泰國房地產律師解答有關房地產的問題

傑特·岡瑟：我相信大家都會同意，泰國房地產市場需要大幅提升透明度和透明度，才能吸引更多外國買家。因此，我聯絡了曼谷一家頂尖律師事務所，請他們解答一些關於外國人在泰國購屋最常見的問題。暹羅律師事務所的初級合夥人西里喬特先生給我留下了深刻的印象，他回答問題時展現出的坦誠和專業精神令人讚嘆。我很高興能為大家帶來這次訪談。

Siam Legal 與 Khun Sirichot 簡介

傑特岡瑟：西里喬特先生，非常感謝您抽出時間。我們先請您簡單介紹一下暹羅法律事務所和您的法律背景。

西里喬特先生：好的，我們律師事務所已經成立大約17年了，我在暹羅法律事務所工作了大約13年。我目前是初級合夥人，也是繼承法業務的負責人。所以我在房地產法領域工作了10到11年。

關於泰國房地產法，最常見的諮詢是什麼？

傑特岡瑟：好的，我們請你來就是為了澄清幾個問題。我的下一個問題是：你提到你在這裡工作有一段時間了。在你的工作中，國際客戶最常遇到的問題是什麼？你能否簡單列舉一下，然後我們再逐一詳細討論？

西里喬特女士：是的，因為我們律所提供廣泛的服務，涵蓋移民法、公司法、家庭法、房地產法、繼承法，以及訴訟和簽證事宜。因此，我們經常收到來自泰國及世界各地客戶和外籍人士的各種諮詢。這些諮詢並不限於特定國籍。就我個人的專業領域而言，我主要被問到財務方面的問題，例如如何在泰國購買房產、如何保護這些權益和投資、如何在泰國規劃和管理遺產，以及如何在泰國規劃退休生活。而這正是我目前正在處理的問題。

問題種類繁多，所以我無法確切地說哪些問題最常被問到。不過，關於在泰國購買房產（包括土地、房屋和公寓）的諮詢相當普遍。我們大約會收到 5 到 10 個此類諮詢。

傑特岡瑟：太好了，這正符合我的聽眾經常問我的問題。我們稍後再談。正如你所說，這確實是個問題。我們先從你提到的話題開始：外國人如何在泰國購買房產。我認為很多人對外國人如何在泰國購買房產有誤解。能否概述外國人在泰國購買房產的不同途徑？

西里喬特先生：好的，說到房地產，有不動產和動產。具體來說，不動產包括土地、房屋、公寓、工廠、旅館和住宅開發項目，例如，用於建造公寓或住宅區的待清理土地。我不確定您具體指的是哪個領域。能詳細說明一下嗎？您指的是哪種類型的房產？

外國人如何購買泰國房產？

傑特‧岡瑟：當然，我的聽眾主要是私人客戶。那麼，我們先來問一個問題：外國人如何在泰國買公寓？之後我們可以探討土地和房地產。但我們先從公寓說起。外國人在泰國有哪些購買公寓的選擇？

西里喬特女士：好的，好消息！外國人在泰國購買公寓非常容易，甚至可以購買多套。無論是以個人名義、透過外國公司，或是與其他外國人或泰國公民共同購買，都沒有任何限制。唯一重要的是，根據《公寓所有權法》，外國所有權比例不得超過49%，購屋資金必須從國外匯入泰國。除非您擁有永久居留權或屬於泰國投資促進委員會（BOI）特許公司，否則不能使用位於泰國的資金進行購買。如果您是BOI特許公司的特許人員，則可以使用位於泰國的資金進行購買。但是，一旦您不再符合此類人員的資格、不再受BOI法規的約束或不再擁有泰國永久居留權，則必須出售您的公寓，因為屆時您將被取消購買資格。

購買公寓最簡單的方式是以個人名義購買。您購買公寓後，將購屋款（或至少是購屋款）從國外匯入泰國。除泰銖外，任何貨幣均可接受。從國外直接匯泰銖到泰國購買公寓是不可能的。這種匯款方式可能會引發問題，土地登記官員可能會因為銀行無法發出特定表格而拒絕登記交易。該表格也稱為TT3表格（Thor Tor Saam或FET表格）。您必須在產權過戶當天向土地登記官員出示此文件。沒有此表格，交易將無法登記。如果您確保該房產為多戶住宅大樓，外資持股比例不超過49%，且為獨立式住宅單元，則可以以個人名義購買公寓。

