Tajski prawnik specjalizujący się w nieruchomościach odpowiada na pytania dotyczące nieruchomości

Jett Gunther: Jestem pewien, że wszyscy zgodzimy się, że tajski rynek nieruchomości potrzebuje znacznie większej przejrzystości i transparentności, aby przyciągnąć więcej zagranicznych nabywców. Dlatego skontaktowałem się z wiodącą kancelarią prawną w Bangkoku, aby odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości przez cudzoziemców w Tajlandii. Khun Sirichot jest młodszym partnerem w kancelarii Siam Legal i byłem pod ogromnym wrażeniem jego otwartości i kompetencji w udzielaniu odpowiedzi na moje pytania. Z przyjemnością prezentuję Państwu ten wywiad.

Wprowadzenie do Siam Legal i Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, bardzo dziękuję za poświęcony czas. Zacznijmy od krótkiego przedstawienia kancelarii Siam Legal i Twojego doświadczenia prawniczego.

Khun Sirichot: Dobrze, nasza kancelaria działa od około 17 lat, a ja pracuję w Siam Legal od około 13 lat. Obecnie jestem młodszym partnerem i szefem działu prawa spadkowego. Pracuję więc w prawie nieruchomości od 10 do 11 lat.

Jakie są najczęstsze pytania dotyczące tajskiego prawa nieruchomości?

Jett Gunther: Dobrze, właśnie dlatego cię tu mamy, żeby wyjaśnić kilka kwestii. Moje następne pytanie: Wspomniałeś, że jesteś tu już od jakiegoś czasu. Jakie są najczęstsze problemy, z którymi zgłaszają się do ciebie klienci zagraniczni w trakcie pracy? Czy mógłbyś je pokrótce wymienić, a potem omówimy każdy z nich bardziej szczegółowo?

Khun Sirichot: Tak, ponieważ nasza firma oferuje szeroki zakres usług, od prawa imigracyjnego i korporacyjnego, przez prawo rodzinne, prawo nieruchomości i prawo spadkowe, po sprawy sądowe i wizowe. W związku z tym otrzymujemy różnorodne zapytania od klientów i ekspatów z Tajlandii i całego świata. Zapytania te nie ograniczają się do konkretnych narodowości. W mojej specjalizacji jestem głównie pytany o kwestie finansowe, takie jak nabywanie nieruchomości w Tajlandii, ochrona tych interesów i inwestycji, planowanie i zarządzanie majątkiem w Tajlandii oraz planowanie emerytury w Tajlandii. Właśnie nad tym obecnie pracuję.

Jest wiele różnych pytań, więc nie mogę dokładnie powiedzieć, które z nich są najczęściej zadawane. Jednak zapytania dotyczące zakupu nieruchomości w Tajlandii, w tym ziemi, domów i mieszkań, są dość powszechne. Otrzymujemy około 5 do 10 zapytań na ten temat.

Jett Gunther: Świetnie, to bardzo dobrze wpisuje się w pytania, które zadaje mi publiczność. Do tego przejdziemy za chwilę. To dokładnie to, o czym pan wspomniał. Zacznijmy od tematu, który pan poruszył: kupowanie nieruchomości w Tajlandii przez obcokrajowców. Myślę, że istnieje wiele niejasności co do tego, jak obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w Tajlandii. Czy mógłby pan przedstawić nam przegląd różnych sposobów zakupu nieruchomości w Tajlandii przez obcokrajowców?

Khun Sirichot: Dobrze, jeśli mówimy o nieruchomościach, mamy do czynienia z nieruchomościami i ruchomościami. Konkretnie, nieruchomości obejmują grunty i domy, apartamenty, fabryki, hotele i osiedla mieszkaniowe, na przykład tereny przeznaczone do oczyszczenia pod budowę apartamentów lub osiedli mieszkaniowych. Nie jestem pewien, o jakim dokładnie obszarze. Czy mógłby Pan to wyjaśnić? O jakim rodzaju nieruchomości Pan mówi?

Jak cudzoziemcy mogą kupować tajskie nieruchomości?

Jett Gunther: Oczywiście, moja publiczność składa się głównie z klientów indywidualnych. Zacznijmy więc od pytania: Po pierwsze, jak obcokrajowcy mogą nabyć mieszkanie w kondominium? Następnie możemy przyjrzeć się gruntom i nieruchomościom. Ale zacznijmy od kondominium. Jakie są możliwości dla obcokrajowców, aby posiadać mieszkanie w kondominium w Tajlandii?

