泰国房地产律师解答有关房地产的问题

杰特·冈瑟：我相信大家都会同意，泰国房地产市场需要大幅提升透明度和透明度，才能吸引更多外国买家。因此，我联系了曼谷一家顶尖律师事务所，请他们解答一些关于外国人在泰国购房最常见的问题。暹罗律师事务所的初级合伙人西里乔特先生给我留下了深刻的印象，他回答问题时展现出的坦诚和专业精神令人赞叹。我很高兴能为大家带来这次采访。

Siam Legal 和 Khun Sirichot 简介

杰特·冈瑟：西里乔特先生，非常感谢您抽出时间。我们先请您简要介绍一下暹罗法律事务所和您的法律背景。

西里乔特先生：好的，我们律所已经成立大约17年了，我在暹罗法律事务所工作了大约13年。我目前是初级合伙人，也是继承法业务的负责人。所以我在房地产法领域工作了10到11年。

关于泰国房地产法，最常见的咨询是什么？

杰特·冈瑟：好的，我们请你来就是为了澄清几个问题。我的下一个问题是：你提到你在这里工作有一段时间了。在你的工作中，国际客户最常遇到的问题是什么？你能否简要列举一下，然后我们再逐一详细讨论？

西里乔特女士：是的，因为我们律所提供广泛的服务，涵盖移民法、公司法、家庭法、房地产法、继承法，以及诉讼和签证事宜。因此，我们经常收到来自泰国及世界各地客户和外籍人士的各种咨询。这些咨询并不局限于特定国籍。就我个人的专业领域而言，我主要被问及财务方面的问题，例如如何在泰国购置房产、如何保护这些权益和投资、如何在泰国规划和管理遗产，以及如何在泰国规划退休生活。而这正是我目前正在处理的问题。

问题种类繁多，所以我无法确切地说哪些问题最常被问到。不过，关于在泰国购买房产（包括土地、房屋和公寓）的咨询相当普遍。我们大约会收到 5 到 10 条此类咨询。

杰特·冈瑟：太好了，这正符合我的听众经常问我的问题。我们稍后再谈。正如你所说，这确实是个问题。我们先从你提到的话题开始：外国人如何在泰国购买房产。我认为很多人对外国人如何在泰国购置房产存在误解。你能否概述一下外国人在泰国购买房产的不同途径？

西里乔特先生：好的，说到房地产，有不动产和动产。具体来说，不动产包括土地、房屋、公寓、工厂、酒店和住宅开发项目，例如，用于建造公寓或住宅区的待清理土地。我不确定您具体指的是哪个领域。您能详细说明一下吗？您指的是哪种类型的房产？

外国人如何购买泰国房产？

杰特·冈瑟：当然，我的听众主要是私人客户。那么，我们先来问一个问题：外国人如何才能在泰国购买公寓？之后我们可以探讨土地和房地产。但我们先从公寓说起。外国人在泰国有哪些购买公寓的选择？

西里乔特女士：好的，好消息！外国人在泰国购买公寓非常容易，甚至可以购买多套。无论是以个人名义、通过外国公司，还是与其他外国人或泰国公民共同购买，都没有任何限制。唯一重要的是，根据《公寓所有权法》，外国所有权比例不得超过49%，并且购房资金必须从国外汇入泰国。除非您拥有永久居留权或属于泰国投资促进委员会（BOI）特许公司，否则不能使用位于泰国的资金进行购买。如果您是BOI特许公司的特许人员，则可以使用位于泰国的资金进行购买。但是，一旦您不再符合此类人员的资格、不再受BOI法规的约束或不再拥有泰国永久居留权，则必须出售您的公寓，因为届时您将被取消购买资格。

购买公寓最简单的方式是以个人名义购买。您购买公寓后，将购房款（或至少是购房款）从国外汇入泰国。除泰铢外，任何货币均可接受。从国外直接汇泰铢到泰国购买公寓是不可能的。这种汇款方式可能会引发问题，土地登记官员可能会因为银行无法出具特定表格而拒绝登记交易。该表格也称为TT3表格（Thor Tor Saam或FET表格）。您必须在产权过户当天向土地登记官员出示此文件。没有此表格，交易将无法登记。如果您确保该房产为多户住宅楼，外资持股比例不超过49%，且为独立式住宅单元，则可以以个人名义购买公寓。

