Un avocat thaïlandais spécialisé en immobilier répond aux questions sur l'immobilier

Jett Gunther : Nous sommes tous d'accord pour dire que le marché immobilier thaïlandais a besoin de beaucoup plus de clarté et de transparence pour attirer davantage d'acheteurs étrangers. C'est pourquoi j'ai contacté un cabinet d'avocats de premier plan à Bangkok afin de répondre aux questions les plus fréquentes concernant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Thaïlande. Khun Sirichot est associé junior chez Siam Legal, et j'ai été très impressionné par sa disponibilité et son expertise lorsqu'il a répondu à mes questions. Je suis ravi de vous présenter cet entretien.

Introduction à Siam Legal et Khun Sirichot

Jett Gunther : Khun Sirichot, merci beaucoup de votre temps. Commençons par une brève présentation de Siam Legal et de votre parcours juridique.

Khun Sirichot : Notre cabinet existe depuis environ 17 ans et je travaille chez Siam Legal depuis environ 13 ans. Je suis actuellement associée junior et responsable du département de droit successoral. Je pratique donc le droit immobilier depuis 10 à 11 ans.

Quelles sont les questions les plus fréquentes concernant le droit immobilier thaïlandais ?

Jett Gunther : Très bien, c’est pour cela que nous vous avons invité, afin de clarifier certains points. Ma question suivante : vous avez mentionné que vous travaillez ici depuis un certain temps. Quels sont les problèmes les plus fréquents que vos clients internationaux vous soumettent ? Pourriez-vous les énumérer brièvement, et nous pourrions ensuite les aborder plus en détail ?

Maître Sirichot : Oui, car notre cabinet offre une vaste gamme de services, allant du droit de l’immigration et du droit des sociétés au droit de la famille, au droit immobilier et au droit successoral, en passant par le contentieux et les questions de visa. Par conséquent, nous recevons des demandes de renseignements variées de la part de clients et d’expatriés en Thaïlande et dans le monde entier. Ces demandes ne sont pas limitées à des nationalités spécifiques. Dans mon domaine d’expertise, on me consulte principalement sur des questions financières, telles que l’acquisition de biens immobiliers en Thaïlande, la protection de ces intérêts et investissements, la planification et la gestion d’un patrimoine en Thaïlande, et la préparation de la retraite en Thaïlande. C’est précisément sur ces sujets que je travaille actuellement.

Il y a tellement de questions différentes, je ne peux pas dire exactement lesquelles sont les plus fréquentes. Cependant, les demandes d'informations concernant l'achat de biens immobiliers en Thaïlande, qu'il s'agisse de terrains, de maisons ou d'appartements, sont assez courantes. Nous recevons environ 5 à 10 demandes par jour à ce sujet.

Jett Gunther : Parfait, cela correspond très bien aux questions que me pose mon public. Nous y reviendrons dans un instant. C'est exactement ce que vous avez mentionné. Commençons par le sujet que vous avez soulevé : l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande pour un étranger. Je pense qu'il y a beaucoup de confusion quant aux différentes manières pour les étrangers d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande. Pourriez-vous nous donner un aperçu des différentes options qui s'offrent aux étrangers ?

Khun Sirichot : Bien, lorsqu'on parle d'immobilier, on distingue les biens immeubles et les biens mobiliers. Plus précisément, les biens immeubles comprennent les terrains et les maisons, les appartements, les usines, les hôtels et les projets résidentiels, par exemple, les terrains à défricher pour la construction d'immeubles ou de lotissements. Je ne suis pas certain de comprendre exactement de quel domaine il s'agit. Pourriez-vous préciser ? À quel type de bien faites-vous référence ?

Comment les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Thaïlande ?

Jett Gunther : Bien sûr, mon public est principalement composé de clients privés. Nous allons donc commencer par nous demander : comment les étrangers peuvent-ils acquérir un appartement en copropriété ? Nous aborderons ensuite la question des terrains et de l’immobilier. Mais commençons par les appartements en copropriété. Quelles sont les possibilités pour les étrangers de devenir propriétaires d’un appartement en copropriété en Thaïlande ?