Khun Sirichot: Dobra wiadomość! Cudzoziemcy mogą bardzo łatwo kupić apartamenty w Tajlandii, nawet kilka. Niezależnie od tego, czy jako osoba fizyczna, za pośrednictwem zagranicznej firmy, czy wspólnie z innymi obcokrajowcami lub obywatelem Tajlandii – nie ma żadnych ograniczeń. Ważne jest jedynie, aby udział własności zagranicznej w budynku nie przekraczał 49% zgodnie z Ustawą o Własności Apartamentów (Condominium Ownership Act) oraz aby środki na zakup zostały przelane z zagranicy do Tajlandii. Kapitału zlokalizowanego w Tajlandii nie można wykorzystać do zakupu, chyba że posiadasz stałe miejsce zamieszkania lub jesteś członkiem uprzywilejowanej spółki BOI. Jeśli jesteś uprzywilejowaną osobą w spółce BOI, możesz wykorzystać środki z Tajlandii do zakupu. Jednak gdy tylko przestaniesz kwalifikować się jako osoba tego typu, nie będziesz podlegać przepisom BOI lub nie będziesz mieć stałego miejsca zamieszkania w Tajlandii, musisz sprzedać swoje mieszkanie, ponieważ w takim przypadku zostaniesz zdyskwalifikowany.

Najprostszym sposobem na zakup mieszkania w kondominium jest bycie osobą fizyczną. Kupujesz mieszkanie w kondominium, a następnie przelewasz cenę zakupu, lub przynajmniej cenę zakupu, z zagranicy do Tajlandii. Akceptowana jest każda waluta z wyjątkiem bahta tajskiego. Przelanie bahtów tajskich z zagranicy do Tajlandii w celu zakupu mieszkania w kondominium nie jest możliwe. Takie przeniesienie może powodować problemy, a urzędnik rejestru gruntów może odmówić zarejestrowania transakcji z powodu trudności z bankami w wydaniu specjalnego formularza. Ten formularz jest również znany jako formularz TT3 (formularz Thor Tor Saam lub FET). Jest to dokument, który należy przedstawić urzędnikowi rejestru gruntów w dniu przeniesienia własności. Bez tego formularza transakcja nie zostanie zarejestrowana. Jeśli upewnisz się, że nieruchomość jest budynkiem wielorodzinnym, procent własności zagranicznej nie przekracza 49% i jest to w pełni niezależny lokal, możesz kupić mieszkanie w kondominium na swoje nazwisko.

Jett Gunther: Jeśli więc nieruchomość mieści się w kwocie przeznaczonej dla cudzoziemców, czy zasadniczo można ją nabyć na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości?

Khun Sirichot: Tak, w większości, powiedziałbym, ale są wyjątki. W niektórych obszarach nie można kupić mieszkań w apartamentach, a w niektórych projektach, na przykład w Ratchadamri, sprzedaje się głównie mieszkania na zasadzie dzierżawy. Właściciele gruntu, na którym stoi kompleks, nie są właścicielami samych mieszkań. Mogłaby to być własność królewska, ziemia należąca do korony, że tak powiem. Dlatego nie można tam kupić mieszkań w apartamentach. To samo dotyczy innych projektów, których wolałbym teraz nie wymieniać. Och, wolałbym ich nie wymieniać, dobrze?

Jett Gunther: W porządku, ale gdyby wspólnota mieszkaniowa zezwalała tylko na pełną własność, to by ci o tym powiedzieli, prawda? Nie można by zawrzeć umowy o pełnej własności, chyba że jest to zarejestrowana wspólnota mieszkaniowa, której jesteś właścicielem, prawda?

Khun Sirichot: Tak, od samego początku należy zapytać dewelopera lub sprzedającego, czy jest to własność wolna od opłat, czy dzierżawa. Zgodnie z obowiązującym prawem, maksymalny okres dzierżawy wynosi 30 lat. Chociaż można uzgodnić klauzulę przedłużenia, nie wchodzi ona w życie automatycznie. Jako kupujący lub dzierżawca musisz skontaktować się z wynajmującym lub deweloperem, aby ubiegać się o przedłużenie i zarejestrować kolejne 30 lat. Automatyczne przedłużenie nie jest możliwe. Nawet jeśli początkowy 30-letni okres dobiegnie końca, drugi okres nie zostanie automatycznie przedłużony. Musisz złożyć wniosek o rejestrację drugiego okresu.

W jaki sposób cudzoziemcy mogą nabyć ziemię w Tajlandii?

Jett Gunther: Rozmawialiśmy o tym, jak apartamenty podlegają limitowi dla cudzoziemców. Można je kupić na pełną własność, a potem trzeba przelać pieniądze. Ale co z nabyciem ziemi i nieruchomości? Jak obcokrajowiec mógłby to zrobić?