杰特·冈瑟：那么，如果它属于外国人配额，原则上是否可以通过房产合同获得它呢？

西里乔特先生：是的，大部分情况下是这样，但也有例外。有些地区买不到公寓，有些项目，比如拉差丹利，主要出售的是租赁产权公寓。这些公寓所在的土地所有者并非公寓本身的所有者。那块地可能是皇家土地，或者说是国有土地。因此，他们不能在那里购买公寓。其他一些项目也一样，我现在不想透露具体名称。哦，我还是不想透露，好吗？

杰特·冈瑟：那没问题，但如果公寓只允许完全所有权，他们会告诉你的，对吧？除非是你拥有的已注册公寓，否则你无法签订完全所有权协议，对吧？

西里乔特女士：是的，您应该从一开始就询问开发商或卖方，该房产是永久产权还是租赁产权。根据现行法律，租赁产权的最长期限为30年。虽然可以约定延期条款，但延期不会自动生效。作为买方或承租人，您必须联系出租人或开发商申请延期，并登记续期30年。自动续期是不可能的。即使最初的30年期限到期，第二个期限也不会自动续期。您必须申请登记第二个期限。

外国人如何在泰国获得土地？

杰特·冈瑟：我们一直在讨论公寓是如何纳入外国人配额的。你可以购买公寓的完全所有权，然后需要转账。但是，如果是购买土地和房地产呢？外国人该如何操作？

西里乔特女士：土地和房屋，或者土地和别墅，或者类似的东西。如您所知，外国人在泰国通常不能购买或拥有土地。因此，他们无法以自己的名义获得土地。然而，外国人通常还会选择其他方式，例如租赁或分租。例如，可以先租赁土地30年，然后以自己的名义购买别墅或房屋，前提是当地政府部门，例如区政府、土地登记处或Or Bor Tor（泰国土地登记局）允许。他们对外国人比较宽容，通常会批准在该地区建造此类房屋。因此，可以先获得分租权，然后将房屋登记在自己名下。但是，如果当地政府部门百般阻挠，那么将房屋或房产登记在外国人名下将非常困难。另一种方法是外国人租赁土地和房屋30年，并签订续租条款或其他类似协议。但是，如果需要与当地政府部门交涉，我不建议这样做。在华欣、七岩、普吉岛或芭堤雅等一些地区，这种做法很常见，外国人可以以租赁产权的形式使用建筑物。建筑物的产权随后会登记在外国人名下。在这些地区，这种做法运作良好。但是，我无法保证泰国所有地区、所有府县都是如此。

杰特·冈瑟：好的，假设市政当局和地方政府都同意。正如你所描述的，获得土地和房地产最常见的方式是通过租赁。租赁期限通常为30年，可以续租，但必须提交申请。是这样吗？

西里乔特先生：正是如此。正是如此。

杰特·冈瑟：很好，简单来说就是这样。

外国人如何确保卖方和房产的合法性？

杰特·冈瑟：我们讨论了当地居民面临的不确定性，以及土地归皇家属地所有这一事实。因此，我们详细讨论了必要的调查研究。这就引出了我的下一个问题：外国人如何确保所购房产的卖方和房产本身都是合法的，以及他们如何合法地获得该房产？

西里乔特先生：嗯，除非您是从信誉卓著的房产公司或直接从开发商处购买，否则这确实很难。这样的开发商会提供您所需的最准确的信息。但是，对于一些本地开发商，您需要对房产进行尽职调查。如果您不知道如何进行尽职调查，我强烈建议您咨询一位经验丰富的律师。毕竟，房产价值巨大，如果您只省下几欧元，却对价值1000万、2000万甚至1亿泰铢的房产没有任何保障，这岂不是得不偿失吗？

我的意思是，律师费比房产经纪人的佣金低得多，对吧？经纪人的佣金是3%。假设房产价值1000万泰铢，那就是30万泰铢。但律师费要低得多。即使是我们律所，从尽职调查到产权过户，整个流程的收费也不会超过15万泰铢。之后，您就不用再担心其他事情了，对吧？您可以完全放松。

杰特·冈瑟：好的，所以您的意思是建议聘请律师，彻底调查这处房产，因为它可能价值数千万泰铢。我很欣赏您坦诚地指出诸多困难并给出解答，即使您也承认这很棘手。

您能否从律师的角度简要解释一下尽职调查通常包含哪些内容？

西里乔特：好的，如果您要购买公寓，比如说您要购买一套公寓。正如我之前提到的，您首先需要了解的是，该项目所建土地是否为完全产权所有。这是最重要的。其次，该公寓必须注册为公寓，而不是公寓或酒店，明白吗？因为在西方国家，有些用“公寓”一词的词汇通常不用于指代公寓。您也知道，在泰国，“公寓”的含义有所不同。它更像是宿舍房间，对吧？它不是那种提供各种服务的公寓，明白吗？但它确实是公寓。所以，公寓在其他国家可能意味着不同的东西，但在泰国，公寓就是您所熟悉的那种。在一些国家，它可能被称为公寓或单元房，对吧？

