Taylandlı gayrimenkul avukatı gayrimenkul hakkında soruları yanıtlıyor.

Jett Gunther: Sanırım hepimiz Tayland'ın gayrimenkul piyasasının daha fazla yabancı alıcıyı çekmek için önemli ölçüde daha fazla açıklığa ve şeffaflığa ihtiyacı olduğu konusunda hemfikiriz. Bu nedenle, Tayland'da yabancı mülk alımlarıyla ilgili en sık sorulan sorulardan bazılarını ele almak için Bangkok'taki önde gelen bir hukuk firmasıyla iletişime geçtim. Khun Sirichot, Siam Legal'de genç bir ortak ve sorularımı yanıtlarken gösterdiği açıklık ve uzmanlık beni çok etkiledi. Bu röportajı sizlere sunmaktan mutluluk duyuyorum.

Siam Legal ve Khun Sirichot'a Giriş

Jett Gunther: Sayın Sirichot, zaman ayırdığınız için çok teşekkür ederim. Siam Legal ve hukuk alanındaki geçmişiniz hakkında kısa bir tanıtımla başlayalım.

Khun Sirichot: Tamam, ofisimiz yaklaşık 17 yıldır faaliyet gösteriyor ve ben de Siam Legal'de yaklaşık 13 yıldır çalışıyorum. Şu anda kıdemli olmayan bir ortak ve miras hukuku bölümünün başıyım. Dolayısıyla 10-11 yıldır gayrimenkul hukuku alanında çalışıyorum.

Tayland gayrimenkul hukukuyla ilgili en sık sorulan sorular nelerdir?

Jett Gunther: Tamam, sizi buraya birkaç noktayı açıklığa kavuşturmak için çağırdık. Bir sonraki sorum: Burada bir süredir çalıştığınızı söylediniz. Uluslararası müşterilerinizin çalışmalarınız sırasında size en sık getirdiği sorunlar nelerdir? Bunları kısaca listeleyebilir misiniz, ardından her birini daha ayrıntılı olarak ele alabiliriz?

Khun Sirichot: Evet, çünkü firmamız göçmenlik hukuku ve şirketler hukukundan aile hukuku, gayrimenkul hukuku ve miras hukukuna, ayrıca dava ve vize konularına kadar geniş bir yelpazede hizmet sunmaktadır. Bu nedenle, Tayland'da ve dünya genelinde müşterilerden ve yabancılardan çeşitli sorular alıyoruz. Bu sorular belirli milliyetlerle sınırlı değil. Sadece uzmanlık alanımda bile, öncelikle Tayland'da gayrimenkul edinme, bu çıkarları ve yatırımları koruma, Tayland'da bir mal varlığını planlama ve yönetme ve Tayland'da emeklilik planlaması gibi finansal konular hakkında sorular alıyorum. Şu anda tam olarak bu konu üzerinde çalışıyorum.

Çok çeşitli sorular var, bu yüzden hangilerinin en sık sorulduğunu tam olarak söyleyemem. Ancak, Tayland'da arsa, ev ve daire satın alma ile ilgili sorular oldukça yaygın. Bu konuda yaklaşık 5 ila 10 soru alıyoruz.

Jett Gunther: Harika, bu, dinleyicilerimin bana sorduğu sorularla çok iyi örtüşüyor. O yüzden birazdan buna değineceğiz. Tam olarak bahsettiğiniz konu. Bahsettiğiniz konuyla başlayalım: Tayland'da yabancı olarak mülk satın almak. Sanırım yabancıların Tayland'da nasıl mülk edinebileceği konusunda çok fazla kafa karışıklığı var. Yabancıların Tayland'da mülk satın alabileceği farklı yollara genel bir bakış sunabilir misiniz?

Khun Sirichot: Tamam, gayrimenkulden bahsettiğimizde, taşınmaz mal ve taşınır mal vardır. Özellikle, taşınmaz mal; arsa ve evleri, apartman dairelerini, fabrikaları, otelleri ve konut projelerini içerir; örneğin, apartman daireleri veya konut siteleri inşaatı için temizlenecek arsalar. Tam olarak hangi alandan bahsettiğinizi anlamadım. Lütfen açıklayabilir misiniz? Ne tür bir mülkten bahsediyorsunuz?

Yabancılar Tayland'da nasıl gayrimenkul satın alabilir?

Jett Gunther: Elbette, dinleyicilerim çoğunlukla özel müşterilerden oluşuyor. Bu yüzden öncelikle şu soruyu sorarak başlayalım: Yabancılar nasıl bir apartman dairesi edinebilir? Daha sonra arsa ve gayrimenkule bakabiliriz. Ama apartman daireleriyle başlayalım. Yabancıların Tayland'da apartman dairesi sahibi olabilmeleri için hangi seçenekler mevcut?

