Un abogado tailandés especializado en bienes raíces responde preguntas sobre el sector inmobiliario.

Jett Gunther: Estoy seguro de que todos coincidimos en que el mercado inmobiliario tailandés necesita mucha más claridad y transparencia para atraer a más compradores extranjeros. Por eso contacté con un prestigioso bufete de abogados en Bangkok para abordar algunas de las preguntas más frecuentes sobre la compra de propiedades por extranjeros en Tailandia. Khun Sirichot es socio junior de Siam Legal, y me impresionó mucho su franqueza y profesionalidad al responder a mis preguntas. Me complace presentarles esta entrevista.

Introducción a Siam Legal y Khun Sirichot

Jett Gunther: Khun Sirichot, muchas gracias por su tiempo. Comencemos con una breve introducción a Siam Legal y su trayectoria jurídica.

Khun Sirichot: Bueno, nuestra oficina lleva funcionando unos 17 años, y yo trabajo en Siam Legal desde hace unos 13. Actualmente soy socio junior y director del departamento de derecho sucesorio. Así que llevo entre 10 y 11 años trabajando en derecho inmobiliario.

¿Cuáles son las consultas más frecuentes sobre la legislación inmobiliaria tailandesa?

Jett Gunther: Bien, para eso te tenemos aquí, para aclarar algunos puntos. Mi siguiente pregunta: Mencionaste que llevas aquí un tiempo. ¿Cuáles son los problemas más comunes que te plantean tus clientes internacionales durante tu trabajo? ¿Podrías enumerarlos brevemente y luego podríamos analizarlos con más detalle?

Khun Sirichot: Sí, porque nuestro bufete ofrece una amplia gama de servicios, desde derecho migratorio y derecho corporativo hasta derecho de familia, derecho inmobiliario y derecho sucesorio, así como litigios y asuntos de visados. Por lo tanto, recibimos diversas consultas de clientes y expatriados en Tailandia y en todo el mundo. Estas consultas no se limitan a nacionalidades específicas. En mi área de especialización, me preguntan principalmente sobre asuntos financieros, como la adquisición de bienes inmuebles en Tailandia, la protección de estos intereses e inversiones, la planificación y gestión patrimonial en Tailandia y la planificación de la jubilación en Tailandia. Precisamente en eso estoy trabajando actualmente.

Hay muchas preguntas diferentes, así que no puedo decir con exactitud cuáles son las más frecuentes. Sin embargo, las consultas sobre la compra de bienes raíces en Tailandia, incluyendo terrenos, casas y apartamentos, son bastante comunes. Recibimos entre 5 y 10 consultas sobre este tema.

Jett Gunther: Genial, eso coincide perfectamente con las preguntas que me hace mi audiencia. Así que hablaremos de eso en un momento. Es justo lo que mencionaste. Empecemos con el tema que planteaste: comprar una propiedad en Tailandia siendo extranjero. Creo que hay mucha confusión sobre cómo los extranjeros pueden adquirir una propiedad en Tailandia. ¿Podrías darnos una visión general de las diferentes maneras en que los extranjeros pueden comprar una propiedad en Tailandia?

Khun Sirichot: Bien, cuando hablamos de bienes raíces, existen bienes inmuebles y bienes muebles. Específicamente, los bienes inmuebles incluyen terrenos y casas, condominios, fábricas, hoteles y urbanizaciones residenciales; por ejemplo, terrenos que se van a desbrozar para la construcción de condominios o complejos residenciales. No estoy seguro de a qué área se refiere exactamente. ¿Podría darme más detalles? ¿A qué tipo de propiedad se refiere?

¿Cómo pueden los extranjeros comprar bienes inmuebles en Tailandia?

Jett Gunther: Claro, mi público se compone principalmente de clientes privados. Así que empezaremos preguntando: Primero, ¿cómo pueden los extranjeros adquirir un condominio? Luego podemos analizar terrenos y bienes raíces. Pero comencemos con los condominios. ¿Qué opciones existen para que los extranjeros sean propietarios de un condominio en Tailandia?

