ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยตอบคำถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

เจ็ตต์ กันเธอร์: ผมเชื่อว่าพวกเราทุกคนเห็นพ้องกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยต้องการความชัดเจนและความโปร่งใสมากกว่านี้ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติให้มากขึ้น นั่นเป็นเหตุผลที่ผมติดต่อสำนักงานกฎหมายชั้นนำในกรุงเทพฯ เพื่อสอบถามคำถามที่พบบ่อยที่สุดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติ คุณศิริโชติเป็นหุ้นส่วนรุ่นเยาว์ของบริษัท สยาม ลีกัล และผมประทับใจมากกับความเปิดเผยและความเชี่ยวชาญของเขาในการตอบคำถามของผม ผมยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะนำเสนอการสัมภาษณ์นี้ให้ทุกท่านได้ฟังครับ

ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับกฎหมายสยามและคุณสิริโชติ

เจ็ตต์ กันเธอร์: คุณศิริโชติ ขอบคุณมากสำหรับเวลาที่สละให้ครับ เรามาเริ่มกันด้วยการแนะนำสั้นๆ เกี่ยวกับสยามลีกัลและประวัติทางด้านกฎหมายของคุณกันก่อนนะครับ

คุณศิริโชติ: โอเคครับ สำนักงานของเราเปิดมาประมาณ 17 ปีแล้ว และผมทำงานที่สยามลีกัลมาประมาณ 13 ปี ปัจจุบันผมเป็นหุ้นส่วนรุ่นเยาว์และหัวหน้าฝ่ายกฎหมายมรดก ดังนั้นผมจึงทำงานด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์มาประมาณ 10-11 ปีแล้วครับ

คำถามที่พบบ่อยที่สุดเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีอะไรบ้าง?

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค นั่นคือเหตุผลที่เราเชิญคุณมาที่นี่ เพื่อชี้แจงประเด็นสำคัญบางประเด็น คำถามต่อไปของผมคือ คุณบอกว่าคุณอยู่ที่นี่มาสักพักแล้ว ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดที่ลูกค้าต่างประเทศของคุณนำมาให้คุณปรึกษาในระหว่างการทำงานคืออะไรบ้าง คุณช่วยยกตัวอย่างสั้นๆ แล้วเราค่อยมาพูดคุยรายละเอียดเพิ่มเติมในแต่ละประเด็นได้ไหมครับ

คุณศิริโชติ: ใช่ครับ เพราะบริษัทของเราให้บริการที่หลากหลาย ตั้งแต่กฎหมายคนเข้าเมือง กฎหมายบริษัท กฎหมายครอบครัว กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายมรดก รวมถึงการดำเนินคดีและเรื่องวีซ่า ดังนั้นเราจึงได้รับการสอบถามจากลูกค้าและชาวต่างชาติในประเทศไทยและทั่วโลกมากมาย ไม่จำกัดเฉพาะสัญชาติใดสัญชาติหนึ่ง เฉพาะในด้านที่ผมเชี่ยวชาญ ผมก็ได้รับการสอบถามเกี่ยวกับเรื่องการเงินเป็นหลัก เช่น วิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย วิธีการปกป้องผลประโยชน์และการลงทุน วิธีการวางแผนและจัดการทรัพย์สินในประเทศไทย และวิธีการวางแผนการเกษียณอายุในประเทศไทย ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมกำลังทำอยู่ตอนนี้ครับ

มีคำถามหลากหลายมาก ดังนั้นฉันจึงไม่สามารถระบุได้อย่างแน่ชัดว่าคำถามใดถูกถามบ่อยที่สุด อย่างไรก็ตาม คำถามเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รวมถึงที่ดิน บ้าน และอพาร์ทเมนต์ ค่อนข้างพบบ่อย เราได้รับคำถามเกี่ยวกับหัวข้อนี้ประมาณ 5-10 คำถาม

เจ็ตต์ กันเธอร์: เยี่ยมเลยครับ นั่นตรงกับคำถามที่ผู้ชมถามผมมากเลย งั้นเราจะมาพูดถึงเรื่องนั้นกันในอีกสักครู่นะครับ มันตรงกับที่คุณพูดถึงเลย เริ่มจากหัวข้อที่คุณยกขึ้นมาก่อน คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ ผมคิดว่ามีความสับสนมากมายเกี่ยวกับวิธีการที่ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ คุณช่วยให้ภาพรวมเกี่ยวกับวิธีการต่างๆ ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ไหมครับ?

คุณศิริโชติ: โอเคครับ เมื่อเราพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ จะมีทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์นั้นรวมถึงที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม โรงงาน โรงแรม และโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่จะต้องเคลียร์เพื่อก่อสร้างคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร ผมไม่แน่ใจว่าหมายถึงส่วนไหนกันแน่ คุณช่วยอธิบายเพิ่มเติมได้ไหมครับ คุณหมายถึงทรัพย์สินประเภทไหนครับ?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร?

เจ็ตต์ กันเธอร์: แน่นอนครับ กลุ่มเป้าหมายของผมส่วนใหญ่เป็นลูกค้าส่วนบุคคล ดังนั้นเราจะเริ่มต้นด้วยคำถามแรกคือ ชาวต่างชาติจะซื้อคอนโดมิเนียมได้อย่างไร จากนั้นเราค่อยมาดูเรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ แต่เรามาเริ่มกันที่คอนโดมิเนียมก่อนดีกว่า ชาวต่างชาติมีตัวเลือกอะไรบ้างในการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในประเทศไทย?

