Advogado imobiliário tailandês responde a perguntas sobre imóveis.

Jett Gunther: Tenho certeza de que todos concordamos que o mercado imobiliário tailandês precisa de muito mais clareza e transparência para atrair mais compradores estrangeiros. Por isso, entrei em contato com um escritório de advocacia renomado em Bangkok para abordar algumas das perguntas mais frequentes sobre a compra de imóveis por estrangeiros na Tailândia. Khun Sirichot é sócio júnior da Siam Legal, e fiquei muito impressionado com sua abertura e conhecimento ao responder minhas perguntas. É um prazer apresentar esta entrevista a vocês.

Introdução ao Siam Legal e Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, muito obrigado pelo seu tempo. Vamos começar com uma breve apresentação da Siam Legal e da sua formação jurídica.

Khun Sirichot: Bem, nosso escritório existe há cerca de 17 anos, e eu trabalho na Siam Legal há cerca de 13 anos. Atualmente sou sócio júnior e chefe da área de direito sucessório. Então, trabalho com direito imobiliário há 10 ou 11 anos.

Quais são as dúvidas mais frequentes sobre a legislação imobiliária tailandesa?

Jett Gunther: Certo, é por isso que o chamamos aqui, para esclarecer alguns pontos. Minha próxima pergunta: você mencionou que está aqui há algum tempo. Quais são os problemas mais comuns que seus clientes internacionais trazem para você durante o seu trabalho? Poderia listá-los brevemente e, em seguida, talvez possamos discutir cada um com mais detalhes?

Khun Sirichot: Sim, porque nosso escritório oferece uma ampla gama de serviços, desde direito de imigração e direito empresarial até direito de família, direito imobiliário e direito sucessório, além de litígios e questões de visto. Portanto, recebemos diversas consultas de clientes e expatriados na Tailândia e no mundo todo. Essas consultas não se limitam a nacionalidades específicas. Somente na minha área de especialização, sou consultado principalmente sobre assuntos financeiros, como adquirir imóveis na Tailândia, proteger esses interesses e investimentos, planejar e administrar um patrimônio na Tailândia e planejar a aposentadoria na Tailândia. É exatamente nisso que estou trabalhando atualmente.

Há muitas perguntas diferentes, então não posso dizer exatamente quais são as mais frequentes. No entanto, perguntas sobre compra de imóveis na Tailândia, incluindo terrenos, casas e apartamentos, são bastante comuns. Recebemos cerca de 5 a 10 consultas sobre esse assunto.

Jett Gunther: Ótimo, isso se alinha muito bem com as perguntas que meu público me faz. Então, vamos abordar isso em um instante. É exatamente o que você mencionou. Vamos começar com o tópico que você levantou: compra de imóveis na Tailândia como estrangeiro. Acho que existe muita confusão sobre como estrangeiros podem adquirir imóveis na Tailândia. Você poderia nos dar uma visão geral das diferentes maneiras pelas quais estrangeiros podem comprar imóveis na Tailândia?

Khun Sirichot: Certo, quando falamos de imóveis, existem bens imóveis e bens móveis. Especificamente, bens imóveis incluem terrenos e casas, condomínios, fábricas, hotéis e empreendimentos residenciais, por exemplo, terrenos que serão desmatados para a construção de condomínios ou conjuntos habitacionais. Não tenho certeza de qual área exatamente. Você poderia explicar melhor? A que tipo de propriedade você está se referindo?

Como estrangeiros podem comprar imóveis na Tailândia?

Jett Gunther: Claro, meu público é composto principalmente por clientes particulares. Então, vamos começar perguntando: Primeiro, como estrangeiros podem adquirir um apartamento? Depois podemos analisar terrenos e imóveis. Mas vamos começar com apartamentos. Quais são as opções disponíveis para estrangeiros que desejam possuir um apartamento na Tailândia?