Khun Sirichot : Excellente nouvelle ! Il est très facile pour les étrangers d’acheter des appartements en copropriété en Thaïlande, même plusieurs. Que ce soit à titre individuel, par le biais d’une société étrangère, ou conjointement avec d’autres étrangers ou un citoyen thaïlandais, il n’y a aucune restriction. La seule condition est que le pourcentage de propriété étrangère dans l’immeuble ne dépasse pas 49 % conformément à la loi sur la copropriété, et que les fonds soient transférés de l’étranger vers la Thaïlande. Les capitaux situés en Thaïlande ne peuvent être utilisés pour l’achat que si vous possédez un permis de séjour permanent ou si vous êtes membre d’une société agréée par le BOI (Bureau des investissements). Si vous êtes une personne agréée au sein d’une société agréée par le BOI, vous pouvez utiliser des fonds situés en Thaïlande pour l’achat. Cependant, dès que vous ne remplissez plus ces conditions, que vous n’êtes plus soumis à la réglementation du BOI ou que vous ne possédez plus de permis de séjour permanent en Thaïlande, vous devez vendre votre appartement, car vous serez alors automatiquement disqualifié.

La manière la plus simple d'acheter un appartement en copropriété est d'en faire l'acquisition à titre individuel. Vous achetez l'appartement, puis transférez le prix d'achat, ou au moins une partie de celui-ci, de l'étranger vers la Thaïlande. Toutes les devises sont acceptées, sauf le baht thaïlandais. Il est impossible de transférer directement des bahts thaïlandais de l'étranger vers la Thaïlande pour l'achat d'un appartement en copropriété. Un tel transfert peut engendrer des problèmes, et le responsable du cadastre peut refuser d'enregistrer la transaction en raison de difficultés rencontrées par les banques pour obtenir un formulaire spécifique. Ce formulaire est également connu sous le nom de formulaire TT3 (Thor Tor Saam ou formulaire FET). Il s'agit d'un document que vous devez présenter au responsable du cadastre le jour du transfert de propriété. Sans ce formulaire, la transaction ne sera pas enregistrée. Si vous vous assurez que le bien se situe dans un immeuble collectif, que le pourcentage de propriété étrangère ne dépasse pas 49 % et qu'il s'agit d'un logement individuel, vous pouvez acheter l'appartement en copropriété à votre nom.

Jett Gunther : Donc, si le bien entre dans le quota réservé aux étrangers, peut-il, en principe, être acquis par le biais d’un contrat de vente immobilière ?

Khun Sirichot : Oui, en général, je dirais, mais il y a des exceptions. Dans certains quartiers, il est impossible d'acheter des appartements en copropriété, et dans certains projets, comme à Ratchadamri, on vend principalement des appartements en bail emphytéotique. Les propriétaires du terrain sur lequel est construit le complexe ne sont pas les propriétaires des appartements eux-mêmes. Il peut s'agir de terres royales, de terres de la Couronne, pour ainsi dire. Par conséquent, il est impossible d'y acheter des appartements en copropriété. Il en va de même pour d'autres projets, que je préfère ne pas nommer pour le moment. Oh, je préfère ne pas les nommer, d'accord ?

Jett Gunther : Très bien, mais si la copropriété n'autorise que la pleine propriété, on vous le dirait, non ? On ne peut pas conclure un contrat de pleine propriété à moins d'être propriétaire d'un appartement en copropriété enregistré, n'est-ce pas ?

Khun Sirichot : Oui, vous devriez demander dès le départ au promoteur ou au vendeur s’il s’agit d’une pleine propriété ou d’un bail. Pour les baux, la durée maximale est de 30 ans selon la loi en vigueur. Bien qu’une clause de prolongation puisse être négociée, elle n’est pas automatique. En tant qu’acheteur ou locataire, vous devez contacter le bailleur ou le promoteur pour demander la prolongation et faire enregistrer une nouvelle période de 30 ans. Le renouvellement automatique n’est pas possible. Même si la période initiale de 30 ans arrive à échéance, la seconde période ne se reconduit pas automatiquement. Vous devez faire une demande d’enregistrement pour cette seconde période.

Comment les étrangers peuvent-ils acquérir des terres en Thaïlande ?

Jett Gunther : Nous avons évoqué la question des appartements en copropriété et leur prise en compte dans le quota réservé aux étrangers. On peut en acquérir la pleine propriété, moyennant un transfert de fonds. Mais qu'en est-il de l'acquisition de terrains et de biens immobiliers ? Comment un étranger peut-il procéder ?