คุณศิริโชติ: โอเค ข่าวดี! ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ง่ายมาก แม้กระทั่งหลายยูนิต ไม่ว่าจะเป็นการซื้อในนามบุคคลธรรมดา ผ่านบริษัทต่างชาติ หรือร่วมกับชาวต่างชาติหรือคนไทย ก็ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สิ่งสำคัญเพียงอย่างเดียวคือ สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49% ตามพระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม และเงินที่ใช้ในการซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศมายังประเทศไทย เงินทุนที่อยู่ในประเทศไทยไม่สามารถนำมาใช้ในการซื้อได้ เว้นแต่คุณจะมีถิ่นพำนักถาวร หรือเป็นสมาชิกของบริษัทที่ได้รับสิทธิพิเศษจาก BOI หากคุณเป็นบุคคลที่ได้รับสิทธิพิเศษในบริษัท BOI คุณสามารถใช้เงินทุนที่อยู่ในประเทศไทยในการซื้อได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อใดก็ตามที่คุณไม่เข้าข่ายเป็นบุคคลประเภทนี้อีกต่อไป ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของ BOI หรือไม่มีถิ่นพำนักถาวรในประเทศไทยอีกต่อไป คุณจะต้องขายคอนโดมิเนียมของคุณ เนื่องจากคุณจะหมดสิทธิ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

วิธีที่ง่ายที่สุดในการซื้อคอนโดมิเนียมคือการซื้อในนามบุคคลธรรมดา คุณซื้อคอนโดมิเนียมแล้วโอนเงินค่าซื้อ หรืออย่างน้อยก็ส่วนหนึ่งของค่าซื้อ จากต่างประเทศมายังประเทศไทย สกุลเงินใดก็ได้ที่ยอมรับได้ ยกเว้นเงินบาทไทย การโอนเงินบาทไทยจากต่างประเทศมายังประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนั้นเป็นไปไม่ได้ การโอนแบบนั้นอาจก่อให้เกิดปัญหา และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอาจปฏิเสธการจดทะเบียนเนื่องจากธนาคารมีปัญหาในการออกแบบฟอร์มเฉพาะ แบบฟอร์มนี้เรียกอีกอย่างว่าแบบฟอร์ม TT3 (แบบฟอร์มท.ต.ส. หรือแบบฟอร์ม FET) เป็นเอกสารที่คุณต้องแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีแบบฟอร์มนี้ ธุรกรรมจะไม่ได้รับการจดทะเบียน หากคุณตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินเป็นอาคารหลายครอบครัว สัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติไม่เกิน 49% และเป็นห้องชุดเดี่ยว คุณสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในชื่อของคุณเองได้

เจ็ตต์ กันเธอร์: ดังนั้น หากที่ดินนั้นอยู่ภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติ ในหลักการแล้วสามารถซื้อได้ผ่านสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใช่หรือไม่?

คุณศิริโชติ: ใช่ครับ โดยส่วนใหญ่ก็เป็นอย่างนั้นแหละ แต่ก็มีข้อยกเว้น ในบางพื้นที่ คุณไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ และในบางโครงการ เช่น ที่ราชดำริ ส่วนใหญ่ขายห้องชุดแบบเช่าซื้อ เจ้าของที่ดินที่โครงการตั้งอยู่ไม่ได้เป็นเจ้าของห้องชุดเหล่านั้น อาจเป็นที่ดินของราชวงศ์ ที่ดินของพระมหากษัตริย์ ว่างั้นเถอะ ดังนั้นจึงไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมที่นั่นได้ เช่นเดียวกับโครงการอื่นๆ ที่ผมขอไม่เอ่ยชื่อตอนนี้ดีกว่า อ้อ ผมขอไม่เอ่ยชื่อดีกว่านะครับ

เจ็ตต์ กันเธอร์: ก็ได้ แต่ถ้าคอนโดมิเนียมอนุญาตเฉพาะการเป็นเจ้าของแบบเต็มรูปแบบ พวกเขาก็คงบอกคุณไปแล้วไม่ใช่เหรอ? คุณไม่สามารถทำสัญญาเป็นเจ้าของแบบเต็มรูปแบบได้ เว้นแต่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องที่คุณเป็นเจ้าของ ใช่ไหม?

คุณศิริโชติ: ใช่ค่ะ คุณควรสอบถามผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายตั้งแต่แรกว่าเป็นการถือครองกรรมสิทธิ์แบบถาวรหรือแบบเช่า สำหรับแบบเช่า ตามกฎหมายปัจจุบัน ระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี แม้ว่าจะสามารถตกลงเรื่องการต่อสัญญาได้ แต่ก็ไม่ได้มีผลโดยอัตโนมัติ ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้เช่า คุณต้องติดต่อผู้ให้เช่าหรือผู้พัฒนาโครงการเพื่อขอต่อสัญญาและจดทะเบียนสัญญาเช่าอีก 30 ปี การต่อสัญญาอัตโนมัติเป็นไปไม่ได้ แม้ว่าระยะเวลา 30 ปีแรกจะสิ้นสุดลงแล้ว ระยะเวลาที่สองก็จะไม่ต่ออายุโดยอัตโนมัติ คุณต้องยื่นขอจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะที่สองเองค่ะ

ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้อย่างไร?

เจ็ตต์ กันเธอร์: เราได้พูดคุยกันไปแล้วว่าคอนโดมิเนียมอยู่ภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติ คุณสามารถซื้อได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบแล้วจึงโอนเงิน แต่ถ้าเป็นการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ล่ะ ชาวต่างชาติจะต้องทำอย่างไร?

คุณศิริโชติ: ที่ดินและบ้าน หรือที่ดินและวิลล่า หรืออะไรทำนองนั้น อย่างที่คุณทราบ ชาวต่างชาติในประเทศไทยโดยทั่วไปไม่สามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่ดินได้ ดังนั้นจึงไม่สามารถได้ที่ดินในชื่อของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม มีทางเลือกอื่นๆ ที่ชาวต่างชาติใช้กันบ่อย เช่น การเช่าหรือสิทธิการเช่า ตัวอย่างเช่น สามารถเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี แล้วซื้อวิลล่าหรืออาคารในชื่อของตนเองได้ หากหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต สำนักงานที่ดิน หรือ อนุปป. อนุญาต พวกเขามีความยืดหยุ่นต่อชาวต่างชาติและมักอนุมัติการก่อสร้างดังกล่าวในพื้นที่ ดังนั้น สามารถได้มาซึ่งสิทธิการเช่าแล้วจดทะเบียนอาคารในชื่อของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม หากหน่วยงานท้องถิ่นทำให้เกิดความยุ่งยากและขัดขวาง การจดทะเบียนอาคารหรือทรัพย์สินในชื่อของชาวต่างชาติจะเป็นเรื่องยากมาก ทางเลือกอื่นคือให้ชาวต่างชาติเช่าทั้งที่ดินและบ้านเป็นเวลา 30 ปี โดยมีเงื่อนไขการต่ออายุหรือข้อตกลงที่คล้ายกัน อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องเผชิญกับปัญหาจากหน่วยงานท้องถิ่น ผมไม่แนะนำให้ทำเช่นนี้ ในบางพื้นที่ เช่น หัวหิน ชะอำ ภูเก็ต หรือพัทยา การทำเช่นนี้เป็นเรื่องปกติ และชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์จากอาคารในลักษณะของการเช่าซื้อ โดยกรรมสิทธิ์ในอาคารจะถูกจดทะเบียนในชื่อของชาวต่างชาติ วิธีการนี้ใช้ได้ผลโดยไม่มีปัญหาใดๆ ในพื้นที่เหล่านั้น อย่างไรก็ตาม ผมไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะเป็นเช่นนี้ในทุกส่วนของประเทศไทย ในทุกจังหวัดและอำเภอ

