태국 부동산 전문 변호사가 부동산 구매 관련 자주 묻는 질문에 답변합니다.

태국 부동산 전문 변호사가 부동산 관련 질문에 답변합니다

제트 군터: 태국의 부동산 시장이 더 많은 외국인 투자자를 유치하려면 훨씬 더 명확하고 투명한 정보가 필요하다는 데 우리 모두 동의할 거라고 생각합니다. 그래서 저는 방콕의 유명 로펌에 연락하여 태국 부동산 구매와 관련하여 외국인이 가장 많이 묻는 질문들에 대한 답변을 들어보았습니다. 시리콧 변호사님은 시암 리걸의 주니어 파트너이신데, 질문에 대한 그의 솔직함과 전문성에 깊은 인상을 받았습니다. 이 인터뷰를 여러분께 소개해 드리게 되어 기쁩니다.

Siam Legal 및 Khun Sirichot 소개

제트 군터: 시리초트 씨, 시간 내주셔서 정말 감사합니다. 먼저 시암 리걸과 씨의 법률 경력에 대해 간략하게 소개해 주시겠습니까?

시리초트 씨: 네, 저희 사무실은 약 17년 전에 설립되었고, 저는 시암 리걸에서 약 13년 동안 근무했습니다. 현재 저는 주니어 파트너이자 상속법 실무 책임자입니다. 부동산법 분야에서는 10년에서 11년 정도 경력을 쌓았습니다.

태국 부동산법과 관련하여 가장 자주 묻는 질문은 무엇인가요?

제트 군터: 네, 몇 가지 사항을 명확히 하기 위해 당신을 모셨습니다. 다음 질문입니다. 오래 근무하셨다고 말씀하셨는데, 해외 고객들이 업무 중에 가장 많이 제기하는 문제는 무엇인가요? 간략하게 나열해 주시고, 각각에 대해 좀 더 자세히 이야기해 볼 수 있을까요?

시리콧 변호사: 네, 저희 로펌은 이민법, 기업법, 가족법, 부동산법, 상속법은 물론 소송 및 비자 문제까지 폭넓은 서비스를 제공하고 있습니다. 따라서 태국 내외의 고객과 외국인 거주자들로부터 다양한 문의를 받고 있습니다. 문의 내용은 특정 국적에 국한되지 않습니다. 제 전문 분야만 놓고 보면, 태국에서 부동산을 취득하는 방법, 부동산 자산과 투자를 보호하는 방법, 태국에서 상속 계획을 세우고 관리하는 방법, 그리고 태국에서 은퇴를 계획하는 방법 등 재정 관련 문의가 가장 많습니다. 현재 제가 주로 담당하고 있는 분야도 바로 이러한 부분입니다.

다양한 질문들이 많아서 어떤 질문이 가장 자주 들어오는지 정확히 말씀드리기는 어렵습니다. 하지만 태국 부동산, 특히 토지, 주택, 아파트 구매에 대한 문의는 상당히 많습니다. 이 주제에 대한 문의는 하루에 5~10건 정도 접수됩니다.

제트 군터: 좋습니다. 청취자분들이 저에게 자주 묻는 질문과 아주 잘 맞아떨어지네요. 잠시 후에 바로 그 부분에 대해 이야기해 보겠습니다. 말씀하신 대로, 먼저 외국인이 태국에서 부동산을 구매하는 방법에 대해 여쭤보겠습니다. 외국인이 태국에서 부동산을 취득하는 방법에 대해 많은 분들이 혼란스러워하시는 것 같은데요, 외국인이 태국에서 부동산을 구매할 수 있는 다양한 방법에 대해 간략하게 설명해 주시겠습니까?

시리초트 씨: 네, 부동산이라고 하면 크게 부동산과 동산이 있죠. 구체적으로 부동산에는 토지, 주택, 콘도미니엄, 공장, 호텔, 주거 개발 부지 등이 포함됩니다. 예를 들어 콘도미니엄이나 주택 단지 건설을 위해 부지를 정리하는 것도 부동산 개발에 해당하죠. 어떤 지역을 말씀하시는 건지 잘 모르겠네요. 좀 더 자세히 설명해 주시겠어요? 어떤 종류의 부동산을 말씀하시는 건가요?

외국인은 어떻게 태국 부동산을 구입할 수 있나요?

제트 군터: 네, 제 청중은 주로 개인 고객으로 구성되어 있습니다. 그래서 먼저 외국인이 콘도를 어떻게 취득할 수 있는지부터 알아보겠습니다. 그 다음 토지와 부동산에 대해 살펴보겠지만, 콘도미니엄부터 시작해 보겠습니다. 외국인이 태국에서 콘도미니엄을 소유할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요?