Khun Sirichot: Ótimo, boas notícias! É muito fácil para estrangeiros comprarem apartamentos na Tailândia, inclusive vários. Seja individualmente, por meio de uma empresa estrangeira, em conjunto com outros estrangeiros ou com um cidadão tailandês, não há restrições. O único requisito é que a porcentagem de participação estrangeira no imóvel não ultrapasse 49%, conforme a Lei de Propriedade de Condomínios, e que o dinheiro da compra seja transferido do exterior para a Tailândia. Capital localizado na Tailândia não pode ser usado para a compra, a menos que você tenha residência permanente ou seja membro de uma empresa com privilégios do Conselho de Investimentos da Tailândia (BOI). Se você for um funcionário de uma empresa com privilégios do BOI, poderá usar fundos localizados na Tailândia para a compra. No entanto, assim que você deixar de se qualificar como esse tipo de pessoa, deixar de se enquadrar nas regulamentações do BOI ou deixar de ter residência permanente na Tailândia, você deverá vender seu apartamento, pois será devidamente desqualificado.

A maneira mais simples de comprar um apartamento é como pessoa física. Você compra o apartamento e depois transfere o valor da compra, ou pelo menos parte dele, do exterior para a Tailândia. Qualquer moeda é aceita, exceto o Baht tailandês. Transferir Baht tailandês do exterior para a Tailândia para comprar um apartamento não é possível. Essa transferência pode causar problemas, e o funcionário do Registro de Imóveis pode se recusar a registrar a transação devido a dificuldades com os bancos na emissão de um formulário específico. Esse formulário também é conhecido como formulário TT3 (Thor Tor Saam ou formulário FET). É um documento que você deve apresentar ao funcionário do Registro de Imóveis no dia da transferência de propriedade. Sem esse formulário, a transação não será registrada. Se você garantir que o imóvel seja um prédio multifamiliar, que a porcentagem de propriedade estrangeira não exceda 49% e que seja uma unidade totalmente independente, você poderá comprar o apartamento em seu próprio nome.

Jett Gunther: Então, se estiver dentro da cota para estrangeiros, pode, em princípio, ser adquirido por meio de um contrato imobiliário?

Khun Sirichot: Sim, na maior parte dos casos, eu diria, mas há exceções. Em algumas áreas, não é possível comprar apartamentos, e em alguns empreendimentos, por exemplo, em Ratchadamri, vendem-se principalmente apartamentos em regime de arrendamento. Os proprietários do terreno onde o complexo está construído não são os proprietários dos apartamentos em si. Pode ser propriedade da realeza, terra da coroa, por assim dizer. Portanto, eles não podem comprar apartamentos lá. O mesmo se aplica a outros empreendimentos, que prefiro não mencionar agora. Ah, prefiro não mencioná-los, ok?

Jett Gunther: Tudo bem, mas se o condomínio só permite propriedade integral, eles te avisariam, não é? Você não poderia firmar um contrato de propriedade integral a menos que seja um condomínio registrado do qual você seja proprietário, certo?

Khun Sirichot: Sim, você deve perguntar ao incorporador ou vendedor desde o início se a propriedade é de domínio pleno ou arrendamento. Para arrendamentos, o prazo máximo é de 30 anos, de acordo com a legislação vigente. Embora seja possível acordar uma cláusula de prorrogação, ela não entra em vigor automaticamente. Como comprador ou arrendatário, você deve entrar em contato com o locador ou incorporador para solicitar a prorrogação e registrar mais 30 anos. A renovação automática não é possível. Mesmo que o prazo inicial de 30 anos termine, o segundo prazo não se renova automaticamente. Você deve solicitar o registro do segundo prazo.

Como estrangeiros podem adquirir terras na Tailândia?

Jett Gunther: Estávamos discutindo como os condomínios se enquadram na cota para estrangeiros. Você pode comprá-los em regime de propriedade plena e depois transferir o dinheiro. Mas e quanto à aquisição de terrenos e imóveis? Como um estrangeiro faria isso?