Khun Sirichot: Ziemia i dom, ziemia i willa lub coś podobnego. Jak wiadomo, cudzoziemcy w Tajlandii zazwyczaj nie mogą kupować ani posiadać ziemi. W związku z tym nie mogą nabyć ziemi na swoje nazwisko. Istnieją jednak inne, często stosowane przez cudzoziemców opcje, takie jak dzierżawa lub dzierżawa. Na przykład, można wydzierżawić ziemię na 30 lat, a następnie kupić willę lub budynek na swoje nazwisko, o ile zezwalają na to lokalne władze, takie jak urząd gminy, urząd rejestru gruntów lub Or Bor Tor. Są one dość elastyczne wobec cudzoziemców i często zezwalają na tego typu budowę w danym regionie. Można zatem nabyć dzierżawę, a następnie zarejestrować budynek na swoje nazwisko. Jeśli jednak lokalne władze utrudniają i utrudniają to, rejestracja budynku lub nieruchomości na nazwisko cudzoziemca będzie bardzo trudna. Alternatywą byłoby wynajęcie przez cudzoziemca zarówno ziemi, jak i domu na 30 lat z klauzulą ​​przedłużenia lub podobną umową. Jednak jeśli trzeba się spierać z lokalnymi władzami, odradzam to. W niektórych regionach, takich jak Hua Hin, Cha-am, Phuket czy Pattaya, jest to powszechna praktyka, a cudzoziemcy mogą korzystać z budynków zasadniczo jako nieruchomości dzierżawnych. Własność budynku jest wówczas rejestrowana na nazwisko cudzoziemca. Działa to tam bezproblemowo. Nie mogę jednak zagwarantować, że tak jest we wszystkich częściach Tajlandii, we wszystkich prowincjach i dystryktach.

Jett Gunther: Dobrze, zakładając, że gminy i władze lokalne się na to zgodzą. Najczęstszym sposobem nabycia gruntów i nieruchomości jest dzierżawa, jak pan opisał. Zazwyczaj ma ona okres 30 lat i można ją przedłużyć, ale konieczne jest złożenie wniosku. Czy to prawda?

Khun Sirichot: Dokładnie. Dokładnie.

Jett Gunther: Świetnie, podsumowując to krótko.

W jaki sposób cudzoziemcy mogą sprawdzić legalność sprzedawcy i nieruchomości?

Jett Gunther: Rozmawialiśmy o niepewnościach mieszkańców i o tym, że ziemia należy do Dependencji Korony. W związku z tym szczegółowo omówiliśmy niezbędne badania. To prowadzi mnie do kolejnego pytania: jak cudzoziemcy mogą upewnić się, że sprzedawca i nieruchomość, którą kupują, są legalni i że mogą legalnie nabyć tę nieruchomość?

Khun Sirichot: Cóż, to dość trudne, chyba że kupujesz od bardzo renomowanych nieruchomości lub bezpośrednio od dewelopera. Tacy deweloperzy dostarczą Ci najdokładniejszych informacji, jakich możesz potrzebować. Jednak w przypadku niektórych lokalnych deweloperów konieczne będzie przeprowadzenie due diligence nieruchomości. Jeśli nie wiesz, jak to zrobić, zdecydowanie polecam konsultację z doświadczonym prawnikiem. W końcu wartość nieruchomości jest ogromna, a jeśli zaoszczędzisz tylko kilka euro i nie będziesz mieć żadnej ochrony na nieruchomości wartej 10, 20 czy 100 milionów bahtów, to jest to wątpliwe, prawda?

No cóż, opłaty prawne są znacznie niższe niż prowizja agenta nieruchomości, prawda? Prowizja agenta wynosi 3%. Załóżmy, że nieruchomość jest warta 10 milionów THB, czyli 300 000 THB. Ale opłaty prawne są znacznie niższe. Nawet moja firma nie powinna pobierać więcej niż 150 000 THB za cały proces, od due diligence po przeniesienie własności. Potem nie musisz się już o nic martwić, prawda? Możesz się całkowicie zrelaksować.

Jett Gunther: Dobrze, więc zalecasz zatrudnienie prawnika i dokładne zbadanie nieruchomości, ponieważ potencjalnie może być warta dziesiątki milionów bahtów. Doceniam twoją szczerość w poruszaniu licznych przeszkód i udzielaniu odpowiedzi, nawet jeśli przyznajesz, że to trudne.

Czy mógłby Pan krótko wyjaśnić, na czym polega należyta staranność z punktu widzenia prawnika?

Khun Sirichot: Dobrze, jeśli kupujesz apartament. Załóżmy, że kupujesz apartament. Jak wspomniałem wcześniej, pierwszą rzeczą, którą musisz wiedzieć, jest to, czy nieruchomość, na której realizowany jest projekt, jest w pełni własnością. To jest najważniejsze. Po drugie, apartament powinien być zarejestrowany jako taki, a nie jako apartament czy hotel, dobrze? Ponieważ w krajach zachodnich istnieją pewne terminy, w których używa się słowa „apartament”, które zazwyczaj nie są używane w odniesieniu do apartamentów. Apartament w Tajlandii, jak wiesz, ma inne znaczenie. To jak pokój w akademiku, prawda? To nie jest apartament z usługami, prawda? Ale to jest apartament. Zatem apartament może oznaczać coś innego w innych krajach, ale w Tajlandii to właśnie ten termin jest ci znany. W niektórych krajach może być nazywany apartamentem lub mieszkaniem, prawda?