Khun Sirichot: ¡Buenas noticias! Es muy fácil para los extranjeros comprar condominios en Tailandia, incluso varios. Ya sea como persona física, a través de una empresa extranjera o conjuntamente con otros extranjeros o un ciudadano tailandés, no existen restricciones. Lo único importante es que el porcentaje de propiedad extranjera en el edificio no supere el 49%, según la Ley de Propiedad Horizontal, y que el dinero de la compra se transfiera del extranjero a Tailandia. No se puede utilizar capital ubicado en Tailandia para la compra a menos que se tenga residencia permanente o se sea miembro de una empresa con privilegios de la BOI. Si se es una persona con privilegios dentro de una empresa de la BOI, se pueden utilizar fondos ubicados en Tailandia para la compra. Sin embargo, en cuanto se deje de cumplir con estos requisitos, se deje de estar sujeto a las regulaciones de la BOI o se pierda la residencia permanente en Tailandia, se deberá vender el condominio, ya que se perderá la elegibilidad.

La forma más sencilla de comprar un condominio es como particular. Usted compra un condominio y luego transfiere el precio de compra, o al menos el precio de compra, desde el extranjero a Tailandia. Se acepta cualquier moneda excepto el baht tailandés. No es posible transferir baht tailandés desde el extranjero a Tailandia para comprar un condominio. Dicha transferencia puede causar problemas, y el funcionario del Registro de la Propiedad puede negarse a registrar la transacción debido a dificultades con los bancos para emitir un formulario específico. Este formulario también se conoce como formulario TT3 (Thor Tor Saam o formulario FET). Es un documento que debe presentar al funcionario del Registro de la Propiedad el día de la transferencia de propiedad. Sin este formulario, la transacción no se registrará. Si se asegura de que la propiedad sea un edificio multifamiliar, que el porcentaje de propiedad extranjera no supere el 49% y que sea una unidad completamente independiente, puede comprar el condominio a su propio nombre.

Jett Gunther: Entonces, si entra dentro de la cuota para extranjeros, ¿puede, en principio, adquirirse mediante un contrato de propiedad?

Khun Sirichot: Sí, en general diría que sí, pero hay excepciones. En algunas zonas no se pueden comprar condominios, y en algunos proyectos, por ejemplo en Ratchadamri, se venden principalmente apartamentos en régimen de arrendamiento. Los dueños del terreno donde se ubica el complejo no son los dueños de los apartamentos en sí. Podría tratarse de propiedad real, tierras de la corona, por así decirlo. Por lo tanto, no se pueden comprar condominios allí. Lo mismo ocurre con otros proyectos, que prefiero no mencionar ahora. Oh, prefiero no mencionarlos, ¿de acuerdo?

Jett Gunther: Está bien, pero si el condominio solo permite la propiedad plena, te lo dirían, ¿no? No podrías firmar un contrato de propiedad plena a menos que sea un condominio registrado del que seas propietario, ¿cierto?

Khun Sirichot: Sí, desde el principio debe preguntar al promotor o vendedor si se trata de una propiedad plena o un arrendamiento. En el caso de los arrendamientos, el plazo máximo es de 30 años según la legislación vigente. Si bien se puede acordar una cláusula de prórroga, esta no entra en vigor automáticamente. Como comprador o arrendatario, debe ponerse en contacto con el arrendador o el promotor para solicitar la prórroga y que se registren otros 30 años. La renovación automática no es posible. Incluso si finaliza el plazo inicial de 30 años, el segundo plazo no se renueva automáticamente. Debe solicitar el registro del segundo plazo.

¿Cómo pueden los extranjeros adquirir tierras en Tailandia?

Jett Gunther: Hemos estado hablando de cómo los condominios entran dentro de la cuota para extranjeros. Se pueden comprar como propiedad absoluta y luego hay que transferir el dinero. Pero ¿qué pasa con la adquisición de terrenos e inmuebles? ¿Cómo podría hacerlo un extranjero?

Khun Sirichot: Terreno y casa, o terreno y villa, o algo similar. Como saben, los extranjeros en Tailandia generalmente no pueden comprar ni poseer terrenos. Por lo tanto, no pueden adquirir terrenos a su nombre. Sin embargo, existen otras opciones frecuentemente utilizadas por extranjeros, como el arrendamiento. Por ejemplo, se podría arrendar un terreno por 30 años y luego comprar la villa o el edificio a nombre propio, siempre que las autoridades locales, como la oficina del distrito, el registro de la propiedad o Or Bor Tor, lo permitan. Suelen ser bastante flexibles con los extranjeros y a menudo aprueban este tipo de construcciones en la zona. Así, se puede adquirir un arrendamiento y luego registrar el edificio a nombre propio. Sin embargo, si las autoridades locales ponen trabas y obstáculos, será muy difícil registrar el edificio o la propiedad a nombre del extranjero. Una alternativa sería que el extranjero arrendara tanto el terreno como la casa por 30 años con una cláusula de renovación o un acuerdo similar. Sin embargo, si tiene que lidiar con las autoridades locales, le desaconsejo esta opción. En algunas zonas, como Hua Hin, Cha-am, Phuket o Pattaya, esta práctica es común, y a los extranjeros se les permite usar los edificios prácticamente como si fueran propiedades en régimen de arrendamiento. La propiedad del edificio se registra entonces a nombre del extranjero. Allí funciona sin problemas. Sin embargo, no puedo garantizar que esto sea así en todas las regiones de Tailandia, ni en todas las provincias y distritos.