Khun Sirichot: Terreno e casa, ou terreno e moradia, ou algo semelhante. Como você sabe, estrangeiros na Tailândia geralmente não podem comprar ou possuir terrenos. Portanto, não podem adquirir terrenos em seu próprio nome. No entanto, existem algumas outras opções frequentemente utilizadas por estrangeiros, como arrendamento ou propriedade arrendada. Por exemplo, pode-se arrendar um terreno por 30 anos e depois comprar a moradia ou o edifício em seu próprio nome, desde que as autoridades locais, como o escritório distrital, o registro de imóveis ou o Or Bor Tor, permitam. Elas são bastante flexíveis com estrangeiros e frequentemente aprovam esse tipo de construção na área. Assim, pode-se adquirir uma propriedade arrendada e depois registrar o edifício em seu próprio nome. Contudo, se as autoridades locais dificultarem o processo, será muito difícil registrar o edifício ou a propriedade em nome do estrangeiro. Uma alternativa seria o estrangeiro arrendar tanto o terreno quanto a casa por 30 anos com uma cláusula de renovação ou acordo semelhante. No entanto, se você tiver que lidar com as autoridades locais, eu desaconselho essa opção. Em algumas áreas, como Hua Hin, Cha-am, Phuket ou Pattaya, essa é uma prática comum, e estrangeiros podem usar imóveis essencialmente como propriedades arrendadas. A propriedade do imóvel é então registrada em nome do estrangeiro. Isso funciona sem problemas nesses locais. No entanto, não posso garantir que esse seja o caso em todas as partes da Tailândia, em todas as províncias e distritos.

Jett Gunther: Certo, supondo que os municípios e as autoridades locais concordem. A forma mais comum de adquirir terrenos e imóveis é por meio de arrendamento, como você descreveu. Normalmente, o prazo é de 30 anos e pode ser prorrogado, mas é necessário apresentar uma solicitação. Está correto?

Khun Sirichot: Exatamente. Exatamente.

Jett Gunther: Ótimo, para resumir brevemente.

Como os estrangeiros podem garantir a legitimidade do vendedor e do imóvel?

Jett Gunther: Conversamos sobre as incertezas para os moradores locais e o fato de que a terra pertence às Dependências da Coroa. Então, discutimos bastante sobre a pesquisa necessária. Isso me leva à minha próxima pergunta: como os estrangeiros podem garantir que o vendedor e a propriedade que estão comprando sejam legítimos e que possam adquirir essa propriedade legalmente?

Khun Sirichot: Bem, isso é bastante difícil, a menos que você esteja comprando de imobiliárias muito conceituadas ou diretamente da construtora. Essas construtoras fornecerão as informações mais precisas que você possa desejar. No entanto, com algumas construtoras locais, você precisará realizar uma due diligence do imóvel. Se você não sabe como fazer isso, recomendo fortemente que consulte um advogado experiente. Afinal, o valor do imóvel é enorme, e se você economizar apenas alguns euros e ficar sem proteção para um imóvel que vale 10, 20 ou 100 milhões de baht, isso é questionável, não é?

Quer dizer, os honorários advocatícios são muito menores do que a comissão do corretor de imóveis, certo? A comissão do corretor é de 3%. Digamos que o imóvel valha 10 milhões de THB, isso daria 300.000 THB. Mas os honorários advocatícios são significativamente menores. Mesmo meu escritório não cobraria mais do que 150.000 THB por todo o processo, da due diligence à transferência de propriedade. Depois disso, você não precisa se preocupar com mais nada, certo? Pode relaxar completamente.

Jett Gunther: Certo, então você está recomendando contratar um advogado e examinar minuciosamente a propriedade, já que ela pode valer dezenas de milhões de baht. Agradeço sua honestidade ao abordar os muitos obstáculos e dar suas respostas, mesmo admitindo que é difícil.

Poderia explicar brevemente o que a due diligence geralmente envolve do ponto de vista jurídico?

Khun Sirichot: Ok, se você está comprando um condomínio. Digamos que você esteja comprando um condomínio. Como mencionei antes, a primeira coisa que você precisa saber é se o terreno onde o empreendimento está sendo construído é de propriedade integral do imóvel. Isso é o mais importante. Em segundo lugar, o condomínio deve ser registrado como tal, e não como apartamento ou hotel, ok? Porque em países ocidentais, existem alguns termos que usam a palavra "apartamento" que geralmente não são usados ​​para condomínios. Um apartamento na Tailândia, como você sabe, tem um significado diferente. É como um quarto de república, certo? Não é um apartamento com serviços inclusos, ok? Mas é um condomínio. Então, um condomínio pode significar algo diferente em outros países, mas na Tailândia, condomínio é o termo com o qual você está familiarizado. Em alguns países, pode ser chamado de apartamento ou flat, certo?