쿤 시리콧: 네, 좋은 소식입니다! 외국인도 태국에서 콘도미니엄을 아주 쉽게 구입할 수 있습니다. 개인 자격으로든, 외국 회사 명의로든, 다른 외국인이나 태국 시민과 공동으로든 아무런 제한이 없습니다. 중요한 것은 콘도미니엄 소유권법에 따라 건물 내 외국인 소유 지분이 49%를 넘지 않아야 하고, 구매 대금이 해외에서 태국으로 송금되어야 한다는 점입니다. 태국에 있는 자본은 영주권자이거나 태국투자청(BOI)의 특권 기업 구성원이 아닌 한 구매에 사용할 수 없습니다. BOI의 특권 기업 구성원인 경우에는 태국에 있는 자금으로 구매할 수 있습니다. 하지만 해당 자격을 상실하거나, BOI 규정 적용 대상이 아니거나, 태국 영주권을 상실하는 경우에는 콘도미니엄을 매각해야 하며, 그렇지 않으면 구매 자격이 박탈됩니다.

콘도미니엄을 구입하는 가장 간단한 방법은 개인 자격으로 구입하는 것입니다. 콘도미니엄을 구입한 후, 구입 대금 또는 최소한 구입 대금의 일부를 해외에서 태국으로 송금하면 됩니다. 태국 바트를 제외한 모든 통화가 사용 가능합니다. 태국 바트를 해외에서 태국으로 송금하여 콘도미니엄을 구입하는 것은 불가능합니다. 이러한 송금은 은행에서 특정 서류(TT3 양식, 즉 토르 토르 삼 또는 FET 양식)를 발급하는 데 어려움이 있어 문제가 발생할 수 있으며, 등기소 담당자가 거래 등록을 거부할 수도 있습니다. 이 서류는 소유권 이전 당일에 등기소 담당자에게 제출해야 합니다. 이 서류가 없으면 거래가 등록되지 않습니다. 만약 해당 부동산이 다세대 주택이고, 외국인 소유 지분이 49%를 초과하지 않으며, 완전 독립형 유닛인 경우라면 개인 명의로 콘도미니엄을 구입할 수 있습니다.

제트 군터: 그렇다면 외국인 할당량에 해당한다면, 원칙적으로 부동산 계약을 통해 취득할 수 있는 건가요?

시리콧 씨: 네, 대체로 그렇지만 예외도 있습니다. 어떤 지역에서는 콘도미니엄을 구입할 수 없고, 예를 들어 라차담리 같은 곳에서는 대부분 임대형 아파트만 판매합니다. 단지가 들어선 토지의 소유주가 아파트 자체의 소유주가 아닌 경우가 있습니다. 왕실 소유지, 즉 국유지일 수도 있죠. 그래서 그곳에서는 콘도미니엄을 구입할 수 없습니다. 다른 프로젝트들도 마찬가지인데, 지금은 이름을 밝히고 싶지 않네요. 아, 그냥 이름을 말하고 싶지 않아요.

제트 건터: 좋습니다만, 만약 콘도미니엄이 완전 소유권만 허용한다면, 그들은 분명히 그렇게 말했을 겁니다. 본인이 소유한 등록된 콘도미니엄이 아니면 완전 소유권 계약을 체결할 수 없잖아요?

쿤 시리초트: 네, 처음부터 개발업자나 판매자에게 소유권인지 임차권인지 확인해야 합니다. 현행법에 따르면 임차권의 최대 계약 기간은 30년입니다. 연장 조항에 합의할 수는 있지만 자동으로 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구매자 또는 임차인은 임대인이나 개발업자에게 연락하여 계약 연장을 신청하고 30년을 추가로 등록해야 합니다. 자동 갱신은 불가능합니다. 최초 30년 계약 기간이 만료되더라도 두 번째 계약 기간은 자동으로 갱신되지 않습니다. 두 번째 계약 기간에 대한 등록을 직접 신청해야 합니다.

외국인은 태국에서 어떻게 토지를 취득할 수 있나요?

제트 군터: 콘도미니엄이 외국인 할당량에 어떻게 적용되는지 논의해 왔습니다. 콘도미니엄은 완전 소유권으로 구매할 수 있고, 그 후에 송금을 하면 됩니다. 그런데 토지나 부동산은 어떻게 취득할 수 있을까요? 외국인은 어떻게 토지나 부동산을 취득할 수 있을까요?

시리콧 씨: 토지와 주택, 또는 토지와 빌라, 혹은 이와 유사한 형태의 부동산을 말씀하시는 건가요? 아시다시피 태국에서는 외국인이 일반적으로 토지를 매입하거나 소유할 수 없습니다. 따라서 본인 명의로 토지를 취득할 수 없다는 뜻입니다. 하지만 외국인들이 흔히 이용하는 다른 방법들이 있습니다. 예를 들어, 토지를 30년 동안 임대한 후, 관할 당국(구청, 토지등기소, 오르보르토르 등)의 허가를 받는다면 빌라나 건물을 본인 명의로 매입할 수 있습니다. 관할 당국은 외국인에게 비교적 관대하며, 이러한 건축 허가를 내주는 경우가 많습니다. 따라서 임차권을 취득한 후 건물을 본인 명의로 등기할 수 있습니다. 하지만 관할 당국이 허가를 내주기 어렵게 만든다면 외국인 명의로 건물이나 부동산을 등기하는 것은 매우 어려울 수 있습니다. 또 다른 방법은 토지와 주택을 30년 동안 임대하고 갱신 조항이 포함된 계약을 체결하는 것입니다. 하지만 관할 당국과의 마찰이 있을 수 있으므로 이 방법은 권장하지 않습니다. 후아힌, 차암, 푸켓, 파타야와 같은 일부 지역에서는 외국인이 건물을 임차 형태로 사용하는 것이 일반적입니다. 이후 건물의 소유권은 외국인 명의로 등기되며, 이러한 방식은 문제없이 운영됩니다. 하지만 태국의 모든 지역, 모든 주와 지역에서 이러한 방식이 통용된다고 보장할 수는 없습니다.

