Тайский юрист по недвижимости отвечает на вопросы о недвижимости.

Джетт Гантер: Уверен, все согласятся, что рынку недвижимости Таиланда необходима значительная ясность и прозрачность, чтобы привлечь больше иностранных покупателей. Именно поэтому я обратился в ведущую юридическую фирму в Бангкоке, чтобы получить ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости иностранцами в Таиланде. Кхун Сиричот — младший партнер Siam Legal, и я был очень впечатлен его открытостью и компетентностью в ответах на мои вопросы. Я рад представить вам это интервью.

Знакомство с Siam Legal и Кхун Сиричот

Джетт Гюнтер: Кхун Сиричот, большое спасибо за ваше время. Давайте начнем с краткого представления компании Siam Legal и вашего юридического образования.

Кхун Сиричот: Хорошо, наша фирма существует около 17 лет, а я работаю в Siam Legal около 13 лет. В настоящее время я младший партнер и руководитель практики наследственного права. Так что в сфере права недвижимости я работаю уже 10-11 лет.

Какие вопросы чаще всего задают относительно тайского законодательства в сфере недвижимости?

Джетт Гюнтер: Хорошо, именно поэтому мы и пригласили вас, чтобы прояснить несколько моментов. Мой следующий вопрос: вы упомянули, что работаете здесь уже некоторое время. С какими наиболее распространенными проблемами обращаются к вам ваши иностранные клиенты? Могли бы вы кратко перечислить их, а затем мы могли бы обсудить каждую из них более подробно?

Кхун Сиричот: Да, потому что наша фирма предлагает широкий спектр услуг, от иммиграционного и корпоративного права до семейного права, права недвижимости и наследственного права, а также судебных разбирательств и визовых вопросов. Поэтому мы получаем множество запросов от клиентов и экспатов в Таиланде и по всему миру. Эти запросы не ограничиваются конкретными национальностями. Только в моей области специализации меня в основном спрашивают о финансовых вопросах, таких как приобретение недвижимости в Таиланде, защита этих интересов и инвестиций, планирование и управление имуществом в Таиланде, а также планирование выхода на пенсию в Таиланде. Именно этим я сейчас и занимаюсь.

Вопросов много, поэтому я не могу точно сказать, какие из них задаются чаще всего. Однако запросы о покупке недвижимости в Таиланде, включая землю, дома и квартиры, довольно распространены. Мы получаем от 5 до 10 запросов по этой теме.

Джетт Гантер: Отлично, это очень хорошо согласуется с вопросами, которые мне задает моя аудитория. Так что мы к этому вернемся чуть позже. Это именно то, что вы упомянули. Давайте начнем с темы, которую вы затронули: покупка недвижимости в Таиланде иностранцами. Я думаю, существует много путаницы относительно того, как иностранцы могут приобрести недвижимость в Таиланде. Не могли бы вы рассказать нам о различных способах покупки недвижимости иностранцами в Таиланде?

Кхун Сиричот: Хорошо, когда мы говорим о недвижимости, есть недвижимое и движимое имущество. В частности, к недвижимому имуществу относятся земля и дома, кондоминиумы, заводы, гостиницы и жилые комплексы, например, земля, которую нужно расчистить для строительства кондоминиумов или жилых комплексов. Я не уверен, о какой именно области идет речь. Не могли бы вы уточнить? О каком виде недвижимости вы говорите?

Как иностранцы могут приобрести недвижимость в Таиланде?

Джетт Гантер: Конечно, моя аудитория состоит в основном из частных клиентов. Поэтому начнем с вопроса: во-первых, как иностранцы могут приобрести квартиру в кондоминиуме? Затем мы рассмотрим землю и недвижимость. Но давайте начнем с кондоминиумов. Какие варианты есть у иностранцев для приобретения квартиры в кондоминиуме в Таиланде?

