Een Thaise vastgoedadvocaat beantwoordt veelgestelde vragen over het kopen van onroerend goed.

Een Thaise vastgoedadvocaat beantwoordt vragen over vastgoed.

Jett Gunther: Ik denk dat we het er allemaal over eens zijn dat de Thaise vastgoedmarkt aanzienlijk meer duidelijkheid en transparantie nodig heeft om meer buitenlandse kopers aan te trekken. Daarom heb ik contact opgenomen met een vooraanstaand advocatenkantoor in Bangkok om een ​​aantal van de meest gestelde vragen over de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Thailand te beantwoorden. Khun Sirichot is junior partner bij Siam Legal en ik was erg onder de indruk van zijn openheid en expertise bij het beantwoorden van mijn vragen. Ik ben blij u dit interview te kunnen presenteren.

Inleiding tot Siam Legal en Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, hartelijk dank voor uw tijd. Laten we beginnen met een korte introductie van Siam Legal en uw juridische achtergrond.

Khun Sirichot: Oké, ons kantoor bestaat al zo'n 17 jaar en ik werk al ongeveer 13 jaar bij Siam Legal. Ik ben momenteel junior partner en hoofd van de praktijkgroep erfrecht. Ik werk dus al 10 tot 11 jaar in het vastgoedrecht.

Wat zijn de meest gestelde vragen over de Thaise vastgoedwetgeving?

Jett Gunther: Oké, daarom hebben we u hier, om een ​​paar punten te verduidelijken. Mijn volgende vraag: U zei dat u hier al een tijdje werkt. Wat zijn de meest voorkomende problemen waarmee uw internationale klanten u tijdens uw werk confronteren? Kunt u die kort opnoemen, zodat we ze vervolgens wat uitgebreider kunnen bespreken?

Khun Sirichot: Ja, omdat ons kantoor een breed scala aan diensten aanbiedt, van immigratierecht en ondernemingsrecht tot familierecht, vastgoedrecht en erfrecht, evenals procedures en visumaangelegenheden. Daarom ontvangen we uiteenlopende vragen van cliënten en expats in Thailand en de rest van de wereld. Deze vragen zijn niet beperkt tot specifieke nationaliteiten. Alleen al binnen mijn expertisegebied krijg ik voornamelijk vragen over financiële zaken, zoals hoe je onroerend goed in Thailand kunt kopen, hoe je deze belangen en investeringen kunt beschermen, hoe je een nalatenschap in Thailand kunt plannen en beheren, en hoe je je pensioen in Thailand kunt plannen. Dat is precies waar ik me momenteel mee bezighoud.

Er zijn veel verschillende vragen, dus ik kan niet precies zeggen welke het vaakst gesteld worden. Vragen over het kopen van onroerend goed in Thailand, waaronder grond, huizen en appartementen, komen echter vrij vaak voor. We ontvangen ongeveer 5 tot 10 vragen over dit onderwerp.

Jett Gunther: Prima, dat sluit heel goed aan bij de vragen die mijn publiek me stelt. Daar komen we zo meteen op terug. Het is precies wat u noemde. Laten we beginnen met het onderwerp dat u aansneed: onroerend goed kopen in Thailand als buitenlander. Ik denk dat er veel onduidelijkheid bestaat over hoe buitenlanders onroerend goed in Thailand kunnen verwerven. Kunt u ons een overzicht geven van de verschillende manieren waarop buitenlanders onroerend goed in Thailand kunnen kopen?

Khun Sirichot: Oké, als we het over onroerend goed hebben, dan onderscheiden we onroerend en roerend goed. Onroerend goed omvat bijvoorbeeld grond en huizen, appartementencomplexen, fabrieken, hotels en woonwijken, zoals grond die bouwrijp gemaakt moet worden voor de bouw van appartementen of woonwijken. Ik weet niet precies over welk gebied u het hebt. Kunt u dat toelichten? Naar wat voor soort onroerend goed verwijst u?

Hoe kunnen buitenlanders Thais onroerend goed kopen?

Jett Gunther: Zeker, mijn publiek bestaat voornamelijk uit particuliere klanten. Dus laten we beginnen met de vraag: hoe kunnen buitenlanders een appartement kopen? Daarna kunnen we kijken naar grond en onroerend goed. Maar laten we beginnen met appartementen. Welke mogelijkheden zijn er voor buitenlanders om een ​​appartement in Thailand te bezitten?