Jett Gunther: Bien, suponiendo que los municipios y las autoridades locales estén de acuerdo. La forma más común de adquirir terrenos e inmuebles es mediante un contrato de arrendamiento, como usted describió. Este suele tener una duración de 30 años y puede prorrogarse, pero es necesario presentar una solicitud. ¿Es correcto?

Khun Sirichot: Exactamente. Exactamente.

Jett Gunther: Genial, para resumirlo brevemente.

¿Cómo pueden los extranjeros asegurarse de la legitimidad del vendedor y de la propiedad?

Jett Gunther: Hablamos sobre las incertidumbres para los residentes locales y el hecho de que la tierra pertenece a las Dependencias de la Corona. Por lo tanto, analizamos extensamente la investigación necesaria. Esto me lleva a mi siguiente pregunta: ¿Cómo pueden los extranjeros asegurarse de que el vendedor y la propiedad que compran sean legítimos y que puedan adquirirla legalmente?

Khun Sirichot: Bueno, eso es bastante difícil a menos que compres propiedades de muy buena reputación o directamente del promotor. Dichos promotores te proporcionarán la información más precisa que puedas desear. Sin embargo, con algunos promotores locales, tendrás que realizar una debida diligencia sobre la propiedad. Si no sabes cómo hacerlo, te recomiendo encarecidamente que consultes con un abogado con experiencia. Al fin y al cabo, el valor de la propiedad es enorme, y si solo ahorras unos pocos euros y luego no tienes protección sobre una propiedad que vale 10, 20 o 100 millones de baht, eso es cuestionable, ¿no crees?

Es decir, los honorarios legales son mucho menores que la comisión del agente inmobiliario, ¿verdad? La comisión del agente es del 3%. Digamos que la propiedad vale 10 millones de THB, eso serían 300 000 THB. Pero los honorarios legales son significativamente menores. Incluso mi firma no debería cobrar más de 150 000 THB por todo el proceso, desde la debida diligencia hasta la transferencia de propiedad. Después de eso, no tienes que preocuparte por nada más, ¿verdad? Puedes relajarte por completo.

Jett Gunther: Bien, entonces recomiendas contratar a un abogado y examinar minuciosamente la propiedad, ya que podría valer decenas de millones de baht. Agradezco tu honestidad al abordar los numerosos obstáculos y dar tus respuestas, aunque admitas que es difícil.

¿Podría explicar brevemente en qué consiste la debida diligencia desde el punto de vista de un abogado?

Khun Sirichot: Bien, si vas a comprar un condominio. Digamos que vas a comprar un condominio. Como mencioné antes, lo primero que necesitas saber es si el terreno donde se construirá el proyecto es de propiedad absoluta. Eso es lo más importante. En segundo lugar, el condominio debe estar registrado como tal, no como un apartamento u hotel, ¿de acuerdo? Porque en los países occidentales, hay algunos términos que usan la palabra "apartamento" que no se suelen usar para condominios. Un apartamento en Tailandia, como sabes, tiene un significado diferente. Es como una habitación de residencia estudiantil, ¿verdad? No es un apartamento con servicios, ¿de acuerdo? Pero es un condominio. Entonces, un condominio puede significar algo diferente en otros países, pero en Tailandia, un condominio es lo que conoces. En algunos países, podría llamarse apartamento o piso, ¿verdad?