Khun Sirichot : Terrain et maison, ou terrain et villa, ou quelque chose de similaire. Comme vous le savez, les étrangers en Thaïlande ne peuvent généralement pas acheter ni posséder de terrain. Ils ne peuvent donc pas acquérir de terrain à leur nom. Cependant, d'autres options sont fréquemment utilisées par les étrangers, telles que la location ou le bail emphytéotique. Par exemple, il est possible de louer un terrain pendant 30 ans et d'acheter ensuite la villa ou le bâtiment à son nom, sous réserve de l'autorisation des autorités locales, telles que la mairie de district, le cadastre ou Or Bor Tor. Ces autorités sont généralement assez souples envers les étrangers et approuvent souvent ce type de construction dans la région. Il est donc possible d'acquérir un bail emphytéotique puis d'enregistrer le bâtiment à son nom. Toutefois, si les autorités locales rendent la procédure difficile et font obstruction, l'enregistrement du bâtiment ou du bien immobilier au nom de l'étranger sera très compliqué. Une autre solution consiste à louer à la fois le terrain et la maison pendant 30 ans avec une clause de renouvellement ou un accord similaire. Cependant, si vous devez faire face aux autorités locales, je vous déconseille cette option. Dans certaines régions, comme Hua Hin, Cha-am, Phuket ou Pattaya, cette pratique est courante et les étrangers sont autorisés à occuper des bâtiments en vertu d'un bail emphytéotique. La propriété du bâtiment est alors enregistrée au nom de l'étranger. Ce système fonctionne sans problème dans ces régions. Cependant, je ne peux garantir que ce soit le cas partout en Thaïlande, dans toutes les provinces et tous les districts.

Jett Gunther : Très bien, en supposant que les municipalités et les autorités locales soient d'accord. Le moyen le plus courant d'acquérir des terrains et des biens immobiliers est le bail emphytéotique, comme vous l'avez décrit. Ce bail a généralement une durée de 30 ans et peut être prolongé, mais une demande doit être déposée. C'est bien cela ?

Khun Sirichot : Exactement. Exactement.

Jett Gunther : Parfait, pour résumer brièvement.

Comment les étrangers peuvent-ils s'assurer de la légitimité du vendeur et du bien immobilier ?

Jett Gunther : Nous avons évoqué les incertitudes pour les habitants et le fait que le terrain appartient aux dépendances de la Couronne. Nous avons donc longuement discuté des recherches nécessaires. Cela m’amène à ma question suivante : comment les étrangers peuvent-ils s’assurer de la légitimité du vendeur et du bien qu’ils achètent, et s’assurer qu’ils peuvent légalement acquérir ce bien ?

Khun Sirichot : Eh bien, c’est assez difficile, sauf si vous achetez auprès de promoteurs immobiliers très réputés ou directement auprès du promoteur. Ces promoteurs vous fourniront les informations les plus précises possibles. Cependant, avec certains promoteurs locaux, vous devrez effectuer vous-même une vérification préalable du bien. Si vous ne savez pas comment procéder, je vous recommande vivement de consulter un avocat expérimenté. Après tout, la valeur d’un bien immobilier est considérable, et si vous n’économisez que quelques euros et que vous vous retrouvez sans aucune protection sur un bien d’une valeur de 10, 20 ou 100 millions de bahts, c’est pour le moins discutable, n’est-ce pas ?

Je veux dire, les frais d'avocat sont bien inférieurs à la commission de l'agent immobilier, n'est-ce pas ? La commission de l'agent est de 3 %. Disons que le bien vaut 10 millions de THB, cela représente 300 000 THB. Mais les frais d'avocat sont nettement moins élevés. Même mon cabinet ne devrait pas facturer plus de 150 000 THB pour l'ensemble de la procédure, de l'étude préalable au transfert de propriété. Après cela, vous n'aurez plus à vous soucier de rien, n'est-ce pas ? Vous pourrez vous détendre complètement.

Jett Gunther : D'accord, vous recommandez donc de faire appel à un avocat et d'examiner minutieusement la propriété, car elle pourrait potentiellement valoir des dizaines de millions de bahts. J'apprécie votre franchise quant aux nombreux obstacles et vos réponses, même si vous admettez que c'est difficile.

Pourriez-vous expliquer brièvement ce qu'implique généralement la diligence raisonnable du point de vue d'un avocat ?

Khun Sirichot : Bien, si vous achetez un condominium… Imaginons que vous achetiez un condominium. Comme je l'ai mentionné précédemment, la première chose à vérifier est que le terrain sur lequel le projet est construit est un terrain en pleine propriété. C'est primordial. Deuxièmement, le condominium doit être enregistré comme tel, et non comme un appartement ou un hôtel. En effet, dans les pays occidentaux, certains termes utilisent le mot « appartement » sans s'appliquer aux condominiums. En Thaïlande, comme vous le savez, un appartement a une signification différente. C'est un peu comme une chambre d'étudiant, n'est-ce pas ? Ce n'est pas un appartement avec services. Mais c'est un condominium. Donc, le terme « condominium » peut avoir une signification différente dans d'autres pays, mais en Thaïlande, c'est le terme courant. Dans certains pays, on pourrait l'appeler « appartement » ou « studio ».