Como mencionado anteriormente, o edifício deve estar totalmente em nome de seus proprietários, o terreno onde está construído também deve estar totalmente em nome de seus proprietários, o edifício deve estar registrado como um condomínio e a participação estrangeira não pode exceder 49%. No entanto, em alguns empreendimentos em Bangkok, essa participação é superior a 49%. Portanto, se você encontrar um vendedor para um imóvel de seu interesse, mas não puder comprá-lo devido à participação estrangeira excessiva, e o vendedor for, infelizmente, um cidadão tailandês, você não poderá transferir a participação estrangeira do vendedor. Nesse caso, sua única opção pode ser adquirir o imóvel por outros meios, como a constituição de uma empresa. Vale mesmo a pena? Provavelmente não. E, por fim: o capital que você pretende usar para comprar o imóvel precisa ser transferido do exterior?

Esses são os requisitos básicos para estrangeiros comprarem um apartamento na Tailândia. Seguindo cuidadosamente esses quatro passos, você poderá então abordar outros aspectos, como a proximidade do condomínio a uma via pública. Você provavelmente conhece empreendimentos como o Ashton Asoke, certo? Esses apartamentos não ficam diretamente próximos a vias públicas. Embora possa parecer assim à primeira vista, a certeza só pode ser obtida por meio de uma investigação minuciosa. Somente um advogado pode orientá-lo, por exemplo, sobre o risco de vazamentos devido ao fato de o empreendimento não estar adjacente a uma via pública. Em Bangkok, por exemplo, é comum que as construtoras sejam proprietárias de terrenos, como vias públicas, e os registrem como servidões para outros empreendimentos na área. Portanto, você deve se certificar de que não terá que pagar pedágio e identificar o proprietário real da via antes do início do seu empreendimento. A due diligence pode fornecer essas informações. Se você não for advogado, talvez não entenda o que isso implica, especialmente ao lidar com o cartório de registro de imóveis, já que tudo estará em tailandês.

O funcionário responsável não fala inglês fluentemente e os documentos estão inteiramente em tailandês. Como você vai ler o mapa, a planta do terreno? Você não entenderia nada, não é? Não é tão simples quanto pesquisar terrenos online em países ocidentais, onde você só precisa digitar seu endereço e os resultados aparecem. Não, na Tailândia não funciona assim.

Jett Gunther: Falando do Ocidente: lá, existem certos mecanismos para proteger o comprador nesse processo, como empresas de custódia, seguro imobiliário ou laudos geológicos. Existem mecanismos semelhantes na Tailândia e eles são eficazes?

Khun Sirichot: Certo, sobre o serviço de garantia S4: a Tailândia possui uma lei de garantia desde 2008, mas, embora funcione na teoria, não é muito prática. Somente os bancos estão legalmente autorizados a oferecer esse serviço. Se nós, como advogados, como um escritório de advocacia conceituado, não tivermos outra escolha, temos que ajudar e proteger nossos clientes, não pagando o valor total ao vendedor. Temos que evitar isso e reter uma parte do pagamento até que as condições sejam cumpridas. Por exemplo, você não deve pagar mais de 40% aos incorporadores até que o projeto esteja concluído. 10% seria razoável. Por que você pagaria 80% ou 90% ao vendedor ou incorporador apenas para vê-los falir no final? Eles simplesmente vão à falência e não terão mais nada. Se você entrar com um processo, pode até ganhar no papel, mas não terá nenhum dinheiro. Por que você faria isso? Quer dizer, se você tem um advogado que revisa o contrato antecipadamente, define um preço justo, tenta protegê-lo ao máximo e o aconselha contra ações excessivamente arriscadas, então, se você quiser correr esse risco, a decisão é sua. O que devemos fazer? Temos que alertar os clientes e dizer: "Não faça isso, não prossiga, não se envolva". Uma conta de garantia (escrow account) seria útil se você nomeasse um advogado como agente fiduciário. Isso seria especialmente recomendável se você não estiver na Tailândia ou não tiver uma conta bancária lá. Sem uma conta bancária, você não pode entrar na Tailândia. Então não há como transferir o dinheiro, certo? E você não deve pagar 100% ao vendedor antes da data da transferência; isso é muito arriscado.