Кхун Сиричот: Отлично! Иностранцам очень легко приобрести кондоминиумы в Таиланде, даже несколько. Независимо от того, являетесь ли вы физическим лицом, через иностранную компанию или совместно с другими иностранцами или гражданином Таиланда – никаких ограничений нет. Единственное важное условие – доля иностранного владения в здании не должна превышать 49% в соответствии с Законом о собственности на кондоминиумы, а средства на покупку должны быть переведены из-за границы в Таиланд. Капитал, находящийся в Таиланде, не может быть использован для покупки, если у вас нет постоянного вида на жительство или вы не являетесь членом привилегированной компании BOI. Если вы являетесь привилегированным лицом в компании BOI, то вы можете использовать средства, находящиеся в Таиланде, для покупки. Однако, как только вы перестанете соответствовать этому критерию, перестанете подпадать под действие правил BOI или потеряете постоянный вид на жительство в Таиланде, вы должны будете продать свой кондоминиум, так как в этом случае вы будете признаны не имеющим права на покупку.

Самый простой способ купить квартиру — это сделать это самостоятельно. Вы приобретаете квартиру, а затем переводите стоимость покупки, или хотя бы её, из-за границы в Таиланд. Принимается любая валюта, кроме тайских батов. Перевод тайских батов из-за границы в Таиланд для покупки квартиры невозможен. Такой перевод может вызвать проблемы, и сотрудник земельного кадастра может отказать в регистрации сделки из-за трудностей с банками при выдаче специальной формы. Эта форма также известна как форма TT3 (Thor Tor Saam или форма FET). Это документ, который необходимо предъявить сотруднику земельного кадастра в день передачи права собственности. Без этой формы сделка не будет зарегистрирована. Если вы убедитесь, что недвижимость представляет собой многоквартирный дом, доля иностранной собственности не превышает 49%, и это полностью отдельно стоящий дом, вы можете приобрести квартиру на своё имя.

Джетт Гюнтер: То есть, если это подпадает под квоту для иностранцев, можно ли, в принципе, приобрести это по договору купли-продажи недвижимости?

Кхун Сиричот: Да, в большинстве случаев, я бы сказал, но есть исключения. В некоторых районах нельзя купить квартиры в кондоминиумах, а в некоторых проектах, например, в Ратчадамри, в основном продают квартиры в аренду. Владельцы земли, на которой стоит комплекс, не являются владельцами самих квартир. Это может быть королевская собственность, земля короны, так сказать. Поэтому они не могут купить там квартиры в кондоминиумах. То же самое относится и к другим проектам, которые я бы предпочел не называть сейчас. О, я бы предпочел их не называть, хорошо?

Джетт Гюнтер: Хорошо, но если в кондоминиуме разрешено только полное владение, вам бы об этом сказали, не так ли? Вы не можете заключить соглашение о полном владении, если это не зарегистрированный кондоминиум, которым вы владеете, верно?

Кхун Сиричот: Да, вам следует с самого начала уточнить у застройщика или продавца, является ли это право собственности на землю или право аренды. Согласно действующему законодательству, максимальный срок аренды составляет 30 лет. Хотя можно договориться о продлении срока, оно не вступает в силу автоматически. Как покупатель или арендатор, вы должны связаться с арендодателем или застройщиком, чтобы подать заявку на продление и зарегистрировать еще 30 лет. Автоматическое продление невозможно. Даже если первоначальный 30-летний срок истекает, второй срок не продлевается автоматически. Вам необходимо подать заявку на регистрацию второго срока.

Как иностранцы могут приобрести землю в Таиланде?

Джетт Гантер: Мы обсуждали, как кондоминиумы попадают под квоту для иностранцев. Их можно приобрести в полную собственность, а затем перевести деньги. Но как насчет приобретения земли и недвижимости? Как это может сделать иностранец?