Jak wspomniano wcześniej, budynek musi być w pełni własnością, grunt, na którym stoi, również musi być w pełni własnością, budynek musi być zarejestrowany jako kompleks apartamentowy, a udział kapitału zagranicznego nie może przekraczać 49%. Jednak w niektórych projektach w Bangkoku ten udział przekracza 49%. Zatem, jeśli znajdziesz sprzedawcę nieruchomości, która Ci się podoba, ale nie możesz jej kupić z powodu zbyt dużego udziału kapitału zagranicznego, a sprzedający jest niestety obywatelem Tajlandii, nie możesz przenieść udziału kapitału zagranicznego od sprzedającego. W takim przypadku jedyną opcją może być nabycie nieruchomości w inny sposób, na przykład poprzez założenie spółki. Czy to naprawdę się opłaca? Prawdopodobnie nie. I na koniec: czy kapitał, który zamierzasz przeznaczyć na zakup nieruchomości, musi pochodzić z zagranicy?

Oto podstawowe wymagania, które cudzoziemcy muszą spełnić, aby kupić mieszkanie w kondominium w Tajlandii. Jeśli dokładnie zastosujesz się do tych czterech kroków, możesz zająć się innymi kwestiami, takimi jak to, czy osiedle mieszkaniowe graniczy z drogą publiczną. Być może znasz projekty wynajmu, takie jak Ashton Asoke, prawda? Te apartamenty nie sąsiadują bezpośrednio z drogami publicznymi. Choć na pierwszy rzut oka może się tak wydawać, pewność można uzyskać jedynie po dokładnym zbadaniu sprawy. Tylko prawnik może doradzić Ci na przykład, czy istnieje ryzyko wycieku wody z powodu braku sąsiedztwa drogi publicznej. Na przykład w Bangkoku deweloperzy często posiadają grunty, takie jak drogi, i rejestrują je jako służebności dla innych projektów w okolicy. Dlatego przed rozpoczęciem projektu powinieneś upewnić się, że nie będziesz musiał płacić opłat drogowych i zidentyfikować faktycznego właściciela drogi. Należyta staranność może dostarczyć Ci tych informacji. Jeśli nie jesteś prawnikiem, nie jestem pewien, czy rozumiesz, co to oznacza, zwłaszcza w kontaktach z urzędnikiem ds. rejestru gruntów, ponieważ wszystko będzie w języku tajskim.

Urzędnik odpowiedzialny za tę sprawę nie mówi dobrze po angielsku, a dokumenty są w całości po tajsku. Jak masz odczytać mapę, plan zagospodarowania przestrzennego? Nic byś nie zrozumiał, prawda? To nie jest tak proste, jak szukanie działki online w krajach zachodnich, gdzie wystarczy wpisać adres, a wyniki się pojawią. Nie, w Tajlandii to tak nie działa.

Jett Gunther: Skoro mowa o Zachodzie: Tam istnieją pewne mechanizmy chroniące kupującego w tym procesie, takie jak firmy powiernicze, ubezpieczenia nieruchomości czy badania geologiczne. Czy w Tajlandii istnieją podobne mechanizmy i czy są one skuteczne?

Khun Sirichot: Dobrze, jeśli chodzi o usługę depozytu S4: W Tajlandii obowiązuje prawo dotyczące depozytu od 2008 roku, ale choć teoretycznie działa, nie jest zbyt praktyczne. Tylko banki mogą legalnie oferować tę usługę. Jeśli my, jako prawnicy, jako renomowana firma, nie mamy innego wyjścia, musimy pomóc i chronić naszych klientów, nie płacąc sprzedającemu pełnej kwoty. Musimy temu zapobiec i wstrzymać część płatności do czasu spełnienia warunków. Na przykład, nie należy płacić deweloperom więcej niż 40% do momentu ukończenia projektu. 10% byłoby rozsądne. Dlaczego miałbyś płacić sprzedającemu lub deweloperowi 80% lub 90%, a potem doprowadzić do ich bankructwa? Po prostu bankrutują i nic im nie zostaje. Jeśli wniesiesz pozew, możesz wygrać na papierze, ale nie będziesz miał żadnych pieniędzy. Dlaczego miałbyś to robić? Mam na myśli, że jeśli masz prawnika, który wcześniej przejrzy umowę, ustali uczciwą cenę, będzie starał się chronić Cię w jak największym stopniu i odradzi Ci podejmowanie zbyt ryzykownych działań. Ale jeśli chcesz podjąć to ryzyko, decyzja należy do Ciebie. Co mamy zrobić? Musimy ostrzec klientów i powiedzieć im: „Nie rób tego, nie idź dalej, nie angażuj się”. Rachunek powierniczy będzie przydatny, jeśli wyznaczysz prawnika jako agenta powierniczego. Jest to szczególnie wskazane, jeśli nie przebywasz w Tajlandii lub nie masz tam konta bankowego. Bez konta bankowego nie możesz wjechać do Tajlandii. Nie ma więc możliwości przelania pieniędzy, prawda? I nie powinieneś płacić sprzedawcy 100% przed datą przelewu; to zbyt ryzykowne.