如前所述，建筑物必须完全归您所有，其所在土地也必须完全归您所有，建筑物必须注册为公寓楼，且外资持股比例不得超过49%。然而，在曼谷的一些项目中，这一比例超过了49%。因此，如果您找到心仪的房产，但由于外资持股比例过高而无法购买，而卖家恰好是泰国公民，那么您无法将外资持股比例转让给卖家。在这种情况下，您唯一的选择可能是通过其他方式获得该房产，例如设立公司。这样做真的值得吗？可能并不值得。最后：您打算用于购买该房产的资金是否必须从国外汇入？

这些是外国人在泰国购买公寓的最基本要求。如果您仔细遵循这四个步骤，就可以进一步考虑其他方面，例如住宅区是否毗邻公共道路。您可能听说过像Ashton Asoke这样的租赁项目，对吧？这些公寓并不直接毗邻公共道路。虽然乍一看似乎如此，但只有通过彻底调查才能确定。例如，只有律师才能就项目不毗邻公共道路是否存在漏水风险提供建议。以曼谷为例，开发商拥有道路等土地并将其登记为该地区其他项目的地役权是很常见的做法。因此，您应该确保无需支付道路通行费，并在项目启动前确定道路的实际所有者。尽职调查可以帮助您获得这些信息。如果您不是律师，我不确定您是否能够理解这其中的具体内容，尤其是在与土地登记官员打交道时，因为所有文件都将使用泰语。

负责的官员英语不好，文件也全是泰语。地图和平面图怎么看得懂？肯定什么都看不懂，对吧？这可不像在西方国家网上找地那么简单，输入地址就能查到结果。在泰国，事情可不是这样的。

杰特·冈瑟：说到西方：那里有一些机制可以保护买家在这个过程中的权益，例如第三方托管公司、财产保险或地质勘测。泰国是否有类似的机制，它们有效吗？

西里乔特先生：好的，关于S4托管服务：泰国自2008年起就实施了托管法，虽然理论上可行，但实际操作起来却不太方便。只有银行才能合法提供这项服务。如果我们作为律师，作为一家信誉良好的律师事务所，别无选择，就必须通过不向卖方支付全款来帮助和保护我们的客户。我们必须阻止这种情况发生，并在满足特定条件之前扣留部分款项。例如，在项目竣工之前，您不应该向开发商支付超过40%的款项。10%比较合理。您为什么要支付80%或90%的款项给卖方或开发商，最终却眼睁睁地看着他们破产呢？他们破产后就什么都没剩下。如果您提起诉讼，或许在纸面上胜诉，但您最终一分钱也拿不到。您为什么要这么做呢？我的意思是，如果你事先请了律师，他会审核合同，设定合理的价格，尽力保护你的权益，并建议你避免过于冒险的行为。但如果你想承担风险，那是你自己的决定。我们应该怎么做呢？我们必须警告客户，告诉他们“不要这么做，不要继续下去，不要卷入其中”。如果你指定律师作为第三方托管代理人，那么设立一个第三方托管账户会很有用。如果你不在泰国或者在泰国没有银行账户，这一点尤其重要。没有银行账户，你就无法入境泰国。这样就无法转账，对吧？而且你不应该在转账日期之前支付卖家100%的款项；那样风险太大了。

好的，如果您付款后卖家却突然消失怎么办？他们可能会拖延付款或试图欺骗我们——我们无法预知。所以，如果您在过户日期前一个月左右转账，您的律师可以协助您办理过户和所有权转移手续。我们会将款项转给卖家，通过授权委托书代表您取得所有权，并处理所有相关事宜。这就是第三方托管账户的保护作用。但是，如果您在过户日期当天身在泰国，并且在泰国拥有银行账户，则无需受托人或第三方托管代理人来保管您的资金。您可以从国外汇款到您的泰国账户。转账前，请确保汇款币种不是泰铢，并且转账金额至少等于购买价格。在付款备注中，请注明，例如“以您的名义购买项目中编号为[项目编号]的公寓”。或者，您也可以简单地说明您希望以您的名义购买编号和项目名称为[项目编号]的公寓。这一点非常重要。如果您提供的信息不正确，我们可能无法为土地登记处准备合适的文件。