Khun Sirichot: Oké, goed nieuws! Het is heel gemakkelijk voor buitenlanders om appartementen in Thailand te kopen, zelfs meerdere. Of u nu als particulier koopt, via een buitenlands bedrijf, of samen met andere buitenlanders of een Thaise burger – er zijn geen beperkingen. Het enige belangrijke is dat het buitenlands eigendomspercentage in het gebouw niet meer dan 49% bedraagt, conform de Wet op het Appartementsrecht, en dat het aankoopbedrag vanuit het buitenland naar Thailand wordt overgemaakt. Kapitaal in Thailand mag niet worden gebruikt voor de aankoop, tenzij u een permanente verblijfsvergunning heeft of lid bent van een BOI-bedrijf met privileges. Als u een bevoorrecht persoon bent binnen een BOI-bedrijf, kunt u geld in Thailand gebruiken voor de aankoop. Zodra u echter niet langer aan deze voorwaarden voldoet, niet langer onder de BOI-regels valt of geen permanente verblijfsvergunning meer in Thailand heeft, moet u uw appartement verkopen, omdat u dan niet langer in aanmerking komt.

De eenvoudigste manier om een ​​appartement te kopen is als particulier. U koopt een appartement en maakt vervolgens de koopsom, of in ieder geval het aankoopbedrag, over van het buitenland naar Thailand. Elke valuta is acceptabel, behalve de Thaise baht. Het is niet mogelijk om Thaise baht vanuit het buitenland naar Thailand over te maken voor de aankoop van een appartement. Een dergelijke overdracht kan problemen veroorzaken en de ambtenaar van het kadaster kan weigeren de transactie te registreren vanwege problemen met banken die een specifiek formulier verstrekken. Dit formulier staat ook bekend als het TT3-formulier (Thor Tor Saam of FET-formulier). Dit document moet u op de dag van de eigendomsoverdracht aan de ambtenaar van het kadaster overleggen. Zonder dit formulier wordt de transactie niet geregistreerd. Als u er zeker van bent dat het pand een appartementencomplex is, het percentage buitenlands eigendom niet meer dan 49% bedraagt ​​en het een volledig vrijstaande woning betreft, kunt u het appartement wel op uw eigen naam kopen.

Jett Gunther: Dus als het onder het buitenlandersquotum valt, kan het dan in principe via een koopovereenkomst worden verworven?

Khun Sirichot: Ja, voor het grootste deel wel, zou ik zeggen, maar er zijn uitzonderingen. In sommige gebieden kun je geen appartementen kopen, en in sommige projecten, bijvoorbeeld in Ratchadamri, worden er voornamelijk erfpachtappartementen verkocht. De eigenaren van de grond waarop het complex staat, zijn niet de eigenaren van de appartementen zelf. Het kan koninklijk bezit zijn, kroonland, om het zo maar te zeggen. Daarom kunnen ze daar geen appartementen kopen. Hetzelfde geldt voor andere projecten, die ik nu liever niet bij naam noem. Oh, ik noem ze liever niet, oké?

Jett Gunther: Dat is prima, maar als het appartementencomplex alleen volledig eigendom toestaat, zouden ze je dat toch vertellen? Je kunt geen overeenkomst voor volledig eigendom afsluiten, tenzij het een geregistreerd appartementencomplex is waarvan je eigenaar bent, toch?

Khun Sirichot: Ja, u moet de projectontwikkelaar of verkoper vanaf het begin vragen of het om een ​​eigendomsrecht (freehold) of een erfpachtrecht (leasehold) gaat. Bij erfpacht is de maximale looptijd volgens de huidige wetgeving 30 jaar. Hoewel er een verlengingsclausule kan worden overeengekomen, treedt deze niet automatisch in werking. Als koper of erfpachter moet u contact opnemen met de verhuurder of projectontwikkelaar om de verlenging aan te vragen en de nieuwe 30 jaar te laten registreren. Automatische verlenging is niet mogelijk. Zelfs als de eerste 30 jaar aflopen, wordt de tweede termijn niet automatisch verlengd. U moet de registratie van de tweede termijn zelf aanvragen.

Hoe kunnen buitenlanders grond in Thailand verwerven?

Jett Gunther: We hebben besproken hoe appartementen onder het buitenlandersquotum vallen. Je kunt ze volledig in eigendom kopen en vervolgens geld overmaken. Maar hoe zit het met de aankoop van grond en onroerend goed? Hoe zou een buitenlander dat aanpakken?