傑特·岡瑟：那麼，如果它屬於外國人配額，原則上是否可以透過房產合約獲得它？

西里喬特先生：是的，大部分情況下是這樣，但也有例外。有些地區買不到公寓，有些項目，例如拉差丹利，主要出售的是租賃產權公寓。這些公寓所在的土地所有者並非公寓本身的所有者。那塊地可能是皇家土地，或者說是國有土地。因此，他們不能在那裡購買公寓。其他一些項目也一樣，我現在不想透露具體名稱。哦，我還是不想透露，好嗎？

傑特岡瑟：那沒問題，但如果公寓只允許完全所有權，他們會告訴你的，對吧？除非是你擁有的已註冊公寓，否則你無法簽訂完全所有權協議，對吧？

西里喬特女士：是的，您應該從一開始就詢問開發商或賣方，該房產是永久產權還是租賃產權。根據現行法律，租賃產權的最長期限為30年。雖然可以約定延期條款，但延期不會自動生效。作為買方或承租人，您必須聯絡出租人或開發商申請延期，並登記續期30年。自動續期是不可能的。即使最初的30年期限到期，第二個期限也不會自動續約。您必須申請登記第二個期限。

外國人如何在泰國取得土地？

傑特岡瑟：我們一直在討論公寓是如何納入外國人配額的。你可以購買公寓的完全所有權，然後需要轉移。但是，如果是購買土地和房地產呢？外國人該如何操作？

西里喬特女士：土地和房屋，或土地和別墅，或類似的東西。如您所知，外國人在泰國通常不能購買或擁有土地。因此，他們無法以自己的名義獲得土地。然而，外國人通常也會選擇其他方式，例如租賃或分租。例如，可以先租賃土地30年，然後以自己的名義購買別墅或房屋，前提是當地政府部門，例如區政府、土地登記處或Or Bor Tor（泰國土地登記局）允許。他們對外國人比較寬容，通常會批准在該地區建造此類房屋。因此，可以先取得分租權，然後將房屋登記在自己名下。但是，如果當地政府部門百般阻撓，那麼將房屋或房產登記在外國人名下將非常困難。另一種方法是外國人租賃土地和房屋30年，並簽訂續約條款或其他類似協議。但是，如果需要與當地政府部門交涉，我不建議這樣做。在華欣、七岩、普吉島或芭達雅等一些地區，這種做法很常見，外國人可以以租賃產權的形式使用建築物。建築物的產權隨後會登記在外國人名下。在這些地區，這種做法運作良好。但是，我無法保證泰國所有地區、所有府縣都是如此。

傑特岡瑟：好的，假設市政當局和地方政府都同意。正如你所描述的，獲得土地和房地產最常見的方式是透過租賃。租賃期限通常為30年，可以續租，但必須提交申請。是這樣嗎？

西里喬特先生：正是如此。正是如此。

傑特岡瑟：很好，簡單來說就是這樣。

外國人如何確保賣方和房產的合法性？

傑特·岡瑟：我們討論了當地居民面臨的不確定性，以及土地歸皇家屬地所有這一事實。因此，我們詳細討論了必要的調查研究。這就引出了我的下一個問題：外國人如何確保所購買房產的賣方和房產本身都是合法的，以及他們如何合法地獲得該房產？

西里喬特先生：嗯，除非您是從信譽卓著的房產公司或直接從開發商購買，否則這確實很難。這樣的開發商會提供您所需的最準確的資訊。但是，對於一些本地開發商，您需要對房產進行盡職調查。如果您不知道如何進行盡職調查，我強烈建議您諮詢一位經驗豐富的律師。畢竟，房產價值巨大，如果您只省下幾歐元，卻對價值1000萬、2000萬甚至1億泰銖的房產沒有任何保障，這豈不是得不償失嗎？

我的意思是，律師費比房產經紀人的佣金低得多，對吧？經紀人的佣金是3%。假設房產價值1000萬泰銖，那就是30萬泰銖。但律師費低很多。即使是我們律所，從盡職調查到產權過戶，整個流程的收費也不會超過15萬泰銖。之後，您就不用再擔心其他事情了，對吧？您可以完全放鬆。