Como se mencionó anteriormente, el edificio debe ser de propiedad absoluta, el terreno en el que se encuentra también debe ser de propiedad absoluta, el edificio debe estar registrado como un complejo de condominios y la cuota de propiedad extranjera no debe exceder el 49%. Sin embargo, en algunos proyectos en Bangkok, esta cuota supera el 49%. Por lo tanto, si encuentra un vendedor para una propiedad que le guste, pero no puede comprarla debido a la excesiva cuota de propiedad extranjera, y el vendedor es desafortunadamente ciudadano tailandés, no puede transferir la cuota de propiedad extranjera del vendedor. En este caso, su única opción podría ser adquirir la propiedad por otros medios, como la creación de una empresa. ¿Realmente vale la pena? Probablemente no. Y finalmente: ¿El capital que pretende usar para comprar la propiedad tiene que transferirse desde el extranjero?

Estos son los requisitos más básicos para que los extranjeros compren un condominio en Tailandia. Si sigue cuidadosamente estos cuatro pasos, podrá abordar otros aspectos, como si el complejo residencial linda con una vía pública. Quizás conozca proyectos de alquiler como Ashton Asoke, ¿verdad? Estos apartamentos no lindan directamente con vías públicas. Si bien puede parecerlo a primera vista, solo podrá estar seguro mediante una investigación exhaustiva. Solo un abogado puede asesorarlo, por ejemplo, sobre si existe riesgo de filtraciones debido a que el proyecto no está adyacente a una vía pública. En Bangkok, por ejemplo, es común que los promotores sean propietarios de terrenos como carreteras y los registren como servidumbres para otros proyectos en la zona. Por lo tanto, debe asegurarse de no tener que pagar peajes e identificar al propietario real de la carretera antes de su proyecto. La debida diligencia puede proporcionarle esta información. Si no es abogado, no estoy seguro de que entienda lo que esto implica, especialmente al tratar con el funcionario del registro de la propiedad, ya que todo estará en tailandés.

El funcionario a cargo no habla bien inglés y los documentos están completamente en tailandés. ¿Cómo se supone que vas a leer el mapa, el plano del terreno? No entenderías nada, ¿verdad? No es tan sencillo como buscar terrenos en línea en los países occidentales, donde solo ingresas tu dirección y aparecen los resultados. No, en Tailandia no funciona así.

Jett Gunther: Hablando de Occidente: allí existen ciertos mecanismos para proteger al comprador en este proceso, como las compañías de depósito en garantía, los seguros de propiedad o los estudios geológicos. ¿Existen mecanismos similares en Tailandia y son efectivos?

Khun Sirichot: Bien, con respecto al servicio de depósito en garantía S4: Tailandia tiene una ley de depósito en garantía desde 2008, pero si bien funciona en teoría, no es muy práctica. Solo los bancos están autorizados a ofrecer este servicio legalmente. Si nosotros, como abogados, como firma de renombre, no tenemos otra opción, debemos ayudar y proteger a nuestros clientes no pagando al vendedor el monto total. Debemos evitar esto y retener una parte del pago hasta que se cumplan las condiciones. Por ejemplo, no se debe pagar más del 40% a los desarrolladores hasta que el proyecto esté terminado. El 10% sería razonable. ¿Por qué pagar el 80% o el 90% al vendedor o desarrollador solo para que terminen en bancarrota? Simplemente quiebran y no les queda nada. Si usted demanda, puede ganar en papel, pero no tendrá dinero. ¿Por qué haría eso? Es decir, si tienes un abogado que revise el contrato de antemano, fije un precio justo, intente protegerte lo máximo posible y te aconseje sobre acciones demasiado arriesgadas. Pero si quieres correr ese riesgo, la decisión es tuya. ¿Qué se supone que debemos hacer? Tenemos que advertir a los clientes y decirles: "No lo hagas, no sigas adelante, no te involucres". Una cuenta de depósito en garantía sería útil si designas a un abogado como agente de depósito en garantía. Esto sería especialmente recomendable si no estás en Tailandia o no tienes una cuenta bancaria allí. Sin una cuenta bancaria, no puedes entrar en Tailandia. Así que no hay forma de transferir el dinero, ¿verdad? Y no deberías pagarle al vendedor el 100% antes de la fecha de transferencia; eso es demasiado arriesgado.