Khun Sirichot: Grond en huis, of grond en villa, of iets dergelijks. Zoals u weet, kunnen buitenlanders in Thailand over het algemeen geen grond kopen of bezitten. Ze kunnen dus geen grond op hun eigen naam verkrijgen. Er zijn echter wel andere opties die vaak door buitenlanders worden gebruikt, zoals leasen of erfpacht. Zo zou men bijvoorbeeld grond voor 30 jaar kunnen leasen en vervolgens de villa of het gebouw op eigen naam kopen, mits de lokale autoriteiten, zoals het districtskantoor, het kadaster of Or Bor Tor, dit toestaan. Zij zijn over het algemeen vrij flexibel ten opzichte van buitenlanders en keuren dergelijke bouwprojecten in het gebied vaak goed. Men kan dus een erfpachtovereenkomst afsluiten en het gebouw vervolgens op eigen naam registreren. Als de lokale autoriteiten het echter moeilijk en belemmerend maken, zal het erg lastig zijn om het gebouw of de woning op naam van de buitenlander te registreren. Een alternatief zou zijn dat de buitenlander zowel de grond als het huis voor 30 jaar leaset met een verlengingsclausule of een vergelijkbare overeenkomst. Als u echter te maken krijgt met problemen met de lokale autoriteiten, raad ik dit af. In sommige gebieden, zoals Hua Hin, Cha-am, Phuket of Pattaya, is dit gangbaar en mogen buitenlanders gebouwen in feite als erfpacht gebruiken. Het eigendom van het gebouw wordt dan op naam van de buitenlander geregistreerd. Dit werkt daar zonder problemen. Ik kan echter niet garanderen dat dit in alle delen van Thailand, in alle provincies en districten, het geval is.

Jett Gunther: Oké, ervan uitgaande dat de gemeenten en lokale overheden het ermee eens zijn. De meest gebruikelijke manier om grond en onroerend goed te verwerven is via een erfpachtovereenkomst, zoals u beschreef. Deze heeft meestal een looptijd van 30 jaar en kan worden verlengd, maar daarvoor moet wel een aanvraag worden ingediend. Klopt dat?

Khun Sirichot: Precies. Precies.

Jett Gunther: Prima, om het kort samen te vatten.

Hoe kunnen buitenlanders de legitimiteit van de verkoper en het onroerend goed controleren?

Jett Gunther: We hebben het gehad over de onzekerheden voor de lokale bevolking en het feit dat het land eigendom is van de Kroonafhankelijkheden. We hebben dus uitgebreid gesproken over het noodzakelijke onderzoek. Dit brengt me bij mijn volgende vraag: Hoe kunnen buitenlanders ervoor zorgen dat de verkoper en het onroerend goed dat ze kopen legitiem zijn en dat ze dit eigendom legaal kunnen verwerven?

Khun Sirichot: Nou, dat is best lastig, tenzij je koopt van een zeer gerenommeerd projectontwikkelaar of rechtstreeks van de ontwikkelaar zelf. Zulke ontwikkelaars zullen je voorzien van de meest accurate informatie die je maar kunt wensen. Bij sommige lokale projectontwikkelaars zul je echter zelf onderzoek moeten doen naar de woning. Als je niet weet hoe je dat moet doen, raad ik je ten zeerste aan om een ​​ervaren advocaat te raadplegen. De waarde van een woning is immers enorm, en als je maar een paar euro bespaart en vervolgens geen bescherming hebt op een woning ter waarde van 10, 20 of 100 miljoen baht, dan is dat toch twijfelachtig?

Ik bedoel, de juridische kosten zijn veel lager dan de commissie van de makelaar, toch? De commissie van de makelaar is 3%. Stel dat het pand 10 miljoen THB waard is, dan zou dat 300.000 THB zijn. Maar de juridische kosten zijn aanzienlijk lager. Zelfs mijn kantoor zou niet meer dan 150.000 THB in rekening mogen brengen voor het hele proces, van due diligence tot de eigendomsoverdracht. Daarna hoeft u zich nergens meer zorgen over te maken, toch? U kunt volledig ontspannen.

Jett Gunther: Oké, dus u raadt aan een advocaat in te schakelen en het pand grondig te laten onderzoeken, aangezien het mogelijk tientallen miljoenen baht waard kan zijn. Ik waardeer uw eerlijkheid in het benoemen van de vele obstakels en het geven van uw antwoorden, ook al geeft u toe dat het moeilijk is.

Kunt u in het kort uitleggen wat een juridisch onderzoeksproces doorgaans inhoudt?

Khun Sirichot: Oké, stel dat je een condominium koopt. Zoals ik al eerder zei, is het eerste wat je moet weten of het perceel waarop het project is gebouwd volledig in eigendom is. Dat is het allerbelangrijkste. Ten tweede moet het condominium als zodanig geregistreerd staan, niet als een appartementencomplex of hotel, oké? Want in westerse landen worden er termen gebruikt voor 'appartement' die meestal niet voor condominiums bedoeld zijn. Een appartement heeft in Thailand, zoals je weet, een andere betekenis. Het is zoiets als een studentenkamer, toch? Het is geen appartement met alle voorzieningen, oké? Maar het is wel een condominium. Dus een condominium kan in andere landen iets anders betekenen, maar in Thailand is een condominium wat je kent. In sommige landen wordt het misschien een appartement of flat genoemd, toch?