傑特岡瑟：好的，所以您的意思是建議聘請律師，徹底調查這處房產，因為它可能價值數千萬泰銖。我很欣賞您坦誠地指出許多困難並給出解答，即使您也承認這很棘手。

您能否從律師的角度簡單解釋一下盡職調查通常包含哪些內容？

西里喬特：好的，如果您要購買公寓，例如您要購買公寓。正如我之前提到的，您首先需要了解的是，該項目所建土地是否為完全產權所有。這是最重要的。其次，公寓必須註冊為公寓，而不是公寓或飯店，懂嗎？因為在西方國家，有些用「公寓」一詞的詞彙通常不用於指公寓。您也知道，在泰國，「公寓」的意思有所不同。它更像是宿舍房間，對吧？它不是那種提供各種服務的公寓，懂嗎？但它確實是公寓。所以，公寓在其他國家可能意味著不同的東西，但在泰國，公寓就是您所熟悉的那種。在一些國家，它可能被稱為公寓或單元房，對吧？

如前所述，建築物必須完全歸您所有，其所在土地也必須完全歸您所有，建築物必須註冊為公寓大樓，且外資持股比例不得超過49%。然而，在曼谷的一些計畫中，這一比例超過了49%。因此，如果您找到心儀的房產，但由於外資持股比例過高而無法購買，而賣家恰好是泰國公民，那麼您無法將外資持股比例轉讓給賣家。在這種情況下，您唯一的選擇可能是透過其他方式獲得該房產，例如設立公司。這樣做真的值得嗎？可能不值得。最後：您打算用於購買該房產的資金是否必須從國外匯入？

這些是外國人在泰國購買公寓的最基本要求。如果您仔細遵循這四個步驟，您可以進一步考慮其他方面，例如住宅區是否毗鄰公共道路。您可能聽說過像Ashton Asoke這樣的租賃項目，對吧？這些公寓並不直接毗鄰公共道路。雖然乍看之下似乎如此，但只有透過徹底調查才能確定。例如，只有律師才能就專案不毗鄰公共道路是否有漏水風險提供建議。以曼谷為例，開發商擁有道路等土地並將其登記為該地區其他項目的地役權是很常見的做法。因此，您應該確保無需支付道路通行費，並在專案啟動前確定道路的實際所有者。盡職調查可以幫助您獲得這些資訊。如果您不是律師，我不確定您是否能夠理解這其中的具體內容，尤其是在與土地登記官員打交道時，因為所有文件都將使用泰語。

負責的官員英文不好，文件也全是泰文。地圖和平面圖怎麼看得懂？一定什麼都看不懂，對吧？這可不像在西方國家網路上找地那麼簡單，輸入地址就能查到結果。在泰國，事情可不是這樣的。

傑特岡瑟：說到西方：那裡有一些機制可以保護買家在這個過程中的權益，例如第三方託管公司、財產保險或地質勘測。泰國有類似的機制，它們有效嗎？

西里喬特先生：好的，關於S4託管服務：泰國自2008年起就實施了託管法，雖然理論上可行，但實際操作起來卻不太方便。只有銀行才能合法提供這項服務。如果我們身為律師，作為一家信譽良好的律師事務所，別無選擇，就必須透過不向賣方支付全額來幫助和保護我們的客戶。我們必須阻止這種情況發生，並在滿足特定條件之前扣留部分款項。例如，在專案竣工之前，您不應該向開發商支付超過40%的款項。 10%比較合理。為什麼您要支付80%或90%的款項給賣方或開發商，最後卻眼睜睜地看著他們破產呢？他們破產後就什麼都沒剩下。如果您提起訴訟，或許在紙上勝訴，但您最終一分錢也拿不到。您為什麼要這麼做呢？我的意思是，如果你事先請了律師，他會審核合同，設定合理的價格，盡力保護你的權益，並建議你避免過於冒險的行為。但如果你想承擔風險，那就是你自己的決定。我們該怎麼做呢？我們必須警告客戶，告訴他們「不要這麼做，不要繼續下去，不要捲入其中」。如果你指定律師作為第三方託管代理人，那麼設立一個第三方託管帳戶會很有用。如果你不在泰國或泰國沒有銀行帳戶，這一點尤其重要。沒有銀行帳戶，你就無法入境泰國。這樣就無法轉賬，對吧？而且你不應該在轉帳日期之前支付賣家100%的款項；那樣風險太大了。