Кхун Сиричот: Земля и дом, или земля и вилла, или что-то подобное. Как вы знаете, иностранцы в Таиланде, как правило, не могут покупать или владеть землей. Следовательно, они не могут приобрести землю на свое имя. Однако есть несколько других вариантов, часто используемых иностранцами, таких как аренда или право аренды. Например, можно арендовать землю на 30 лет, а затем приобрести виллу или здание на свое имя, при условии, что местные власти, такие как районное управление, земельный кадастр или Ор Бор Тор, разрешат это. Они довольно лояльны к иностранцам и часто одобряют такое строительство в этом районе. Таким образом, можно приобрести право аренды, а затем зарегистрировать здание на свое имя. Однако, если местные власти создадут трудности и препятствия, зарегистрировать здание или недвижимость на имя иностранца будет очень сложно. Альтернативным вариантом может быть аренда иностранцем как земли, так и дома на 30 лет с пунктом о продлении или аналогичным соглашением. Однако, если вам придется иметь дело с местными властями, я не советую этого делать. В некоторых районах, таких как Хуа Хин, Ча-ам, Пхукет или Паттайя, это распространенная практика, и иностранцам разрешено использовать здания, по сути, как арендованную недвижимость. Право собственности на здание затем регистрируется на имя иностранца. Там это работает без каких-либо проблем. Однако я не могу гарантировать, что это так во всех частях Таиланда, во всех провинциях и районах.

Джетт Гантер: Хорошо, если предположить, что муниципалитеты и местные власти согласны. Наиболее распространенный способ приобретения земли и недвижимости — это аренда, как вы описали. Обычно срок аренды составляет 30 лет и может быть продлен, но для этого необходимо подать заявку. Это правильно?

Кхун Сиричот: Именно так. Именно так.

Джетт Гюнтер: Отлично, если вкратце.

Как иностранцы могут убедиться в легитимности продавца и объекта недвижимости?

Джетт Гантер: Мы говорили о неопределенности, с которой сталкиваются местные жители, и о том, что земля находится в собственности коронных владений. Поэтому мы подробно обсудили необходимость проведения необходимых исследований. Это подводит меня к следующему вопросу: как иностранцы могут убедиться в законности продавца и приобретаемой ими недвижимости, а также в том, что они могут законно приобрести эту собственность?

Кхун Сиричот: Ну, это довольно сложно, если вы не покупаете недвижимость у очень авторитетных застройщиков или напрямую у застройщика. Такие застройщики предоставят вам самую точную информацию, которая вам может понадобиться. Однако в случае с некоторыми местными застройщиками вам потребуется провести собственную проверку объекта недвижимости. Если вы не знаете, как это сделать, я настоятельно рекомендую проконсультироваться с опытным юристом. В конце концов, стоимость недвижимости огромна, и если вы сэкономите всего несколько евро, а затем не будете иметь никакой защиты на недвижимость стоимостью 10, 20 или 100 миллионов бат, это сомнительно, не так ли?

Я имею в виду, что юридические услуги намного дешевле, чем комиссия риелтора, верно? Комиссия агента составляет 3%. Допустим, недвижимость стоит 10 миллионов бат, это будет 300 000 бат. Но юридические услуги значительно дешевле. Даже моя фирма не должна брать больше 150 000 бат за весь процесс, от проверки документов до передачи права собственности. После этого вам не нужно ни о чем беспокоиться, верно? Вы можете полностью расслабиться.

Джетт Гюнтер: Хорошо, значит, вы рекомендуете нанять юриста и тщательно осмотреть недвижимость, поскольку ее потенциальная стоимость может составлять десятки миллионов бат. Я ценю вашу честность в описании многочисленных препятствий и предоставлении ответов, даже если вы признаете, что это сложно.

Могли бы вы вкратце объяснить, что обычно подразумевает под собой комплексная проверка с точки зрения юриста?

Кхун Сиричот: Хорошо, если вы покупаете кондоминиум. Допустим, вы покупаете кондоминиум. Как я уже упоминал, первое, что вам нужно знать, это находится ли участок, на котором построен проект, в вашей полной собственности. Это самое важное. Во-вторых, кондоминиум должен быть зарегистрирован именно как кондоминиум, а не как квартира или отель, хорошо? Потому что в западных странах есть некоторые термины, в которых используется слово «квартира», которое обычно не используется для кондоминиумов. Квартира в Таиланде, как вы знаете, имеет другое значение. Это как комната в общежитии, верно? Это не квартира с обслуживанием, хорошо? Но это кондоминиум. Поэтому кондоминиум может означать что-то другое в других странах, но в Таиланде кондоминиум — это то, что вам знакомо. В некоторых странах его могут называть квартирой или апартаментами, верно?