Bien, ¿qué sucede si usted paga y el vendedor simplemente desaparece? Podría retrasar el pago o intentar engañarnos; no lo sabemos. Por lo tanto, si transfiere el dinero aproximadamente un mes antes de la fecha de transferencia, su abogado puede ayudarle con la transferencia y la transferencia de propiedad. Transferiremos el pago al vendedor, tomaremos posesión en su nombre mediante un poder notarial y nos encargaremos de todo. Así es como una cuenta de depósito en garantía le protege. Sin embargo, si se encuentra en Tailandia en la fecha de transferencia y tiene una cuenta bancaria allí, no necesita un fideicomisario o agente de depósito en garantía para custodiar su dinero. Puede transferir su dinero desde el extranjero a su cuenta tailandesa. Antes de transferir, asegúrese de que la moneda no sea baht tailandés y que el monto transferido sea al menos igual al precio de compra. En la referencia del pago, especifique, por ejemplo, "Compra de un condominio con el número correspondiente en el proyecto a su nombre". O simplemente puede indicar que desea comprar un condominio con el número correspondiente y el nombre del proyecto a su nombre. Esto es muy importante. Si proporciona información incorrecta, es posible que no podamos preparar un documento adecuado para el registro de la propiedad.

¿Algún consejo para comprar una propiedad con un cónyuge tailandés?

Jett Gunther: De acuerdo, lo entiendo. Muchas personas han enviado preguntas, y estoy seguro de que muchas de ellas desean comprar una propiedad junto con su cónyuge tailandés. Estas preguntas suelen girar en torno a qué sucede al casarse y cómo se gestiona la propiedad. Así que mi pregunta es: ¿Qué consejo le daría a un extranjero que desea comprar una propiedad con su cónyuge tailandés?

Khun Sirichot: Bien, si se refiere al condominio, está bien. Puede comprarlo junto con su cónyuge tailandés. La transferencia de propiedad puede estar a su nombre, a nombre de ambos o a nombre de ella; no hay problema. Sin embargo, si el condominio va a estar solo a su nombre, necesitará una carta de consentimiento de su esposa. Su esposa debe confirmar que usted está comprando el condominio únicamente a su nombre. Los hombres generalmente declaran su estado civil como solteros. Si ambos miembros de la pareja son hombres, no declaran su estado civil como casados. Las mujeres, por otro lado, usan el título de "Sra." o "Sra." en Tailandia. Comprar un condominio es muy sencillo.

En cuanto a terrenos y viviendas, recomiendo adquirirlos antes de casarse con un ciudadano tailandés. Esto permite aclarar todos los detalles. Si se adquieren durante el matrimonio, el control de la propiedad puede resultar complicado, ya que una parte podría considerarse propiedad conjunta y otra, propiedad personal. Hace entre 10 y 15 años, el Registro de la Propiedad exigía al cónyuge extranjero firmar una declaración de consentimiento que confirmara que el terreno y la vivienda estaban registrados a su nombre. Esta propiedad se considera personal, no conjunta. El precio de compra lo paga el cónyuge tailandés, no el extranjero. Por lo tanto, firmar este formulario es fundamental. De lo contrario, el Registro de la Propiedad no permitirá que su cónyuge adquiera la propiedad en Tailandia. Esta declaración de consentimiento debe firmarse exclusivamente en el Registro de la Propiedad o en la Embajada de Tailandia.

Esta declaración de consentimiento no puede firmarse ante notario, abogado tailandés ni ninguna otra persona, incluido un notario de otro país. Es sencillamente imposible. Debe firmarse exclusivamente en el Registro de la Propiedad, el Consulado de Tailandia o la Embajada de Tailandia.

Jett Gunther: Entonces, parece que después del matrimonio, al comprar una propiedad, todas las leyes favorecen al cónyuge tailandés. Deben estar de acuerdo, adquirir la propiedad como suya y el contrato de compraventa se firma en la embajada tailandesa. Vaya, eso es realmente muy ventajoso para el cónyuge tailandés. Entonces, ¿me aconsejaría legalmente comprar una propiedad antes de casarme con una persona tailandesa, si fuera necesario?

Khun Sirichot: Sí, pero incluso si compras por adelantado, necesitas un acuerdo adecuado con tu novia o prometida, ¿de acuerdo? Necesitas un acuerdo como un contrato de arrendamiento o un contrato de préstamo. No pongas el contrato a su nombre, porque si lo haces, no podrás reclamarlo como regalo más adelante. Eso es bastante difícil, diría yo. Puedes intentarlo, pero es complicado. ¿Para qué perder tiempo y dinero en una batalla legal para demostrar tu inocencia? Puedes proteger fácilmente tu inversión por adelantado, ¿verdad? Así que deberías tener algún tipo de protección por adelantado, como un acuerdo o arreglo, por ejemplo, un contrato de arrendamiento de 30 años o un contrato de préstamo. En cuanto al usufructo o arrendamiento, muchos funcionarios del registro de la propiedad se han negado recientemente a registrar dichas transacciones porque se consideran una elusión de la ley. Además, las tasas gubernamentales son mucho más bajas que para el alquiler o las hipotecas. En cuanto al contrato de arrendamiento, la tasa gubernamental, la tasa de registro, es del 1,1% del plazo total para todo el período. Sin embargo, en el caso de un usufructo, si no se especifica ninguna contraprestación, la tasa gubernamental es muy baja, inferior a 1.000 baht. En este caso, el gobierno no recibe nada y puede negarse a registrar el usufructo o el terreno.