好的，如果您付款後賣家卻突然消失怎麼辦？他們可能會拖延付款或試圖欺騙我們——我們無法預測。所以，如果您在過戶日期前一個月左右轉賬，您的律師可以協助您辦理過戶和所有權轉移手續。我們會將款項轉給賣家，透過授權委託書代表您取得所有權，並處理所有相關事宜。這就是第三方託管帳戶的保護作用。但是，如果您在過戶日期當天身在泰國，並且在泰國擁有銀行帳戶，則無需受託人或第三方託管代理人來保管您的資金。您可以從國外匯款到您的泰國帳戶。轉帳前，請確保匯款幣種不是泰銖，且轉帳金額至少等於購買價格。在付款備註中，請註明，例如「以您的名義購買項目中編號為[項目編號]的公寓」。或者，您也可以簡單地說明您希望以您的名義購買編號和項目名稱為[項目編號]的公寓。這一點非常重要。如果您提供的資訊不正確，我們可能無法為土地登記處準備合適的文件。

如果配偶是泰國人，買房子有什麼建議嗎？

傑特岡瑟：好的，我明白了。很多人都提交了問題，我相信他們中的許多人都想和他們的泰國配偶共同購買房產。這些問題通常圍繞著結婚後房產所有權的歸屬問題。所以我的問題是：您會給想和泰國配偶共同購買房產的外國人甚麼建議？

西里喬特女士：好的，如果您指的是公寓，那就沒問題。您可以和您的泰國配偶一起購買。產權過戶可以登記在您的名下、您們的共同名下，或是她的名字——這都沒問題。但是，如果公寓只登記在您的名下，您需要您妻子的同意書。您的妻子必須確認您是以您的名義單獨購買公寓。在泰國，男性通常會填寫“單身”。如果雙方都是男性，則不會填寫「已婚」。而女性在泰國則使用「夫人」或「女士」的稱呼。購買公寓非常簡單。

關於土地和房屋，我建議您在與泰國公民結婚前購買。這樣可以確保一切清晰明確。如果在婚後購買，所有權的歸屬可能會變得難以掌控，因為其中一部分可能被認定為共同財產，而另一部分則被認定為個人財產。大約10到15年前，土地登記處要求外籍配偶簽署同意聲明，確認土地和房屋登記在泰國配偶名下。這被視為個人財產，而非共同財產。購屋款由泰國配偶支付，而非外國人。因此，簽署這份聲明至關重要。否則，土地登記處將不允許您的配偶在泰國購買房產。這份同意聲明必須在土地登記處或泰國大使館簽署。

這份同意聲明不能在公證人、泰國律師或任何其他人（包括其他國家的公證人）面前簽署。這絕對不可能。它只能在土地登記處、泰國領事館或泰國大使館簽署。

傑特岡瑟：所以聽起來好像婚後買房，所有法律都對泰國配偶有利。他們必須達成一致，將房產作為自己的私有財產購置，購房協議在泰國大使館簽署。哇，這對泰國配偶來說真是太有利了。那麼，如果需要的話，您會建議我在與泰國配偶結婚前就買房嗎？

西里喬特女士：是的，但即使你提前購買，你也需要和你的女朋友或未婚妻簽訂正式協議，好嗎？你需要一份類似租賃協議或貸款協議的合約。不要把合約寫在她的名字上，因為如果你這樣做，以後就不能以贈與的形式主張所有權了。我覺得很難。你可以嘗試，但很困難。為什麼要浪費時間和金錢打官司來證明自己呢？你完全可以提前保護你的投資，對吧？所以你應該提前做好某種保護措施，例如簽訂協議或安排，例如一份30年的租賃協議或貸款協議。至於用益權或租賃權，最近很多土地登記官員都拒絕登記這類交易，因為它們被認為是規避法律的行為。而且，政府收取的費用比租金或抵押貸款的費用低得多。關於租賃協議，政府收取的費用，也就是登記費，是整個租賃期限的1.1%。然而，對於用益權，如果您不指定對價，政府收費非常低，不到1000泰銖。在這種情況下，政府一無所獲，並可能拒絕登記用益權或土地。

在泰國，離婚時財產會如何處理？

傑特岡瑟：好的，太好了，很高興我們能討論這個問題。很多人對離婚感到很迷茫，因為關於離婚會有很多疑問。離婚過程中會發生什麼事？您能給我們概述一下整個流程嗎？如果您沒有主動提及，我很樂意回答具體問題。