Comme indiqué précédemment, le bâtiment et le terrain sur lequel il est construit doivent appartenir entièrement au propriétaire. L'immeuble doit être enregistré comme une copropriété et la part de propriété étrangère ne doit pas excéder 49 %. Or, dans certains projets immobiliers à Bangkok, ce quota est supérieur à 49 %. Par conséquent, si vous trouvez un vendeur pour un bien qui vous plaît, mais que vous ne pouvez l'acquérir en raison d'une part de propriété étrangère excessive, et que le vendeur est malheureusement de nationalité thaïlandaise, vous ne pouvez pas lui transférer cette part. Dans ce cas, votre seule option pourrait être d'acquérir le bien par d'autres moyens, comme la création d'une société. Est-ce vraiment judicieux ? Probablement pas. Enfin, les capitaux que vous comptez utiliser pour l'achat du bien doivent-ils provenir de l'étranger ?

Voici les conditions de base pour les étrangers souhaitant acheter un appartement en copropriété en Thaïlande. En suivant attentivement ces quatre étapes, vous pourrez ensuite vous pencher sur d'autres aspects, comme la proximité d'une voie publique avec le complexe résidentiel. Vous connaissez peut-être des programmes immobiliers locatifs comme Ashton Asoke, n'est-ce pas ? Ces appartements ne sont pas situés directement en bordure de route. Bien que cela puisse paraître évident au premier abord, seule une enquête approfondie vous permettra d'en être certain. Seul un avocat peut vous conseiller, par exemple, sur les risques de fuites liés à l'absence de proximité avec une voie publique. À Bangkok, par exemple, il est courant que les promoteurs immobiliers soient propriétaires de terrains tels que des routes et les enregistrent comme servitudes pour d'autres projets dans le quartier. Par conséquent, vous devez vous assurer de ne pas avoir à payer de péages et identifier le véritable propriétaire de la route avant le début de votre projet. Une vérification préalable approfondie vous permettra d'obtenir ces informations. Si vous n'êtes pas avocat, il est peu probable que vous compreniez toutes les démarches, notamment lors des échanges avec le cadastre, car tout se fera en thaï.

Le fonctionnaire responsable ne parle pas bien anglais et les documents sont entièrement en thaï. Comment êtes-vous censé lire la carte, le plan du site ? Vous n'y comprendriez rien, n'est-ce pas ? Ce n'est pas aussi simple que de chercher un terrain en ligne dans les pays occidentaux, où il suffit de saisir son adresse et les résultats s'affichent. Non, ça ne fonctionne pas comme ça en Thaïlande.

Jett Gunther : En parlant d’Occident : il existe en Occident certains mécanismes pour protéger l’acheteur dans ce processus, comme les sociétés de séquestre, l’assurance habitation ou les études géologiques. Existe-t-il des mécanismes similaires en Thaïlande, et sont-ils efficaces ?

Khun Sirichot : Concernant le service de séquestre S4 : la Thaïlande dispose d'une loi sur le séquestre depuis 2008, mais si elle fonctionne en théorie, elle est difficile à mettre en œuvre. Seules les banques sont autorisées à proposer ce service légalement. Si nous, avocats d'un cabinet réputé, n'avons pas d'autre choix, nous devons aider et protéger nos clients en ne versant pas l'intégralité du prix au vendeur. Nous devons prévenir ce type de situation et retenir une partie du paiement jusqu'à ce que les conditions soient remplies. Par exemple, il ne faut pas verser plus de 40 % aux promoteurs avant la fin du projet. 10 % serait raisonnable. Pourquoi verser 80 % ou 90 % au vendeur ou au promoteur pour ensuite les voir faire faillite ? Ils feront faillite et n'auront plus rien. Si vous intentez un procès, vous gagnerez peut-être sur le papier, mais vous n'aurez pas d'argent. Pourquoi prendre un tel risque ? En clair, si vous avez un avocat qui examine le contrat au préalable, fixe un prix juste, tente de vous protéger au mieux et vous déconseille les actions trop risquées, c'est tout à fait normal. Mais si vous souhaitez prendre ce risque, la décision vous appartient. Que devons-nous faire ? Nous devons avertir nos clients et leur dire : « N'y allez pas, n'allez pas plus loin, ne vous engagez pas. » Un compte séquestre serait utile si vous désignez un avocat comme agent séquestre. Ce serait particulièrement conseillé si vous n'êtes pas en Thaïlande ou si vous n'y avez pas de compte bancaire. Sans compte bancaire, vous ne pouvez pas entrer en Thaïlande. Il n'y a donc aucun moyen de transférer l'argent, n'est-ce pas ? Et vous ne devriez pas payer le vendeur à 100 % avant la date de transfert ; c'est trop risqué.