Zoals eerder vermeld, moet het gebouw volledig in eigendom zijn, moet de grond waarop het staat ook volledig in eigendom zijn, moet het gebouw geregistreerd staan ​​als een appartementencomplex en mag het aandeel buitenlands eigendom niet meer dan 49% bedragen. In sommige projecten in Bangkok ligt dit aandeel echter boven de 49%. Dus, als u een verkoper vindt voor een woning die u bevalt, maar u kunt deze niet kopen vanwege het te hoge aandeel buitenlands eigendom, en de verkoper is helaas een Thaise burger, dan kunt u het aandeel buitenlands eigendom niet van de verkoper overnemen. In dat geval is uw enige optie wellicht om de woning op een andere manier te verwerven, bijvoorbeeld door een bedrijf op te richten. Is dat echt de moeite waard? Waarschijnlijk niet. En tot slot: Moet het kapitaal dat u wilt gebruiken voor de aankoop van de woning ook vanuit het buitenland worden overgemaakt?

Dit zijn de meest basale vereisten voor buitenlanders om een ​​appartement in Thailand te kopen. Als u deze vier stappen zorgvuldig volgt, kunt u zich vervolgens richten op andere aspecten, zoals de vraag of het wooncomplex aan een openbare weg grenst. U bent wellicht bekend met huurprojecten zoals Ashton Asoke, toch? Deze appartementen grenzen niet direct aan openbare wegen. Hoewel het op het eerste gezicht misschien zo lijkt, kunt u dit alleen zeker weten door grondig onderzoek te doen. Alleen een advocaat kan u bijvoorbeeld adviseren over het risico op lekkage doordat het project niet direct aan een openbare weg ligt. In Bangkok is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat projectontwikkelaars grond, zoals wegen, bezitten en deze registreren als erfdienstbaarheid voor andere projecten in het gebied. Zorg er daarom voor dat u geen tol hoeft te betalen en achterhaal wie de daadwerkelijke eigenaar van de weg is voordat u met uw project begint. Een due diligence-onderzoek kan u deze informatie verschaffen. Als u geen advocaat bent, weet ik niet zeker of u zult begrijpen wat dit inhoudt, vooral niet wanneer u met de ambtenaar van het kadaster te maken hebt, aangezien alles in het Thais zal zijn.

De verantwoordelijke ambtenaar spreekt niet goed Engels en de documenten zijn volledig in het Thais. Hoe moet je dan de kaart of het terreinplan lezen? Je begrijpt er toch niets van? Het is niet zo eenvoudig als online naar grond zoeken in westerse landen, waar je gewoon je adres invoert en de resultaten verschijnen. Nee, zo werkt het niet in Thailand.

Jett Gunther: Over het Westen gesproken: daar bestaan ​​bepaalde mechanismen om de koper in dit proces te beschermen, zoals escrowbedrijven, opstalverzekeringen of geologisch onderzoek. Bestaan ​​er vergelijkbare mechanismen in Thailand, en zijn die effectief?

Khun Sirichot: Oké, wat betreft de S4-escrowservice: Thailand heeft sinds 2008 een escrowwet, maar hoewel die in theorie werkt, is die in de praktijk niet erg effectief. Alleen banken mogen deze service legaal aanbieden. Als advocaten, als gerenommeerd kantoor, hebben we geen andere keus dan onze cliënten te helpen en te beschermen door de verkoper niet het volledige bedrag te betalen. We moeten dit voorkomen en een deel van de betaling inhouden totdat aan de voorwaarden is voldaan. Je zou bijvoorbeeld niet meer dan 40% aan de projectontwikkelaar moeten betalen totdat het project is afgerond. 10% zou redelijk zijn. Waarom zou je 80% of 90% aan de verkoper of projectontwikkelaar betalen, om ze uiteindelijk failliet te zien gaan? Ze gaan gewoon failliet en hebben niets meer over. Als je ze aanklaagt, win je misschien wel op papier, maar je hebt geen geld. Waarom zou je dat doen? Ik bedoel, als je een advocaat hebt die het contract van tevoren bekijkt, een eerlijke prijs vaststelt, je zoveel mogelijk probeert te beschermen en je adviseert om geen al te risicovolle acties te ondernemen. Maar als je dat risico wilt nemen, is de beslissing aan jou. Wat moeten wij dan doen? We moeten cliënten waarschuwen en zeggen: "Doe het niet, ga niet verder, raak er niet bij betrokken." Een escrow-rekening zou handig zijn als je een advocaat als escrow-agent aanstelt. Dit is vooral aan te raden als je niet in Thailand bent of daar geen bankrekening hebt. Zonder bankrekening kun je Thailand niet in. Dus is er geen manier om het geld over te maken, toch? En je moet de verkoper niet 100% betalen vóór de overdrachtsdatum; dat is te riskant.