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค สมมติว่าเทศบาลและหน่วยงานท้องถิ่นเห็นด้วย วิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในการได้มาซึ่งที่ดินและอสังหาริมทรัพย์คือการเช่าซื้อ ดังที่คุณได้อธิบายไว้ โดยปกติจะมีระยะเวลา 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ แต่ต้องยื่นคำขอ ถูกต้องไหมครับ?

คุณศิริโชติ: ถูกต้อง ถูกต้องเลย

เจ็ตต์ กันเธอร์: เยี่ยมเลย สรุปสั้นๆ ได้ดังนี้ครับ

ชาวต่างชาติจะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของผู้ขายและทรัพย์สินได้อย่างไร?

เจ็ตต์ กันเธอร์: เราได้พูดคุยกันถึงความไม่แน่นอนสำหรับคนในพื้นที่ และข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของดินแดนในปกครองของราชวงศ์อังกฤษ ดังนั้นเราจึงได้หารือกันอย่างละเอียดเกี่ยวกับงานวิจัยที่จำเป็น ซึ่งนำมาสู่คำถามต่อไปของผม: ชาวต่างชาติจะมั่นใจได้อย่างไรว่าผู้ขายและทรัพย์สินที่พวกเขากำลังซื้อนั้นถูกต้องตามกฎหมาย และพวกเขาสามารถได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้นอย่างถูกกฎหมาย?

คุณศิริโชติ: อืม นั่นค่อนข้างยากนะ เว้นแต่ว่าคุณจะซื้อจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงดีมาก ๆ หรือซื้อโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการ ผู้พัฒนาโครงการเหล่านั้นจะให้ข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำที่สุดที่คุณต้องการได้ แต่สำหรับผู้พัฒนาโครงการในท้องถิ่นบางราย คุณจำเป็นต้องตรวจสอบสถานะของทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน หากคุณไม่รู้วิธีทำ ผมขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาทนายความที่มีประสบการณ์ เพราะมูลค่าของทรัพย์สินนั้นมหาศาล และหากคุณประหยัดเงินได้เพียงไม่กี่ยูโร แล้วไม่มีการคุ้มครองทรัพย์สินมูลค่า 10, 20 หรือ 100 ล้านบาท มันก็เป็นเรื่องที่น่าสงสัยไม่ใช่หรือ?

คือ ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายนั้นต่ำกว่าค่าคอมมิชชั่นของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มากใช่ไหมครับ ค่าคอมมิชชั่นของนายหน้าอยู่ที่ 3% สมมติว่าทรัพย์สินมีมูลค่า 10 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายก็จะอยู่ที่ 300,000 บาท แต่ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายนั้นต่ำกว่ามาก แม้แต่บริษัทของผมก็ไม่น่าจะคิดค่าบริการเกิน 150,000 บาท สำหรับกระบวนการทั้งหมด ตั้งแต่การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากนั้น คุณก็ไม่ต้องกังวลอะไรอีกแล้วใช่ไหมครับ คุณสามารถพักผ่อนได้อย่างเต็มที่

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค สรุปคือคุณแนะนำให้จ้างทนายความและตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะมันอาจมีมูลค่าหลายสิบล้านบาท ผมชื่นชมความซื่อสัตย์ของคุณที่กล่าวถึงอุปสรรคต่างๆ และให้คำตอบ แม้ว่าคุณจะยอมรับว่ามันยากก็ตาม

คุณช่วยอธิบายโดยสังเขปได้ไหมว่า การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจอย่างละเอียดถี่ถ้วน (due diligence) โดยทั่วไปแล้วหมายถึงอะไรจากมุมมองของทนายความ?

คุณศิริโชติ: โอเค ถ้าคุณกำลังจะซื้อคอนโดมิเนียม สมมติว่าคุณกำลังจะซื้อคอนโดมิเนียม อย่างที่ผมได้กล่าวไปแล้ว สิ่งแรกที่คุณต้องรู้คือ ที่ดินที่โครงการนั้นสร้างอยู่นั้นเป็นที่ดินที่เจ้าของเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์หรือไม่ นั่นเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ประการที่สอง คอนโดมิเนียมนั้นควรจะจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ไม่ใช่เป็นอพาร์ทเมนต์หรือโรงแรม โอเคไหม? เพราะในประเทศตะวันตก มีคำบางคำที่ใช้คำว่า "อพาร์ทเมนต์" ซึ่งโดยปกติแล้วจะไม่ใช้กับคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ในประเทศไทย อย่างที่คุณรู้ มีความหมายที่แตกต่างออกไป มันเหมือนกับห้องพักในหอพักใช่ไหม? มันไม่ใช่อพาร์ทเมนต์ที่มีบริการ โอเคไหม? แต่มันคือคอนโดมิเนียม ดังนั้น คอนโดมิเนียมอาจมีความหมายแตกต่างกันในประเทศอื่นๆ แต่ในประเทศไทย คอนโดมิเนียมคือสิ่งที่คุณคุ้นเคย ในบางประเทศอาจเรียกว่าอพาร์ทเมนต์หรือแฟลตใช่ไหม?

ดังที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ อาคารต้องเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ก็ต้องเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์เช่นกัน อาคารต้องจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียม และสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติจะต้องไม่เกิน 49% อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการในกรุงเทพฯ สัดส่วนนี้สูงกว่า 49% ดังนั้น หากคุณพบผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่คุณชอบ แต่ไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติสูงเกินไป และผู้ขายเป็นคนไทย คุณจะไม่สามารถโอนสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติจากผู้ขายได้ ในกรณีนี้ ทางเลือกเดียวของคุณอาจเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางอื่น เช่น การตั้งบริษัท ซึ่งคุ้มค่าหรือไม่? อาจจะไม่ และสุดท้าย: เงินทุนที่คุณตั้งใจจะใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องโอนมาจากต่างประเทศหรือไม่?