如果配偶是泰国人，买房有什么建议吗？

杰特·冈瑟：好的，我明白了。很多人都提交了问题，我相信他们中的许多人都想和他们的泰国配偶共同购买房产。这些问题通常围绕着结婚后房产所有权的归属问题。所以我的问题是：您会给想和泰国配偶共同购买房产的外国人什么建议？

西里乔特女士：好的，如果您指的是公寓，那没问题。您可以和您的泰国配偶一起购买。产权过户可以登记在您的名下、你们的共同名下，或者她的名字——这都没问题。但是，如果公寓只登记在您的名下，您需要您妻子的同意书。您的妻子必须确认您是以您的名义单独购买公寓。在泰国，男性通常会填写“单身”。如果双方都是男性，则不会填写“已婚”。而女性在泰国则使用“夫人”或“女士”的称呼。购买公寓非常简单。

关于土地和房屋，我建议您在与泰国公民结婚前购置。这样可以确保一切清晰明确。如果在婚后购买，所有权的归属可能会变得难以掌控，因为其中一部分可能被认定为共同财产，而另一部分则被认定为个人财产。大约10到15年前，土地登记处要求外籍配偶签署一份同意声明，确认土地和房屋登记在泰国配偶名下。这被视为个人财产，而非共同财产。购房款由泰国配偶支付，而非外国人。因此，签署这份声明至关重要。否则，土地登记处将不允许您的配偶在泰国购买房产。这份同意声明必须在土地登记处或泰国大使馆签署。

这份同意声明不能在公证人、泰国律师或任何其他人（包括其他国家的公证人）面前签署。这绝对不可能。它只能在土地登记处、泰国领事馆或泰国大使馆签署。

杰特·冈瑟：所以听起来好像婚后买房，所有法律都对泰国配偶有利。他们必须达成一致，将房产作为自己的私有财产购置，购房协议在泰国大使馆签署。哇，这对泰国配偶来说真是太有利了。那么，如果需要的话，您会建议我在与泰国配偶结婚前就买房吗？

西里乔特女士：是的，但即使你提前购买，你也需要和你的女朋友或未婚妻签订正式协议，好吗？你需要一份类似租赁协议或贷款协议的合同。不要把合同写在她的名字上，因为如果你这样做，以后就不能以赠与的形式主张所有权了。我觉得这很难。你可以尝试，但很困难。为什么要浪费时间和金钱打官司来证明自己呢？你完全可以提前保护你的投资，对吧？所以你应该提前做好某种保护措施，比如签订协议或安排，例如一份30年的租赁协议或贷款协议。至于用益权或租赁权，最近很多土地登记官员都拒绝登记这类交易，因为它们被认为是规避法律的行为。而且，政府收取的费用比租金或抵押贷款的费用低得多。关于租赁协议，政府收取的费用，也就是登记费，是整个租赁期限的1.1%。然而，对于用益权，如果您不指定对价，政府收费非常低，不到1000泰铢。在这种情况下，政府一无所获，并可能拒绝登记用益权或土地。

在泰国，离婚时财产会如何处理？

杰特·冈瑟：好的，太好了，很高兴我们能讨论这个问题。很多人对离婚感到很迷茫，因为关于离婚会有很多疑问。离婚过程中会发生什么？您能给我们概述一下整个流程吗？如果您没有主动提及，我很乐意回答具体问题。

西里乔特女士：我建议您在泰国结婚前起草一份婚前协议，并在婚礼当天进行登记。您和妻子婚后达成的任何协议都被视为婚前协议，任何一方都可以宣布其无效。因此，婚后协议提供的保护非常有限。我不建议签订婚后协议，并强烈建议您在婚礼前起草一份婚前协议，并在婚礼当天进行登记。婚前协议可以规范许多事项，从财务问题到离婚的后果。

如果你们双方有孩子，也可以约定孩子的监护权。但是，这不像分割房产那样简单，房产可以简单地按照“这是我的财产，这是你的财产”的原则进行分割。婚后哪些属于共同财产？哪些属于个人财产？婚前协议可以明确界定婚前财产的归属。

杰特·冈瑟：简单总结一下，根据你刚才说的：理想情况下，你应该在婚礼前把所有事情都安排好。起草一份婚前协议，提前买好房产。因为如果你嫁给泰国人，万一出了什么事，你就麻烦大了。这可能对你的泰国伴侣更有利，对吧？你只能祈祷自己嫁给一个好人。

