaggi, potrete poi affrontare altri aspetti, come ad esempio se il complesso residenziale confina con una strada pubblica. Probabilmente conoscete progetti di appartamenti in affitto come Ashton Asoke, giusto? Questi appartamenti non confinano direttamente con strade pubbliche. Sebbene a prima vista possa sembrare così, è possibile esserne certi solo attraverso un'indagine approfondita. Solo un avvocato può consigliarvi, ad esempio, se esiste un rischio di infiltrazioni d'acqua dovuto al fatto che il progetto non si trova adiacente a una strada pubblica. A Bangkok, ad esempio, è comune che i costruttori possiedano terreni come le strade e li registrino come servitù per altri progetti nella zona. Pertanto, prima di avviare il progetto, è necessario accertarsi di non dover pagare pedaggi stradali e identificare il proprietario effettivo della strada. La due diligence può fornirvi queste informazioni. Se non siete avvocati, non sono sicuro che comprendereste appieno cosa ciò comporti, soprattutto quando si ha a che fare con l'ufficiale del catasto, poiché tutto sarà in lingua thailandese.

Il funzionario responsabile non parla bene inglese e i documenti sono interamente in tailandese. Come si fa a leggere la mappa, la planimetria? Non si capirebbe niente, vero? Non è semplice come cercare terreni online nei paesi occidentali, dove basta inserire l'indirizzo e compaiono i risultati. No, in Thailandia non funziona così.

Jett Gunther: Parlando dell'Occidente: lì esistono determinati meccanismi per tutelare l'acquirente in questo processo, come società di deposito fiduciario, assicurazioni immobiliari o indagini geologiche. Esistono meccanismi simili in Thailandia e sono efficaci?

Khun Sirichot: Bene, riguardo al servizio di deposito a garanzia S4: in Thailandia esiste una legge sul deposito a garanzia dal 2008, ma sebbene funzioni in teoria, non è molto pratica. Solo le banche sono autorizzate a offrire legalmente questo servizio. Se noi, come avvocati, come studio legale di prestigio, non abbiamo altra scelta, dobbiamo aiutare e proteggere i nostri clienti non pagando al venditore l'intero importo. Dobbiamo impedirlo e trattenere una parte del pagamento fino a quando non saranno soddisfatte le condizioni. Ad esempio, non si dovrebbe pagare più del 40% agli sviluppatori fino al completamento del progetto. Il 10% sarebbe ragionevole. Perché pagare l'80% o il 90% al venditore o allo sviluppatore solo per poi vederlo fallire? Semplicemente falliscono e non gli rimane nulla. Se si fa causa, si potrebbe vincere sulla carta, ma non si otterrebbe alcun denaro. Perché farlo? Voglio dire, se hai un avvocato che esamina il contratto in anticipo, stabilisce un prezzo equo, cerca di proteggerti il ​​più possibile e ti sconsiglia azioni eccessivamente rischiose. Ma se vuoi correre quel rischio, la decisione è tua. Cosa dovremmo fare? Dobbiamo avvertire i clienti e dire loro: "Non farlo, non andare oltre, non farti coinvolgere". Un conto di deposito a garanzia sarebbe utile se nomini un avvocato come agente di deposito. Questo sarebbe particolarmente consigliabile se non ti trovi in ​​Thailandia o non hai un conto bancario lì. Senza un conto bancario, non puoi entrare in Thailandia. Quindi non c'è modo di trasferire il denaro, giusto? E non dovresti pagare il venditore al 100% prima della data del trasferimento; è troppo rischioso.

D'accordo, cosa succede se paghi e il venditore semplicemente sparisce? Potrebbe ritardare il pagamento o cercare di ingannarci, non possiamo saperlo. Quindi, se trasferisci il denaro circa un mese prima della data del trasferimento, il tuo avvocato può assisterti con il trasferimento e il passaggio di proprietà. Trasferiremo il pagamento al venditore, acquisiremo la proprietà per tuo conto tramite procura e ci occuperemo di tutto. È così che un conto di deposito a garanzia ti protegge. Tuttavia, se ti trovi in ​​Thailandia alla data del trasferimento e hai un conto bancario lì, non hai bisogno di un fiduciario o di un agente di deposito a garanzia per custodire il tuo denaro. Puoi trasferire il tuo denaro dall'estero al tuo conto thailandese. Prima di effettuare il trasferimento, assicurati che la valuta non sia baht thailandesi e che l'importo trasferito sia almeno pari al prezzo di acquisto. Nella causale del pagamento, specifica, ad esempio, "Acquisto di un appartamento con il numero corrispondente nel progetto a tuo nome". Oppure puoi semplicemente dichiarare che desideri acquistare un appartamento con il numero e il nome del progetto corrispondenti a tuo nome. Questo è molto importante. Se fornisci informazioni errate, potremmo non essere in grado di preparare un documento valido per il catasto.