Oké, wat gebeurt er als u betaalt en de verkoper vervolgens verdwijnt? Ze zouden de betaling kunnen vertragen of ons proberen te misleiden – we weten het niet. Dus, als u het geld ongeveer een maand voor de overdrachtsdatum overmaakt, kan uw advocaat u helpen met de overdracht en de eigendomsoverdracht. Wij maken de betaling over aan de verkoper, nemen namens u de eigendom over via een volmacht en regelen alles. Zo beschermt een escrow-rekening u. Als u zich echter op de overdrachtsdatum in Thailand bevindt en daar een bankrekening heeft, heeft u geen bewindvoerder of escrow-agent nodig om uw geld te bewaren. U kunt uw geld vanuit het buitenland overmaken naar uw Thaise rekening. Zorg er vóór de overdracht voor dat de valuta geen Thaise baht is en dat het overgemaakte bedrag minstens gelijk is aan de aankoopprijs. Vermeld in de betalingsomschrijving bijvoorbeeld: "Aankoop van een appartement met het corresponderende nummer in het project op uw naam." Of u kunt simpelweg aangeven dat u een appartement met het corresponderende nummer en de projectnaam op uw naam wilt kopen. Dit is erg belangrijk. Als u onjuiste informatie verstrekt, kunnen wij mogelijk geen correct document voor het kadaster opstellen.

Heb je tips voor het kopen van een woning met een Thaise partner?

Jett Gunther: Oké, ik begrijp het. Veel mensen hebben vragen gesteld, en ik weet zeker dat velen van hen samen met hun Thaise partner een woning willen kopen. Deze vragen gaan vaak over wat er gebeurt als je trouwt en hoe de eigendomsoverdracht geregeld wordt. Mijn vraag is dan ook: welk advies zou u geven aan een buitenlander die samen met zijn of haar Thaise partner een woning wil kopen?

Khun Sirichot: Oké, als u het appartement bedoelt, is dat prima. U kunt het samen met uw Thaise partner kopen. De eigendomsoverdracht kan op uw naam, op uw gezamenlijke naam of op haar naam staan ​​– dat is geen probleem. Als het appartement echter alleen op uw naam komt te staan, heeft u een toestemmingsbrief van uw vrouw nodig. Uw vrouw moet bevestigen dat u het appartement uitsluitend op uw naam koopt. Mannen geven hun burgerlijke staat meestal op als ongehuwd. Als beide partners mannen zijn, geven ze hun burgerlijke staat niet op als gehuwd. Vrouwen daarentegen gebruiken in Thailand de titel "Mevrouw" of "Juffrouw". Het kopen van een appartement is heel eenvoudig.

Wat betreft grond en een huis, raad ik aan om deze aan te schaffen vóór het huwelijk met een Thaise burger. Zo kunt u alles duidelijk regelen. Als u tijdens het huwelijk koopt, kan het lastig worden om de eigendomsrechten te beheren, omdat een deel ervan als gemeenschappelijk eigendom en een ander deel als privé-eigendom kan worden beschouwd. Zo'n 10 tot 15 jaar geleden vereiste het Kadaster dat de buitenlandse partner een toestemmingsverklaring ondertekende waarin werd bevestigd dat de grond en het huis op naam van de Thaise partner werden geregistreerd. Dit wordt beschouwd als privé-eigendom, niet als gemeenschappelijk eigendom. De aankoopprijs wordt betaald door de Thaise partner, niet door een buitenlander. Het ondertekenen van dit formulier is daarom essentieel. Anders zal het Kadaster uw partner niet toestaan ​​het onroerend goed in Thailand te kopen. Deze toestemmingsverklaring moet uitsluitend bij het Kadaster of de Thaise ambassade worden ondertekend.

Deze toestemmingsverklaring kan niet worden ondertekend in aanwezigheid van een notaris, een Thaise advocaat of enige andere persoon, inclusief een notaris in een ander land. Dat is simpelweg onmogelijk. De verklaring moet uitsluitend worden ondertekend bij het Kadaster, het Thaise consulaat of de Thaise ambassade.

Jett Gunther: Het klinkt dus alsof na het huwelijk, bij de aankoop van een woning, alle wetten in het voordeel van de Thaise partner zijn. Ze moeten het erover eens zijn, de woning als hun privé-eigendom verwerven en de koopovereenkomst wordt ondertekend op de Thaise ambassade. Wauw, dat is echt heel voordelig voor de Thaise partner. Zou u mij juridisch gezien adviseren om een ​​woning te kopen voordat ik met een Thaise partner trouw, indien nodig?