นี่คือข้อกำหนดพื้นฐานที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย หากคุณปฏิบัติตามสี่ขั้นตอนเหล่านี้อย่างรอบคอบ คุณจะสามารถจัดการกับแง่มุมอื่นๆ ได้ เช่น โครงการที่พักอาศัยนั้นติดกับถนนสาธารณะหรือไม่ คุณอาจคุ้นเคยกับโครงการให้เช่าอย่างเช่น แอชตัน อโศก ใช่ไหม? อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ไม่ได้ติดกับถนนสาธารณะโดยตรง แม้ว่าในตอนแรกอาจดูเหมือนเป็นเช่นนั้น แต่คุณจะแน่ใจได้ก็ต่อเมื่อตรวจสอบอย่างละเอียดเท่านั้น มีเพียงทนายความเท่านั้นที่สามารถให้คำแนะนำคุณได้ เช่น มีความเสี่ยงที่จะเกิดการรั่วไหลเนื่องจากโครงการไม่ได้อยู่ติดกับถนนสาธารณะหรือไม่ ในกรุงเทพฯ ตัวอย่างเช่น เป็นเรื่องปกติที่ผู้พัฒนาจะเป็นเจ้าของที่ดิน เช่น ถนน และจดทะเบียนเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์สำหรับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ ดังนั้น คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณจะไม่ต้องจ่ายค่าผ่านทางและระบุเจ้าของถนนที่แท้จริงก่อนที่จะเริ่มโครงการของคุณ การตรวจสอบอย่างละเอียดสามารถให้ข้อมูลนี้แก่คุณได้ หากคุณไม่ใช่ทนายความ ฉันไม่แน่ใจว่าคุณจะเข้าใจว่าสิ่งนี้หมายถึงอะไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องติดต่อกับเจ้าหน้าที่ทะเบียนที่ดิน เพราะทุกอย่างจะเป็นภาษาไทย

เจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบพูดภาษาอังกฤษไม่ค่อยดี และเอกสารทั้งหมดเป็นภาษาไทย คุณจะอ่านแผนที่หรือแผนผังที่ดินได้อย่างไร คุณคงไม่เข้าใจอะไรเลยใช่ไหม มันไม่เหมือนกับการค้นหาที่ดินออนไลน์ในประเทศตะวันตก ที่คุณเพียงแค่ใส่ที่อยู่แล้วผลลัพธ์ก็ปรากฏขึ้น ไม่ มันไม่ได้เป็นแบบนั้นในประเทศไทย

เจ็ตต์ กันเธอร์: พูดถึงประเทศตะวันตก: ที่นั่นมีกลไกบางอย่างที่ช่วยคุ้มครองผู้ซื้อในกระบวนการนี้ เช่น บริษัทรับฝากเงินประกันทรัพย์สิน ประกันภัยทรัพย์สิน หรือการสำรวจทางธรณีวิทยา ในประเทศไทยมีกลไกที่คล้ายกันหรือไม่ และมีประสิทธิภาพหรือไม่?

คุณศิริโชติ: โอเค เกี่ยวกับบริการเอสโครว์ S4: ประเทศไทยมีกฎหมายเอสโครว์มาตั้งแต่ปี 2551 แล้ว แต่ถึงแม้ในทางทฤษฎีจะใช้ได้ผล แต่ในทางปฏิบัติแล้วไม่ค่อยสะดวกนัก มีเพียงธนาคารเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ให้บริการนี้อย่างถูกกฎหมาย หากเราในฐานะทนายความและสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียง ไม่มีทางเลือกอื่น เราต้องช่วยเหลือและปกป้องลูกค้าของเราโดยการไม่จ่ายเงินให้ผู้ขายเต็มจำนวน เราต้องป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์นี้และระงับการชำระเงินบางส่วนไว้จนกว่าเงื่อนไขจะครบถ้วน ตัวอย่างเช่น คุณไม่ควรจ่ายเงินให้ผู้พัฒนาโครงการเกิน 40% จนกว่าโครงการจะเสร็จสมบูรณ์ 10% น่าจะเหมาะสมกว่า ทำไมคุณถึงต้องจ่าย 80% หรือ 90% ให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ ในเมื่อสุดท้ายแล้วพวกเขาก็ล้มละลาย พวกเขาล้มละลายและไม่มีอะไรเหลือเลย หากคุณฟ้องร้อง คุณอาจชนะคดีในทางเอกสาร แต่คุณจะไม่ได้เงินอะไรเลย ทำไมคุณถึงจะทำอย่างนั้น? คือถ้าคุณมีทนายความที่ตรวจสอบสัญญาก่อนล่วงหน้า กำหนดราคาที่เป็นธรรม พยายามปกป้องคุณให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และให้คำแนะนำคุณเกี่ยวกับสิ่งที่ไม่ควรเสี่ยงเกินไป แต่ถ้าคุณอยากรับความเสี่ยงนั้น การตัดสินใจก็เป็นของคุณเอง แล้วเราควรทำอย่างไร? เราต้องเตือนลูกค้าและบอกพวกเขาว่า "อย่าทำ อย่าไปต่อ อย่าเข้าไปเกี่ยวข้อง" บัญชีเอสโครว์จะมีประโยชน์หากคุณแต่งตั้งทนายความเป็นตัวแทนเอสโครว์ ซึ่งจะแนะนำเป็นอย่างยิ่งหากคุณไม่ได้อยู่ในประเทศไทยหรือไม่มีบัญชีธนาคารที่นั่น หากไม่มีบัญชีธนาคาร คุณก็ไม่สามารถเข้าประเทศไทยได้ ดังนั้นจึงไม่มีทางโอนเงินได้ใช่ไหม? และคุณไม่ควรจ่ายเงินให้ผู้ขาย 100% ก่อนวันโอน เพราะนั่นเสี่ยงเกินไป