Как уже упоминалось, здание должно находиться в полной собственности, земля, на которой оно стоит, также должна находиться в полной собственности, здание должно быть зарегистрировано как кондоминиум, а квота на иностранную собственность не должна превышать 49%. Однако в некоторых проектах в Бангкоке эта квота превышает 49%. Таким образом, если вы нашли продавца недвижимости, которая вам нравится, но не можете ее приобрести из-за чрезмерной квоты на иностранную собственность, и продавец, к сожалению, является гражданином Таиланда, вы не можете передать ему квоту на иностранную собственность. В этом случае единственным вариантом может быть приобретение недвижимости другими способами, например, путем создания компании. Стоит ли это делать? Вероятно, нет. И наконец: обязательно ли переводить капитал, который вы собираетесь использовать для покупки недвижимости, из-за границы?

Это основные требования для иностранцев, желающих приобрести квартиру в Таиланде. Тщательно следуя этим четырем шагам, вы сможете рассмотреть и другие аспекты, например, граничит ли жилой комплекс с общественной дорогой. Возможно, вам знакомы арендные проекты, такие как Ashton Asoke, верно? Эти квартиры не граничат напрямую с общественными дорогами. Хотя на первый взгляд может показаться иначе, убедиться в этом можно только после тщательного расследования. Только юрист может проконсультировать вас, например, о риске протечек из-за того, что проект не примыкает к общественной дороге. В Бангкоке, например, застройщики часто владеют землей, например, дорогами, и регистрируют их в качестве сервитутов для других проектов в этом районе. Поэтому вам следует убедиться, что вам не придется платить дорожные сборы, и установить фактического владельца дороги до начала строительства. Тщательная проверка может предоставить вам эту информацию. Если вы не юрист, я не уверен, что вы поймете, что это подразумевает, особенно при общении с сотрудником земельного кадастра, поскольку все будет на тайском языке.

Ответственный чиновник плохо говорит по-английски, а документы полностью на тайском языке. Как же тогда читать карту, план участка? Ничего бы не поняли, правда? Это не так просто, как поиск земли в интернете в западных странах, где достаточно ввести адрес, и сразу появляются результаты. Нет, в Таиланде это так не работает.

Джетт Гантер: Говоря о Западе: там существуют определенные механизмы защиты покупателя в этом процессе, такие как компании, предоставляющие услуги эскроу, страхование недвижимости или геологические исследования. Есть ли подобные механизмы в Таиланде, и насколько они эффективны?

Кхун Сиричот: Хорошо, что касается услуги эскроу S4: в Таиланде закон об эскроу действует с 2008 года, но, хотя в теории он работает, на практике он не очень эффективен. Законно предоставлять эту услугу разрешено только банкам. Если у нас, как у юристов, как у уважаемой фирмы, нет другого выбора, мы должны помочь и защитить наших клиентов, не выплачивая продавцу полную сумму. Мы должны предотвратить это и удерживать часть платежа до выполнения условий. Например, вы не должны платить застройщикам более 40% до завершения проекта. 10% было бы разумно. Зачем платить 80% или 90% продавцу или застройщику, чтобы в итоге они обанкротились? Они просто обанкротятся и ничего не останутся. Если вы подадите в суд, вы можете выиграть на бумаге, но денег у вас не будет. Зачем это делать? Я имею в виду, если у вас есть юрист, который заранее проверяет договор, устанавливает справедливую цену, старается максимально защитить вас и советует избегать чрезмерно рискованных действий. Но если вы хотите пойти на этот риск, решение за вами. Что мы должны делать? Мы должны предупреждать клиентов и говорить им: «Не делайте этого, не идите дальше, не ввязывайтесь». Эскроу-счет был бы полезен, если бы вы назначили юриста в качестве эскроу-агента. Это особенно желательно, если вы не в Таиланде или у вас нет там банковского счета. Без банковского счета вы не сможете въехать в Таиланд. Поэтому нет возможности перевести деньги, верно? И вы не должны платить продавцу 100% до даты перевода; это слишком рискованно.