Avete qualche consiglio per l'acquisto di un immobile con un coniuge thailandese?

Jett Gunther: Ok, capisco. Molte persone hanno inviato domande e sono sicuro che molte di loro desiderano acquistare una proprietà insieme al proprio coniuge thailandese. Queste domande spesso riguardano cosa succede quando ci si sposa e come viene gestita la proprietà. Quindi la mia domanda è: quale consiglio darebbe a uno straniero che desidera acquistare una proprietà con il proprio coniuge thailandese?

Khun Sirichot: Okay, se intendi il condominio, va bene. Puoi acquistarlo insieme alla tua moglie thailandese. Il trasferimento di proprietà può essere a tuo nome, a nome di entrambi o a nome di lei: non c'è problema. Tuttavia, se il condominio deve essere intestato solo a te, avrai bisogno di una lettera di consenso da parte di tua moglie. Tua moglie deve confermare che stai acquistando il condominio esclusivamente a tuo nome. Gli uomini di solito dichiarano il loro stato civile come single. Se entrambi i partner sono uomini, non dichiarano il loro stato civile come sposati. Le donne, invece, in Thailandia usano il titolo "Signora" o "Signorina". Acquistare un condominio è molto semplice.

Per quanto riguarda terreni e case, consiglio di acquistarli prima di sposare un cittadino thailandese. Questo vi permetterà di chiarire tutto. Se li acquistate durante il matrimonio, il controllo della proprietà potrebbe diventare complicato, poiché una parte potrebbe essere considerata proprietà comune e un'altra parte proprietà personale. Circa 10-15 anni fa, il Catasto richiedeva al coniuge straniero di firmare una dichiarazione di consenso che confermasse che il terreno e la casa erano registrati a nome del coniuge thailandese. Questi beni sono considerati proprietà personale, non proprietà comune. Il prezzo di acquisto è a carico del coniuge thailandese, non di uno straniero. Pertanto, la firma di questo modulo è essenziale. In caso contrario, il Catasto non permetterà al vostro coniuge di acquistare la proprietà in Thailandia. Questa dichiarazione di consenso deve essere firmata esclusivamente presso il Catasto o l'Ambasciata thailandese.

Questa dichiarazione di consenso non può essere firmata davanti a un notaio, a un avvocato thailandese o a qualsiasi altra persona, incluso un notaio di un altro paese. È semplicemente impossibile. Deve essere firmata esclusivamente presso il Catasto, il Consolato thailandese o l'Ambasciata thailandese.

Jett Gunther: Quindi, a quanto pare, dopo il matrimonio, quando si acquista una proprietà, tutte le leggi sono a favore del coniuge thailandese. Devono essere d'accordo, acquisire la proprietà come loro proprietà privata e il contratto di acquisto viene firmato presso l'ambasciata thailandese. Wow, è davvero molto vantaggioso per il coniuge thailandese. Quindi, mi consiglieresti legalmente di acquistare una proprietà prima di sposare una persona thailandese, se necessario?