¿Qué sucede con los bienes durante un divorcio en Tailandia?

Jett Gunther: Muy bien, me alegra que hayamos hablado de esto. Mucha gente tiene muchas dudas porque surgen muchas preguntas sobre el divorcio. ¿Qué sucede durante un divorcio? ¿Podrías darnos una visión general del proceso? Si no lo mencionas, con gusto responderé preguntas específicas.

Khun Sirichot: Recomiendo redactar un acuerdo prenupcial antes de casarse en Tailandia y registrarlo el día de la boda. Cualquier acuerdo que usted y su esposa celebren después del matrimonio se considera un acuerdo prenupcial y puede ser declarado inválido por cualquiera de las partes. Por lo tanto, ofrece muy poca protección. Desaconsejo un acuerdo posnupcial y recomiendo encarecidamente un acuerdo prenupcial que debe redactarse antes de la boda y registrarse ese mismo día. Un acuerdo prenupcial puede regular muchos asuntos, desde cuestiones financieras hasta las consecuencias de un divorcio.

Si ambos tienen un hijo, también pueden acordar su custodia. Sin embargo, esto no es tan sencillo como con los bienes inmuebles, que se pueden dividir según el principio de: "Esto es mío y esto es tuyo". ¿Y qué se considera propiedad conjunta después de la boda? ¿Qué se considera propiedad personal? Un acuerdo prenupcial define claramente quién posee qué antes de la boda.

Jett Gunther: En resumen, basándome en lo que acabas de decir: Lo ideal sería que lo arreglaras todo antes de la boda. Redacta un acuerdo prenupcial y compra una propiedad con antelación. Porque si te casas con una persona tailandesa y algo sale mal, estarás en un buen lío. Eso probablemente beneficiaría más a tu pareja tailandesa, ¿no? Tienes que esperar casarte con una persona realmente agradable.

Khun Sirichot: Exactamente, pero un escenario diferente sería si el matrimonio se disuelve no por divorcio, sino por fallecimiento. En este caso, puede redactar un testamento. Su esposa tailandesa puede hacerlo por usted. Por ejemplo, puede legarle el terreno y la casa sin que usted se convierta en propietario. Simplemente los administraría como albacea de la herencia de su esposa en Tailandia. Como albacea, puede vender la propiedad a un tercero. Por lo tanto, no tiene que convertirse en propietario. Una vez que se convierta en propietario, debe vender el terreno y la casa en el plazo de un año. De lo contrario, el Estado intervendrá y lo obligará a vender, por ejemplo, mediante una subasta. Sin embargo, esto rara vez sucede. Por lo tanto, intente no registrar el terreno y la casa a su nombre, sino simplemente permanecer como albacea.

¿Qué ocurre con la propiedad si el extranjero fallece?

Jett Gunther: Eso aplica si su cónyuge tailandés es propietario del inmueble y fallece. Usted puede heredarlo como albacea de su testamento y venderlo, o puede heredarlo, pero deberá venderlo en el plazo de un año. Así es como funciona si su cónyuge tailandés fallece. Pero, ¿qué sucede si usted mismo es propietario de un inmueble, adquirido a su nombre? Ya sea un condominio comprado antes del matrimonio o recientemente, y usted fallece. Suponiendo que haya redactado un testamento: ¿Es este un proceso sencillo en Tailandia, donde simplemente se sigue el testamento y la propiedad se transfiere automáticamente al fallecido? ¿Podría explicarlo con más detalle?