Хорошо, а что произойдет, если вы оплатите покупку, а продавец просто исчезнет? Он может задержать платеж или попытаться нас обмануть — мы не знаем. Поэтому, если вы переведете деньги примерно за месяц до даты перевода, ваш юрист сможет помочь вам с переводом и передачей права собственности. Мы переведем платеж продавцу, оформим право собственности от вашего имени по доверенности и позаботимся обо всем остальном. Именно так вас защищает эскроу-счет. Однако, если вы находитесь в Таиланде в день перевода и у вас есть там банковский счет, вам не нужен доверительный управляющий или эскроу-агент для хранения ваших денег. Вы можете перевести деньги из-за границы на свой тайский счет. Перед переводом убедитесь, что валюта не тайский бат и что переводимая сумма как минимум равна цене покупки. В назначении платежа укажите, например, «Покупка квартиры в кондоминиуме с соответствующим номером в проекте на ваше имя». Или вы можете просто указать, что хотите приобрести квартиру в кондоминиуме с соответствующим номером и названием проекта на ваше имя. Это очень важно. Если вы предоставите неверную информацию, мы не сможем подготовить надлежащий документ для земельного кадастра.

Какие советы вы можете дать по покупке недвижимости, если у вас супруг/супруга из Таиланда?

Джетт Гюнтер: Хорошо, я понимаю. Многие люди задавали вопросы, и я уверен, что многие из них хотят купить недвижимость вместе со своим тайским супругом. Эти вопросы часто касаются того, что происходит после заключения брака и как оформляется право собственности. Поэтому мой вопрос: какой совет вы бы дали иностранцу, который хочет купить недвижимость вместе со своим тайским супругом?

Кхун Сиричот: Хорошо, если вы имеете в виду квартиру в кондоминиуме, то это нормально. Вы можете купить ее вместе со своей тайской супругой. Передача права собственности может быть оформлена на ваше имя, на ваше совместное имя или на ее имя — это не проблема. Однако, если квартира в кондоминиуме будет оформлена только на ваше имя, вам потребуется письмо-согласие от вашей жены. Ваша жена должна подтвердить, что вы покупаете квартиру в кондоминиуме исключительно на свое имя. Мужчины обычно указывают свой семейный статус как «холост». Если оба партнера — мужчины, они не указывают свой семейный статус как «женат». Женщины же, с другой стороны, используют в Таиланде обращение «г-жа» или «г-жа». Покупка квартиры в кондоминиуме очень проста.

Что касается земли и дома, я рекомендую приобрести их до заключения брака с гражданином Таиланда. Это позволит вам всё прояснить. Если вы приобретете недвижимость во время брака, контроль над правом собственности может стать затруднительным, поскольку часть её может считаться совместной собственностью, а другая часть — личной собственностью. Примерно 10-15 лет назад Земельный реестр требовал от иностранного супруга подписать декларацию о согласии, подтверждающую, что земля и дом зарегистрированы на имя тайского супруга. Это считается личной собственностью, а не совместной. Цена покупки поступает от тайского супруга, а не от иностранца. Поэтому подписание этой формы является обязательным. В противном случае Земельный реестр не позволит вашему супругу приобрести недвижимость в Таиланде. Эта декларация о согласии должна быть подписана исключительно в Земельном реестре или в посольстве Таиланда.

Данное заявление о согласии не может быть подписано в присутствии нотариуса, тайского юриста или любого другого лица, включая нотариуса в другой стране. Это просто невозможно. Оно должно быть подписано исключительно в Земельном реестре, тайском консульстве или посольстве Таиланда.

Джетт Гюнтер: То есть, похоже, после заключения брака, при покупке недвижимости, все законы действуют в пользу тайского супруга. Они должны дать согласие, приобрести недвижимость как свою частную собственность, и договор купли-продажи подписывается в тайском посольстве. Вау, это действительно очень выгодно для тайского супруга. Так что, вы бы посоветовали мне с юридической точки зрения купить недвижимость до заключения брака с тайским супругом, если это необходимо?