Khun Sirichot: Sì, ma anche se acquisti in anticipo, hai bisogno di un accordo formale con la tua ragazza o fidanzata, ok? Ti serve un contratto come un contratto di locazione o un contratto di prestito. Non intestare il contratto a suo nome, perché se lo fai, non potrai poi rivendicarlo come regalo. È piuttosto difficile, direi. Puoi provare, ma è complicato. Perché sprecare tempo e denaro in una battaglia legale per dimostrare la tua innocenza? Puoi facilmente proteggere il tuo investimento in anticipo, giusto? Quindi dovresti avere una qualche forma di protezione preventiva, come un accordo o una convenzione, ad esempio un contratto di locazione trentennale o un contratto di prestito. Per quanto riguarda l'usufrutto o la locazione, molti funzionari del catasto si sono recentemente rifiutati di registrare tali transazioni perché considerate un'elusione della legge. Inoltre, le tasse governative sono molto più basse rispetto a quelle per l'affitto o i mutui. Per quanto riguarda il contratto di locazione, la tassa governativa, la tassa di registrazione, è dell'1,1% della durata totale per l'intero periodo. Tuttavia, per un usufrutto, se non si specifica alcun corrispettivo, la tassa governativa è molto bassa, inferiore a 1.000 baht. In questo caso, il governo non riceve nulla e può rifiutarsi di registrare l'usufrutto o il terreno.

Che cosa succede ai beni durante un divorzio in Thailandia?

Jett Gunther: Bene, perfetto, sono contento che ne abbiamo parlato. Molte persone sono molto incerte perché sorgono tante domande sul divorzio. Cosa succede durante un divorzio? Potresti darci una panoramica del processo? Se non lo chiedi tu, sarò felice di rispondere a domande specifiche.

Khun Sirichot: Consiglio di stipulare un accordo prematrimoniale prima di sposarsi in Thailandia e di registrarlo il giorno delle nozze. Qualsiasi accordo stipulato tra voi e vostra moglie dopo il matrimonio è considerato un accordo prematrimoniale e può essere dichiarato nullo da entrambe le parti. Pertanto, offre una protezione molto limitata. Sconsiglio vivamente un accordo postmatrimoniale e raccomando caldamente un accordo prematrimoniale, da redigere prima del matrimonio e registrare il giorno stesso delle nozze. Un accordo prematrimoniale può regolamentare molte questioni, da quelle finanziarie alle conseguenze di un eventuale divorzio.

Se entrambi avete un figlio, potete anche accordarvi sull'affidamento. Tuttavia, la questione non è così semplice come nel caso degli immobili, che si dividono secondo il principio: "Questa è la mia proprietà e questa è la tua". E cosa si intende per proprietà comune dopo il matrimonio? Cosa si intende per proprietà personale? Un accordo prematrimoniale definisce chiaramente chi possiede cosa prima delle nozze.

Jett Gunther: Per riassumere brevemente, in base a quello che hai appena detto: idealmente, dovreste sistemare tutto prima del matrimonio. Stipulate un accordo prematrimoniale e acquistate una proprietà in anticipo. Perché se sposate un partner thailandese e succede qualcosa, sarete praticamente nei guai. Probabilmente sarebbe più vantaggioso per il vostro partner thailandese, no? Dovete sperare di sposare una persona davvero per bene.

Khun Sirichot: Esattamente, ma uno scenario diverso sarebbe quello in cui il matrimonio si scioglie non per divorzio ma per morte. In questo caso, puoi far redigere un testamento. Tua moglie thailandese può redigere un testamento per te. Ad esempio, può lasciarti in eredità il terreno e la casa senza che tu ne diventi proprietario. Dovresti semplicemente gestirli in qualità di esecutore testamentario del patrimonio di tua moglie in Thailandia. Come esecutore, puoi vendere la proprietà a terzi. Quindi, non devi necessariamente diventarne proprietario. Una volta diventato proprietario, devi vendere il terreno e la casa entro un anno. Altrimenti, lo Stato interverrà e ti obbligherà a vendere, ad esempio, tramite un'asta. Tuttavia, questo accade raramente. Pertanto, cerca di non registrare il terreno e la casa a tuo nome, ma rimani semplicemente come esecutore testamentario.

Che fine fanno i beni se lo straniero muore?

Jett Gunther: Questo vale se il tuo coniuge thailandese è proprietario dell'immobile e muore. Puoi ereditarlo come esecutore testamentario e venderlo, oppure puoi ereditarlo, ma devi venderlo entro un anno. Questo è come funziona se il tuo coniuge thailandese muore. Ma cosa succede se possiedi un immobile, acquistato a tuo nome? Che si tratti di un appartamento acquistato prima del matrimonio o di recente, e muori. Supponendo che tu abbia redatto un testamento: in Thailandia si tratta di una procedura semplice in cui il testamento viene semplicemente rispettato e la proprietà viene trasferita automaticamente al defunto? Potresti spiegarlo più dettagliatamente?