제트 군터: 좋습니다. 지자체와 지방 당국이 동의한다고 가정해 보겠습니다. 토지와 부동산을 취득하는 가장 일반적인 방법은 말씀하신 대로 임대차 계약입니다. 임대차 계약 기간은 보통 30년이며 연장도 가능하지만, 신청서를 제출해야 합니다. 맞습니까?

쿤 시리초트: 맞습니다. 정확히 그렇습니다.

제트 군터: 좋습니다. 간단히 요약하자면요.

외국인은 판매자와 부동산의 합법성을 어떻게 확인할 수 있을까요?

제트 군터: 우리는 지역 주민들이 겪는 불확실성과 해당 토지가 영국 왕실 직할령 소유라는 사실에 대해 이야기했습니다. 그래서 필요한 조사에 대해 심도 있게 논의했죠. 이제 다음 질문으로 넘어가겠습니다. 외국인이 매도자와 매수하려는 부동산이 합법적인지, 그리고 해당 부동산을 합법적으로 취득할 수 있는지 어떻게 확인할 수 있을까요?

시리콧 씨: 글쎄요, 아주 평판이 좋은 부동산 회사나 개발업체에서 직접 구매하는 경우가 아니라면 상당히 어렵습니다. 그런 개발업체는 여러분이 원하는 가장 정확한 정보를 제공해 줄 겁니다. 하지만 일부 지역 개발업체의 경우, 직접 부동산 실사를 진행해야 합니다. 실사 방법을 모르신다면 경험이 풍부한 변호사와 상담하시는 것을 강력히 추천합니다. 결국 부동산 가치는 엄청난데, 고작 몇 유로 아끼려다가 1천만, 2천만, 심지어 1억 바트짜리 부동산에 대한 아무런 보호 장치도 없이 구매하는 건 문제가 되지 않겠습니까?

제 말은, 변호사 비용이 부동산 중개 수수료보다 훨씬 저렴하잖아요? 중개 수수료는 3%인데, 부동산 가격이 1천만 바트라고 하면 30만 바트죠. 하지만 변호사 비용은 훨씬 적습니다. 저희 로펌도 실사부터 소유권 이전까지 모든 과정을 포함해서 15만 바트 이상은 받지 않습니다. 그 후에는 더 이상 신경 쓸 필요 없으니 마음 편히 지내셔도 됩니다.

제트 군터: 네, 그러니까 변호사를 고용해서 부동산을 꼼꼼히 조사해 보라는 말씀이시죠. 그 부동산이 수천만 바트의 가치가 있을 수도 있으니까요. 여러 가지 어려움이 있다는 점을 솔직하게 말씀해 주시고, 쉽지 않은 일이라고 하시면서도 답변을 주셔서 감사합니다.

변호사의 관점에서 실사란 일반적으로 무엇을 의미하는지 간략하게 설명해 주시겠습니까?

쿤 시리콧: 네, 콘도미니엄을 구매한다고 가정해 보겠습니다. 콘도미니엄을 구매한다고 하면, 앞서 말씀드린 것처럼 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 프로젝트가 건설된 부지가 완전 소유 토지인지 여부입니다. 이것이 가장 중요합니다. 둘째로, 콘도미니엄은 아파트나 호텔이 아닌 콘도미니엄으로 등록되어 있어야 합니다. 서양 국가에서는 "아파트"라는 단어를 사용하는 용어들이 있는데, 태국에서는 콘도미니엄을 지칭할 때 일반적으로 사용되지 않는 용어들입니다. 태국에서 아파트라는 단어는 아시다시피 다른 의미를 가지고 있습니다. 기숙사 같은 방을 말하는 거죠. 편의시설이 갖춰진 아파트가 아닙니다. 하지만 콘도미니엄의 일종입니다. 따라서 다른 나라에서는 콘도미니엄이라는 용어가 다르게 사용될 수 있지만, 태국에서는 여러분이 익숙한 의미입니다. 어떤 나라에서는 아파트나 플랫이라고 부르기도 하죠.