西里喬特女士：我建議您在泰國結婚前起草一份婚前協議，並在婚禮當天進行登記。您和妻子婚後達成的任何協議都被視為婚前協議，任何一方都可以宣布其無效。因此，婚後協議提供的保障非常有限。我不建議簽訂婚後協議，並強烈建議您在婚禮前起草一份婚前協議，並在婚禮當天進行登記。婚前協議可以規範許多事項，從財務問題到離婚的後果。

如果你們雙方有孩子，也可以約定孩子的監護權。但是，這不像分割房產那麼簡單，房產可以簡單地按照「這是我的財產，這是你的財產」的原則進行分割。婚後哪些屬於共同財產？哪些屬於個人財產？婚前協議可以明確界定婚前財產的歸屬。

傑特岡瑟：簡單總結一下，根據你剛才說的：理想情況下，你應該在婚禮前把所有事情都安排好。起草一份婚前協議，提前買好房產。因為如果你嫁給泰國人，萬一出了什麼事，你就麻煩大了。這可能對你的泰國伴侶更有利，對吧？你只能祈禱自己嫁給好人。

西里喬特女士：沒錯，但如果婚姻並非因離婚而因一方去世而解除，情況就不同了。在這種情況下，您可以立一份遺囑。您的泰國妻子可以為您立遺囑。例如，她可以將土地和房屋遺贈給您，但您無需成為所有者。您只需作為您妻子在泰國的遺產執行人來管理這些財產。作為執行人，您可以將這些財產出售給第三方。因此，您不必成為所有者。一旦您成為所有者，您必須在一年內出售土地和房屋。否則，國家將介入並強制您出售，例如透過拍賣。然而，這種情況很少發生。因此，盡量不要將土地和房屋登記在您的名下，而只需繼續擔任執行人即可。

如果外國人過世，房產將如何處理？

傑特岡瑟：這適用於您的泰國配偶擁有房產並去世的情況。您可以作為遺囑執行人繼承房產並出售，或者您可以繼承房產，但必須在一年內出售。這是泰國配偶去世時的流程。但是，如果您自己擁有房產，而且是以您自己的名義購買的呢？無論是婚前購買的公寓還是最近購買的公寓——如果您去世了，假設您已經立了遺囑：在泰國，這是否是一個簡單的流程，只需按照遺囑執行，房產就會自動轉移給逝者？能否詳細解釋一下？

西里喬特女士：遺囑雖然不能節省太多時間，但能讓遺產分配更加清晰明了。如果沒有泰國遺囑，遺產將由法定繼承人平分，包括死者的父母、配偶、子女或後代。假設您沒有根據泰國法律立遺囑，而死者有兩位父母、兩個子女和一位配偶（您本人）。那麼遺產將由五人均分。您需要與他人分享您的資產。如果死者沒有父母或子女，但有兄弟姊妹，情況會變得更加複雜。在這種情況下，您需要與兄弟姐妹分享資產，而您可能並不樂意。根據泰國法律，立遺囑後，您可以做出不同的安排，例如，您可以說：「我的所有資產都應歸我的配偶所有。」我的資產應100%歸我的配偶所有。但是，如果我的配偶去世，我可能希望將我的資產留給您的子女、父母或兄弟姐妹。如果沒有遺囑，由於您需要與所有人分享，遺產分配將變得不明確。例如，如果您擁有一處房產，但不想與他人共同擁有，該怎麼辦？那麼您就只能等到有人出售該房產。那麼，誰來接管遺產的管理呢？遺囑可以對此進行規定。這就是遺囑的重要性所在，即使遺囑的執行過程並非立即完成。雖然耗時可能大致相同，但遺囑能讓財產分配更加清晰明了。

傑特岡瑟：好的，簡單來說：如果你沒有泰國配偶，但你自己是外國人，房產是以個人名義擁有的，而你的家庭成員也全部是外國人，那麼假設你住在這裡去世了——這種情況會發生什麼？

西里喬特女士：再次強調，如果您在泰國沒有親屬，但您在泰國擁有資產，您可以立一份泰國遺囑。對於較大額的遺產，例如100萬或200萬泰銖，根據泰國法律立一份涵蓋您在泰國資產的遺囑是值得的。之後，您可以將您在泰國的資產遺贈給居住在國外的家人，並指定他們為遺囑執行人。這沒有問題；他們不一定是泰國公民。例如，可以是您的配偶、子女或朋友。