Khun Sirichot: Tamam, iyi haber! Yabancıların Tayland'da, hatta birden fazla, apartman dairesi satın alması çok kolay. İster bireysel olarak, ister yabancı bir şirket aracılığıyla, ister diğer yabancılarla veya bir Tayland vatandaşıyla ortaklaşa olsun, hiçbir kısıtlama yok. Önemli olan tek şey, apartman dairesindeki yabancı mülkiyet oranının Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre %49'u geçmemesi ve satın alma parasının yurtdışından Tayland'a transfer edilmesi. Daimi oturma izniniz yoksa veya BOI ayrıcalıklı bir şirketin üyesi değilseniz, Tayland'da bulunan sermaye satın alma için kullanılamaz. BOI şirketinde ayrıcalıklı bir kişiyseniz, Tayland'da bulunan fonları satın alma için kullanabilirsiniz. Ancak, bu tür bir kişi olarak artık nitelendirilmiyorsanız, BOI düzenlemelerine tabi değilseniz veya Tayland'da daimi oturma izniniz yoksa, apartman dairenizi satmanız gerekir, çünkü o zaman uygun şekilde diskalifiye olursunuz.

Kat mülkiyeti satın almanın en basit yolu bireysel olarak yapmaktır. Bir kat mülkiyeti satın alırsınız ve ardından satın alma bedelini veya en azından satın alma bedelini yurt dışından Tayland'a transfer edersiniz. Tayland Bahtı hariç herhangi bir para birimi kabul edilir. Yurt dışından Tayland'a Tayland Bahtı transferi yoluyla kat mülkiyeti satın almak mümkün değildir. Bu tür bir transfer sorunlara yol açabilir ve Tapu Sicil Müdürlüğü, bankaların belirli bir formu düzenlemesindeki zorluklar nedeniyle işlemi kaydetmeyi reddedebilir. Bu form aynı zamanda TT3 formu (Thor Tor Saam veya FET formu) olarak da bilinir. Bu, mülkiyet devri gününde Tapu Sicil Müdürlüğüne ibraz etmeniz gereken bir belgedir. Bu form olmadan işlem kaydedilmeyecektir. Mülkün çok aileli bir bina olduğundan, yabancı mülkiyet oranının %49'u geçmediğinden ve tamamen müstakil bir birim olduğundan emin olursanız, kat mülkiyetini kendi adınıza satın alabilirsiniz.

Jett Gunther: Yani eğer yabancı kotası kapsamına giriyorsa, prensip olarak bir gayrimenkul sözleşmesi yoluyla edinilebilir mi?

Khun Sirichot: Evet, çoğunlukla öyle diyebilirim, ama istisnalar da var. Bazı bölgelerde kat mülkiyeti daire satın alamazsınız ve bazı projelerde, örneğin Ratchadamri'de, çoğunlukla kiralık daireler satılıyor. Kompleksin bulunduğu arazinin sahipleri, dairelerin sahipleri değil. Kraliyet mülkü, tabiri caizse taç arazisi olabilir. Bu nedenle, orada kat mülkiyeti daire satın alamazlar. Aynı durum, şu anda adını vermek istemediğim diğer projeler için de geçerli. Ah, adlarını vermek istemiyorum, tamam mı?

Jett Gunther: Bu güzel, ama eğer apartman yönetimi sadece tam mülkiyete izin veriyorsa, bunu size söylerlerdi, değil mi? Kayıtlı bir apartman dairesine sahip olmadığınız sürece tam mülkiyet sözleşmesi yapamazsınız, doğru mu?

Khun Sirichot: Evet, en başından itibaren geliştiriciye veya satıcıya mülkiyetin tam mülkiyet mi yoksa kiralık mülkiyet mi olduğunu sormalısınız. Mevcut yasalara göre kiralık mülkiyetlerde azami süre 30 yıldır. Uzatma maddesi üzerinde anlaşmaya varılabilir ancak bu otomatik olarak yürürlüğe girmez. Alıcı veya kiracı olarak, uzatma başvurusunda bulunmak ve 30 yıllık ek süreyi tescil ettirmek için kiralayana veya geliştiriciye başvurmalısınız. Otomatik yenileme mümkün değildir. İlk 30 yıllık süre sona erse bile, ikinci süre otomatik olarak yenilenmez. İkinci sürenin tescili için başvuruda bulunmalısınız.

Yabancılar Tayland'da nasıl arazi edinebilir?

Jett Gunther: Apartman dairelerinin yabancı kotası kapsamına nasıl girdiğini tartışıyorduk. Bunları tam mülkiyet olarak satın alabiliyorsunuz ve ardından para transferi yapmanız gerekiyor. Peki ya arsa ve gayrimenkul edinimi? Bir yabancı bunu nasıl yapabilir?