Certo, o que acontece se você pagar e o vendedor simplesmente desaparecer? Ele pode atrasar o pagamento ou tentar nos enganar — não sabemos. Portanto, se você transferir o dinheiro cerca de um mês antes da data da transferência, seu advogado poderá auxiliá-lo com a transferência e a transferência de propriedade. Nós transferiremos o pagamento ao vendedor, assumiremos a propriedade em seu nome por meio de uma procuração e cuidaremos de tudo. É assim que uma conta de garantia protege você. No entanto, se você estiver na Tailândia na data da transferência e tiver uma conta bancária lá, não precisará de um administrador fiduciário ou agente de garantia para guardar seu dinheiro. Você pode transferir seu dinheiro do exterior para sua conta tailandesa. Antes de transferir, certifique-se de que a moeda não seja Baht tailandês e que o valor transferido seja pelo menos igual ao preço de compra. Na referência do pagamento, especifique, por exemplo, "Compra de um apartamento com o número correspondente no empreendimento em seu nome". Ou você pode simplesmente declarar que deseja comprar um apartamento com o número e nome do empreendimento correspondentes em seu nome. Isso é muito importante. Caso você forneça informações incorretas, talvez não seja possível preparar um documento adequado para o registro de imóveis.

Alguma dica para comprar um imóvel com um cônjuge tailandês?

Jett Gunther: Certo, entendi. Muitas pessoas enviaram perguntas e tenho certeza de que muitas delas querem comprar um imóvel junto com seu cônjuge tailandês. Essas perguntas geralmente giram em torno do que acontece quando se casam e como a propriedade é administrada. Então, minha pergunta é: que conselho você daria a um estrangeiro que deseja comprar um imóvel com seu cônjuge tailandês?

Khun Sirichot: Certo, se você se refere ao apartamento, tudo bem. Você pode comprá-lo junto com sua esposa tailandesa. A transferência de propriedade pode ser feita em seu nome, em nome de ambos ou em nome dela — não há problema. No entanto, se o apartamento for ficar apenas em seu nome, você precisará de uma carta de consentimento da sua esposa. Ela deverá confirmar que você está comprando o apartamento exclusivamente em seu nome. Os homens geralmente declaram seu estado civil como solteiros. Se ambos os parceiros forem homens, eles não declaram seu estado civil como casados. As mulheres, por outro lado, usam o título "Sra." ou "Srta." na Tailândia. Comprar um apartamento é muito simples.

Em relação a terrenos e casas, recomendo adquiri-los antes de casar com um cidadão tailandês. Isso permite esclarecer tudo. Se a compra for feita durante o casamento, o controle da propriedade pode se tornar difícil, já que parte dela pode ser considerada propriedade conjunta e outra parte propriedade individual. Há cerca de 10 a 15 anos, o Registro de Imóveis passou a exigir que o cônjuge estrangeiro assinasse uma declaração de consentimento confirmando que o terreno e a casa estavam registrados em nome do cônjuge tailandês. Isso é considerado propriedade individual, não conjunta. O preço de compra é pago pelo cônjuge tailandês, não por um estrangeiro. Portanto, a assinatura deste formulário é essencial. Caso contrário, o Registro de Imóveis não permitirá que seu cônjuge compre o imóvel na Tailândia. Esta declaração de consentimento deve ser assinada exclusivamente no Registro de Imóveis ou na Embaixada da Tailândia.

Esta declaração de consentimento não pode ser assinada perante um notário, um advogado tailandês ou qualquer outra pessoa, incluindo um notário em outro país. Isso é simplesmente impossível. Ela deve ser assinada exclusivamente no Registro de Imóveis, no Consulado da Tailândia ou na Embaixada da Tailândia.

Jett Gunther: Então, pelo que entendi, depois do casamento, na hora de comprar um imóvel, todas as leis favorecem o cônjuge tailandês. Eles precisam concordar, adquirir o imóvel como propriedade privada e o contrato de compra e venda é assinado na embaixada da Tailândia. Nossa, isso é realmente muito vantajoso para o cônjuge tailandês. Então, do ponto de vista legal, você me aconselharia a comprar um imóvel antes de me casar com um cônjuge tailandês, se necessário?