Khun Sirichot: Un testamento no ahorra mucho tiempo, pero aporta claridad. Sin un testamento tailandés, la herencia se divide entre los herederos legales. Estos pueden ser los padres, el cónyuge, los hijos o los descendientes del difunto. Digamos que no ha hecho un testamento según la ley tailandesa y el difunto tenía dos padres, dos hijos y un cónyuge (usted). Entonces la herencia se divide a partes iguales entre cinco personas. Tendría que compartir sus bienes con los demás. Esto puede complicarse si el difunto no tenía padres ni hijos, sino hermanos. En este caso, tendría que compartir los bienes con sus hermanos, lo cual podría no ser de su agrado. Con un testamento según la ley tailandesa, puede especificar esto de otra manera y, por ejemplo, decir: "Todos mis bienes deben ir a mi cónyuge". Mis bienes deben ir al 100% a mi cónyuge. Sin embargo, si mi cónyuge fallece, podría querer dejar mis bienes a sus hijos, sus padres o sus hermanos. Sin un testamento, sin embargo, la distribución no está clara, ya que tiene que compartir con todos. Por ejemplo, ¿qué sucede si usted posee una propiedad y no desea compartirla con otros? En ese caso, debe esperar a que alguien la venda. ¿Quién se encarga entonces de la administración de la herencia? Esto puede regularse mediante un testamento. Esa es la importancia de un testamento, incluso si el proceso no se completa de inmediato. Si bien puede tomar aproximadamente el mismo tiempo, la distribución es mucho más clara de esta manera.

Jett Gunther: Bien, brevemente: ¿Qué sucede si usted no tiene un cónyuge tailandés, sino que es extranjero y posee la propiedad a título individual, mientras que su familia está compuesta enteramente por extranjeros? Digamos que usted vive aquí y fallece; ¿qué ocurriría en ese caso?

Khun Sirichot: Si no tiene familiares en Tailandia, puede redactar un testamento tailandés si posee bienes en el país. Para patrimonios mayores, por ejemplo, de 1 o 2 millones de THB, conviene redactar un testamento conforme a la ley tailandesa que abarque sus bienes en Tailandia. De esta manera, podrá legar sus bienes a sus familiares que viven en el extranjero y nombrarlos albaceas. Esto no supone ningún problema; no es necesario que sean ciudadanos tailandeses. Podría ser, por ejemplo, su cónyuge, uno de sus hijos o un amigo.

Jett Gunther: Entonces, ¿un extranjero puede ser nombrado albacea de un testamento, verdad?

Khun Sirichot: Sí, pueden.

¿Afecta la inestabilidad política en Tailandia a las leyes relativas a la propiedad extranjera?

Jett Gunther: Hemos hablado mucho sobre la compra de propiedades, tanto individualmente como en pareja, y les agradezco esa conversación. Otra preocupación frecuente entre mi audiencia es su escepticismo respecto al sistema político tailandés y la situación actual. Muchos extranjeros expresan inquietud por la inestabilidad política en Tailandia, ¿verdad? Temen que las leyes puedan cambiar en cualquier momento. De ahí la pregunta: ¿Ha influido realmente la inestabilidad política en Tailandia en las leyes que regulan la compra de propiedades por parte de extranjeros en el pasado?

Khun Sirichot: No, no se alarmen. El gobierno tailandés no hará eso.

Jett Gunther: ¿Pero no lo han hecho antes?

Khun Sirichot: Sí, especialmente si compra un condominio o tiene una cuenta en Tailandia, no tiene de qué preocuparse. Se le tratará como a un ciudadano tailandés. Sin embargo, si planea comprar un terreno y una casa, definitivamente debería consultar con un asesor experimentado que pueda brindarle orientación competente e información precisa. Así que, si tiene todo bien organizado, estará protegido hasta cierto punto, pero no al 100% como al comprar un condominio. Por lo tanto, estimados compradores de condominios, ¡no se alarmen! Se les tratará como a un ciudadano tailandés. Por ejemplo, al igual que Ashton Asoke, no recibirán un trato diferente. Si la situación cambia para los ciudadanos tailandeses, les afectará de la misma manera.

Jett Gunther: Pero para que quede perfectamente claro: en los últimos 20 o 30 años, durante los cuales hemos experimentado estos golpes militares, estos golpes de Estado y estos golpes de Estado, las leyes no han cambiado, ¿verdad? Para los extranjeros.

Khun Sirichot: Sí, los cambios no entrarán en vigor y no afectarán las prácticas anteriores. Todo lo que ya estaba regulado legalmente no presenta problemas. Sin embargo, si planean algo para el futuro —por ejemplo, que el gobierno extienda el plazo de los arrendamientos para extranjeros de 30 a 50 años, o que el nuevo gobierno lo haga—, este es solo un ejemplo. Sería solo un ajuste menor para los extranjeros y no causaría ningún perjuicio.