Dobrze, a co się stanie, jeśli zapłacisz, a sprzedawca po prostu zniknie? Może opóźnić płatność lub próbować nas oszukać – nie wiemy tego. Jeśli więc przelejesz pieniądze około miesiąca przed datą przelewu, Twój prawnik może pomóc Ci w przeniesieniu i przeniesieniu własności. Przelejemy płatność na sprzedającego, przejmiemy własność w Twoim imieniu na mocy pełnomocnictwa i zajmiemy się wszystkim. W ten sposób rachunek powierniczy Cię chroni. Jeśli jednak w dniu przelewu przebywasz w Tajlandii i posiadasz tam konto bankowe, nie potrzebujesz powiernika ani agenta powierniczego do przechowywania Twoich pieniędzy. Możesz przelać pieniądze z zagranicy na swoje konto w Tajlandii. Przed przelewem upewnij się, że walutą nie jest baht tajlandzki i że przelana kwota jest co najmniej równa cenie zakupu. W tytule płatności podaj na przykład: „Zakup mieszkania z odpowiednim numerem w projekcie na Twoje nazwisko”. Możesz też po prostu zaznaczyć, że chcesz kupić mieszkanie z odpowiednim numerem i nazwą projektu na Twoje nazwisko. To bardzo ważne. Jeżeli podasz nieprawidłowe informacje, nie będziemy mogli przygotować właściwego dokumentu do rejestru gruntów.

Czy masz jakieś wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości ze współmałżonkiem z Tajlandii?

Jett Gunther: Dobrze, rozumiem. Wiele osób przesłało pytania i jestem pewien, że wiele z nich chce kupić nieruchomość razem ze swoim tajskim małżonkiem. Pytania te często dotyczą tego, co się dzieje po ślubie i jak uregulowana jest kwestia własności. Moje pytanie brzmi: Jakiej rady udzieliłbyś obcokrajowcowi, który chce kupić nieruchomość razem ze swoim tajskim małżonkiem?

Khun Sirichot: Dobrze, jeśli masz na myśli mieszkanie w kondominium, w porządku. Możesz je kupić razem ze swoją tajską małżonką. Przeniesienie własności może nastąpić na Twoje nazwisko, Wasze wspólne nazwisko lub jej nazwisko – to żaden problem. Jeśli jednak mieszkanie w kondominium ma być tylko na Twoje nazwisko, będziesz potrzebować pisemnej zgody od żony. Twoja żona musi potwierdzić, że kupujesz mieszkanie wyłącznie na swoje nazwisko. Mężczyźni zazwyczaj podają swój stan cywilny jako kawaler/panna. Jeśli oboje partnerzy są mężczyznami, nie podają swojego stanu cywilnego jako mężatki/małżonki. Kobiety natomiast w Tajlandii używają tytułu „Pani”. Kupno mieszkania w kondominium jest bardzo proste.

Jeśli chodzi o ziemię i dom, polecam ich nabycie przed ślubem z obywatelem Tajlandii. Pozwoli to na wyjaśnienie wszystkich kwestii. Jeśli zakup zostanie dokonany w trakcie małżeństwa, kontrola własności może być utrudniona, ponieważ część nieruchomości może być uznana za wspólną, a część za osobistą. Około 10–15 lat temu Urząd Rejestracji Nieruchomości (Land Register) wymagał od małżonka-cudzoziemca podpisania oświadczenia o zgodzie na zakup nieruchomości na nazwisko małżonka-tajskiego. Jest to traktowane jako własność osobista, a nie wspólna. Cena zakupu pochodzi od małżonka-tajskiego, a nie od cudzoziemca. Dlatego podpisanie tego formularza jest niezbędne. W przeciwnym razie Urząd Rejestracji Nieruchomości (Land Register) nie zezwoli małżonkowi na zakup nieruchomości w Tajlandii. Oświadczenie o zgodzie należy podpisać wyłącznie w Urzędzie Rejestracji Nieruchomości lub w Ambasadzie Tajlandii.

Niniejsze oświadczenie zgody nie może zostać podpisane przed notariuszem, tajskim prawnikiem ani żadną inną osobą, w tym notariuszem z innego kraju. Jest to po prostu niemożliwe. Musi zostać podpisane wyłącznie w Urzędzie ds. Rejestru Nieruchomości, Konsulacie Tajlandii lub Ambasadzie Tajlandii.

Jett Gunther: Wygląda na to, że po ślubie, przy zakupie nieruchomości, wszystkie przepisy prawa działają na korzyść tajskiego małżonka. Muszą się zgodzić, nabyć nieruchomość jako swoją własność prywatną, a umowa kupna jest podpisywana w ambasadzie Tajlandii. Wow, to naprawdę bardzo korzystne dla tajskiego małżonka. Czy zatem doradziłby mi Pan prawnie zakup nieruchomości przed ślubem z tajskim małżonkiem, jeśli to konieczne?