Khun Sirichot: Ja, maar zelfs als je van tevoren koopt, heb je een goede overeenkomst nodig met je vriendin of verloofde, oké? Je hebt een overeenkomst nodig zoals een huurcontract of een leningsovereenkomst. Zet het contract niet op haar naam, want dan kun je het later niet als een schenking claimen. Dat is best lastig, zou ik zeggen. Je kunt het proberen, maar het is een hele uitdaging. Waarom zou je je tijd en geld verspillen aan een juridische strijd om je gelijk te bewijzen? Je kunt je investering toch gemakkelijk van tevoren beschermen? Dus je zou van tevoren een soort bescherming moeten hebben, zoals een overeenkomst of regeling, bijvoorbeeld een huurcontract van 30 jaar of een leningsovereenkomst. Wat betreft vruchtgebruik of pacht, veel ambtenaren van het kadaster weigeren de laatste tijd dergelijke transacties te registreren omdat ze worden beschouwd als een omzeiling van de wet. Bovendien zijn de overheidsleges veel lager dan voor huur of hypotheken. Wat betreft een huurcontract, de overheidsleges, de registratiekosten, bedragen 1,1% van de totale looptijd voor de gehele periode. Bij een vruchtgebruik is de overheidsheffing echter zeer laag, minder dan 1.000 baht, als er geen tegenprestatie wordt overeengekomen. In dat geval ontvangt de overheid niets en kan zij weigeren het vruchtgebruik of de grond te registreren.

Wat gebeurt er met bezittingen tijdens een scheiding in Thailand?

Jett Gunther: Oké, prima, ik ben blij dat we dit hebben besproken. Veel mensen zijn erg onzeker omdat er zoveel vragen over een scheiding bestaan. Wat gebeurt er tijdens een scheiding? Kunt u ons een overzicht geven van het proces? Als u het zelf niet ter sprake brengt, beantwoord ik graag specifieke vragen.

Khun Sirichot: Ik raad u aan om vóór uw huwelijk in Thailand een huwelijkscontract op te stellen en dit op de trouwdag te laten registreren. Elke overeenkomst die u en uw vrouw na het huwelijk sluiten, wordt beschouwd als een huwelijkscontract en kan door beide partijen ongeldig worden verklaard. Het biedt daarom weinig bescherming. Ik raad een postnuptieel contract af en adviseer ten zeerste een huwelijkscontract dat vóór de bruiloft wordt opgesteld en op de trouwdag wordt geregistreerd. Een huwelijkscontract kan veel zaken regelen, van financiële kwesties tot de gevolgen van een echtscheiding.

Als jullie samen een kind hebben, kunnen jullie ook afspraken maken over de voogdij. Dit is echter niet zo eenvoudig als bij onroerend goed, dat je gewoon kunt verdelen volgens het principe: "Dit is mijn eigendom en dit is jouw eigendom." En wat geldt er na het huwelijk als gezamenlijk eigendom? Wat geldt als persoonlijk eigendom? Een huwelijkscontract definieert duidelijk wie wat bezit vóór het huwelijk.

Jett Gunther: Om het kort samen te vatten, gebaseerd op wat je net zei: idealiter zou je dit allemaal vóór de bruiloft moeten regelen. Stel een huwelijkscontract op en koop van tevoren een woning. Want als je met een Thaise partner trouwt en er gebeurt iets, zit je behoorlijk in de problemen. Dat zou waarschijnlijk meer in het voordeel van je Thaise partner zijn, toch? Je moet hopen dat je met een heel aardig persoon trouwt.

Khun Sirichot: Precies, maar een ander scenario zou zijn als het huwelijk niet door echtscheiding, maar door overlijden wordt ontbonden. In dat geval kunt u een testament laten opstellen. Uw Thaise echtgenote kan een testament voor u opstellen. Ze kan bijvoorbeeld de grond en het huis aan u nalaten zonder dat u de eigenaar wordt. U beheert het dan als executeur van de nalatenschap van uw echtgenote in Thailand. Als executeur kunt u het onroerend goed aan een derde verkopen. U hoeft dus geen eigenaar te worden. Zodra u wel eigenaar wordt, moet u de grond en het huis binnen een jaar verkopen. Anders grijpt de staat in en dwingt u tot verkoop, bijvoorbeeld via een veiling. Dit gebeurt echter zelden. Probeer daarom de grond en het huis niet op uw naam te registreren, maar blijf gewoon executeur.

Wat gebeurt er met het eigendom als de buitenlander overlijdt?