Khun Sirichot: Sim, mas mesmo que você compre antecipadamente, precisa de um contrato formal com sua namorada ou noiva, ok? Precisa de um contrato, como um de locação ou um de financiamento. Não coloque o contrato no nome dela, porque se fizer isso, não poderá alegar que se trata de uma doação posteriormente. Isso é bem complicado, eu diria. Você pode tentar, mas é difícil. Por que perder tempo e dinheiro em uma batalha judicial para provar seus direitos? Você pode facilmente proteger seu investimento antecipadamente, certo? Portanto, você deve ter algum tipo de proteção prévia, como um contrato ou acordo, por exemplo, um contrato de locação de 30 anos ou um de financiamento. Quanto ao usufruto ou arrendamento, muitos funcionários do registro de imóveis têm se recusado a registrar essas transações recentemente, pois as consideram uma burla à lei. Além disso, as taxas governamentais são muito menores do que as de aluguel ou hipotecas. Em relação ao contrato de locação, a taxa governamental, a taxa de registro, é de 1,1% do valor total do contrato para todo o período. Contudo, no caso de um usufruto, se não for especificada nenhuma contraprestação, a taxa governamental é muito baixa, inferior a 1.000 baht. Nesse caso, o governo não recebe nada e pode recusar-se a registar o usufruto ou o terreno.

O que acontece com os bens durante um divórcio na Tailândia?

Jett Gunther: Ótimo, fico feliz que tenhamos conversado sobre isso. Muitas pessoas ficam inseguras porque surgem muitas dúvidas sobre o divórcio. O que acontece durante um divórcio? Você poderia nos dar uma visão geral do processo? Se você não mencionar o assunto, terei prazer em responder a perguntas específicas.

Khun Sirichot: Recomendo que elaborem um acordo pré-nupcial antes de se casarem na Tailândia e que o registrem no dia do casamento. Qualquer acordo feito entre você e sua esposa após o casamento é considerado um acordo pré-nupcial e pode ser declarado inválido por qualquer uma das partes. Portanto, oferece pouca proteção. Desaconselho um acordo pós-nupcial e recomendo fortemente um acordo pré-nupcial, que deve ser elaborado antes do casamento e registrado no dia da cerimônia. Um acordo pré-nupcial pode regular muitas questões, desde assuntos financeiros até as consequências de um divórcio.

Se ambos tiverem um filho, também podem combinar a guarda. No entanto, isso não é tão simples quanto com bens imóveis, que podem ser divididos de acordo com o princípio: "Esta propriedade é minha e esta é sua". E o que é considerado propriedade conjunta após o casamento? O que é considerado propriedade pessoal? Um acordo pré-nupcial define claramente a quem pertence o quê antes do casamento.

Jett Gunther: Resumindo brevemente, com base no que você acabou de dizer: o ideal seria resolver tudo isso antes do casamento. Elabore um acordo pré-nupcial e compre um imóvel com antecedência. Porque se você se casar com um(a) parceiro(a) tailandês(a) e algo acontecer, você estará em maus lençóis. Isso provavelmente beneficiaria mais seu(sua) parceiro(a) tailandês(a), certo? Você tem que torcer para se casar com uma pessoa realmente boa.

Khun Sirichot: Exatamente, mas um cenário diferente seria se o casamento fosse dissolvido não por divórcio, mas por falecimento. Nesse caso, você pode elaborar um testamento. Sua esposa tailandesa pode fazer um testamento para você. Por exemplo, ela pode legar o terreno e a casa para você sem que você se torne o proprietário. Você simplesmente administraria o imóvel como executor do testamento dela na Tailândia. Como executor, você pode vender a propriedade para terceiros. Assim, você não precisa se tornar o proprietário. Uma vez que você se torne o proprietário, você deve vender o terreno e a casa dentro de um ano. Caso contrário, o Estado intervirá e o obrigará a vender, por exemplo, por meio de um leilão. No entanto, isso raramente acontece. Portanto, tente não registrar o terreno e a casa em seu nome, mas simplesmente permaneça como executor.

O que acontece com a propriedade se o estrangeiro falecer?