Khun Sirichot: Tak, ale nawet jeśli kupisz z wyprzedzeniem, potrzebujesz odpowiedniej umowy z dziewczyną lub narzeczoną, dobrze? Potrzebujesz umowy, takiej jak umowa najmu lub pożyczki. Nie podpisuj umowy na jej nazwisko, bo jeśli to zrobisz, nie będziesz mógł jej później uznać za darowiznę. Powiedziałbym, że to dość trudne. Możesz spróbować, ale to trudne. Po co tracić czas i pieniądze na batalię prawną, żeby się o coś ubiegać? Możesz łatwo zabezpieczyć swoją inwestycję z wyprzedzeniem, prawda? Powinieneś więc mieć jakąś formę zabezpieczenia z góry, na przykład umowę lub porozumienie, na przykład 30-letnią dzierżawę lub umowę pożyczki. Jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste lub dzierżawę, wielu urzędników rejestru gruntów ostatnio odmawia rejestrowania takich transakcji, ponieważ uważa się je za obejście prawa. Ponadto opłaty rządowe są znacznie niższe niż w przypadku czynszu lub kredytów hipotecznych. Jeśli chodzi o umowę najmu, opłata rządowa, opłata rejestracyjna, wynosi 1,1% całkowitego okresu obowiązywania umowy za cały okres. Jednak w przypadku użytkowania, jeśli nie określisz wynagrodzenia, opłata rządowa jest bardzo niska, poniżej 1000 bahtów. W takim przypadku rząd nie otrzymuje nic i może odmówić rejestracji użytkowania lub gruntu.

Co dzieje się z majątkiem podczas rozwodu w Tajlandii?

Jett Gunther: Dobrze, świetnie, cieszę się, że o tym rozmawialiśmy. Wiele osób ma wątpliwości, bo pojawia się mnóstwo pytań dotyczących rozwodu. Jak przebiega rozwód? Czy mógłbyś nam przedstawić w skrócie cały proces? Jeśli nie poruszysz tego tematu, chętnie odpowiem na szczegółowe pytania.

Khun Sirichot: Zalecam sporządzenie umowy przedmałżeńskiej przed ślubem w Tajlandii i zarejestrowanie jej w dniu ślubu. Każda umowa zawarta między Tobą a żoną po ślubie jest uważana za umowę przedmałżeńską i może zostać uznana za nieważną przez każdą ze stron. W związku z tym oferuje ona bardzo ograniczoną ochronę. Odradzam umowy postmałżeńskie i zdecydowanie polecam umowę przedmałżeńską, którą należy sporządzić przed ślubem i zarejestrować w dniu ślubu. Umowa przedmałżeńska może regulować wiele kwestii, od kwestii finansowych po konsekwencje rozwodu.

Jeśli oboje macie dziecko, możecie również ustalić jego opiekę. Nie jest to jednak tak proste, jak w przypadku nieruchomości, którą można po prostu podzielić zgodnie z zasadą: „To moja własność, a to twoja”. A co uznaje się za majątek wspólny po ślubie? Co uznaje się za majątek osobisty? Umowa przedmałżeńska jasno określa, kto jest właścicielem czego przed ślubem.

Jett Gunther: Podsumowując krótko, biorąc pod uwagę to, co właśnie powiedziałeś: najlepiej byłoby załatwić to wszystko przed ślubem. Spisać intercyzę i wcześniej kupić nieruchomość. Bo jeśli poślubisz Tajkę i coś się stanie, będziesz w poważnych tarapatach. To prawdopodobnie bardziej skorzysta na tym Twoja Tajka, prawda? Musisz mieć nadzieję, że poślubisz naprawdę miłą osobę.

Khun Sirichot: Dokładnie, ale inna sytuacja miałaby miejsce, gdyby małżeństwo zostało rozwiązane nie przez rozwód, a przez śmierć. W takim przypadku możesz sporządzić testament. Twoja tajska żona może go dla ciebie sporządzić. Na przykład może ci zapisać ziemię i dom, bez konieczności stania się ich właścicielem. Będziesz nimi po prostu zarządzać jako wykonawca testamentu żony w Tajlandii. Jako wykonawca testamentu możesz sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Nie musisz więc stawać się właścicielem. Gdy już nim zostaniesz, musisz sprzedać ziemię i dom w ciągu roku. W przeciwnym razie państwo zainterweniuje i zmusi cię do sprzedaży, na przykład na aukcji. Jednak zdarza się to rzadko. Dlatego staraj się nie rejestrować ziemi i domu na swoje nazwisko, ale po prostu pozostań wykonawcą testamentu.

Co stanie się z nieruchomością w przypadku śmierci obcokrajowca?