Jett Gunther: Pero nunca ha habido un gobierno en el pasado que anunciara la aprobación de una ley que prohibiera la propiedad extranjera. Eso nunca ha sucedido en Tailandia, ¿verdad?

Khun Sirichot: Que yo sepa, sí. Pero quizás todavía soy demasiado joven o algo así.

Jett Gunther: Pero no te habías dado cuenta, ¿verdad? Solo quería mencionarlo porque sé que la estructura de propiedad extranjera no ha cambiado en todos estos años, pero simplemente queremos hablar de ello. ¿Y dices que también eres optimista sobre el futuro?

Khun Sirichot: Sí, quiero decir, ¿por qué haríamos infeliz a un extranjero si queremos que sea feliz?

Jett Gunther: Entonces pueden traer su propio dinero, ¿verdad?

¿Reciben los extranjeros un trato injusto en los procesos judiciales tailandeses?

Jett Gunther: Bien, una pregunta más. Hemos hablado de la incertidumbre política y de todo lo demás, y ambos somos bastante optimistas. Mi última pregunta —le agradecería si no llegamos a concluir— se refiere a la percepción de que los extranjeros reciben un trato injusto en los juicios contra ciudadanos tailandeses. No sé si es cierto; puede responderla si lo desea. Pero, de ser así, ¿qué pueden hacer los extranjeros para garantizar un trato justo dentro del sistema judicial?

Khun Sirichot: Tengo muchos clientes que ganan demandas contra grandes promotores inmobiliarios, créanme.

Jett Gunther: ¿Ah, sí? ¿Y cómo les fue?

Khun Sirichot: ¿Cómo puede alguien ser tratado injustamente si gana un caso? Si pierdes todos tus casos, obviamente significa que has sido tratado injustamente. Pero hay muchos casos en los que los extranjeros ganan contra los tailandeses. Incluso con promotores inmobiliarios muy conocidos, si son tan poderosos, ¿por qué ganan mis clientes? Significa que intentamos tratar a los extranjeros por igual. Los problemas de drogas o la prostitución pueden sonar peligrosos para los extranjeros, pero no lo son. Puedo entender por qué algunos extranjeros creen que han sido tratados injustamente, pero solo en casos contra su cónyuge tailandés. En ese caso, el tribunal puede actuar de manera diferente, pero no por la nacionalidad ni por ser extranjero, sino porque el otro cónyuge suele ser tailandés. A las mujeres tailandesas, por ejemplo, el tribunal les otorga la custodia. El tribunal tailandés las consideraría la madre, incluso en uniones de hecho, y se les concedería el derecho primordial a la orientación y la crianza. A las mujeres también se les concedería este privilegio en los tribunales tailandeses.

La segunda razón es la pensión alimenticia, porque ella es mujer. Depende de tu apoyo; tú eres hombre, tienes pareja. Estás obligado a mantener a tu familia. Por lo tanto, el tribunal ordenará al hombre pagarle una pensión alimenticia a la mujer. Esto no se debe a que seas extranjero, sino a que eres hombre.

And thirdly, it's about the land, because it was clearly stipulated, and you knew from the beginning, that you weren't allowed to own the land, but you accepted that risk. How can the court protect you in this case? That's not fair, is it? However, when it comes to fair treatment, that's a different matter. And in the case of an employment relationship: if you go to a labor court, the judge will generally rule in favor of the employee. So, if both the employer and the employee are Thai citizens, the judge will still rule in favor of the employee.

It's not about your nationality, it's not about you being a foreigner, but about a completely different aspect.

Jett Gunther: Yes, different circumstances. The circumstances depend on whether you are the man or the employer, and this is also the case between two Thai parties.

Khun Sirichot: Yes, exactly.

Jett Gunther: Sirichot, that was really great. I'm sure the viewers greatly appreciate your views, and I admire your honesty and humor on many of these issues that concern people so much. You were very open and honest about it. Thank you so much for that.

Khun Sirichot: Thank you very much as well.

Jett Gunther: So, very briefly: How can people get in touch with you?

Khun Sirichot: You can send your inquiry to Siam Legal at [email protected] or visit our website www.siam-legal.com. You can easily contact one of our lawyers through our website.