Khun Sirichot: Arsa ve ev, veya arsa ve villa, veya benzeri bir şey. Bildiğiniz gibi, Tayland'da yabancılar genellikle arsa satın alamaz veya sahip olamazlar. Bu nedenle, kendi adlarına arsa edinemezler. Bununla birlikte, yabancılar tarafından sıklıkla kullanılan bazı diğer seçenekler vardır, örneğin kiralama veya kiracılık hakkı. Örneğin, yerel makamlar (ilçe ofisi, tapu sicili veya Or Bor Tor gibi) izin verirse, 30 yıllığına arsa kiralayabilir ve ardından villayı veya binayı kendi adlarına satın alabilirler. Yabancılara karşı oldukça esnek davranırlar ve genellikle bölgede bu tür inşaatları onaylarlar. Yani, kiracılık hakkı edinebilir ve ardından binayı kendi adlarına tescil ettirebilirler. Ancak, yerel makamlar bunu zorlaştırır ve engellerse, binayı veya mülkü yabancının adına tescil ettirmek çok zor olacaktır. Alternatif olarak, yabancı hem arsayı hem de evi 30 yıllığına yenileme maddesi veya benzeri bir anlaşma ile kiralayabilir. Ancak, yerel makamlarla uğraşmak zorunda kalırsanız, bunu tavsiye etmem. Hua Hin, Cha-am, Phuket veya Pattaya gibi bazı bölgelerde bu yaygın bir uygulamadır ve yabancıların binaları esasen kiralık mülk olarak kullanmalarına izin verilir. Binanın mülkiyeti daha sonra yabancının adına tescil edilir. Bu orada sorunsuz bir şekilde işliyor. Ancak, bunun Tayland'ın tüm bölgelerinde, tüm illerde ve ilçelerde böyle olduğunu garanti edemem.

Jett Gunther: Tamam, belediyelerin ve yerel yönetimlerin kabul ettiğini varsayarsak. Arazi ve gayrimenkul edinmenin en yaygın yolu, sizin de belirttiğiniz gibi, kiralama yoluyla oluyor. Bu genellikle 30 yıllık bir süreyle sınırlı oluyor ve uzatılabiliyor, ancak bunun için bir başvuru yapılması gerekiyor. Doğru mu?

Khun Sirichot: Aynen öyle. Aynen öyle.

Jett Gunther: Harika, kısaca özetlemek gerekirse.

Yabancılar satıcının ve mülkün meşruiyetini nasıl sağlayabilirler?

Jett Gunther: Yerel halk için belirsizliklerden ve arazinin Kraliyet Bağımlılık Bölgelerine ait olmasından bahsettik. Bu nedenle gerekli araştırmaları uzun uzun ele aldık. Bu da beni bir sonraki soruma getiriyor: Yabancılar, satıcının ve satın aldıkları mülkün meşru olduğundan ve bu mülkü yasal olarak edinebileceklerinden nasıl emin olabilirler?

Khun Sirichot: Çok saygın emlak şirketlerinden veya doğrudan geliştiriciden satın almadığınız sürece bu oldukça zor. Bu tür geliştiriciler size isteyebileceğiniz en doğru bilgileri sağlayacaktır. Ancak, bazı yerel geliştiricilerde, mülk üzerinde gerekli incelemeyi yapmanız gerekecektir. Bunu nasıl yapacağınızı bilmiyorsanız, deneyimli bir avukata danışmanızı şiddetle tavsiye ederim. Sonuçta, mülkün değeri çok büyük ve sadece birkaç euro tasarruf edip 10, 20 veya 100 milyon baht değerindeki bir mülkte hiçbir korumanız yoksa, bu şüpheli bir durum değil mi?

Yani, avukatlık ücretleri emlakçı komisyonundan çok daha düşük, değil mi? Emlakçı komisyonu %3. Diyelim ki mülk 10 milyon THB değerinde, bu da 300.000 THB yapar. Ama avukatlık ücretleri önemli ölçüde daha düşük. Benim firmam bile, durum tespiti aşamasından mülkiyet devrine kadar tüm süreç için 150.000 THB'den fazla ücret almamalı. Ondan sonra başka hiçbir şey için endişelenmenize gerek yok, değil mi? Tamamen rahatlayabilirsiniz.

Jett Gunther: Tamam, yani bir avukat tutmanızı ve mülkü iyice incelemenizi öneriyorsunuz, çünkü potansiyel olarak on milyonlarca baht değerinde olabilir. Birçok engeli ele alıp cevaplarınızı dürüstçe verdiğiniz için teşekkür ederim, zor olduğunu kabul etseniz bile.

Avukat bakış açısından durum tespiti sürecinin genel olarak neleri kapsadığını kısaca açıklayabilir misiniz?

Khun Sirichot: Tamam, diyelim ki bir apartman dairesi satın alıyorsunuz. Daha önce de belirttiğim gibi, bilmeniz gereken ilk şey, projenin inşa edildiği arazinin tamamen size ait olup olmadığıdır. Bu en önemli şey. İkincisi, apartman dairesi, apartman veya otel olarak değil, apartman dairesi olarak kayıtlı olmalıdır, tamam mı? Çünkü Batı ülkelerinde, apartman daireleri için genellikle kullanılmayan "apartman" kelimesini kullanan bazı terimler var. Tayland'da, bildiğiniz gibi, apartmanın farklı bir anlamı var. Bir yurt odası gibi, değil mi? Hizmetleri olan bir apartman değil, tamam mı? Ama bir apartman dairesi. Yani, apartman dairesi diğer ülkelerde farklı bir anlama gelebilir, ancak Tayland'da apartman dairesi sizin aşina olduğunuz şeydir. Bazı ülkelerde apartman veya daire olarak adlandırılabilir, değil mi?