앞서 언급했듯이, 건물과 부지 모두 완전 소유여야 하고, 콘도미니엄 단지로 등록되어 있어야 하며, 외국인 소유 지분은 49%를 초과해서는 안 됩니다. 하지만 방콕의 일부 프로젝트에서는 이 지분이 49%를 넘는 경우가 있습니다. 따라서 마음에 드는 매물을 찾았지만 외국인 소유 지분 초과로 구매할 수 없는 경우, 그리고 매도인이 태국 시민이라면 매도인으로부터 외국인 소유 지분을 이전받을 수 없습니다. 이 경우, 회사를 설립하는 등의 다른 방법을 통해 부동산을 취득하는 수밖에 없을지도 모릅니다. 과연 그럴 만한 가치가 있을까요? 아마 아닐 겁니다. 마지막으로, 부동산 구매에 사용할 자본을 해외에서 송금해야 하는지도 고려해야 합니다.

태국에서 외국인이 콘도미니엄을 구매하기 위한 가장 기본적인 요건은 다음과 같습니다. 이 네 단계를 꼼꼼히 따르면 주거 단지가 공공 도로에 접해 있는지 여부와 같은 다른 측면도 고려할 수 있습니다. 애쉬튼 아속(Ashton Asoke)과 같은 임대 프로젝트를 알고 계실 수도 있겠죠? 이러한 아파트는 공공 도로에 직접 접해 있지 않습니다. 언뜻 보기에는 그럴듯해 보일 수 있지만, 철저한 조사를 통해서만 확실히 알 수 있습니다. 예를 들어, 프로젝트가 공공 도로에 접해 있지 않아 누수 위험이 있는지 여부는 변호사만이 조언해 줄 수 있습니다. 방콕에서는 개발업자들이 도로와 같은 토지를 소유하고 주변 지역의 다른 프로젝트를 위해 통행권으로 등록하는 경우가 흔합니다. 따라서 도로 통행료를 지불하지 않도록 하고 프로젝트 착수 전에 도로의 실제 소유자를 확인해야 합니다. 실사를 통해 이러한 정보를 얻을 수 있습니다. 변호사가 아니라면, 특히 토지 등기소 담당자와 소통할 때 모든 것이 태국어로 진행되기 때문에 이러한 절차를 이해하기 어려울 수 있습니다.

담당자는 영어를 잘 못하고, 서류는 전부 태국어로 되어 있어요. 지도나 부지 계획도를 어떻게 읽으라는 거죠? 아무것도 못 알아듣겠어요. 서양처럼 주소만 입력하면 바로 결과가 나오는 인터넷 검색과는 차원이 다르죠. 태국에서는 그런 식으로 되지 않아요.

제트 군터: 서구에 대해 말씀드리자면, 그곳에서는 에스크로 회사, 부동산 보험, 지질 조사와 같은 구매자 보호 장치가 마련되어 있습니다. 태국에도 이와 유사한 장치가 있습니까? 그리고 그러한 장치들은 효과적입니까?

시리콧 씨: 네, S4 에스크로 서비스에 대해 말씀드리겠습니다. 태국은 2008년부터 에스크로 제도를 시행해 왔지만, 이론상으로는 그럴듯해 보여도 실제로는 그다지 효과적이지 않습니다. 은행만이 합법적으로 이 서비스를 제공할 수 있습니다. 저희 같은 법률 회사도 다른 선택의 여지가 없다면, 매도인에게 전액을 지급하지 않고 의뢰인을 보호해야 합니다. 이를 막기 위해 조건이 충족될 때까지 대금의 일부를 보류해야 합니다. 예를 들어, 프로젝트가 완료될 때까지 개발업자에게 40% 이상을 지급해서는 안 됩니다. 10% 정도가 적당할 것입니다. 매도인이나 개발업자가 결국 파산하게 될 경우, 왜 80%나 90%를 지급하겠습니까? 그들은 파산하고 아무것도 남지 않게 됩니다. 소송을 제기하면 서류상으로는 승소할 수 있겠지만, 결국 돈을 받지 못하게 됩니다. 그런 위험을 감수할 이유가 어디 있겠습니까? 제 말은, 변호사가 계약서를 미리 검토하고, 적정한 가격을 책정하고, 최대한 의뢰인을 보호하고, 지나치게 위험한 행동을 하지 않도록 조언해 준다면 괜찮다는 겁니다. 하지만 그런 위험을 감수하고 싶다면, 결정은 의뢰인 몫입니다. 그럼 우리는 어떻게 해야 할까요? 우리는 의뢰인들에게 경고하고 "하지 마세요, 더 이상 진행하지 마세요, 관여하지 마세요"라고 말해야겠죠. 변호사를 에스크로 대리인으로 지정한다면 에스크로 계좌가 유용할 겁니다. 특히 태국에 거주하지 않거나 태국에 은행 계좌가 없는 경우라면 더욱 그렇습니다. 은행 계좌가 없으면 태국에 입국할 수 없으니까요. 그러면 돈을 이체할 방법이 없겠죠? 그리고 송금일 전에 판매자에게 100%를 지불하는 것도 너무 위험합니다.