Кхун Сиричот: Да, но даже если вы покупаете недвижимость заранее, вам нужно заключить надлежащее соглашение с вашей девушкой или невестой, хорошо? Вам нужно соглашение, например, договор аренды или кредитное соглашение. Не оформляйте договор на её имя, потому что в этом случае вы не сможете претендовать на него как на подарок позже. Это довольно сложно, я бы сказал. Вы можете попробовать, но это непросто. Зачем тратить время и деньги на судебную тяжбу, чтобы доказать свою правоту? Вы можете легко защитить свои инвестиции заранее, верно? Поэтому вам следует иметь какую-то защиту заранее, например, соглашение или договоренность, скажем, 30-летний договор аренды или кредитное соглашение. Что касается права пользования или аренды, многие сотрудники земельного кадастра в последнее время отказываются регистрировать такие сделки, поскольку они считаются обходом закона. Кроме того, государственные сборы намного ниже, чем за аренду или ипотеку. Что касается договора аренды, то государственный сбор, регистрационный сбор, составляет 1,1% от общей суммы за весь период. Однако, если вы не указываете никакого вознаграждения за пользование землей, государственная пошлина очень низкая, менее 1000 бат. В этом случае государство ничего не получает и может отказать в регистрации права пользования или земли.

Что происходит с имуществом во время развода в Таиланде?

Джетт Гюнтер: Отлично, я рад, что мы это обсудили. Многие люди очень не уверены, потому что возникает множество вопросов о разводе. Что происходит во время развода? Могли бы вы вкратце рассказать о процессе? Если вы не затронете этот вопрос, я с удовольствием отвечу на конкретные вопросы.

Кхун Сиричот: Я рекомендую вам составить брачный договор до заключения брака в Таиланде и зарегистрировать его в день свадьбы. Любое соглашение, заключенное между вами и вашей женой после свадьбы, считается брачным договором и может быть признано недействительным любой из сторон. Следовательно, оно предоставляет очень мало защиты. Я не советую заключать брачный договор после свадьбы и настоятельно рекомендую составить брачный договор до свадьбы и зарегистрировать его в день свадьбы. Брачный договор может регулировать многие вопросы, от финансовых вопросов до последствий развода.

Если у вас обоих есть ребенок, вы также можете договориться о его опеке. Однако это не так просто, как с недвижимостью, которую можно просто разделить по принципу: «Это моя собственность, а это твоя собственность». А что считается совместной собственностью после свадьбы? Что считается личной собственностью? Брачный договор четко определяет, кому что принадлежит до свадьбы.

Джетт Гюнтер: Если вкратце, исходя из того, что вы только что сказали: в идеале, вам следует всё это уладить до свадьбы. Составьте брачный договор и купите недвижимость заранее. Потому что если вы выйдете замуж за тайца, и что-то случится, вы окажетесь в очень затруднительном положении. Вероятно, это больше пойдёт на пользу вашему тайскому партнёру, верно? Остаётся надеяться, что вы выйдете замуж за действительно хорошего человека.

Кхун Сиричот: Совершенно верно, но другой сценарий — это если брак расторгается не разводом, а смертью. В этом случае вы можете составить завещание. Ваша тайская жена может составить завещание за вас. Например, она может завещать вам землю и дом, не делая вас собственником. Вы просто будете управлять ими как исполнитель завещания вашей жены в Таиланде. В качестве исполнителя вы можете продать имущество третьему лицу. Таким образом, вам не нужно становиться собственником. Как только вы станете собственником, вы должны продать землю и дом в течение одного года. В противном случае государство вмешается и заставит вас продать их, например, через аукцион. Однако это случается редко. Поэтому постарайтесь не регистрировать землю и дом на свое имя, а просто оставайтесь исполнителем завещания.

Что произойдет с имуществом в случае смерти иностранца?