โอเค แล้วถ้าคุณจ่ายเงินไปแล้วแต่ผู้ขายหายตัวไปเฉยๆ ล่ะ? พวกเขาอาจจะเลื่อนการชำระเงินหรือพยายามหลอกลวงเรา—เราไม่รู้ ดังนั้น ถ้าคุณโอนเงินประมาณหนึ่งเดือนก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ทนายความของคุณสามารถช่วยเหลือคุณในการโอนและโอนกรรมสิทธิ์ได้ เราจะโอนเงินให้ผู้ขาย รับกรรมสิทธิ์แทนคุณโดยใช้หนังสือมอบอำนาจ และจัดการทุกอย่าง นั่นคือวิธีที่บัญชีเอสโครว์ช่วยปกป้องคุณ อย่างไรก็ตาม ถ้าคุณอยู่ในประเทศไทยในวันโอนและมีบัญชีธนาคารอยู่ที่นั่น คุณไม่จำเป็นต้องมีผู้ดูแลหรือตัวแทนเอสโครว์เพื่อเก็บเงินของคุณ คุณสามารถโอนเงินจากต่างประเทศไปยังบัญชีไทยของคุณได้ ก่อนโอน โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าสกุลเงินไม่ใช่เงินบาทไทย และจำนวนเงินที่โอนอย่างน้อยเท่ากับราคาซื้อ ในช่องอ้างอิงการชำระเงิน ให้ระบุ เช่น "ซื้อคอนโดมิเนียมหมายเลขที่ตรงกันในโครงการในชื่อของคุณ" หรือคุณสามารถระบุเพียงว่าคุณต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหมายเลขและชื่อโครงการที่ตรงกันในชื่อของคุณ นี่เป็นสิ่งสำคัญมาก หากคุณให้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง เราอาจไม่สามารถจัดทำเอกสารที่ถูกต้องสำหรับการจดทะเบียนที่ดินได้

มีคำแนะนำอะไรบ้างสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย?

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค ผมเข้าใจครับ มีหลายคนส่งคำถามเข้ามา และผมมั่นใจว่าหลายคนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย คำถามเหล่านี้มักจะเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อแต่งงานแล้ว และการจัดการเรื่องกรรมสิทธิ์ ดังนั้นคำถามของผมคือ คุณมีคำแนะนำอะไรบ้างสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย?

คุณศิริโชติ: โอเค ถ้าหมายถึงคอนโดมิเนียม ก็ไม่มีปัญหาค่ะ คุณสามารถซื้อร่วมกับคู่สมรสชาวไทยของคุณได้ การโอนกรรมสิทธิ์สามารถอยู่ในชื่อของคุณ ชื่อร่วมกัน หรือชื่อของภรรยาคุณก็ได้ ไม่มีปัญหาค่ะ อย่างไรก็ตาม หากคอนโดมิเนียมจะเป็นชื่อของคุณเพียงคนเดียว คุณจะต้องมีหนังสือยินยอมจากภรรยาของคุณ ภรรยาของคุณต้องยืนยันว่าคุณซื้อคอนโดมิเนียมในชื่อของคุณแต่เพียงผู้เดียว โดยปกติแล้วผู้ชายจะระบุสถานภาพสมรสว่าโสด หากทั้งคู่เป็นผู้ชาย พวกเขาจะไม่ระบุสถานภาพสมรสว่าแต่งงานแล้ว ส่วนผู้หญิงในประเทศไทยจะใช้คำนำหน้าชื่อว่า "นาง" หรือ "นางสาว" การซื้อคอนโดมิเนียมนั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาค่ะ

ในส่วนของที่ดินและบ้าน ผมแนะนำให้ซื้อก่อนแต่งงานกับคนไทย วิธีนี้จะช่วยให้คุณจัดการทุกอย่างชัดเจน หากซื้อระหว่างการแต่งงาน การควบคุมกรรมสิทธิ์อาจทำได้ยาก เพราะส่วนหนึ่งอาจถือเป็นทรัพย์สินร่วม และอีกส่วนหนึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนตัว เมื่อประมาณ 10-15 ปีที่แล้ว สำนักงานที่ดินกำหนดให้คู่สมรสชาวต่างชาติลงนามในหนังสือยินยอมยืนยันว่าที่ดินและบ้านนั้นจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทย ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินส่วนตัว ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วม ราคาซื้อมาจากคู่สมรสชาวไทย ไม่ใช่ชาวต่างชาติ ดังนั้น การลงนามในแบบฟอร์มนี้จึงมีความสำคัญ มิเช่นนั้น สำนักงานที่ดินจะไม่อนุญาตให้คู่สมรสของคุณซื้อทรัพย์สินในประเทศไทย หนังสือยินยอมนี้ต้องลงนามที่สำนักงานที่ดินหรือสถานทูตไทยเท่านั้น

หนังสือแสดงความยินยอมนี้ไม่สามารถลงนามต่อหน้าทนายความไทย หรือบุคคลอื่นใด รวมถึงทนายความในต่างประเทศได้ เพราะเป็นไปไม่ได้ ต้องลงนามเฉพาะที่สำนักงานที่ดิน สถานกงสุลไทย หรือสถานทูตไทยเท่านั้น

เจ็ตต์ กันเธอร์: ฟังดูเหมือนว่าหลังจากแต่งงานแล้ว เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ กฎหมายทั้งหมดจะเอื้อประโยชน์ให้กับคู่สมรสชาวไทย พวกเขาต้องตกลงกัน ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นในฐานะทรัพย์สินส่วนตัว และลงนามในสัญญาซื้อขายที่สถานทูตไทย ว้าว นั่นเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับคู่สมรสชาวไทย ดังนั้น คุณจะแนะนำให้ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนแต่งงานกับคู่สมรสชาวไทยหรือไม่ ถ้าจำเป็น?

คุณศิริโชติ: ใช่ครับ แต่ถึงแม้คุณจะซื้อล่วงหน้า คุณก็ต้องทำข้อตกลงที่ถูกต้องกับแฟนหรือคู่หมั้นของคุณนะครับ โอเคไหม? คุณต้องมีข้อตกลงเช่น สัญญาเช่าหรือสัญญาเงินกู้ อย่าใส่ชื่อเธอในสัญญา เพราะถ้าทำอย่างนั้น คุณจะอ้างว่าเป็นของขวัญไม่ได้ในภายหลัง มันค่อนข้างยากทีเดียว ผมว่านะ คุณลองได้ แต่ก็ท้าทายมาก ทำไมต้องเสียเวลาและเงินไปกับการต่อสู้ทางกฎหมายเพื่อพิสูจน์ตัวเอง ในเมื่อคุณสามารถปกป้องการลงทุนของคุณล่วงหน้าได้ง่ายๆ ใช่ไหมครับ? ดังนั้นคุณควรมีการคุ้มครองบางอย่างล่วงหน้า เช่น ข้อตกลงหรือการจัดเตรียม เช่น สัญญาเช่า 30 ปี หรือสัญญาเงินกู้ ส่วนเรื่องสิทธิการใช้ประโยชน์หรือการเช่านั้น เจ้าหน้าที่ทะเบียนที่ดินหลายคนปฏิเสธการจดทะเบียนธุรกรรมดังกล่าวในปัจจุบัน เพราะถือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลยังต่ำกว่าการเช่าหรือการจำนองมาก สำหรับสัญญาเช่า ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ค่าจดทะเบียน คือ 1.1% ของระยะเวลาทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า อย่างไรก็ตาม สำหรับสิทธิการใช้ประโยชน์ หากคุณไม่ได้ระบุค่าตอบแทนใดๆ ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลจะต่ำมาก น้อยกว่า 1,000 บาท ในกรณีนี้ รัฐบาลจะไม่ได้รับอะไรเลย และอาจปฏิเสธการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์หรือที่ดินได้