자, 만약 대금을 지불했는데 판매자가 갑자기 사라지면 어떻게 될까요? 판매자가 대금 지급을 미루거나 우리를 속이려 할 수도 있죠. 우리는 알 수 없으니까요. 그래서, 소유권 이전 예정일 한 달 전에 미리 대금을 송금해 두시면, 변호사가 송금 및 소유권 이전을 도와드릴 수 있습니다. 저희가 판매자에게 대금을 송금하고, 위임장을 통해 고객님을 대신하여 소유권을 이전받고, 모든 절차를 처리해 드립니다. 이것이 바로 에스크로 계좌가 고객님을 보호하는 방법입니다. 하지만 만약 소유권 이전 예정일에 태국에 계시고 태국 은행 계좌가 있으시다면, 수탁자나 에스크로 대리인 없이도 송금하실 수 있습니다. 해외에서 태국 계좌로 직접 송금하시면 됩니다. 송금 전에 통화가 태국 바트가 아닌지, 송금액이 최소한 매매 대금 이상인지 확인해 주세요. 송금 시 참고 사항에 "해당 프로젝트 번호의 콘도미니엄을 고객님 명의로 구매합니다"와 같이 명시하거나, 단순히 해당 번호와 프로젝트 이름의 콘도미니엄을 고객님 명의로 구매하고 싶다고 기재해 주세요. 이 부분이 매우 중요합니다. 제공하신 정보가 정확하지 않을 경우, 토지 등기부에 제출할 적절한 서류를 작성할 수 없을 수도 있습니다.

태국인 배우자와 함께 부동산을 구매할 때 유용한 팁이 있을까요?

제트 군터: 네, 이해했습니다. 많은 분들이 질문을 보내주셨는데, 그중 상당수는 태국인 배우자와 함께 부동산을 구매하고 싶어 하시는 것 같습니다. 이러한 질문들은 대개 결혼 후 소유권 이전 절차에 관한 것입니다. 그래서 제 질문은 다음과 같습니다. 태국인 배우자와 함께 부동산을 구매하려는 외국인에게 어떤 조언을 해주시겠습니까?

쿤 시리콧: 네, 콘도미니엄을 말씀하시는 거라면 괜찮습니다. 태국인 배우자와 공동으로 구입하실 수 있습니다. 소유권 이전은 본인 명의, 공동 명의, 또는 배우자 명의로 해도 문제없습니다. 다만, 콘도미니엄을 본인 명의로만 구입하시려면 배우자의 동의서가 필요합니다. 배우자께서 콘도미니엄을 본인 명의로만 구입한다는 사실을 확인해 주셔야 합니다. 남성은 보통 혼인 여부를 '미혼'으로 표기합니다. 두 사람 모두 남성인 경우에도 혼인 여부를 '기혼'으로 표기하지 않습니다. 여성은 태국에서 '기혼' 또는 '미즈'라는 호칭을 사용합니다. 콘도미니엄 구입 절차는 매우 간단합니다.

토지와 주택에 관해서는 태국 시민과 결혼하기 전에 취득하는 것을 권장합니다. 그래야 모든 것을 명확히 할 수 있습니다. 결혼 후에 취득할 경우, 일부는 공동 재산으로, 일부는 개인 재산으로 간주되어 소유권 관리가 어려워질 수 있습니다. 약 10~15년 전에는 토지등기소에서 외국인 배우자에게 토지와 주택을 태국인 배우자 명의로 등기한다는 내용의 동의서를 작성하도록 요구했습니다. 이는 공동 재산이 아닌 개인 재산으로 간주됩니다. 구매 대금은 외국인이 아닌 태국인 배우자가 부담해야 합니다. 따라서 이 동의서에 서명하는 것이 필수적입니다. 그렇지 않으면 토지등기소에서 외국인 배우자의 태국 내 부동산 구매를 승인하지 않습니다. 이 동의서는 토지등기소 또는 태국 대사관에서만 작성해야 합니다.

이 동의서는 공증인, 태국 변호사 또는 다른 어떤 사람 앞에서도, 심지어 다른 나라의 공증인 앞에서도 서명할 수 없습니다. 이는 불가능합니다. 반드시 토지 등기소, 태국 영사관 또는 태국 대사관에서만 서명해야 합니다.

제트 군터: 그러니까 결혼 후에 부동산을 살 때는 모든 법이 태국인 배우자에게 유리한 것 같네요. 배우자가 동의하고, 부동산을 개인 재산으로 취득하고, 매매 계약서에 태국 대사관에서 서명해야 한다니요. 와, 정말 태국인 배우자에게 유리하네요. 그렇다면, 필요하다면 태국인 배우자와 결혼하기 전에 부동산을 사는 게 법적으로 옳은 선택일까요?