Daha önce de belirtildiği gibi, bina tamamen sizin mülkiyetinizde olmalı, üzerinde bulunduğu arsa da tamamen sizin mülkiyetinizde olmalı, bina bir kat mülkiyeti kompleksi olarak kayıtlı olmalı ve yabancı mülkiyet kotası %49'u geçmemelidir. Ancak, Bangkok'taki bazı projelerde bu kota %49'un üzerindedir. Dolayısıyla, beğendiğiniz bir mülk için bir satıcı bulursanız, ancak aşırı yabancı mülkiyet kotası nedeniyle satın alamazsanız ve satıcı maalesef Tayland vatandaşıysa, yabancı mülkiyet kotasını satıcıdan devralamazsınız. Bu durumda, tek seçeneğiniz mülkü başka yollarla, örneğin bir şirket kurarak edinmek olabilir. Bu gerçekten buna değer mi? Muhtemelen hayır. Ve son olarak: Mülkü satın almak için kullanmayı düşündüğünüz sermayenin yurtdışından transfer edilmesi gerekiyor mu?

Bunlar, yabancıların Tayland'da bir apartman dairesi satın alabilmeleri için en temel şartlardır. Bu dört adımı dikkatlice izlerseniz, konut kompleksinin kamu yoluna bitişik olup olmadığı gibi diğer hususları da ele alabilirsiniz. Ashton Asoke gibi kiralık projeleri biliyor olabilirsiniz, değil mi? Bu daireler doğrudan kamu yollarına bitişik değildir. İlk bakışta öyle görünse de, ancak kapsamlı bir araştırma ile emin olabilirsiniz. Örneğin, projenin kamu yoluna bitişik olmaması nedeniyle sızıntı riski olup olmadığı konusunda size yalnızca bir avukat tavsiyede bulunabilir. Örneğin Bangkok'ta, geliştiricilerin yollar gibi arazilere sahip olması ve bunları bölgedeki diğer projeler için irtifak hakkı olarak tescil ettirmesi yaygındır. Bu nedenle, projenizden önce yol geçiş ücreti ödemek zorunda kalmayacağınızdan emin olmalı ve yolun gerçek sahibini belirlemelisiniz. Gerekli özeni göstermek size bu bilgiyi sağlayabilir. Eğer avukat değilseniz, özellikle tapu sicil memuruyla uğraşırken bunun ne anlama geldiğini anlamanız zor olabilir, çünkü her şey Tayca olacaktır.

Sorumlu memur iyi İngilizce konuşmuyor ve belgelerin tamamı Tayca. Haritayı, arazi planını nasıl okuyacaksınız ki? Hiçbir şey anlamayacaksınız, değil mi? Batı ülkelerinde olduğu gibi, adresinizi girip sonuçların göründüğü gibi basit değil. Hayır, Tayland'da işler böyle yürümüyor.

Jett Gunther: Batı'dan bahsetmişken: Orada, bu süreçte alıcıyı korumak için emanet şirketleri, gayrimenkul sigortası veya jeolojik araştırmalar gibi bazı mekanizmalar mevcut. Tayland'da da benzer mekanizmalar var mı ve etkili mi?

Khun Sirichot: Tamam, S4 emanet hizmetiyle ilgili olarak: Tayland'da 2008'den beri emanet yasası var, ancak teoride işe yarasa da pratikte pek işe yaramıyor. Bu hizmeti yasal olarak yalnızca bankalar sunabiliyor. Biz avukatlar olarak, saygın bir hukuk firması olarak, başka seçeneğimiz yoksa, satıcıya tam tutarı ödemeyerek müvekkillerimizi korumak zorundayız. Bunu önlemeli ve koşullar yerine getirilene kadar ödemenin bir kısmını bekletmeliyiz. Örneğin, proje tamamlanana kadar geliştiricilere %40'tan fazla ödeme yapmamalısınız. %10 makul olurdu. Neden satıcıya veya geliştiriciye %80 veya %90 ödeyip sonunda iflas etmelerine izin veresiniz ki? Basitçe iflas ederler ve hiçbir şeyleri kalmaz. Dava açarsanız, kağıt üzerinde kazanabilirsiniz, ancak paranız olmaz. Bunu neden yapasınız ki? Yani, eğer sözleşmeyi önceden inceleyen, adil bir fiyat belirleyen, sizi olabildiğince korumaya çalışan ve aşırı riskli eylemlerden kaçınmanız konusunda size tavsiyede bulunan bir avukatınız varsa, sorun yok. Ama bu riski almak istiyorsanız, karar sizin. Biz ne yapmalıyız? Müşterileri uyarmalı ve onlara "Yapmayın, daha ileri gitmeyin, bulaşmayın" demeliyiz. Bir avukatı emanetçi olarak atarsanız, emanet hesabı faydalı olur. Bu, özellikle Tayland'da değilseniz veya orada banka hesabınız yoksa tavsiye edilir. Banka hesabınız olmadan Tayland'a giremezsiniz. Yani parayı transfer etmenin bir yolu yok, değil mi? Ve transfer tarihinden önce satıcıya %100 ödeme yapmamalısınız; bu çok riskli.