西里乔特女士：没错，但如果婚姻并非因离婚而因一方去世而解除，情况就不同了。在这种情况下，您可以立一份遗嘱。您的泰国妻子可以为您立遗嘱。例如，她可以将土地和房屋遗赠给您，但您无需成为所有者。您只需作为您妻子在泰国的遗产执行人来管理这些财产。作为执行人，您可以将这些财产出售给第三方。因此，您不必成为所有者。一旦您成为所有者，您必须在一年内出售土地和房屋。否则，国家将介入并强制您出售，例如通过拍卖。然而，这种情况很少发生。因此，尽量不要将土地和房屋登记在您的名下，而只需继续担任执行人即可。

如果外国人去世，房产将如何处理？

杰特·冈瑟：这适用于您的泰国配偶拥有房产并去世的情况。您可以作为遗嘱执行人继承房产并出售，或者您可以继承房产，但必须在一年内出售。这是泰国配偶去世时的流程。但是，如果您自己拥有房产，而且是以您自己的名义购买的呢？无论是婚前购买的公寓还是最近购买的公寓——如果您去世了，假设您已经立了遗嘱：在泰国，这是否是一个简单的流程，只需按照遗嘱执行，房产就会自动转移给逝者？您能否详细解释一下？

西里乔特女士：遗嘱虽然不能节省太多时间，但能让遗产分配更加清晰明了。如果没有泰国遗嘱，遗产将由法定继承人平分，包括死者的父母、配偶、子女或后代。假设您没有根据泰国法律立遗嘱，而死者有两位父母、两个子女和一位配偶（您本人）。那么遗产将由五人均分。您需要与他人分享您的资产。如果死者没有父母或子女，但有兄弟姐妹，情况会变得更加复杂。在这种情况下，您需要与兄弟姐妹分享资产，而您可能并不乐意。根据泰国法律，立遗嘱后，您可以做出不同的安排，例如，您可以说：“我的所有资产都应归我的配偶所有。”我的资产应100%归我的配偶所有。但是，如果我的配偶去世，我可能希望将我的资产留给您的子女、父母或兄弟姐妹。如果没有遗嘱，由于您需要与所有人分享，遗产分配将变得不明确。例如，如果您拥有一处房产，但不想与他人共同拥有，该怎么办？那么您就只能等到有人出售该房产。那么，谁来接管遗产的管理呢？遗嘱可以对此进行规定。这就是遗嘱的重要性所在，即使遗嘱的执行过程并非立即完成。虽然耗时可能大致相同，但遗嘱能让财产分配更加清晰明了。

杰特·冈瑟：好的，简单来说：如果你没有泰国籍配偶，但你自己是外国人，房产是以个人名义拥有的，而你的家庭成员也全部是外国人，那么假设你住在这里去世了——这种情况会发生什么？

西里乔特女士：再次强调，如果您在泰国没有亲属，但您在泰国拥有资产，您可以立一份泰国遗嘱。对于较大额的遗产，例如100万或200万泰铢，根据泰国法律立一份涵盖您在泰国资产的遗嘱是值得的。之后，您可以将您在泰国的资产遗赠给居住在国外的家人，并指定他们为遗嘱执行人。这没有问题；他们不一定是泰国公民。例如，可以是您的配偶、子女或朋友。

杰特·冈瑟：所以外国人可以被指定为遗嘱执行人，对吗？

Khun Sirichot：是的，他们可以。

泰国的政治不稳定是否会影响有关外国人拥有房产的法律？

杰特·冈瑟：我们已经讨论了很多关于个人购房和夫妻共同购房的问题，谢谢。我的听众经常提到的另一个问题是他们对泰国政治体制和当前局势的疑虑。很多外国人都对泰国的政治不稳定表示担忧，对吗？他们担心法律随时可能改变。因此，我想问：泰国的政治不稳定是否真的对过去有关外国人购房的法律产生过影响？

西里乔特先生：不，别惊慌。泰国政府不会那样做的。

杰特·冈瑟：但他们过去并没有这样做过吧？

西里乔特女士：是的，尤其如果您购买的是公寓或在泰国拥有账户，您无需担心。您将享有与泰国公民相同的待遇。但是，如果您计划购买土地和房屋，则务必咨询经验丰富的顾问，他们可以提供专业的指导和准确的信息。因此，如果您一切安排妥当，您将在一定程度上得到保障，但无法像购买公寓那样获得百分之百的保障。所以，亲爱的公寓买家们，请不要惊慌！您将享有与泰国公民相同的待遇。例如，就像阿什顿·阿索克一样，您不会受到任何特殊对待。如果泰国公民的处境发生变化，您也会受到同样的影响。