ทรัพย์สินจะถูกแบ่งอย่างไรในระหว่างการหย่าร้างในประเทศไทย?

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค เยี่ยมเลย ผมดีใจที่เราได้คุยเรื่องนี้กัน หลายคนไม่แน่ใจเพราะมีคำถามมากมายเกี่ยวกับการหย่าร้าง เกิดอะไรขึ้นบ้างในระหว่างการหย่าร้าง คุณช่วยอธิบายภาพรวมของกระบวนการให้ฟังได้ไหมครับ ถ้าคุณไม่ได้พูดถึงเรื่องนี้ ผมยินดีตอบคำถามเฉพาะเจาะจงครับ

คุณศิริโชติ: ผมแนะนำให้คุณทำสัญญาก่อนสมรสก่อนที่จะแต่งงานในประเทศไทย และจดทะเบียนในวันแต่งงาน สัญญาใดๆ ที่ทำขึ้นระหว่างคุณกับภรรยาหลังจากการแต่งงานถือเป็นสัญญาก่อนสมรส และฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถประกาศให้เป็นโมฆะได้ ดังนั้นจึงให้การคุ้มครองน้อยมาก ผมไม่แนะนำให้ทำสัญญาหลังสมรส และขอแนะนำอย่างยิ่งให้ทำสัญญาก่อนสมรส ซึ่งควรทำขึ้นก่อนการแต่งงานและจดทะเบียนในวันแต่งงาน สัญญาก่อนสมรสสามารถควบคุมได้หลายเรื่อง ตั้งแต่เรื่องการเงินไปจนถึงผลที่ตามมาของการหย่าร้าง

หากคุณทั้งคู่มีบุตรด้วยกัน คุณก็สามารถตกลงเรื่องการดูแลบุตรได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ไม่ง่ายเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสามารถแบ่งได้ตามหลักการว่า "นี่คือทรัพย์สินของฉัน และนี่คือทรัพย์สินของคุณ" แล้วอะไรบ้างที่ถือเป็นทรัพย์สินร่วมกันหลังแต่งงาน? อะไรบ้างที่ถือเป็นทรัพย์สินส่วนตัว? ข้อตกลงก่อนสมรสจะระบุไว้อย่างชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของอะไรบ้างก่อนการแต่งงาน

เจ็ตต์ กันเธอร์: สรุปสั้นๆ จากสิ่งที่คุณเพิ่งพูดไป: ทางที่ดีที่สุดคือ คุณควรจัดการเรื่องทั้งหมดนี้ให้เรียบร้อยก่อนแต่งงาน ทำสัญญาก่อนแต่งงานและซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ล่วงหน้า เพราะถ้าคุณแต่งงานกับคนไทยแล้วเกิดอะไรขึ้น คุณคงแย่แน่ๆ แบบนั้นน่าจะเป็นประโยชน์กับคู่ของคุณมากกว่าใช่ไหม? คุณต้องหวังว่าคุณจะได้แต่งงานกับคนที่ดีจริงๆ

คุณศิริโชติ: ถูกต้องครับ แต่สถานการณ์ที่แตกต่างออกไปก็คือ หากการสมรสสิ้นสุดลงไม่ใช่ด้วยการหย่าร้าง แต่ด้วยการเสียชีวิต ในกรณีนี้ คุณสามารถทำพินัยกรรมได้ ภรรยาชาวไทยของคุณสามารถทำพินัยกรรมให้คุณได้ ตัวอย่างเช่น เธอสามารถยกที่ดินและบ้านให้คุณโดยที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ คุณเพียงแค่จัดการในฐานะผู้จัดการมรดกของภรรยาในประเทศไทย ในฐานะผู้จัดการมรดก คุณสามารถขายทรัพย์สินให้กับบุคคลที่สามได้ ดังนั้น คุณไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ เมื่อคุณเป็นเจ้าของแล้ว คุณต้องขายที่ดินและบ้านภายในหนึ่งปี มิฉะนั้น รัฐจะเข้ามาแทรกแซงและบังคับให้คุณขาย เช่น ผ่านการประมูล อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ดังนั้น พยายามอย่าจดทะเบียนที่ดินและบ้านในชื่อของคุณ แต่ให้ดำรงตำแหน่งเป็นผู้จัดการมรดกต่อไป

หากชาวต่างชาติเสียชีวิต ทรัพย์สินจะตกเป็นของใคร?

เจ็ตต์ กันเธอร์: กรณีนี้ใช้ได้กับกรณีที่คู่สมรสชาวไทยของคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินและเสียชีวิต คุณสามารถรับมรดกในฐานะผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมและขายทรัพย์สินนั้น หรือคุณสามารถรับมรดกได้ แต่คุณต้องขายภายในหนึ่งปี นี่คือวิธีการทำงานหากคู่สมรสชาวไทยของคุณเสียชีวิต แต่ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินเอง ซึ่งคุณได้มาในชื่อของคุณเอง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่ซื้อก่อนแต่งงานหรือเพิ่งซื้อเมื่อไม่นานมานี้ และคุณเสียชีวิต สมมติว่าคุณได้เขียนพินัยกรรมไว้แล้ว กระบวนการนี้ในประเทศไทยเป็นไปอย่างตรงไปตรงมาหรือไม่ โดยที่พินัยกรรมจะถูกปฏิบัติตามและทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้เสียชีวิตโดยอัตโนมัติ คุณช่วยอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมได้ไหมครับ?