Jett Gunther: Dotyczy to sytuacji, gdy Twój tajski małżonek jest właścicielem nieruchomości i umiera. Możesz odziedziczyć ją jako wykonawca jego testamentu i sprzedać, albo możesz ją odziedziczyć, ale wtedy musisz ją sprzedać w ciągu roku. Tak to działa, gdy Twój tajski małżonek umiera. A co, jeśli sam jesteś właścicielem nieruchomości, którą nabyłeś na swoje nazwisko? Niezależnie od tego, czy był to apartament kupiony przed ślubem, czy niedawno – i umierasz? Zakładając, że sporządziłeś testament: Czy jest to prosty proces w Tajlandii, gdzie testament jest po prostu przestrzegany, a nieruchomość automatycznie przechodzi na zmarłego? Czy mógłbyś to wyjaśnić bardziej szczegółowo?

Khun Sirichot: Testament nie oszczędza wiele czasu, ale zapewnia jasność. Bez testamentu tajskiego majątek jest dzielony między prawnych spadkobierców. Mogą to być rodzice, małżonek, dzieci lub zstępni zmarłego. Załóżmy, że nie sporządziłeś testamentu zgodnie z prawem tajskim, a zmarły miał dwoje rodziców, dwoje dzieci i małżonka (Twojego). Wówczas majątek jest dzielony równo między pięć osób. Musiałbyś podzielić się swoim majątkiem z innymi osobami. Może to być skomplikowane, jeśli zmarły nie miał rodziców ani dzieci, ale rodzeństwo. W takim przypadku musiałbyś podzielić się majątkiem z rodzeństwem, co może Ci się nie podobać. W testamencie tajskim możesz to określić inaczej, na przykład: „Cały mój majątek powinien trafić do mojego małżonka”. Mój majątek powinien w 100% do mojego małżonka. Jednak w przypadku śmierci mojego małżonka mogę chcieć przekazać swój majątek Twoim dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu. Jednak bez testamentu podział jest niejasny, ponieważ musisz podzielić się majątkiem ze wszystkimi. Na przykład, co się stanie, jeśli posiadasz nieruchomość i nie chcesz dzielić się nią z innymi? Wtedy musisz czekać, aż ktoś ją sprzeda. Kto wtedy przejmuje zarządzanie majątkiem? Można to uregulować w testamencie. Właśnie to jest ważne w testamencie, nawet jeśli proces ten nie zostanie zakończony od razu. Może to zająć mniej więcej tyle samo czasu, ale podział jest w ten sposób o wiele bardziej przejrzysty.

Jett Gunther: Dobrze, krótko: Co jeśli nie masz tajskiego małżonka, ale sam jesteś obcokrajowcem i jesteś właścicielem nieruchomości jako osoba prywatna, a twoja rodzina składa się wyłącznie z obcokrajowców? Załóżmy, że mieszkasz tutaj i umierasz – co by się stało w takim przypadku?

Khun Sirichot: Ponownie, jeśli nie masz krewnych w Tajlandii: Możesz sporządzić testament w Tajlandii, jeśli posiadasz majątek w Tajlandii. W przypadku większych majątków, na przykład 1 lub 2 milionów THB, warto sporządzić testament zgodnie z prawem tajskim, który obejmie Twój majątek w Tajlandii. Możesz następnie przekazać swój majątek w Tajlandii członkom rodziny mieszkającym za granicą i wyznaczyć ich na wykonawców testamentu. To nie stanowi problemu; nie muszą to być obywatele Tajlandii. Może to być na przykład małżonek, jedno z dzieci lub przyjaciel.

Jett Gunther: Czyli cudzoziemiec może zostać wyznaczony na wykonawcę testamentu, tak?

Khun Sirichot: Tak, mogą.

Czy niestabilność polityczna w Tajlandii ma wpływ na przepisy dotyczące posiadania nieruchomości przez cudzoziemców?

Jett Gunther: Rozmawialiśmy dużo o zakupie nieruchomości zarówno indywidualnie, jak i wspólnie z małżonkiem, i dziękuję za to. Inną często wyrażaną obawą przez moją publiczność jest sceptycyzm wobec tajskiego systemu politycznego i obecnej sytuacji. Wielu obcokrajowców wyraża zaniepokojenie niestabilnością polityczną w Tajlandii, prawda? Obawiają się, że prawo może zostać zmienione w każdej chwili. Stąd pytanie: czy niestabilność polityczna w Tajlandii rzeczywiście miała wpływ na przepisy regulujące zakup nieruchomości przez cudzoziemców w przeszłości?

Khun Sirichot: Nie, nie panikujcie. Rząd Tajlandii tego nie zrobi.

Jett Gunther: Ale nigdy wcześniej tego nie robili?