Peki, ödemeyi yaptıktan sonra satıcı ortadan kaybolursa ne olur? Ödemeyi geciktirebilir veya bizi aldatmaya çalışabilirler; bilmiyoruz. Bu nedenle, devir tarihinden yaklaşık bir ay önce parayı transfer ederseniz, avukatınız size devir ve mülkiyet devri konusunda yardımcı olabilir. Ödemeyi satıcıya aktaracağız, vekaletname ile sizin adınıza mülkiyeti alacağız ve her şeyi halledeceğiz. İşte bir emanet hesabı sizi bu şekilde korur. Ancak, devir tarihinde Tayland'da bulunuyorsanız ve orada bir banka hesabınız varsa, paranızı tutmak için bir mütevelliye veya emanetçiye ihtiyacınız yoktur. Paranızı yurtdışından Tayland'daki hesabınıza transfer edebilirsiniz. Transfer etmeden önce, para biriminin Tayland Bahtı olmadığından ve transfer edilen tutarın en az satın alma fiyatına eşit olduğundan emin olun. Ödeme referansında, örneğin, "Adınıza projedeki ilgili numaralı bir apartman dairesinin satın alınması" şeklinde belirtin. Veya sadece adınıza ilgili numaralı ve proje isimli bir apartman dairesi satın almak istediğinizi belirtebilirsiniz. Bu çok önemli. Yanlış bilgi vermeniz durumunda, tapu sicili için uygun bir belge hazırlayamayabiliriz.

Taylandlı eşle birlikte ev satın alırken dikkat edilmesi gereken ipuçları nelerdir?

Jett Gunther: Tamam, anlıyorum. Birçok kişi soru sordu ve eminim ki birçoğu Taylandlı eşiyle birlikte mülk satın almak istiyor. Bu sorular genellikle evlendiğinizde ne olacağı ve mülkiyetin nasıl ele alınacağı etrafında dönüyor. Bu yüzden sorum şu: Taylandlı eşiyle birlikte mülk satın almak isteyen bir yabancıya ne tavsiye edersiniz?

Khun Sirichot: Tamam, eğer apartman dairesini kastediyorsanız, sorun yok. Taylandlı eşinizle birlikte satın alabilirsiniz. Mülkiyet devri sizin adınıza, ortak adınıza veya eşinizin adına olabilir; bunda bir sorun yok. Ancak, apartman dairesi sadece sizin adınıza olacaksa, eşinizden bir onay mektubuna ihtiyacınız olacak. Eşiniz, apartman dairesini yalnızca sizin adınıza satın aldığınızı onaylamalıdır. Erkekler genellikle medeni durumlarını bekar olarak belirtirler. Her iki partner de erkekse, medeni durumlarını evli olarak belirtmezler. Kadınlar ise Tayland'da "Bayan" veya "Hanım" unvanını kullanırlar. Apartman dairesi satın almak çok kolaydır.

Arsa ve ev konusunda, Tayland vatandaşıyla evlenmeden önce bunları edinmenizi tavsiye ederim. Bu, her şeyi netleştirmenizi sağlar. Evlilik sırasında satın alırsanız, mülkiyeti kontrol etmek zorlaşabilir, çünkü bir kısmı ortak mülkiyet, diğer kısmı ise kişisel mülkiyet olarak kabul edilebilir. Yaklaşık 10-15 yıl önce, Tapu Sicil Müdürlüğü, yabancı eşin, arsa ve evin Taylandlı eşin adına kayıtlı olduğunu teyit eden bir onay beyanı imzalamasını şart koşuyordu. Bu, ortak mülkiyet değil, kişisel mülkiyet olarak kabul edilir. Satın alma bedeli yabancı eşten değil, Taylandlı eşten gelir. Bu nedenle, bu formu imzalamak çok önemlidir. Aksi takdirde, Tapu Sicil Müdürlüğü eşinizin Tayland'da mülk satın almasına izin vermez. Bu onay beyanı yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü'nde veya Tayland Büyükelçiliği'nde imzalanmalıdır.

Bu onay beyanı, noter huzurunda, Taylandlı bir avukat önünde veya başka bir ülkedeki noter de dahil olmak üzere herhangi bir kişi önünde imzalanamaz. Bu kesinlikle mümkün değildir. Sadece Tapu Sicil Müdürlüğü'nde, Tayland Konsolosluğu'nda veya Tayland Büyükelçiliği'nde imzalanmalıdır.

Jett Gunther: Anladığım kadarıyla evlendikten sonra, mülk satın alırken tüm yasalar Taylandlı eşin lehine işliyor. Anlaşmaları gerekiyor, mülkü kendi özel mülkleri olarak ediniyorlar ve satın alma sözleşmesi Tayland büyükelçiliğinde imzalanıyor. Vay, bu Taylandlı eş için gerçekten çok avantajlı. Peki, gerekirse Taylandlı bir eşle evlenmeden önce mülk satın almamı yasal olarak tavsiye eder misiniz?