Que se passe-t-il si vous payez et que le vendeur disparaît ? Il pourrait retarder le paiement ou tenter de nous escroquer ; nous n'en savons rien. C'est pourquoi, si vous effectuez le transfert d'argent environ un mois avant la date prévue, votre avocat peut vous accompagner dans les démarches et le transfert de propriété. Nous transférerons le paiement au vendeur, prendrons possession du bien en votre nom grâce à une procuration et nous occuperons de tout. C'est ainsi qu'un compte séquestre vous protège. Toutefois, si vous vous trouvez en Thaïlande à la date du transfert et que vous y possédez un compte bancaire, vous n'avez pas besoin de fiduciaire ni d'agent séquestre pour conserver votre argent. Vous pouvez transférer votre argent depuis l'étranger vers votre compte thaïlandais. Avant le transfert, assurez-vous que la devise n'est pas le baht thaïlandais et que le montant transféré est au moins égal au prix d'achat. Dans la référence du paiement, précisez, par exemple : « Achat d'un appartement en copropriété portant le numéro correspondant dans le projet immobilier, à votre nom. » Vous pouvez également indiquer simplement que vous souhaitez acheter un appartement en copropriété portant le numéro et le nom du projet immobilier correspondants, à votre nom. Ceci est très important. Si vous fournissez des informations incorrectes, nous risquons de ne pas être en mesure de préparer un document conforme pour le registre foncier.

Des conseils pour acheter un bien immobilier avec un conjoint thaïlandais ?

Jett Gunther : D'accord, je comprends. Beaucoup de personnes ont posé des questions, et je suis sûr que nombre d'entre elles souhaitent acheter un bien immobilier avec leur conjoint thaïlandais. Ces questions portent souvent sur les conséquences du mariage et la gestion de la propriété. Ma question est donc la suivante : quels conseils donneriez-vous à un étranger qui souhaite acheter un bien immobilier avec son conjoint thaïlandais ?

Khun Sirichot : D'accord, si vous parlez du condominium, pas de problème. Vous pouvez l'acheter avec votre épouse thaïlandaise. Le transfert de propriété peut se faire à votre nom, à vos deux noms ou au sien ; cela ne pose aucun souci. Cependant, si le condominium doit être à votre seul nom, vous aurez besoin d'une lettre de consentement de votre épouse. Elle devra confirmer que vous achetez le condominium uniquement à votre nom. Les hommes indiquent généralement « célibataire » comme statut marital. Si les deux partenaires sont des hommes, ils n'indiquent pas « marié » comme statut marital. Les femmes, quant à elles, utilisent le titre « Mme » ou « Mlle » en Thaïlande. Acheter un condominium est très simple.

Concernant l'acquisition d'un terrain et d'une maison, je recommande de les faire avant d'épouser un(e) citoyen(ne) thaïlandais(e). Cela vous permettra de clarifier la situation. Si vous achetez pendant le mariage, le contrôle de la propriété peut s'avérer complexe, car une partie pourrait être considérée comme un bien commun et l'autre comme un bien propre. Il y a une dizaine d'années, le cadastre exigeait que le conjoint étranger signe une déclaration de consentement confirmant que le terrain et la maison étaient enregistrés au nom du conjoint thaïlandais. Il s'agit alors d'un bien propre, et non d'un bien commun. Le prix d'achat est à la charge du conjoint thaïlandais, et non d'un étranger. Par conséquent, la signature de ce formulaire est essentielle. Sans cela, le cadastre refusera à votre conjoint l'acquisition du bien en Thaïlande. Cette déclaration de consentement doit impérativement être signée au cadastre ou à l'ambassade de Thaïlande.

Cette déclaration de consentement ne peut être signée devant un notaire, un avocat thaïlandais, ni aucune autre personne, y compris un notaire étranger. C'est tout simplement impossible. Elle doit impérativement être signée au registre foncier, au consulat de Thaïlande ou à l'ambassade de Thaïlande.

Jett Gunther : Donc, si je comprends bien, après le mariage, lors de l'achat d'un bien immobilier, toutes les lois sont en faveur du conjoint thaïlandais. Ils doivent donner leur accord, acquérir le bien à titre privé, et l'acte de vente est signé à l'ambassade de Thaïlande. Waouh, c'est vraiment très avantageux pour le conjoint thaïlandais ! Du coup, me conseilleriez-vous, d'un point de vue juridique, d'acheter un bien immobilier avant d'épouser un(e) Thaïlandais(e), si nécessaire ?