คุณศิริโชติ: การทำพินัยกรรมไม่ได้ช่วยประหยัดเวลามากนัก แต่ช่วยให้เกิดความชัดเจน หากไม่มีพินัยกรรมตามกฎหมายไทย ทรัพย์สินจะถูกแบ่งให้กับทายาทตามกฎหมาย ซึ่งอาจเป็นบิดา มารดา คู่สมรส บุตร หรือลูกหลานของผู้ตาย สมมติว่าคุณไม่ได้ทำพินัยกรรมตามกฎหมายไทย และผู้ตายมีบิดา มารดา บุตร 2 คน และคู่สมรส (ตัวคุณเอง) ทรัพย์สินก็จะถูกแบ่งเท่าๆ กันระหว่าง 5 คน คุณจะต้องแบ่งทรัพย์สินของคุณกับผู้อื่น ซึ่งอาจซับซ้อนหากผู้ตายไม่มีบิดา มารดา หรือบุตร แต่มีพี่น้อง ในกรณีนี้ คุณจะต้องแบ่งทรัพย์สินกับพี่น้องของคุณ ซึ่งคุณอาจไม่ชอบ แต่หากมีพินัยกรรมตามกฎหมายไทย คุณสามารถระบุได้แตกต่างออกไป เช่น ระบุว่า "ทรัพย์สินทั้งหมดของฉันควรตกเป็นของคู่สมรสของฉัน" ทรัพย์สินของฉันควรตกเป็นของคู่สมรส 100% อย่างไรก็ตาม หากคู่สมรสของฉันเสียชีวิต ฉันอาจต้องการยกทรัพย์สินให้แก่บุตร บิดา มารดา หรือพี่น้องของคุณ แต่หากไม่มีพินัยกรรม การแบ่งทรัพย์สินจะไม่ชัดเจน เพราะคุณต้องแบ่งกับทุกคน ตัวอย่างเช่น ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินและไม่ต้องการแบ่งกรรมสิทธิ์กับผู้อื่น คุณจะต้องรอจนกว่าจะมีคนขายทรัพย์สินนั้น แล้วใครจะเป็นผู้จัดการมรดกต่อ? เรื่องนี้สามารถกำหนดได้ในพินัยกรรม นี่คือความสำคัญของพินัยกรรม แม้ว่ากระบวนการจะไม่เสร็จสมบูรณ์ในทันที อาจใช้เวลาประมาณเท่ากัน แต่การแบ่งปันทรัพย์สินจะชัดเจนกว่ามากด้วยวิธีนี้

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค ถามสั้นๆ นะครับ ถ้าคุณไม่มีคู่สมรสชาวไทย แต่เป็นชาวต่างชาติและเป็นเจ้าของทรัพย์สินในฐานะบุคคลธรรมดา ในขณะที่ครอบครัวของคุณประกอบด้วยชาวต่างชาติทั้งหมด สมมติว่าคุณอาศัยอยู่ที่นี่และเสียชีวิตไป จะเกิดอะไรขึ้นในกรณีนั้นครับ?

คุณศิริโชติ: อีกครั้งนะครับ ถ้าคุณไม่มีญาติในประเทศไทย คุณสามารถทำพินัยกรรมไทยได้หากคุณมีทรัพย์สินในประเทศไทย สำหรับทรัพย์สินจำนวนมาก เช่น 1 หรือ 2 ล้านบาท การทำพินัยกรรมตามกฎหมายไทยที่ครอบคลุมทรัพย์สินของคุณในประเทศไทยนั้นคุ้มค่า คุณสามารถยกทรัพย์สินในประเทศไทยให้แก่สมาชิกในครอบครัวที่อาศัยอยู่ต่างประเทศและแต่งตั้งพวกเขาเป็นผู้จัดการมรดกได้ นี่ไม่ใช่ปัญหา พวกเขาไม่จำเป็นต้องเป็นพลเมืองไทยก็ได้ อาจเป็นคู่สมรส บุตร หรือเพื่อนของคุณก็ได้

เจ็ตต์ กันเธอร์: ดังนั้นชาวต่างชาติสามารถได้รับการแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดกได้ใช่ไหมครับ?

คุณศิริโชติ: ได้ครับ พวกเขาสามารถทำได้

ความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศไทยส่งผลกระทบต่อกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติหรือไม่?

เจ็ตต์ กันเธอร์: เราได้พูดคุยกันมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะบุคคลและร่วมกับคู่สมรส ซึ่งผมขอขอบคุณสำหรับเรื่องนั้น อีกประเด็นหนึ่งที่ผู้ฟังมักแสดงความกังวลคือ ความไม่มั่นใจเกี่ยวกับระบบการเมืองไทยและสถานการณ์ปัจจุบัน ชาวต่างชาติหลายคนแสดงความกังวลเกี่ยวกับความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศไทยใช่ไหมครับ พวกเขากลัวว่ากฎหมายอาจถูกเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ดังนั้นจึงเกิดคำถามว่า ความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศไทยเคยส่งผลกระทบต่อกฎหมายที่ควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในอดีตหรือไม่?

คุณศิริโชติ: ไม่ต้องตกใจไป รัฐบาลไทยจะไม่ทำอย่างนั้นแน่นอน

เจ็ตต์ กันเธอร์: แต่ก่อนหน้านี้พวกเขาไม่ได้ทำแบบนั้นไม่ใช่เหรอ?

คุณศิริโชติ: ใช่ค่ะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณซื้อคอนโดหรือมีบัญชีในประเทศไทย คุณไม่ต้องกังวลค่ะ คุณจะได้รับการปฏิบัติเหมือนพลเมืองไทย อย่างไรก็ตาม หากคุณวางแผนที่จะซื้อที่ดินและบ้าน คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ซึ่งสามารถให้คำแนะนำที่ถูกต้องและข้อมูลที่เหมาะสมได้ ดังนั้น หากคุณจัดเตรียมทุกอย่างอย่างถูกต้อง คุณจะได้รับการคุ้มครองในระดับหนึ่ง แต่ไม่ถึง 100% เหมือนกับการซื้อคอนโด ดังนั้น ผู้ซื้อคอนโดที่รัก อย่าตกใจไปค่ะ คุณจะได้รับการปฏิบัติเหมือนพลเมืองไทย ตัวอย่างเช่น กรณีของ Ashton Asoke คุณจะไม่ได้รับการปฏิบัติแตกต่างไป หากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปสำหรับพลเมืองไทย มันก็จะส่งผลกระทบต่อคุณเช่นกัน