杰特·冈瑟：但要说清楚一点：在过去的二三十年里，我们经历了这些军事政变、这些政府政变，以及这些政府政变，但法律并没有改变，对吧？对于外国人来说。

西里乔特先生：是的，这些变更不会立即生效，也不会影响以往的做法。过去任何受法律规范约束的事项都不会有问题。但是，如果您未来有相关计划——例如，政府可能会将外国人的租期从30年延长至50年，或者新政府可能会这样做——这只是一个例子。对于外国人来说，这只是一个小小的调整，不会造成任何损害。

杰特·冈瑟：但过去从未有过哪个政府宣布要通过法律禁止外国人拥有财产。泰国也从未发生过这种情况，对吧？

西里乔特先生：据我所知，是的。但也许我还太年轻，或者其他什么原因。

杰特·冈瑟：但你没注意到这一点，对吧？我只是想提一下，因为我知道这些年来外资所有权结构一直没变，但我们只是想讨论一下。你说你对未来也很乐观？

西里乔特先生：是的，我的意思是，如果我们想让外国人开心，为什么要让他不开心呢？

杰特·冈瑟：所以他们可以自带钱，对吧？

外国人在泰国法庭诉讼中是否受到不公平对待？

杰特·冈瑟：好的，最后一个问题。我们已经讨论了政治上的不确定性以及其他所有问题，我们俩都相当乐观。我的最后一个问题——如果没能结束就谢谢您——是关于外国人在与泰国人对簿公堂的案件中受到不公平对待的看法。我不知道这是不是真的；欢迎您回答这个问题。但如果确实如此，外国人可以做些什么来确保自己在司法系统中得到公平对待呢？

西里乔特先生：相信我，我有很多客户都赢得了针对大型房地产开发商的诉讼。

杰特·冈瑟：哦，是吗？他们后来怎么样了？

西里乔特女士：如果一个人胜诉了，怎么能说他受到了不公平的对待呢？如果你输掉了所有官司，那显然意味着你受到了不公平的对待。但是有很多外国人胜诉的案例，即使对方是知名的房地产开发商——如果他们真的那么强大，为什么我的客户还能胜诉呢？这说明我们努力做到平等对待外国人。毒品问题或卖淫对外国人来说可能听起来很危险，但实际上并非如此。我能理解为什么有些外国人认为自己受到了不公平的对待，但这仅限于他们与泰国配偶的诉讼。在这种情况下，法院确实可以区别对待，但这并非因为国籍或你是外国人，而是因为另一方配偶通常是泰国人。例如，泰国女性的监护权由法院判决。即使在同居关系中，泰国法院也会认定她们是母亲，并赋予她们指导和抚养子女的主要权利。女性在泰国法院也享有这项权利。

第二个原因是赡养费，因为她是女性。她依赖你的养活；你是男性，你有男性伴侣。你有义务养家糊口。因此，法院会判令男性向女性支付赡养费。这并非因为你是外国人，而是因为你是男性。

第三，这事关土地，因为合同里已经明确规定，你从一开始就知道你无权拥有这块土地，但你却接受了这个风险。在这种情况下，法院怎么能保护你呢？这不公平，对吧？然而，公平待遇又是另一回事了。在雇佣关系中：如果你去劳动法庭，法官通常会判雇员胜诉。所以，即使雇主和雇员都是泰国公民，法官仍然会判雇员胜诉。

这与你的国籍无关，也与你是不是外国人无关，而是关乎完全不同的另一个方面。

杰特·冈瑟：是的，情况不同。具体情况取决于你是男方还是雇主，泰国双方的情况也是如此。

西里乔特先生：是的，正是如此。

杰特·冈瑟：西里乔特，你讲得真棒。我相信观众们都很欣赏你的观点，我也很钦佩你对许多人们非常关心的问题所展现出的坦诚和幽默。你非常开明坦率。非常感谢你。

西里乔特先生：也非常感谢。

杰特·冈瑟：那么，简单来说：人们如何才能联系到你？

西里乔特先生：您可以将咨询发送至暹罗法律事务所的邮箱[email protected]，或访问我们的网站www.siam-legal.com。您可以通过我们的网站轻松联系我们的律师。