Khun Sirichot : Oui, mais même si vous achetez à l'avance, il vous faut un accord en bonne et due forme avec votre petite amie ou fiancée, d'accord ? Il vous faut un contrat comme un bail ou un contrat de prêt. Ne mettez pas le contrat à son nom, car sinon, vous ne pourrez pas le déclarer comme une donation par la suite. C'est assez compliqué, je dirais. Vous pouvez essayer, mais c'est un vrai parcours du combattant. Pourquoi perdre votre temps et votre argent dans une bataille juridique pour faire valoir vos droits ? Vous pouvez facilement protéger votre investissement à l'avance, n'est-ce pas ? Il vous faut donc une forme de protection préalable, comme un accord ou un arrangement, par exemple un bail de 30 ans ou un contrat de prêt. Quant à l'usufruit ou à la location, de nombreux responsables du cadastre refusent désormais d'enregistrer ces transactions car elles sont considérées comme une infraction à la loi. De plus, les frais administratifs sont bien inférieurs à ceux des loyers ou des prêts hypothécaires. Concernant le bail, les frais administratifs, les frais d'enregistrement, s'élèvent à 1,1 % de la durée totale du bail. Toutefois, pour un usufruit, si aucune contrepartie n'est spécifiée, les frais gouvernementaux sont très faibles, inférieurs à 1 000 bahts. Dans ce cas, l'État ne perçoit rien et peut refuser d'enregistrer l'usufruit ou le terrain.

Que deviennent les biens lors d'un divorce en Thaïlande ?

Jett Gunther : Parfait, je suis ravi que nous ayons abordé ce sujet. Beaucoup de gens sont très inquiets car le divorce soulève de nombreuses questions. Que se passe-t-il pendant un divorce ? Pourriez-vous nous en donner un aperçu ? Si vous n'en parlez pas, je répondrai volontiers à vos questions précises.

Khun Sirichot : Je vous recommande d'établir un contrat prénuptial avant de vous marier en Thaïlande et de le faire enregistrer le jour de la cérémonie. Tout accord conclu entre vous et votre épouse après le mariage est considéré comme un contrat prénuptial et peut être annulé par l'une ou l'autre des parties. Par conséquent, il offre une protection très limitée. Je déconseille fortement un contrat postnuptial et recommande vivement un contrat prénuptial, à établir avant le mariage et à enregistrer le jour même. Un contrat prénuptial peut régler de nombreux points, des questions financières aux conséquences d'un divorce.

Si vous avez tous deux un enfant, vous pouvez également convenir de sa garde. Cependant, la situation est plus complexe qu'avec un bien immobilier, que l'on peut simplement diviser selon le principe : « Ceci est ma propriété, ceci est ta propriété. » Qu'est-ce qui constitue un bien commun après le mariage ? Qu'est-ce qui constitue un bien personnel ? Un contrat de mariage définit clairement la propriété de chacun avant la cérémonie.

Jett Gunther : Pour résumer brièvement, d'après ce que vous venez de dire : idéalement, vous devriez régler tout cela avant le mariage. Rédigez un contrat de mariage et achetez un bien immobilier à l'avance. Car si vous épousez une personne thaïlandaise et qu'il arrive quelque chose, vous serez dans une situation très délicate. Cela arrangerait probablement davantage votre partenaire thaïlandais, n'est-ce pas ? Il faut espérer épouser une personne vraiment bien.

Khun Sirichot : Exactement. Un autre scénario se présente si le mariage est dissous non par divorce, mais par décès. Dans ce cas, un testament peut être rédigé. Votre épouse thaïlandaise peut rédiger un testament pour vous. Par exemple, elle peut vous léguer le terrain et la maison sans que vous en deveniez propriétaire. Vous géreriez simplement la succession de votre épouse en Thaïlande en tant qu'exécuteur testamentaire. En tant qu'exécuteur testamentaire, vous pouvez vendre le bien à un tiers. Vous n'avez donc pas besoin d'en devenir propriétaire. Une fois propriétaire, vous devez vendre le terrain et la maison dans un délai d'un an. À défaut, l'État interviendra et vous obligera à vendre, par exemple aux enchères. Cependant, cela arrive rarement. Par conséquent, essayez de ne pas enregistrer le terrain et la maison à votre nom, mais de rester simplement l'exécuteur testamentaire.

Que devient le bien si l'étranger décède ?