Khun Sirichot: Evet, ama önceden satın alsanız bile, kız arkadaşınız veya nişanlınızla düzgün bir anlaşmanız gerekiyor, tamam mı? Kira sözleşmesi veya kredi sözleşmesi gibi bir anlaşmaya ihtiyacınız var. Sözleşmeyi onun adına yaptırmayın, çünkü yaptırırsanız daha sonra hediye olarak talep edemezsiniz. Bence bu oldukça zor. Deneyebilirsiniz, ama zorlu. Kendinizi kanıtlamak için yasal bir mücadelede neden zamanınızı ve paranızı boşa harcıyorsunuz? Yatırımınızı önceden kolayca koruyabilirsiniz, değil mi? Bu yüzden önceden bir tür korumanız olmalı, örneğin 30 yıllık bir kira sözleşmesi veya kredi sözleşmesi gibi bir anlaşma veya düzenleme. İntifa hakkı veya kiracılık konusuna gelince, birçok tapu sicil memuru son zamanlarda bu tür işlemlerin yasanın ihlali olarak kabul edildiği için kaydını yapmayı reddediyor. Ayrıca, devlet ücretleri kira veya ipoteklere göre çok daha düşük. Kira sözleşmesine gelince, devlet ücreti, kayıt ücreti, tüm süre için toplam sürenin %1,1'idir. Ancak, intifa hakkı için herhangi bir bedel belirtmezseniz, devlet ücreti çok düşüktür, 1.000 baht'tan azdır. Bu durumda, devlet hiçbir şey almaz ve intifa hakkını veya araziyi tescil etmeyi reddedebilir.

Tayland'da boşanma sırasında mallara ne olur?

Jett Gunther: Tamam, harika, bunu konuştuğumuza sevindim. Birçok insan boşanmayla ilgili çok fazla soru olduğu için çok kararsız. Boşanma sırasında neler oluyor? Sürecin genel bir özetini verebilir misiniz? Eğer siz bahsetmezseniz, belirli soruları yanıtlamaktan memnuniyet duyarım.

Khun Sirichot: Tayland'da evlenmeden önce bir evlilik sözleşmesi hazırlamanızı ve düğün gününde tescil ettirmenizi tavsiye ederim. Evlendikten sonra eşinizle aranızda yapılan herhangi bir anlaşma evlilik sözleşmesi olarak kabul edilir ve her iki tarafça da geçersiz ilan edilebilir. Bu nedenle, çok az koruma sağlar. Evlilik sonrası sözleşmeyi tavsiye etmiyorum ve düğünden önce hazırlanıp düğün gününde tescil ettirilmesi gereken bir evlilik sözleşmesini şiddetle tavsiye ediyorum. Evlilik sözleşmesi, mali konulardan boşanmanın sonuçlarına kadar birçok konuyu düzenleyebilir.

Eğer ikinizin de çocuğu varsa, velayetini de düzenleyebilirsiniz. Ancak bu, "Bu benim mülküm, bu da senin mülkün" ilkesine göre bölüştürebileceğiniz gayrimenkul kadar basit değildir. Peki, evlilikten sonra ortak mülk olarak ne sayılır? Kişisel mülk olarak ne sayılır? Evlilik öncesi sözleşme, evlilikten önce kimin neye sahip olduğunu açıkça tanımlar.

Jett Gunther: Kısaca özetlemek gerekirse, az önce söylediklerinize dayanarak: İdeal olarak, tüm bunları düğünden önce halletmelisiniz. Evlilik öncesi bir sözleşme hazırlayın ve önceden bir mülk satın alın. Çünkü Taylandlı bir partnerle evlenirseniz ve bir şey olursa, oldukça zor durumda kalırsınız. Bu muhtemelen Taylandlı partnerinizin daha çok işine yarar, değil mi? Gerçekten iyi bir insanla evlenmeyi ummalısınız.

Khun Sirichot: Aynen öyle, ancak evliliğin boşanma yoluyla değil de ölümle sona ermesi farklı bir senaryo olurdu. Bu durumda, bir vasiyetname hazırlatabilirsiniz. Taylandlı eşiniz sizin için bir vasiyetname hazırlayabilir. Örneğin, araziyi ve evi size miras bırakabilir, ancak siz mülkün sahibi olmazsınız. Tayland'da eşinizin mirasının yöneticisi olarak sadece idare edersiniz. Yönetici olarak, mülkü üçüncü bir kişiye satabilirsiniz. Yani, sahibi olmak zorunda değilsiniz. Sahibi olduktan sonra, araziyi ve evi bir yıl içinde satmanız gerekir. Aksi takdirde, devlet müdahale eder ve örneğin bir açık artırma yoluyla satmaya zorlar. Ancak bu nadiren olur. Bu nedenle, araziyi ve evi kendi adınıza tescil ettirmemeye çalışın, sadece yönetici olarak kalın.

Yabancı uyruklu kişi ölürse mülke ne olur?