傑特岡瑟：所以外國人可以被指定為遺囑執行人，對嗎？

Khun Sirichot：是的，他們可以。

泰國的政治不穩定是否會影響外國人擁有房產的法律？

傑特·岡瑟：我們已經討論了很多關於個人購房和夫妻共同購房的問題，謝謝。我的聽眾經常提到的另一個問題是他們對泰國政治體制和當前局勢的疑慮。很多外國人都對泰國的政治不穩定表示擔憂，對嗎？他們擔心法律隨時可能改變。因此，我想問：泰國的政治不穩定是否真的對過去有關外國人購屋的法律產生過影響？

西里喬特先生：不，別驚慌。泰國政府不會那麼做的。

傑特岡瑟：但他們過去並沒有這樣做過吧？

西里喬特女士：是的，尤其如果您購買的是公寓或在泰國擁有帳戶，您無需擔心。您將享有與泰國公民相同的待遇。但是，如果您打算購買土地和房屋，則務必諮詢經驗豐富的顧問，他們可以提供專業的指導和準確的資訊。因此，如果您一切安排妥當，您將在一定程度上得到保障，但無法像購買公寓那樣獲得百分之百的保障。所以，親愛的公寓買家們，請不要驚慌！您將享有與泰國公民相同的待遇。例如，就像阿什頓·阿索克一樣，您不會受到任何特殊對待。如果泰國公民的處境發生變化，您也會受到相同的影響。

傑特岡瑟：但要說清楚一點：在過去的二三十年裡，我們經歷了這些軍事政變、這些政府政變，以及這些政府政變，但法律並沒有改變，對吧？對於外國人來說。

西里喬特先生：是的，這些變更不會立即生效，也不會影響以往的做法。過去任何受法律規範約束的事項都不會有問題。但是，如果您未來有相關計劃——例如，政府可能會將外國人的租期從30年延長至50年，或者新政府可能會這樣做——這只是一個例子。對外國人來說，這只是一個小小的調整，不會造成任何損害。

傑特岡瑟：但過去從未有過哪個政府宣布要透過法律禁止外國人擁有財產。泰國也從未發生過這種情況，對吧？

西里喬特先生：據我所知，是的。但也許我還太年輕，或是其他什麼原因。

傑特·岡瑟：但你沒注意到這一點，對吧？我只是想提一下，因為我知道這些年來外資所有權結構一直沒變，但我們只是想討論一下。你說你對未來也很樂觀？

西里喬特先生：是的，我的意思是，如果我們想讓外國人開心，為什麼要讓他不開心呢？

傑特岡瑟：所以他們可以自備錢，對吧？

外國人在泰國法庭訴訟中是否受到不公平對待？

傑特·岡瑟：好的，最後一個問題。我們已經討論了政治上的不確定性以及其他所有問題，我們倆都相當樂觀。我的最後一個問題——如果沒能結束就謝謝您——是關於外國人在與泰國人對簿公堂的案件中受到不公平對待的看法。我不知道這是不是真的；歡迎您回答這個問題。但如果確實如此，外國人可以做些什麼來確保自己在司法系統中得到公平對待呢？

西里喬特先生：相信我，我有很多客戶都贏得了針對大型房地產開發商的訴訟。

傑特·岡瑟：哦，是嗎？他們後來怎麼樣了？

西里喬特女士：如果一個人勝訴了，怎麼能說他受到了不公平的對待呢？如果你輸掉了所有官司，那顯然意味著你受到了不公平的對待。但是有很多外國人勝訴的案例，即使對方是知名的房地產開發商——如果他們真的那麼強大，為什麼我的客戶還能勝訴呢？這說明我們努力做到平等對待外國人。毒品問題或賣淫對外國人來說可能聽起來很危險，但實際上並非如此。我能理解為什麼有些外國人認為自己受到了不公平的對待，但這僅限於他們與泰國配偶的訴訟。在這種情況下，法院確實可以區別對待，但這並非因為國籍或你是外國人，而是因為另一方配偶通常是泰國人。例如，泰國女性的監護權由法院判決。即使在同居關係中，泰國法院也會認定她們是母親，並賦予她們指導和撫養子女的主要權利。女性在泰國法院也享有這項權利。

第二個原因是贍養費，因為她是女性。她依賴你的養活；你是男性，你有男性伴侶。你有義務養家。因此，法院會判令男性向女性支付贍養費。這並非因為你是外國人，而是因為你是男性。

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.