Jett Gunther : Cela s'applique si votre conjoint thaïlandais est propriétaire du bien et décède. Vous pouvez alors soit en hériter en tant qu'exécuteur testamentaire et le vendre, soit en hériter, mais vous devez ensuite le vendre dans un délai d'un an. Voilà comment cela fonctionne en cas de décès de votre conjoint thaïlandais. Mais que se passe-t-il si vous êtes vous-même propriétaire d'un bien immobilier, acquis à votre nom ? Qu'il s'agisse d'un appartement acheté avant le mariage ou récemment, et que vous décédez ? En supposant que vous ayez rédigé un testament : la procédure est-elle simple en Thaïlande, le testament étant simplement appliqué et le bien automatiquement transféré au défunt ? Pourriez-vous nous expliquer cela plus en détail ?

Khun Sirichot : Un testament ne fait pas gagner beaucoup de temps, mais il apporte de la clarté. Sans testament thaïlandais, la succession est partagée entre les héritiers légaux. Il peut s'agir des parents, du conjoint, des enfants ou des descendants du défunt. Imaginons que vous n'ayez pas rédigé de testament selon la loi thaïlandaise et que le défunt ait eu deux parents, deux enfants et un conjoint (vous-même). Dans ce cas, la succession est partagée équitablement entre cinq personnes. Vous seriez donc contraint de partager vos biens avec les autres. La situation peut se compliquer si le défunt n'avait ni parents ni enfants, mais des frères et sœurs. Dans ce cas, vous seriez obligé de partager les biens avec vos frères et sœurs, ce qui pourrait ne pas vous convenir. Avec un testament conforme à la loi thaïlandaise, vous pouvez préciser les choses autrement et, par exemple, dire : « Tous mes biens doivent revenir à mon conjoint. » Mes biens devraient donc revenir intégralement à mon conjoint. Toutefois, si mon conjoint venait à décéder, je pourrais souhaiter léguer mes biens à ses enfants, à ses parents ou à ses frères et sœurs. Sans testament, en revanche, la répartition est floue, car vous seriez contraint de partager entre tous. Par exemple, que se passe-t-il si vous possédez un bien immobilier et que vous ne souhaitez pas en partager la propriété ? Vous devez alors attendre qu'il soit vendu. Qui prendra ensuite en charge la gestion de la succession ? Un testament permet de régler cette question. C'est là toute l'importance d'un testament, même si le processus n'est pas immédiat. Cela peut prendre à peu près le même temps, mais la répartition des biens est ainsi beaucoup plus claire.

Jett Gunther : Très bien, brièvement : que se passe-t-il si vous n’avez pas de conjoint thaïlandais, mais que vous êtes vous-même étranger et propriétaire du bien à titre individuel, tandis que votre famille est entièrement composée d’étrangers ? Imaginons que vous viviez ici et que vous décédiez : que se passerait-il dans ce cas ?

Khun Sirichot : Si vous n’avez pas de famille en Thaïlande, vous pouvez rédiger un testament thaïlandais si vous possédez des biens dans le pays. Pour les patrimoines importants, par exemple de 1 ou 2 millions de bahts thaïlandais, il est judicieux d’établir un testament conforme au droit thaïlandais qui couvre vos biens situés en Thaïlande. Vous pourrez ainsi léguer ces biens à vos proches résidant à l’étranger et les désigner comme exécuteurs testamentaires. Cela ne pose aucun problème ; il n’est pas nécessaire qu’ils soient de nationalité thaïlandaise. Il peut s’agir, par exemple, de votre conjoint, d’un de vos enfants ou d’un ami.

Jett Gunther : Donc un étranger peut être désigné comme exécuteur testamentaire, n'est-ce pas ?

Khun Sirichot : Oui, ils le peuvent.

L’instabilité politique en Thaïlande a-t-elle une incidence sur les lois relatives à la propriété immobilière étrangère ?

Jett Gunther : Nous avons beaucoup parlé d'achat immobilier, que ce soit à titre individuel ou en couple, et je vous en remercie. Une autre préoccupation fréquemment exprimée par mon public concerne le scepticisme à l'égard du système politique thaïlandais et de la situation actuelle. De nombreux étrangers s'inquiètent de l'instabilité politique en Thaïlande, n'est-ce pas ? Ils craignent que les lois puissent être modifiées à tout moment. D'où ma question : l'instabilité politique en Thaïlande a-t-elle eu un impact sur la législation régissant les acquisitions immobilières par des étrangers par le passé ?

Khun Sirichot : Non, ne paniquez pas. Le gouvernement thaïlandais ne fera pas cela.

Jett Gunther : Mais ils ne l'ont pas fait par le passé ?