쿤 시리초트: 네, 하지만 미리 사더라도 여자친구나 약혼녀와 제대로 된 계약을 맺어야 해요. 임대 계약이나 대출 계약 같은 게 필요하죠. 계약서를 그녀 이름으로 작성하면 나중에 증여라고 주장할 수 없어요. 꽤 어려울 거예요. 시도해 볼 수는 있겠지만 쉽지 않을 겁니다. 시간과 돈을 들여 법적 분쟁을 벌일 필요가 있나요? 미리 투자금을 보호하는 게 훨씬 쉽잖아요? 그러니까 미리 계약이나 약정 같은 보호 장치를 마련해 두는 게 좋아요. 예를 들어 30년 임대 계약이나 대출 계약 같은 거요. 사용수익권이나 임차권의 경우, 최근 많은 등기소에서 법을 어기는 행위로 간주하여 등록을 거부하고 있어요. 게다가 정부 수수료도 임대나 담보 대출보다 훨씬 저렴해요. 임대 계약의 경우, 정부 수수료, 즉 등록 수수료는 전체 기간 동안 총 임대료의 1.1%입니다. 하지만 용익권의 경우, 대가를 명시하지 않으면 정부 수수료가 1,000바트 미만으로 매우 낮습니다. 이 경우 정부는 아무것도 받지 않으며 용익권이나 토지의 등록을 거부할 수도 있습니다.

태국에서 이혼 시 재산은 어떻게 되나요?

제트 군터: 네, 좋습니다. 이렇게 이야기를 나눌 수 있어서 기쁩니다. 많은 분들이 이혼에 대해 여러 가지 궁금한 점이 많아 혼란스러워하시는 것 같습니다. 이혼 절차는 어떻게 되나요? 전반적인 과정을 간략하게 설명해 주시겠어요? 혹시라도 구체적인 질문이 있으시면 기꺼이 답변해 드리겠습니다.

시리콧 씨: 태국에서 결혼하기 전에 혼전 계약서를 작성하고 결혼식 당일에 등기할 것을 권장합니다. 결혼 후 부부 사이에 체결된 모든 계약은 혼전 계약으로 간주되어 어느 한쪽 당사자가 무효를 선언할 수 있습니다. 따라서 혼전 계약은 보호 효과가 미미합니다. 혼후 계약은 권장하지 않으며, 결혼 전에 작성하여 결혼식 당일에 등기할 것을 강력히 권합니다. 혼전 계약은 재정 문제부터 이혼 시의 결과까지 다양한 사항을 규정할 수 있습니다.

만약 두 사람 사이에 자녀가 있다면, 양육권에 대해서도 미리 정할 수 있습니다. 하지만 부동산처럼 "이건 내 재산이고 이건 네 재산이다"라는 원칙에 따라 나누는 것처럼 간단한 문제는 아닙니다. 결혼 후 공동 재산으로 인정되는 것은 무엇일까요? 개인 재산은 또 무엇일까요? 혼전 계약서를 통해 결혼 전에 누가 무엇을 소유하는지 명확하게 정할 수 있습니다.

제트 군터: 방금 말씀하신 내용을 간단히 요약하자면, 이상적으로는 결혼 전에 모든 것을 정리하는 것이 좋습니다. 혼전 계약서를 작성하고 미리 부동산을 구입해 두세요. 태국인 배우자와 결혼했는데 무슨 일이 생기면, 당신은 꽤 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 아마 그건 당신의 태국인 배우자에게 더 유리하겠죠? 정말 좋은 사람과 결혼하기를 바랄 수밖에 없습니다.

쿤 시리콧: 맞습니다. 하지만 이혼이 아닌 사망으로 혼인이 해소되는 경우는 상황이 다릅니다. 이 경우 유언장을 작성할 수 있습니다. 태국인 아내가 유언장을 작성해 줄 수 있죠. 예를 들어, 아내가 토지와 주택을 당신에게 상속하되, 당신이 소유권을 갖지 않도록 할 수 있습니다. 당신은 태국에서 아내의 유산 관리인으로 지정되어 재산을 관리하게 됩니다. 관리인으로서 당신은 해당 부동산을 제3자에게 매각할 수 있습니다. 따라서 소유권을 가질 필요가 없습니다. 만약 소유권을 갖게 된다면, 1년 이내에 토지와 주택을 매각해야 합니다. 그렇지 않으면 국가가 개입하여 경매 등을 통해 강제 매각을 시킬 수 있습니다. 하지만 이런 경우는 드뭅니다. 그러므로 토지와 주택을 당신 명의로 등기하지 말고, 관리인 자격으로만 남아 있는 것이 좋습니다.

외국인이 사망하면 해당 부동산은 어떻게 되나요?

제트 군터: 그건 태국인 배우자가 부동산을 소유하고 있다가 사망했을 경우에 적용되는 사항입니다. 유언 집행인 자격으로 상속받아 매각하거나, 상속받은 후 1년 이내에 매각해야 합니다. 태국인 배우자가 사망했을 때의 절차는 이렇습니다. 그런데 만약 본인이 소유한 부동산, 예를 들어 결혼 전에 구입했거나 최근에 구입한 콘도미니엄 같은 부동산을 본인이 사망했을 경우에는 어떻게 될까요? 유언장을 작성해 놓았다고 가정할 때, 태국에서는 유언장에 따라 부동산이 자동으로 고인에게 이전되는 간단한 절차인가요? 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까?