Jett Gunther: Dat geldt als uw Thaise partner de woning bezit en overlijdt. U kunt de woning dan erven als executeur-testamentair en verkopen, of u kunt de woning erven, maar dan moet u deze binnen een jaar verkopen. Zo werkt het als uw Thaise partner overlijdt. Maar wat als u zelf een woning bezit, een woning die u op uw eigen naam heeft gekocht? Of het nu een appartement was dat vóór het huwelijk is gekocht of recentelijk – en u overlijdt. Stel dat u een testament heeft opgesteld: is dit in Thailand een eenvoudig proces waarbij het testament simpelweg wordt gevolgd en de woning automatisch wordt overgedragen aan de overledene? Kunt u dat nader toelichten?

Khun Sirichot: Een testament bespaart niet veel tijd, maar het zorgt wel voor duidelijkheid. Zonder een Thais testament wordt de nalatenschap verdeeld onder de wettelijke erfgenamen. Dit kunnen de ouders, echtgenoot, kinderen of afstammelingen van de overledene zijn. Stel dat u geen testament volgens de Thaise wet hebt opgesteld en de overledene had twee ouders, twee kinderen en een echtgenoot (uzelf). Dan wordt de nalatenschap gelijk verdeeld over vijf personen. U zou uw bezittingen met anderen moeten delen. Dit kan ingewikkeld worden als de overledene geen ouders of kinderen had, maar wel broers en zussen. In dat geval zou u de bezittingen met uw broers en zussen moeten delen, wat u misschien niet prettig vindt. Met een testament volgens de Thaise wet kunt u dit anders vastleggen en bijvoorbeeld zeggen: "Al mijn bezittingen moeten naar mijn echtgenoot gaan." Mijn bezittingen moeten voor 100% naar mijn echtgenoot gaan. Mocht mijn echtgenoot echter overlijden, dan wil ik mijn bezittingen misschien nalaten aan uw kinderen, uw ouders of uw broers en zussen. Zonder testament is de verdeling echter onduidelijk, omdat u met iedereen moet delen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als u een woning bezit en het eigendom niet met anderen wilt delen? Dan moet u wachten tot iemand het verkoopt. Wie neemt dan het beheer van de nalatenschap over? Dit kan worden geregeld in een testament. Dat is het belang van een testament, ook al is het proces niet direct afgerond. Het kan ongeveer even lang duren, maar de verdeling is op deze manier veel duidelijker.

Jett Gunther: Oké, even kort: Stel dat je geen Thaise partner hebt, maar zelf een buitenlander bent en het onroerend goed als particulier bezit, terwijl je familie volledig uit buitenlanders bestaat? Stel dat je hier woont en overlijdt – wat zou er in dat geval gebeuren?

Khun Sirichot: Nogmaals, als u geen familieleden in Thailand heeft: U kunt een Thais testament opstellen als u bezittingen in Thailand heeft. Voor grotere vermogens, bijvoorbeeld van 1 of 2 miljoen THB, is het de moeite waard om een ​​testament op te stellen volgens de Thaise wetgeving dat uw bezittingen in Thailand omvat. U kunt uw bezittingen in Thailand dan nalaten aan uw familieleden die in het buitenland wonen en hen aanwijzen als executeur. Dit is geen probleem; ze hoeven niet per se Thaise staatsburgers te zijn. Het kan bijvoorbeeld uw partner, een van uw kinderen of een vriend zijn.

Jett Gunther: Dus een buitenlander kan tot executeur-testamentair worden benoemd, toch?

Khun Sirichot: Ja, dat kunnen ze.

Heeft de politieke instabiliteit in Thailand invloed op de wetgeving betreffende buitenlands eigendom van onroerend goed?

Jett Gunther: We hebben het uitgebreid gehad over het kopen van onroerend goed, zowel individueel als samen met een partner, en daarvoor wil ik u bedanken. Een andere veelgehoorde zorg van mijn publiek is hun scepsis ten aanzien van het Thaise politieke systeem en de huidige situatie. Veel buitenlanders maken zich zorgen over de politieke instabiliteit in Thailand, toch? Ze vrezen dat wetten op elk moment kunnen worden gewijzigd. Vandaar de vraag: heeft de politieke instabiliteit in Thailand in het verleden daadwerkelijk invloed gehad op de wetgeving rondom de aankoop van onroerend goed door buitenlanders?

Khun Sirichot: Nee, geen paniek. De Thaise regering zal dat niet doen.

Jett Gunther: Maar dat hebben ze in het verleden toch niet gedaan?