Джетт Гюнтер: Это относится к случаю, когда ваш тайский супруг/супруга владеет недвижимостью и умирает. Вы можете либо унаследовать её как исполнитель завещания и продать, либо унаследовать, но тогда вы должны продать её в течение одного года. Так это работает, если ваш тайский супруг/супруга умирает. Но что, если вы сами владеете недвижимостью, приобретенной на ваше имя? Будь то квартира, купленная до брака или совсем недавно, — и вы умираете. Предположим, вы составили завещание: является ли это простым процессом в Таиланде, когда завещание просто выполняется, и недвижимость автоматически переходит к умершему? Могли бы вы объяснить это подробнее?

Кхун Сиричот: Завещание не экономит много времени, но вносит ясность. Без тайского завещания имущество делится между законными наследниками. Это могут быть родители, супруг(а), дети или потомки умершего. Допустим, вы не составили завещание по тайскому законодательству, а у умершего было двое родителей, двое детей и супруг(а) (вы сами). Тогда имущество делится поровну между пятью людьми. Вам придется разделить свое имущество с другими. Это может усложниться, если у умершего не было родителей или детей, но были братья и сестры. В этом случае вам придется разделить имущество со своими братьями и сестрами, что вам может не понравиться. С завещанием по тайскому законодательству вы можете указать это по-другому и, например, сказать: «Все мое имущество должно перейти к моему супругу(е)». Мое имущество должно на 100% перейти к моему супругу(е). Однако, если мой супруг(а) умрет, я могу захотеть оставить свое имущество вашим детям, вашим родителям или вашим братьям и сестрам. Без завещания же распределение неясно, поскольку вам придется разделить его со всеми. Например, что произойдет, если вы владеете недвижимостью и не хотите делить ее с другими? Тогда вам придется ждать, пока кто-нибудь ее продаст. Кто тогда возьмет на себя управление имуществом? Это можно урегулировать в завещании. В этом и заключается важность завещания, даже если процесс не завершается немедленно. Это может занять примерно столько же времени, но распределение имущества таким образом будет гораздо яснее.

Джетт Гюнтер: Хорошо, вкратце: что если у вас нет тайского супруга, но вы сами иностранец и владеете недвижимостью как частное лицо, а ваша семья состоит исключительно из иностранцев? Допустим, вы живете здесь и умираете – что произойдет в этом случае?

Кхун Сиричот: Опять же, если у вас нет родственников в Таиланде: вы можете составить тайское завещание, если владеете активами в Таиланде. Для крупных состояний, например, 1 или 2 миллионов бат, целесообразно составить завещание в соответствии с тайским законодательством, которое охватывает ваши активы в Таиланде. Затем вы можете завещать свои активы в Таиланде членам вашей семьи, проживающим за границей, и назначить их исполнителями завещания. Это не проблема; они не обязательно должны быть гражданами Таиланда. Это может быть, например, ваш супруг(а), один из ваших детей или друг.

Джетт Гюнтер: То есть иностранца можно назначить исполнителем завещания, верно?

Кхун Сиричот: Да, могут.

Влияет ли политическая нестабильность в Таиланде на законодательство, касающееся владения недвижимостью иностранцами?

Джетт Гантер: Мы много говорили о покупке недвижимости как в индивидуальном порядке, так и совместно с супругом, и я благодарю вас за это. Еще одна часто высказываемая аудиторией проблема — скептицизм в отношении тайской политической системы и текущей ситуации. Многие иностранцы выражают обеспокоенность по поводу политической нестабильности в Таиланде, верно? Они опасаются, что законы могут быть изменены в любой момент. Отсюда и вопрос: действительно ли политическая нестабильность в Таиланде повлияла на законы, регулирующие покупку недвижимости иностранцами в прошлом?

Кхун Сиричот: Нет, не паникуйте. Правительство Таиланда этого делать не будет.

Джетт Гантер: Но раньше они так не делали?