Jett Gunther: Isso se aplica se seu cônjuge tailandês for o proprietário do imóvel e falecer. Você pode herdá-lo como executor do testamento e vendê-lo, ou pode herdá-lo, mas nesse caso deve vendê-lo dentro de um ano. É assim que funciona se seu cônjuge tailandês falecer. Mas e se você for o proprietário de um imóvel, adquirido em seu próprio nome? Seja um apartamento comprado antes do casamento ou recentemente, e você falecer. Supondo que você tenha feito um testamento: esse é um processo simples na Tailândia, onde o testamento é apenas seguido e o imóvel é transferido automaticamente para o falecido? Poderia explicar isso com mais detalhes?

Khun Sirichot: Um testamento não economiza muito tempo, mas proporciona clareza. Sem um testamento tailandês, o patrimônio é dividido entre os herdeiros legais. Estes podem ser os pais, cônjuge, filhos ou descendentes do falecido. Digamos que você não tenha feito um testamento de acordo com a lei tailandesa e o falecido tinha dois pais, dois filhos e um cônjuge (você). Nesse caso, o patrimônio é dividido igualmente entre cinco pessoas. Você teria que compartilhar seus bens com os outros. Isso pode se tornar complicado se o falecido não tinha pais nem filhos, mas irmãos. Nesse caso, você teria que compartilhar os bens com seus irmãos, o que você pode não gostar. Com um testamento de acordo com a lei tailandesa, você pode especificar isso de forma diferente e, por exemplo, dizer: "Todos os meus bens devem ir para meu cônjuge". Meus bens devem ir 100% para meu cônjuge. No entanto, caso meu cônjuge venha a falecer, posso querer deixar meus bens para seus filhos, seus pais ou seus irmãos. Sem um testamento, porém, a distribuição é incerta, pois você tem que compartilhar com todos. Por exemplo, o que acontece se você possui um imóvel e não deseja compartilhar a propriedade com outras pessoas? Nesse caso, você precisa esperar até que alguém o venda. Quem assume a administração do patrimônio? Isso pode ser regulamentado em um testamento. Essa é a importância de um testamento, mesmo que o processo não seja concluído imediatamente. Pode levar praticamente o mesmo tempo, mas a distribuição dos bens fica muito mais clara dessa forma.

Jett Gunther: Ok, só para resumir: E se você não tiver um cônjuge tailandês, mas for estrangeiro e possuir o imóvel individualmente, enquanto sua família for composta inteiramente por estrangeiros? Digamos que você more aqui e morra – o que aconteceria nesse caso?

Khun Sirichot: Novamente, se você não tem parentes na Tailândia: você pode elaborar um testamento tailandês se possuir bens na Tailândia. Para patrimônios maiores, por exemplo, de 1 ou 2 milhões de THB, vale a pena criar um testamento de acordo com a lei tailandesa que abranja seus bens na Tailândia. Você pode então legar seus bens na Tailândia para seus familiares que moram no exterior e nomeá-los como executores. Isso não é um problema; eles não precisam necessariamente ser cidadãos tailandeses. Pode ser, por exemplo, seu cônjuge, um de seus filhos ou um amigo.

Jett Gunther: Então, um estrangeiro pode ser nomeado executor de um testamento, certo?

Khun Sirichot: Sim, eles podem.

A instabilidade política na Tailândia afeta as leis relativas à propriedade estrangeira de bens?

Jett Gunther: Então, discutimos bastante sobre a compra de imóveis individualmente e em conjunto com o cônjuge, e agradeço por isso. Outra preocupação frequente do meu público é o ceticismo em relação ao sistema político tailandês e à situação atual. Muitos estrangeiros expressam preocupação com a instabilidade política na Tailândia, correto? Eles temem que as leis possam ser alteradas a qualquer momento. Daí a pergunta: a instabilidade política na Tailândia realmente teve algum impacto nas leis que regem a compra de imóveis por estrangeiros no passado?

Khun Sirichot: Não, não entrem em pânico. O governo tailandês não fará isso.

Jett Gunther: Mas eles não fizeram isso no passado?