Khun Sirichot : Oui, surtout si vous achetez un appartement ou si vous avez un compte en Thaïlande, vous n'avez pas à vous inquiéter. Vous serez traité comme un citoyen thaïlandais. Cependant, si vous envisagez d'acheter un terrain et une maison, il est fortement conseillé de consulter un conseiller expérimenté qui pourra vous fournir des conseils compétents et des informations précises. Ainsi, si tout est bien organisé, vous serez protégé dans une certaine mesure, mais pas à 100 %, comme lors de l'achat d'un appartement. Alors, chers acheteurs d'appartements, pas de panique ! Vous serez traités comme un citoyen thaïlandais. Par exemple, comme Ashton Asoke, vous ne bénéficierez d'aucun traitement de faveur. Si la situation change pour les citoyens thaïlandais, cela vous affectera de la même manière.

Jett Gunther : Mais pour être parfaitement clair : au cours des 20 ou 30 dernières années, durant lesquelles nous avons connu ces coups d’État militaires, ces coups d’État gouvernementaux et ces coups d’État gouvernementaux, les lois n’ont pas changé, n’est-ce pas ? Pour les étrangers.

Khun Sirichot : Oui, ces changements n’entreront pas en vigueur et n’affecteront pas les pratiques antérieures. Tout ce qui était légalement réglementé par le passé ne pose aucun problème. Toutefois, si vous envisagez quelque chose à l’avenir – par exemple, si le gouvernement actuel ou futur prolonge la durée des baux pour les étrangers de 30 à 50 ans –, ceci n’est qu’un exemple. Il ne s’agirait que d’un ajustement mineur pour les étrangers, sans aucun préjudice.

Jett Gunther : Mais aucun gouvernement n’a jamais annoncé par le passé son intention d’adopter une loi interdisant la propriété étrangère. Cela ne s’est jamais produit en Thaïlande, n’est-ce pas ?

Khun Sirichot : À ma connaissance, oui. Mais je suis peut-être encore trop jeune.

Jett Gunther : Mais vous ne l'aviez pas remarqué, n'est-ce pas ? Je voulais simplement en parler car je sais que la structure de propriété étrangère n'a pas changé toutes ces années, mais nous souhaitions simplement aborder le sujet. Et vous dites être optimiste quant à l'avenir ?

Khun Sirichot : Oui, je veux dire, pourquoi rendrions-nous un étranger malheureux si nous voulons le rendre heureux ?

Jett Gunther : Donc ils peuvent apporter leur propre argent, n'est-ce pas ?

Les étrangers sont-ils traités injustement lors des procédures judiciaires en Thaïlande ?

Jett Gunther : Très bien, une dernière question. Nous avons abordé l’incertitude politique et d’autres sujets, et nous sommes tous deux plutôt optimistes. Ma dernière question – merci de votre compréhension si nous n’avons pas l’occasion de conclure – concerne la perception selon laquelle les étrangers seraient traités injustement par la justice dans les procès qui les opposent à des Thaïlandais. Je ne sais pas si c’est vrai ; n’hésitez pas à répondre. Mais si tel est le cas, que peuvent faire les étrangers pour s’assurer d’être traités équitablement par le système judiciaire ?

Khun Sirichot : Croyez-moi, j'ai de nombreux clients qui gagnent des procès contre de grands promoteurs immobiliers.

Jett Gunther : Ah oui ? Et comment ça s'est passé ?

Khun Sirichot : Comment peut-on être traité injustement si l'on gagne un procès ? Perdre tous ses procès signifie évidemment avoir été traité injustement. Pourtant, de nombreux étrangers gagnent contre des Thaïlandais. Même avec des promoteurs immobiliers de renom – s'ils sont si puissants, pourquoi mes clients gagnent-ils ? – cela prouve que nous nous efforçons de traiter les étrangers sur un pied d'égalité. Les problèmes de drogue ou de prostitution peuvent paraître dangereux aux yeux des étrangers, mais ils ne le sont pas. Je comprends que certains étrangers s'estiment lésés, mais uniquement dans les affaires les opposant à leur conjoint thaïlandais. Dans ce cas, le tribunal peut effectivement statuer différemment, non pas en raison de la nationalité ou du statut d'étranger, mais parce que l'autre conjoint est généralement thaïlandais. Les femmes thaïlandaises, par exemple, obtiennent la garde de leurs enfants. Le tribunal thaïlandais les considère comme la mère, même en cas de partenariat, et leur accorde le droit prioritaire à l'éducation et à la tutelle de l'enfant. Ce privilège est également accordé aux femmes devant les tribunaux thaïlandais.

La deuxième raison est la pension alimentaire, car elle est une femme. Elle dépend de votre soutien ; vous êtes un homme, vous avez un conjoint. Vous avez l’obligation de subvenir aux besoins de votre famille. Par conséquent, le tribunal ordonnera à l’homme de verser une pension alimentaire à la femme. Ce n’est pas parce que vous êtes étranger, mais parce que vous êtes un homme.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.