시리콧 씨: 유언장이 시간을 많이 절약해 주지는 않지만, 상속 재산을 명확하게 해줍니다. 태국 법에 따라 유언장이 없으면, 상속 재산은 법정 상속인들에게 분배됩니다. 법정 상속인은 부모, 배우자, 자녀, 또는 고인의 직계 자손일 수 있습니다. 예를 들어, 태국 법에 따라 유언장을 작성하지 않았고 고인에게 부모 두 명, 자녀 두 명, 그리고 배우자(본인)가 있었다고 가정해 보겠습니다. 그러면 상속 재산은 다섯 명에게 똑같이 분배됩니다. 본인도 재산을 다른 사람들과 나눠야 합니다. 만약 고인에게 부모나 자녀는 없고 형제자매만 있다면 상황이 복잡해질 수 있습니다. 이 경우, 형제자매와 재산을 나눠야 하는데, 원치 않을 수도 있습니다. 태국 법에 따른 유언장이 있다면, 이를 다르게 명시할 수 있습니다. 예를 들어, "내 모든 재산은 배우자에게 상속되어야 한다"라고 명시할 수 있습니다. 그러면 내 재산은 100% 배우자에게 상속됩니다. 하지만 배우자가 사망할 경우, 내 재산을 당신의 자녀, 당신의 부모, 또는 당신의 형제자매에게 남기고 싶을 수도 있습니다. 그러나 유언장이 없다면, 모든 사람과 나눠야 하므로 상속 재산이 어떻게 분배될지 불분명해집니다. 예를 들어, 부동산을 소유하고 있는데 다른 사람과 소유권을 공유하고 싶지 않다면 어떻게 될까요? 누군가가 그 부동산을 팔 때까지 기다려야 합니다. 그러면 누가 상속 재산 관리를 맡게 될까요? 이 부분은 유언장을 통해 정할 수 있습니다. 유언장이 중요한 이유는 바로 이 때문입니다. 비록 상속 절차가 즉시 완료되지 않더라도, 유언장을 통해 재산 분배를 훨씬 명확하게 할 수 있습니다. 시간이 비슷하게 걸릴 수도 있지만, 유언장을 작성하면 재산 분배가 훨씬 명확해집니다.

제트 군터: 네, 간단히 여쭤보겠습니다. 만약 태국인 배우자가 없고, 본인은 외국인이며, 개인 명의로 부동산을 소유하고 있고, 가족 구성원 모두 외국인이라면 어떻게 될까요? 만약 이곳에 살다가 사망한다면 어떤 일이 발생할까요?

시리콧 씨: 다시 말씀드리지만, 태국에 친척이 없으시다면 태국에 자산이 있는 경우 태국 법에 따라 유언장을 작성하실 수 있습니다. 예를 들어 100만 바트나 200만 바트 정도의 큰 자산이라면 태국 법에 따라 태국 내 자산을 포함하는 유언장을 작성하는 것이 좋습니다. 그러면 해외에 거주하는 가족에게 태국 내 자산을 유증하고 유언 집행자로 지정할 수 있습니다. 유언 집행자는 반드시 태국 시민일 필요는 없습니다. 배우자, 자녀, 친구 등 누구든 가능합니다.

제트 군터: 그럼 외국인도 유언 집행인으로 임명될 수 있다는 말씀이시죠?

쿤 시리초트: 네, 그럴 수 있습니다.

태국의 정치적 불안정은 외국인의 부동산 소유에 관한 법률에 영향을 미치나요?

제트 군터: 지금까지 개인 또는 배우자와 함께 부동산을 구매하는 것에 대해 많은 이야기를 나눴습니다. 감사합니다. 청취자분들이 자주 말씀하시는 또 다른 우려 사항은 태국의 정치 체제와 현 상황에 대한 회의적인 시각입니다. 많은 외국인들이 태국의 정치적 불안정성에 대해 우려를 표하고 있죠. 언제든 법이 바뀔 수 있다는 불안감 때문입니다. 그래서 다음과 같은 질문이 생겼습니다. 태국의 정치적 불안정성이 과거에 외국인의 부동산 구매 관련 법률에 실제로 영향을 미쳤습니까?

쿤 시리초트: 아니요, 걱정하지 마세요. 태국 정부는 그런 짓을 하지 않을 겁니다.

제트 건터: 하지만 그들은 과거에는 그렇게 하지 않았잖아요?