Khun Sirichot: Tak, zwłaszcza jeśli kupujesz mieszkanie lub masz konto w Tajlandii, nie musisz się martwić. Będziesz traktowany jak obywatel Tajlandii. Jeśli jednak planujesz kupić ziemię i dom, zdecydowanie powinieneś skonsultować się z doświadczonym doradcą, który udzieli Ci kompetentnych wskazówek i udzieli rzetelnych informacji. Jeśli więc wszystko jest odpowiednio zorganizowane, będziesz chroniony w pewnym stopniu, ale nie w 100%, jak w przypadku zakupu mieszkania. Drodzy nabywcy mieszkań, nie panikujcie! Będziesz traktowany jak obywatel Tajlandii. Na przykład, tak jak Ashton Asoke, nie będziesz traktowany inaczej. Jeśli sytuacja obywateli Tajlandii ulegnie zmianie, wpłynie to na Ciebie w równym stopniu.

Jett Gunther: Ale żeby było jasne: w ciągu ostatnich 20, 30 lat, kiedy doświadczyliśmy tych wojskowych zamachów stanu, tych zamachów stanu w rządzie i tych zamachów stanu w rządzie, prawo się nie zmieniło, prawda? Dla obcokrajowców.

Khun Sirichot: Tak, zmiany nie wejdą w życie i nie wpłyną na dotychczasowe praktyki. Wszystko, co było prawnie uregulowane w przeszłości, nie stanowi problemu. Jeśli jednak planujecie coś w przyszłości – na przykład rząd mógłby wydłużyć okres najmu dla cudzoziemców z 30 do 50 lat lub nowy rząd mógłby to zrobić – to tylko jeden przykład. Byłaby to jedynie drobna zmiana dla cudzoziemców i nie wyrządziłaby żadnej szkody.

Jett Gunther: Ale nigdy w przeszłości rząd nie ogłosił, że uchwali prawo zakazujące posiadania zagranicznej własności. W Tajlandii nigdy się to nie zdarzyło, prawda?

Khun Sirichot: O ile wiem, tak. Ale może jestem jeszcze za młody albo coś.

Jett Gunther: Ale nie zauważyłeś tego, prawda? Chciałem o tym wspomnieć, bo wiem, że struktura własności zagranicznej nie zmieniła się przez te wszystkie lata, ale po prostu chcemy o tym porozmawiać. I mówisz, że jesteś też optymistycznie nastawiony do przyszłości?

Khun Sirichot: Tak, mam na myśli, dlaczego mielibyśmy unieszczęśliwiać obcokrajowca, jeśli chcemy, żeby był szczęśliwy?

Jett Gunther: Więc mogą przynieść własne pieniądze, tak?

Czy cudzoziemcy są traktowani niesprawiedliwie w postępowaniach sądowych w Tajlandii?

Jett Gunther: Dobrze, jeszcze jedno pytanie. Omówiliśmy niepewność polityczną i wszystko inne, i oboje jesteśmy dość optymistycznie nastawieni. Moje ostatnie pytanie do pana – dziękuję, jeśli nie zdążymy zakończyć – dotyczy przekonania, że ​​cudzoziemcy są niesprawiedliwie traktowani w sprawach sądowych przeciwko Tajom. Nie wiem, czy to prawda; proszę o odpowiedź. Ale jeśli tak, to co mogą zrobić cudzoziemcy, aby zapewnić sobie sprawiedliwe traktowanie w systemie wymiaru sprawiedliwości?

Khun Sirichot: Uwierz mi, mam wielu klientów, którzy wygrywają procesy przeciwko dużym deweloperom.

Jett Gunther: O tak? I jak wyszły?

Khun Sirichot: Jak można niesprawiedliwie traktować kogoś, kto wygrał sprawę? Jeśli przegra się wszystkie sprawy, to oczywiście oznacza, że ​​został się niesprawiedliwie potraktowanym. Ale jest wiele spraw, w których cudzoziemcy wygrywają z Tajami. Nawet w przypadku znanych deweloperów – skoro są tak wpływowi, dlaczego moi klienci wygrywają? To oznacza, że ​​staramy się traktować cudzoziemców równo. Problemy z narkotykami czy prostytucją mogą wydawać się niebezpieczne dla cudzoziemców, ale takie nie są. Rozumiem, dlaczego niektórzy cudzoziemcy uważają, że zostali niesprawiedliwie potraktowani, ale tylko w sprawach przeciwko ich tajskim małżonkom. W takim przypadku sąd może rzeczywiście podjąć inną decyzję, ale nie ze względu na obywatelstwo czy pochodzenie z zagranicy, ale dlatego, że drugi małżonek jest zazwyczaj Tajką. Na przykład Tajki otrzymują od sądu prawo do opieki nad dzieckiem. Sąd tajski uznaje je za matki, nawet w związkach partnerskich, i przyznaje im podstawowe prawo do opieki i wychowania. Kobiety również mają ten przywilej w sądach tajskich.

Drugim powodem są alimenty, ponieważ jest kobietą. Jest zależna od twojego wsparcia; jesteś mężczyzną, masz partnera. Masz obowiązek wyżywić i zapewnić byt swojej rodzinie. Dlatego sąd nakaże mężczyźnie płacenie alimentów kobiecie. Nie dlatego, że jesteś obcokrajowcem, ale dlatego, że jesteś mężczyzną.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.