Khun Sirichot: Un testamento non fa risparmiare molto tempo, ma offre chiarezza. Senza un testamento secondo la legge thailandese, il patrimonio viene diviso tra gli eredi legittimi. Questi possono essere i genitori, il coniuge, i figli o i discendenti del defunto. Supponiamo che non abbiate redatto un testamento secondo la legge thailandese e che il defunto avesse due genitori, due figli e un coniuge (voi stessi). In tal caso, il patrimonio verrebbe diviso equamente tra cinque persone. Dovreste quindi condividere i vostri beni con gli altri. La situazione può diventare complicata se il defunto non avesse genitori o figli, ma fratelli o sorelle. In questo caso, dovreste condividere i beni con i vostri fratelli e sorelle, cosa che potrebbe non piacervi. Con un testamento secondo la legge thailandese, potete specificare diversamente e, ad esempio, dire: "Tutti i miei beni devono andare al mio coniuge". I miei beni dovrebbero andare al 100% al mio coniuge. Tuttavia, se il mio coniuge dovesse morire, potrei voler lasciare i miei beni ai suoi figli, ai suoi genitori o ai suoi fratelli e sorelle. Senza un testamento, invece, la distribuzione non è chiara, poiché dovreste condividere con tutti. Ad esempio, cosa succede se si possiede un immobile e non si desidera condividerne la proprietà con altri? In tal caso, bisogna attendere che qualcuno lo venda. Chi si occuperà poi dell'amministrazione del patrimonio? Questo aspetto può essere regolato da un testamento. Ecco perché è importante redigere un testamento, anche se la procedura non si conclude immediatamente. Potrebbe richiedere all'incirca lo stesso tempo, ma in questo modo la distribuzione dei beni è molto più chiara.

Jett Gunther: Okay, brevemente: cosa succede se non hai un coniuge thailandese, ma sei straniero e possiedi la proprietà a titolo personale, mentre la tua famiglia è composta interamente da stranieri? Diciamo che vivi qui e muori: cosa accadrebbe in quel caso?

Khun Sirichot: Ripeto, se non avete parenti in Thailandia: potete redigere un testamento thailandese se possedete beni in Thailandia. Per patrimoni più consistenti, ad esempio di 1 o 2 milioni di THB, conviene redigere un testamento secondo la legge thailandese che includa i vostri beni in Thailandia. Potete quindi lasciare in eredità i vostri beni in Thailandia ai familiari che vivono all'estero e nominarli esecutori testamentari. Non è un problema; non devono necessariamente essere cittadini thailandesi. Potrebbe essere, ad esempio, il vostro coniuge, uno dei vostri figli o un amico.

Jett Gunther: Quindi uno straniero può essere nominato esecutore testamentario, giusto?

Khun Sirichot: Sì, possono.

L'instabilità politica in Thailandia influisce sulle leggi relative alla proprietà immobiliare da parte di stranieri?

Jett Gunther: Abbiamo parlato a lungo dell'acquisto di immobili sia individualmente che in coppia, e vi ringrazio per questo. Un'altra preoccupazione spesso espressa dal mio pubblico riguarda lo scetticismo nei confronti del sistema politico thailandese e della situazione attuale. Molti stranieri esprimono preoccupazione per l'instabilità politica in Thailandia, giusto? Temono che le leggi possano essere modificate in qualsiasi momento. Da qui la domanda: l'instabilità politica in Thailandia ha effettivamente avuto un impatto sulle leggi che regolano l'acquisto di immobili da parte di stranieri in passato?

Khun Sirichot: No, non fatevi prendere dal panico. Il governo thailandese non lo farà.

Jett Gunther: Ma non l'hanno fatto in passato, vero?

Khun Sirichot: Sì, soprattutto se stai acquistando un appartamento o hai un conto in Thailandia, non devi preoccuparti. Sarai trattato come un cittadino thailandese. Tuttavia, se hai intenzione di acquistare un terreno e una casa, dovresti assolutamente consultare un consulente esperto che possa fornirti una guida competente e informazioni accurate. Quindi, se hai tutto organizzato correttamente, sarai protetto in una certa misura, ma non al 100% come quando si acquista un appartamento. Quindi, cari acquirenti di appartamenti, non fatevi prendere dal panico! Sarete trattati come cittadini thailandesi. Ad esempio, come Ashton Asoke, non sarete trattati in modo diverso. Se la situazione dovesse cambiare per i cittadini thailandesi, vi riguarderà allo stesso modo.