Кхун Сиричот: Да, особенно если вы покупаете квартиру или имеете счет в Таиланде, вам не о чем беспокоиться. К вам будут относиться как к гражданину Таиланда. Однако, если вы планируете купить землю и дом, вам обязательно следует проконсультироваться с опытным консультантом, который сможет предоставить компетентные рекомендации и точную информацию. Таким образом, если у вас все правильно организовано, вы будете защищены в определенной степени, но не на 100%, как при покупке квартиры. Поэтому, дорогие покупатели квартир, не паникуйте! К вам будут относиться как к гражданину Таиланда. Например, как и к Эштону Асоке, к вам не будут относиться иначе. Если ситуация изменится для граждан Таиланда, это повлияет и на вас.

Джетт Гантер: Но чтобы было совершенно ясно: за последние 20-30 лет, в течение которых мы пережили эти военные перевороты, эти правительственные перевороты и эти правительственные перевороты, законы не изменились, верно? Для иностранцев.

Кхун Сиричот: Да, изменения не вступят в силу и не повлияют на прежнюю практику. Все, что было законодательно регламентировано в прошлом, не представляет проблемы. Однако, если вы планируете что-то в будущем — например, правительство может продлить срок аренды для иностранцев с 30 до 50 лет, или новое правительство может это сделать — это всего лишь один пример. Для иностранцев это будет лишь незначительная корректировка, которая не причинит никакого вреда.

Джетт Гантер: Но раньше ни одно правительство никогда не объявляло о принятии закона, запрещающего иностранную собственность. В Таиланде такого никогда не случалось, верно?

Кхун Сиричот: Насколько я знаю, да. Но, возможно, я еще слишком молод или что-то в этом роде.

Джетт Гюнтер: Но вы этого не заметили, правда? Я просто хотел поднять этот вопрос, потому что знаю, что структура иностранной собственности за все эти годы не изменилась, но мы просто хотим об этом поговорить. И вы говорите, что тоже оптимистично смотрите в будущее?

Кхун Сиричот: Да, я имею в виду, зачем нам расстраивать иностранца, если мы хотим, чтобы он был счастлив?

Джетт Гюнтер: Значит, они могут принести свои деньги, верно?

Применяются ли к иностранцам несправедливые меры в тайских судах?

Джетт Гюнтер: Хорошо, ещё один вопрос. Мы обсудили политическую неопределённость и всё остальное, и мы оба настроены весьма оптимистично. Мой последний вопрос к вам — спасибо, если мы не дойдём до конца — касается мнения о том, что с иностранцами несправедливо обращаются в судах против тайцев. Я не знаю, правда ли это; вы можете ответить на этот вопрос. Но если это так, что могут сделать иностранцы, чтобы гарантировать справедливое отношение к ним в системе правосудия?

Кхун Сиричот: Поверьте, у меня много клиентов, которые выигрывают судебные процессы против крупных застройщиков.

Джетт Гюнтер: Ага? И как всё прошло?

Кхун Сиричот: Как можно несправедливо относиться к человеку, если он выиграл дело? Если вы проигрываете все дела, это, очевидно, означает, что с вами обошлись несправедливо. Но есть много случаев, когда иностранцы выигрывают дела у тайцев. Даже с известными застройщиками — если они такие влиятельные, почему мои клиенты выигрывают? Это означает, что мы стараемся относиться к иностранцам наравне. Проблемы с наркотиками или проституция могут казаться иностранцам опасными, но это не так. Я могу понять, почему некоторые иностранцы считают, что с ними обошлись несправедливо, но только в случаях, когда они обвиняются в браке с тайским супругом. В этом случае суд действительно может действовать иначе, но не из-за гражданства или того, что вы иностранец, а потому что другой супруг обычно тайец. Например, тайские женщины получают опеку над детьми по решению суда. Тайский суд будет считать их матерью, даже в партнерских отношениях, и им будет предоставлено первостепенное право на воспитание и заботу. Женщинам также будет предоставлена ​​эта привилегия в тайских судах.

Вторая причина – алименты, потому что она женщина. Она зависит от вашей поддержки; вы мужчина, у вас есть партнер-мужчина. Вы обязаны кормить и обеспечивать свою семью. Поэтому суд обяжет мужчину выплачивать алименты женщине. Это не потому, что вы иностранец, а потому, что вы мужчина.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.