시리콧 씨: 네, 특히 콘도를 구입하시거나 태국에 계좌가 있으시다면 걱정하실 필요 없습니다. 태국 시민과 똑같이 대우받으실 겁니다. 하지만 토지나 주택을 구입하실 계획이라면, 전문적인 조언과 정확한 정보를 제공해 줄 수 있는 경험 많은 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다. 모든 것을 제대로 준비하신다면 어느 정도 보호받을 수 있지만, 콘도를 구입할 때처럼 100% 안전한 것은 아닙니다. 그러니 콘도 구매자 여러분, 걱정하지 마세요! 태국 시민과 똑같이 대우받으실 겁니다. 애쉬튼 아속 씨처럼, 어떤 차별도 없을 겁니다. 태국 시민에게 적용되는 사항이 바뀌면 여러분에게도 똑같이 적용됩니다.

제트 군터: 하지만 분명히 말씀드리자면, 지난 20~30년 동안 군사 쿠데타, 정부 쿠데타, 그리고 또 다른 정부 쿠데타가 있었지만, 외국인에 대한 법은 전혀 바뀌지 않았죠?

시리초트 씨: 네, 변경 사항은 시행되지 않을 것이며 기존 관행에 영향을 미치지 않을 것입니다. 과거에 법적으로 규정된 사항은 문제될 것이 없습니다. 하지만 향후 계획이 있으시다면, 예를 들어 정부가 외국인 임대 기간을 30년에서 50년으로 연장하거나 새 정부가 그렇게 할 수도 있습니다. 이는 단지 하나의 예시일 뿐이며 외국인에게는 큰 변화가 없을 것입니다.

제트 군터: 하지만 과거에 외국인 소유 부동산을 금지하는 법을 제정하겠다고 발표한 정부는 없었습니다. 태국에서는 그런 일이 결코 없었죠, 그렇죠?

쿤 시리초트: 제가 알기로는 그렇습니다. 하지만 제가 아직 너무 어리거나 해서 그런 걸지도 모르겠네요.

제트 군터: 하지만 당신은 그걸 눈치채지 못했군요? 제가 그 이야기를 꺼내고 싶었던 건, 외국인 소유 구조가 지난 몇 년 동안 변하지 않았다는 걸 알고 있지만, 그냥 한번 이야기해보고 싶었기 때문입니다. 그리고 당신도 미래에 대해 낙관적이라고 말씀하셨죠?

쿤 시리초트: 네, 외국인을 행복하게 해주고 싶은데 왜 굳이 그들을 불행하게 만들겠어요?

제트 건터: 그럼 그들은 자기 돈을 가져올 수 있다는 거죠?

태국 법정에서 외국인은 불공정한 대우를 받는가?

제트 군터: 네, 질문 하나만 더 드리겠습니다. 정치적 불확실성 등 여러 가지 사항에 대해 이야기 나눴고, 저희 둘 다 상당히 낙관적입니다. 마지막 질문입니다. (혹시라도 이 대화가 여기서 끝나지 않더라도 양해 부탁드립니다.) 외국인이 태국인을 상대로 한 소송에서 불공정한 대우를 받는다는 인식이 있는데, 사실인지 아닌지는 잘 모르겠습니다. 답변해 주시면 감사하겠습니다. 만약 그렇다면, 외국인들이 사법 제도 내에서 공정한 대우를 받기 위해 무엇을 할 수 있을까요?

쿤 시리초트: 제 의뢰인 중에는 대형 부동산 개발업체를 상대로 소송에서 승소한 분들이 많습니다. 믿으셔도 좋습니다.

제트 건터: 아, 그래요? 결과는 어땠어요?

쿤 시리콧: 소송에서 이긴 사람이 어떻게 불공평한 대우를 받았다고 할 수 있습니까? 모든 소송에서 졌다면 당연히 불공평한 대우를 받았다는 뜻이겠죠. 하지만 외국인이 태국인을 상대로 승소하는 사례도 많습니다. 유명 부동산 개발업자를 상대로도 마찬가지입니다. 그들이 그렇게 막강한 권력을 가지고 있다면 왜 제 의뢰인들이 승소하겠습니까? 이는 우리가 외국인에게도 공정하게 대우하려고 노력한다는 것을 의미합니다. 마약 문제나 성매매는 외국인에게는 위험하게 들릴 수 있지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 일부 외국인들이 불공평한 대우를 받았다고 생각하는 이유는 이해할 수 있지만, 이는 태국인 배우자를 상대로 한 소송에만 해당됩니다. 그런 경우 법원은 실제로 다르게 판단할 수 있지만, 국적이나 외국인이라는 이유 때문이 아니라 상대 배우자가 대개 태국인이기 때문입니다. 예를 들어, 태국 여성은 법원에서 양육권을 부여받습니다. 태국 법원은 동거 관계에서도 여성을 어머니로 간주하고, 양육 및 교육에 대한 우선권을 부여합니다. 태국 법원에서는 여성에게 이러한 특권이 주어집니다.

두 번째 이유는 위자료 때문입니다. 그녀는 여성이기에 당신의 부양에 의존하고 있습니다. 당신은 남성이고, 남성 배우자가 있으므로 가족을 부양할 의무가 있습니다. 따라서 법원은 남성에게 여성에게 위자료를 지급하도록 명령할 것입니다. 이는 당신이 외국인이기 때문이 아니라, 남성이기 때문입니다.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.