Jett Gunther: Ma per essere perfettamente chiari: negli ultimi 20, 30 anni, durante i quali abbiamo assistito a questi colpi di stato militari, a questi colpi di stato governativi e a questi colpi di stato governativi, le leggi non sono cambiate, giusto? Per gli stranieri.

Khun Sirichot: Sì, le modifiche non entreranno in vigore e non influiranno sulle prassi passate. Tutto ciò che era regolamentato legalmente in passato non presenta problemi. Tuttavia, se state pianificando qualcosa per il futuro, ad esempio se il governo potrebbe estendere la durata dei contratti di locazione per gli stranieri da 30 a 50 anni, o se lo facesse il nuovo governo, questo è solo un esempio. Si tratterebbe solo di un piccolo adeguamento per gli stranieri e non causerebbe alcun danno.

Jett Gunther: Ma in passato non c'è mai stato un governo che abbia annunciato l'intenzione di approvare una legge che proibisca la proprietà straniera. Non è mai successo in Thailandia, giusto?

Khun Sirichot: Per quanto ne so, sì. Ma forse sono ancora troppo giovane o qualcosa del genere.

Jett Gunther: Ma non te ne eri accorto, vero? Volevo solo sollevare la questione perché so che la struttura della proprietà straniera non è cambiata in tutti questi anni, ma vogliamo semplicemente parlarne. E dici di essere ottimista anche sul futuro?

Khun Sirichot: Sì, voglio dire, perché dovremmo rendere infelice uno straniero se vogliamo che sia felice?

Jett Gunther: Quindi possono portare i propri soldi, giusto?

Gli stranieri vengono trattati ingiustamente nei procedimenti giudiziari thailandesi?

Jett Gunther: Bene, un'ultima domanda. Abbiamo discusso dell'incertezza politica e di tutto il resto, e siamo entrambi piuttosto ottimisti. La mia ultima domanda per te – ti ringrazio se non avremo modo di concludere – riguarda la percezione che gli stranieri siano trattati ingiustamente nei processi contro i thailandesi. Non so se sia vero; sei libero di rispondere. Ma se lo fosse, cosa possono fare gli stranieri per assicurarsi di essere trattati equamente all'interno del sistema giudiziario?

Khun Sirichot: Ho molti clienti che vincono cause contro grandi costruttori edili, credetemi.

Jett Gunther: Ah sì? E com'è andata a finire?

Khun Sirichot: Come si può essere trattati ingiustamente se si vince una causa? Se si perdono tutte le cause, ovviamente significa che si è stati trattati ingiustamente. Ma ci sono molti casi in cui gli stranieri vincono contro i thailandesi. Persino con noti costruttori edili: se sono così potenti, perché i miei clienti vincono? Significa che cerchiamo di trattare gli stranieri in modo equo. I problemi di droga o la prostituzione possono sembrare pericolosi agli stranieri, ma non lo sono. Posso capire perché alcuni stranieri credano di essere stati trattati ingiustamente, ma solo nei casi contro il loro coniuge thailandese. In quel caso, il tribunale può effettivamente agire diversamente, ma non per la nazionalità o perché si è stranieri, bensì perché l'altro coniuge è solitamente thailandese. Alle donne thailandesi, ad esempio, viene affidata la custodia dei figli dal tribunale. Il tribunale thailandese le considera la madre, anche nelle unioni civili, e a loro viene riconosciuto il diritto primario alla guida e all'educazione dei figli. Anche alle donne viene concesso questo privilegio nei tribunali thailandesi.

Il secondo motivo è l'assegno di mantenimento, perché lei è una donna. Dipende dal tuo sostegno; tu sei un uomo, hai un compagno di sesso maschile. Hai l'obbligo di nutrire e provvedere alla tua famiglia. Pertanto, il tribunale ordinerà all'uomo di versare l'assegno di mantenimento alla donna. Questo non perché tu sia straniero, ma perché sei un uomo.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.