Khun Sirichot: Sim, especialmente se você estiver comprando um apartamento ou tiver uma conta bancária na Tailândia, não precisa se preocupar. Você será tratado como um cidadão tailandês. No entanto, se você planeja comprar um terreno e uma casa, definitivamente deve consultar um consultor experiente que possa fornecer orientação competente e informações precisas. Portanto, se você tiver tudo devidamente organizado, estará protegido até certo ponto, mas não 100% como na compra de um apartamento. Então, caros compradores de apartamentos, não entrem em pânico! Vocês serão tratados como cidadãos tailandeses. Por exemplo, assim como Ashton Asoke, vocês não receberão tratamento diferenciado. Se a situação mudar para os cidadãos tailandeses, isso os afetará da mesma forma.

Jett Gunther: Mas para sermos bem claros: nos últimos 20, 30 anos, durante os quais vivenciamos esses golpes militares, esses golpes de Estado e esses golpes de Estado, as leis não mudaram, certo? Para estrangeiros.

Khun Sirichot: Sim, as mudanças não entrarão em vigor e não afetarão as práticas anteriores. Tudo o que era legalmente regulamentado no passado não apresenta problemas. No entanto, caso você esteja planejando algo para o futuro — por exemplo, o governo pode estender o prazo dos contratos de arrendamento para estrangeiros de 30 para 50 anos, ou o novo governo pode fazer isso — este é apenas um exemplo. Seria apenas um pequeno ajuste para estrangeiros e não causaria nenhum prejuízo.

Jett Gunther: Mas nunca houve um governo no passado que anunciasse a aprovação de uma lei proibindo a propriedade estrangeira. Isso nunca aconteceu na Tailândia, certo?

Khun Sirichot: Pelo que sei, sim. Mas talvez eu ainda seja muito jovem ou algo assim.

Jett Gunther: Mas você não percebeu isso, não é? Eu só queria mencionar porque sei que a estrutura de propriedade estrangeira não mudou todos esses anos, mas simplesmente queremos conversar sobre isso. E você disse que também está otimista em relação ao futuro?

Khun Sirichot: Sim, quero dizer, por que faríamos um estrangeiro infeliz se queremos mantê-lo feliz?

Jett Gunther: Então eles podem trazer o próprio dinheiro, certo?

Os estrangeiros são tratados injustamente nos processos judiciais tailandeses?

Jett Gunther: Ok, mais uma pergunta. Já discutimos a incerteza política e tudo mais, e ambos estamos bastante otimistas. Minha última pergunta para você — agradeço se não conseguirmos concluir — diz respeito à percepção de que estrangeiros são tratados injustamente em processos judiciais contra tailandeses. Não sei se isso é verdade; fique à vontade para responder. Mas, se for, o que os estrangeiros podem fazer para garantir que sejam tratados de forma justa dentro do sistema judiciário?

Khun Sirichot: Acredite em mim, tenho muitos clientes que ganham processos contra grandes incorporadoras imobiliárias.

Jett Gunther: Ah, é? E como eles ficaram?

Khun Sirichot: Como alguém pode ser tratado injustamente se ganha um processo? Se você perde todos os seus processos, isso obviamente significa que você foi tratado injustamente. Mas há muitos casos em que estrangeiros ganham contra tailandeses. Mesmo com incorporadoras imobiliárias renomadas — se elas são tão poderosas, por que meus clientes ganham? Isso significa que tentamos tratar os estrangeiros igualmente. Problemas com drogas ou prostituição podem parecer perigosos para estrangeiros, mas não são. Eu entendo por que alguns estrangeiros acreditam que foram tratados injustamente, mas apenas em casos contra seus cônjuges tailandeses. Nesse caso, o tribunal pode de fato agir de forma diferente, não por causa da nacionalidade ou por você ser estrangeiro, mas porque o outro cônjuge geralmente é tailandês. As mulheres tailandesas, por exemplo, têm a guarda dos filhos concedida pelo tribunal. O tribunal tailandês as considera mães, mesmo em uniões estáveis, e a elas é concedido o direito primordial à orientação e educação dos filhos. As mulheres também têm esse privilégio nos tribunais tailandeses.

O segundo motivo é a pensão alimentícia, porque ela é mulher. Ela depende do seu sustento; você é homem e tem um companheiro. Você tem a obrigação de alimentar e prover para sua família. Portanto, o tribunal ordenará que o homem pague pensão alimentícia à mulher. Isso não se deve ao fato de você ser estrangeiro, mas sim ao fato de você ser homem.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.