Jett Gunther: Bu, Taylandlı eşinizin mülke sahip olması ve vefat etmesi durumunda geçerlidir. Ya vasiyetnamesinin yürütücüsü olarak miras alıp satabilirsiniz ya da miras alabilirsiniz, ancak bir yıl içinde satmanız gerekir. Taylandlı eşiniz vefat ettiğinde durum böyle işliyor. Peki ya kendi adınıza edindiğiniz bir mülkünüz varsa? İster evlilikten önce ister yakın zamanda satın alınmış bir apartman dairesi olsun – ve vefat ederseniz. Bir vasiyetname yazdığınızı varsayalım: Tayland'da bu, vasiyetnamenin basitçe uygulanması ve mülkün otomatik olarak vefat edene devredilmesi şeklinde basit bir süreç midir? Bunu daha ayrıntılı olarak açıklayabilir misiniz?

Khun Sirichot: Bir vasiyetname çok zaman kazandırmaz, ancak netlik sağlar. Tayland yasalarına göre vasiyetname olmadan, miras yasal mirasçılar arasında bölünür. Bunlar, ölen kişinin ebeveynleri, eşi, çocukları veya soyundan gelenler olabilir. Diyelim ki Tayland yasalarına göre bir vasiyetname hazırlamadınız ve ölen kişinin iki ebeveyni, iki çocuğu ve bir eşi (siz) vardı. O zaman miras beş kişi arasında eşit olarak bölünür. Varlıklarınızı başkalarıyla paylaşmanız gerekir. Ölen kişinin ebeveynleri veya çocukları yoksa ancak kardeşleri varsa bu durum karmaşıklaşabilir. Bu durumda, varlıkları kardeşlerinizle paylaşmanız gerekir ki bu da hoşunuza gitmeyebilir. Tayland yasalarına göre bir vasiyetname ile bunu farklı şekilde belirtebilir ve örneğin şöyle diyebilirsiniz: "Tüm varlıklarım eşime kalsın." Varlıklarımın %100'ü eşime kalsın. Ancak, eşim vefat ederse, varlıklarımı çocuklarınıza, ebeveynlerinize veya kardeşlerinize bırakmak isteyebilirim. Ancak vasiyetname olmadan, dağıtım belirsizdir, çünkü herkesle paylaşmanız gerekir. Örneğin, bir mülkünüz varsa ve mülkiyeti başkalarıyla paylaşmak istemiyorsanız ne olur? O zaman birinin onu satmasını beklemek zorundasınız. Peki, mirasın yönetimini kim devralır? Bu, bir vasiyetname ile düzenlenebilir. İşte vasiyetnamenin önemi burada yatıyor; süreç hemen tamamlanmasa bile, yaklaşık aynı süreyi alabilir, ancak bu şekilde dağıtım çok daha net olur.

Jett Gunther: Tamam, kısaca: Taylandlı bir eşiniz yoksa, kendiniz yabancıysanız ve mülke bireysel olarak sahipseniz, ailenizin tamamı yabancılardan oluşuyorsa ne olur? Diyelim ki burada yaşıyorsunuz ve öldünüz – bu durumda ne olurdu?

Khun Sirichot: Tekrar ediyorum, Tayland'da akrabanız yoksa: Tayland'da mal varlığınız varsa Tayland yasalarına göre bir vasiyetname hazırlayabilirsiniz. Örneğin, 1 veya 2 milyon THB gibi daha büyük mal varlıkları için, Tayland'daki mal varlığınızı kapsayan bir Tayland vasiyetnamesi hazırlamak faydalı olacaktır. Daha sonra Tayland'daki mal varlığınızı yurtdışında yaşayan aile üyelerinize miras bırakabilir ve onları vasiyetname yürütücüsü olarak atayabilirsiniz. Bu bir sorun değil; mutlaka Tayland vatandaşı olmaları gerekmiyor. Örneğin, eşiniz, çocuklarınızdan biri veya bir arkadaşınız olabilir.

Jett Gunther: Yani bir yabancı, vasiyetin yürütücüsü olarak atanabilir, doğru mu?

Khun Sirichot: Evet, yapabilirler.

Tayland'daki siyasi istikrarsızlık, yabancıların mülk sahibi olma haklarını düzenleyen yasaları etkiliyor mu?

Jett Gunther: Bireysel olarak ve eşinizle birlikte mülk satın alma konusunda çok şey konuştuk ve bunun için teşekkür ederim. Dinleyicilerimden sıkça dile getirilen bir diğer endişe ise Tayland siyasi sistemi ve mevcut durumla ilgili şüpheleridir. Birçok yabancı, Tayland'daki siyasi istikrarsızlık konusunda endişe duyuyor, değil mi? Yasaların her an değiştirilebileceğinden korkuyorlar. Bu nedenle şu soru ortaya çıkıyor: Tayland'daki siyasi istikrarsızlık, geçmişte yabancıların mülk satın alımlarını düzenleyen yasaları gerçekten etkiledi mi?

Khun Sirichot: Hayır, paniklemeyin. Tayland hükümeti bunu yapmayacak.

Jett Gunther: Ama geçmişte bunu yapmamışlardı, değil mi?