เจ็ตต์ กันเธอร์: แต่เพื่อให้ชัดเจนนะครับ ในช่วง 20-30 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเราได้ประสบกับรัฐประหารทางทหาร รัฐประหารโดยรัฐบาล และรัฐประหารโดยรัฐบาลหลายครั้ง กฎหมายสำหรับชาวต่างชาติก็ยังไม่เปลี่ยนแปลงใช่ไหมครับ

คุณศิริโชติ: ครับ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้และจะไม่ส่งผลกระทบต่อแนวปฏิบัติในอดีต สิ่งใดก็ตามที่ได้รับการควบคุมทางกฎหมายในอดีตนั้นไม่มีปัญหา อย่างไรก็ตาม หากคุณกำลังวางแผนอะไรในอนาคต เช่น รัฐบาลอาจขยายระยะเวลาการเช่าสำหรับชาวต่างชาติจาก 30 ปีเป็น 50 ปี หรือรัฐบาลใหม่จะทำเช่นนั้น นี่เป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งเท่านั้น การเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นเพียงการปรับเปลี่ยนเล็กน้อยสำหรับชาวต่างชาติและจะไม่ก่อให้เกิดอันตรายใดๆ

เจ็ตต์ กันเธอร์: แต่ที่ผ่านมาไม่เคยมีรัฐบาลใดประกาศว่าจะออกกฎหมายห้ามชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินมาก่อน นั่นไม่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทยใช่ไหมครับ?

คุณศิริโชติ: เท่าที่ผมรู้ก็ใช่ครับ แต่บางทีผมอาจจะยังเด็กเกินไปหรืออะไรทำนองนั้นครับ

เจ็ตต์ กันเธอร์: แต่คุณไม่ได้สังเกตเห็นเรื่องนั้นใช่ไหมครับ? ผมแค่อยากจะยกเรื่องนี้ขึ้นมา เพราะผมรู้ว่าโครงสร้างการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปเลยตลอดหลายปีที่ผ่านมา แต่เราแค่อยากจะพูดคุยเกี่ยวกับเรื่องนี้ และคุณบอกว่าคุณก็มองอนาคตในแง่ดีด้วยใช่ไหมครับ?

คุณศิริโชติ: ใช่ครับ คือถ้าเราอยากให้ชาวต่างชาติมีความสุข ทำไมเราถึงต้องทำให้ชาวต่างชาติไม่พอใจล่ะครับ?

เจ็ตต์ กันเธอร์: งั้นพวกเขาก็สามารถนำเงินของตัวเองมาได้ใช่ไหมครับ?

ชาวต่างชาติได้รับการปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรมในกระบวนการพิจารณาคดีของศาลไทยหรือไม่?

เจ็ตต์ กันเธอร์: โอเค อีกหนึ่งคำถามครับ เราได้พูดคุยกันถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและเรื่องอื่นๆ ไปแล้ว และเราทั้งคู่ก็ค่อนข้างมองโลกในแง่ดี คำถามสุดท้ายของผม—ขอบคุณมากหากเรายังไม่สามารถสรุปได้—เกี่ยวข้องกับความรู้สึกที่ว่าชาวต่างชาติได้รับการปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรมในคดีความที่ฟ้องร้องคนไทย ผมไม่ทราบว่านั่นเป็นความจริงหรือไม่ คุณสามารถตอบได้ครับ แต่ถ้าเป็นเช่นนั้น ชาวต่างชาติจะทำอย่างไรเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาได้รับการปฏิบัติอย่างเป็นธรรมภายในระบบยุติธรรม?

คุณศิริโชติ: ผมมีลูกความหลายคนที่ชนะคดีฟ้องร้องบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เชื่อผมเถอะครับ

เจ็ตต์ กันเธอร์: จริงเหรอ? แล้วผลลัพธ์เป็นยังไงบ้าง?

คุณศิริโชติ: ถ้าคนๆ หนึ่งชนะคดีแล้วจะถูกปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรมได้อย่างไร? ถ้าคุณแพ้คดีทุกคดี นั่นก็หมายความว่าคุณได้รับการปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรมอย่างแน่นอน แต่ก็มีหลายกรณีที่ชาวต่างชาติชนะคดีกับคนไทย แม้แต่กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง—ถ้าพวกเขามีอำนาจมากขนาดนั้น ทำไมลูกความของผมถึงชนะ? นั่นหมายความว่าเราพยายามปฏิบัติต่อชาวต่างชาติอย่างเท่าเทียมกัน ปัญหายาเสพติดหรือการค้าประเวณีอาจฟังดูอันตรายสำหรับชาวต่างชาติ แต่จริงๆ แล้วไม่ใช่ ผมเข้าใจว่าทำไมชาวต่างชาติบางคนถึงเชื่อว่าพวกเขาได้รับการปฏิบัติอย่างไม่เป็นธรรม แต่เฉพาะในกรณีที่ฟ้องร้องคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น ในกรณีนั้น ศาลสามารถตัดสินแตกต่างออกไปได้ แต่ไม่ใช่เพราะสัญชาติหรือเพราะคุณเป็นชาวต่างชาติ แต่เป็นเพราะคู่สมรสอีกฝ่ายมักจะเป็นคนไทย ตัวอย่างเช่น ผู้หญิงไทยมักได้รับสิทธิ์ในการดูแลบุตรจากศาล ศาลไทยจะถือว่าพวกเธอเป็นแม่ แม้กระทั่งในกรณีที่มีความสัมพันธ์แบบคู่ครอง และพวกเธอจะได้รับสิทธิ์หลักในการชี้นำและเลี้ยงดูบุตร ผู้หญิงก็ได้รับสิทธิพิเศษนี้ในศาลไทยเช่นกัน

เหตุผลที่สองคือค่าเลี้ยงดู เพราะเธอเป็นผู้หญิง เธอต้องพึ่งพาการสนับสนุนจากคุณ คุณเป็นผู้ชาย คุณมีคู่ครองเป็นผู้ชาย คุณมีหน้าที่ต้องเลี้ยงดูและดูแลครอบครัว ดังนั้น ศาลจะสั่งให้ผู้ชายจ่ายค่าเลี้ยงดูให้แก่ผู้หญิง นี่ไม่ใช่เพราะคุณเป็นชาวต่างชาติ แต่เพราะคุณเป็นผู้ชาย

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.