Khun Sirichot: Ja, vooral als u een appartement koopt of een rekening in Thailand heeft, hoeft u zich geen zorgen te maken. U wordt behandeld als een Thais staatsburger. Als u echter van plan bent grond en een huis te kopen, is het zeker aan te raden een ervaren adviseur te raadplegen die u deskundig advies en accurate informatie kan geven. Dus, als u alles goed geregeld heeft, bent u tot op zekere hoogte beschermd, maar niet 100% zoals bij de aankoop van een appartement. Dus, beste kopers van appartementen, geen paniek! U wordt behandeld als een Thais staatsburger. Net als Ashton Asoke wordt u bijvoorbeeld niet anders behandeld. Als de situatie voor Thaise burgers verandert, heeft dat ook gevolgen voor u.

Jett Gunther: Maar om het volkomen duidelijk te maken: in de afgelopen 20, 30 jaar, waarin we deze militaire staatsgrepen, deze regeringsstaatsgrepen en deze regeringsstaatsgrepen hebben meegemaakt, zijn de wetten niet veranderd, toch? Voor buitenlanders.

Khun Sirichot: Ja, de wijzigingen zullen niet ingaan en zullen geen invloed hebben op eerdere praktijken. Alles wat in het verleden wettelijk geregeld was, is geen probleem. Mocht u echter in de toekomst iets van plan zijn – bijvoorbeeld dat de overheid de looptijd van huurcontracten voor buitenlanders verlengt van 30 naar 50 jaar, of dat de nieuwe regering dat zou kunnen doen – dit is slechts een voorbeeld. Het zou slechts een kleine aanpassing voor buitenlanders zijn en geen kwaad doen.

Jett Gunther: Maar er is in het verleden nog nooit een regering geweest die aankondigde een wet aan te nemen die buitenlands bezit verbiedt. Dat is in Thailand nog nooit gebeurd, toch?

Khun Sirichot: Voor zover ik weet wel. Maar misschien ben ik nog te jong of zoiets.

Jett Gunther: Maar dat had u niet gemerkt, toch? Ik wilde het alleen even aankaarten omdat ik weet dat de structuur van buitenlands eigendom al die jaren niet is veranderd, maar we willen het er gewoon even over hebben. En u zegt dat u ook optimistisch bent over de toekomst?

Khun Sirichot: Ja, ik bedoel, waarom zouden we een buitenlander ongelukkig maken als we hem gelukkig willen houden?

Jett Gunther: Dus ze kunnen hun eigen geld meenemen, toch?

Worden buitenlanders oneerlijk behandeld in Thaise rechtszaken?

Jett Gunther: Oké, nog één vraag. We hebben de politieke onzekerheid en al het andere besproken, en we zijn allebei behoorlijk optimistisch. Mijn laatste vraag aan u – bedankt als we niet tot een conclusie komen – betreft de perceptie dat buitenlanders oneerlijk worden behandeld in rechtszaken tegen Thai. Ik weet niet of dat waar is; u mag daar gerust antwoord op geven. Maar zo ja, wat kunnen buitenlanders doen om ervoor te zorgen dat ze eerlijk worden behandeld binnen het rechtssysteem?

Khun Sirichot: Ik heb veel cliënten die rechtszaken winnen tegen grote projectontwikkelaars, geloof me.

Jett Gunther: Oh ja? En hoe is het met ze afgelopen?

Khun Sirichot: Hoe kan iemand oneerlijk behandeld worden als hij een zaak wint? Als je al je zaken verliest, betekent dat natuurlijk dat je oneerlijk behandeld bent. Maar er zijn veel gevallen waarin buitenlanders winnen van Thai. Zelfs bij bekende projectontwikkelaars – als zij zo machtig zijn, waarom winnen mijn cliënten dan? Het betekent dat we buitenlanders gelijk proberen te behandelen. Drugsgebruik of prostitutie klinkt misschien gevaarlijk voor buitenlanders, maar dat is het niet. Ik kan begrijpen waarom sommige buitenlanders denken dat ze oneerlijk behandeld zijn, maar alleen in zaken tegen hun Thaise partner. In dat geval kan de rechter inderdaad anders handelen, maar niet vanwege nationaliteit of omdat je een buitenlander bent, maar omdat de andere partner meestal Thais is. Thaise vrouwen krijgen bijvoorbeeld het ouderlijk gezag toegewezen door de rechter. De Thaise rechter beschouwt hen als de moeder, zelfs in een relatie, en zij krijgen het primaire recht op begeleiding en opvoeding. Vrouwen krijgen dit voorrecht ook in Thaise rechtbanken.

De tweede reden is alimentatie, omdat ze een vrouw is. Ze is afhankelijk van jouw steun; jij bent een man en hebt een mannelijke partner. Je bent verplicht je gezin te onderhouden. Daarom zal de rechter de man bevelen alimentatie aan de vrouw te betalen. Dit is niet omdat je een buitenlander bent, maar omdat je een man bent.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.