Khun Sirichot: Evet, özellikle bir apartman dairesi satın alıyorsanız veya Tayland'da bir hesabınız varsa endişelenmenize gerek yok. Tayland vatandaşı gibi muamele göreceksiniz. Ancak, arsa ve ev satın almayı planlıyorsanız, yetkin rehberlik ve doğru bilgi sağlayabilecek deneyimli bir danışmana mutlaka danışmalısınız. Yani, her şey düzgün bir şekilde organize edilmişse, bir dereceye kadar korunmuş olacaksınız, ancak apartman dairesi satın alırken olduğu gibi %100 değil. Bu yüzden, sevgili apartman dairesi alıcıları, paniklemeyin! Tayland vatandaşı gibi muamele göreceksiniz. Örneğin, Ashton Asoke gibi, size de farklı davranılmayacak. Tayland vatandaşları için durum değişirse, bu sizi de aynı şekilde etkileyecektir.

Jett Gunther: Ama açıkça söylemek gerekirse: Son 20-30 yılda, bu askeri darbeleri, hükümet darbelerini ve diğer hükümet darbelerini yaşadık, ancak yasalar değişmedi, değil mi? Yabancılar için.

Khun Sirichot: Evet, değişiklikler yürürlüğe girmeyecek ve geçmiş uygulamaları etkilemeyecek. Geçmişte yasal olarak düzenlenmiş olan her şey sorunsuz. Ancak, gelecekte bir şey planlıyorsanız -örneğin, hükümet yabancılar için kira sözleşmelerinin süresini 30 yıldan 50 yıla uzatabilir veya yeni hükümet bunu yapabilir- bu sadece bir örnek. Yabancılar için sadece küçük bir düzenleme olur ve herhangi bir zarara neden olmaz.

Jett Gunther: Ama geçmişte hiçbir hükümet yabancı mülkiyetini yasaklayan bir yasa çıkaracağını açıklamadı. Tayland'da böyle bir şey hiç olmadı, değil mi?

Khun Sirichot: Bildiğim kadarıyla evet. Ama belki de hâlâ çok gencimdir ya da başka bir sebep vardır.

Jett Gunther: Ama bunu fark etmediniz, değil mi? Bunu sadece gündeme getirmek istedim çünkü yabancı sahiplik yapısının bunca yıldır değişmediğini biliyorum, ama yine de bu konuda konuşmak istiyoruz. Ve siz de gelecek konusunda iyimser olduğunuzu söylüyorsunuz, değil mi?

Khun Sirichot: Evet, yani, bir yabancıyı mutlu etmek istiyorsak neden onu mutsuz edelim ki?

Jett Gunther: Yani kendi paralarını getirebilirler, değil mi?

Tayland mahkemelerinde yabancılara haksızlık mı yapılıyor?

Jett Gunther: Tamam, bir soru daha. Siyasi belirsizliği ve diğer her şeyi konuştuk ve ikimiz de oldukça iyimseriz. Size son sorum –eğer görüşmeyi burada bitiremezsek teşekkür ederim– yabancıların Taylandlılara karşı açılan davalarda haksızlığa uğradığı algısıyla ilgili. Bunun doğru olup olmadığını bilmiyorum; bunu siz cevaplayabilirsiniz. Ama eğer öyleyse, yabancılar adalet sisteminde adil muamele görmelerini sağlamak için ne yapabilirler?

Khun Sirichot: İnanın bana, büyük gayrimenkul şirketlerine karşı dava kazanan birçok müvekkilim var.

Jett Gunther: Öyle mi? Peki sonuçları nasıl oldu?

Khun Sirichot: Bir davayı kazanan biri nasıl haksızlığa uğramış olabilir? Tüm davalarınızı kaybederseniz, bu açıkça haksızlığa uğradığınız anlamına gelir. Ancak yabancıların Taylandlılara karşı kazandığı birçok dava var. Tanınmış emlak geliştiricileri bile -eğer bu kadar güçlülerse, neden müvekkillerim kazanıyor? Bu, yabancılara eşit davranmaya çalıştığımız anlamına gelir. Uyuşturucu sorunları veya fuhuş yabancılar için tehlikeli gibi görünebilir, ancak öyle değiller. Bazı yabancıların haksızlığa uğradıklarına inanmalarını anlayabiliyorum, ancak bu sadece Taylandlı eşlerine karşı olan davalar için geçerli. Bu durumda, mahkeme gerçekten farklı davranabilir, ancak milliyet veya yabancı olmanızdan dolayı değil, genellikle diğer eşin Taylandlı olmasından dolayı. Örneğin, Taylandlı kadınlara mahkeme tarafından velayet verilir. Tayland mahkemesi onları, ortaklıklarda bile, anne olarak kabul eder ve rehberlik ve yetiştirme konusunda öncelikli hak tanır. Tayland mahkemelerinde kadınlara da bu ayrıcalık tanınır.

İkinci sebep ise nafaka meselesi; çünkü o bir kadın. Sizin desteğinize muhtaç; siz bir erkeksiniz, erkek bir eşiniz var. Ailenizi geçindirmek ve ihtiyaçlarını karşılamakla yükümlüsünüz. Bu nedenle mahkeme, erkeğin kadına nafaka ödemesine karar verecektir. Bu, yabancı olduğunuz için değil, erkek olduğunuz için böyledir.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.