Ausländer kaufen Immobilien in Thailand

Ausländer können in Thailand Immobilien erwerben, müssen dabei aber bestimmte Vorschriften beachten. Der direkte Grundstückserwerb ist eingeschränkt, doch Ausländer können legal Eigentumswohnungen besitzen und über Mietverträge oder Unternehmensstrukturen in Immobilien investieren. Jüngste Immobilienstreitigkeiten, wie beispielsweise um das Wohnbauprojekt Phetchaburi Park und die Auseinandersetzungen um Peaks Resilience Kata Noi Phuket, verdeutlichen jedoch, wie wichtig es ist, die lokalen Gesetze und potenziellen Risiken genau zu kennen. Daher ist fachkundige Beratung unerlässlich für einen reibungslosen und sicheren Immobilienkauf in Thailand.

Wohnprojekt Phetchaburi Park

Die Präsidentin des Vereins „Stoppt die globale Erwärmung“, Srisuwan Janya, und zwei Ausländer erstatteten Anzeige beim Sonderermittlungsbüro und forderten Schadensersatz im Zusammenhang mit diesem mutmaßlich betrügerischen Wohnbauprojekt. Die beiden Ausländer, der Russe Rusan Ataev und der Brite Marcos Hurst, gehören zu etwa 100 Ausländern, die illegale Landtitel direkt vom Bauträger erworben haben. Bei diesen Landtiteln handelte es sich um Nor-Sor-3-Dokumente, die auf Webseiten für ausländische Käufer angeboten wurden.

Etwa 99 % der Grundstücke befanden sich innerhalb des Schutzgebietes des Nationalen Waldreservats Payang Hak-Khao Pum, das bereits vor der Ausstellung der Eigentumsurkunden als solches ausgewiesen worden war. Beamte der 10. Forstbehörde von Phetchaburi untersuchten das Wohnbauprojekt am 17. Juli des vergangenen Jahres und meldeten den Verstoß dem Generaldirektor der Königlichen Forstverwaltung. Daraufhin wurden die Eigentumsurkunden widerrufen, wie ein Sprecher mitteilte. Lokale Beamte bestätigten den Betrug und annullierten die Urkunden. Der geltend gemachte Schaden belief sich auf zwei Milliarden Baht.

Der britische Kläger Hurst gab an, dass er nach Zahlung des vollen Betrags von drei Millionen Baht erfahren habe, dass Ausländer wie er in Thailand kein Land erwerben könnten. Das Immobilienentwicklungsunternehmen sei insolvent gewesen, und Hurst habe keine Rückerstattung erhalten.

Die Widerstandsfähigkeit der Gipfel: Kata Noi Phuket

Am 21. Dezember des vergangenen Jahres ordnete der Oberste Verwaltungsgerichtshof den Abriss des Wohnkomplexes Peak Residences in Kata Noi, Phuket, wegen unrechtmäßiger Besetzung von Staatseigentum an. Den Eigentümern wurde eine Frist von 90 Tagen zur Räumung des Geländes eingeräumt. Das Gericht stellte fest, dass die von ihnen vorgelegte Grundstücksurkunde (Nor Sor 3 Kor) von der Gemeinde Karon, die in einem separaten Verfahren angeklagt war, unrechtmäßig ausgestellt worden war. Das Projekt hätte einen Wert von 30 Milliarden Baht haben können. Die Eigentümer hinterlegten 3 Milliarden Baht beim Sonderermittlungsbüro für den Fall, dass sich die Baugenehmigung als unrechtmäßig erweisen sollte. Dieser Fall sowie die anderen Rechtsverstöße wurden noch nicht verhandelt.

Angriffe auf Staatsland

Ein ähnlicher Fall illegaler Landbesetzung, der zwölf Jahre andauerte, führte zu einer zehnjährigen Haftstrafe für Anek Lipracha. Er hatte unrechtmäßig 93 Rai des Khao Ruak Khao Muang Parks in Phuket, der sich im Srinath Park, einem Nationalwald, befindet, in Besitz genommen. Durch die illegale Besetzung und die Verwendung gefälschter Dokumente entstand dem Staat ein Schaden von rund 800 Millionen Baht. Aufgrund seiner Kooperation reduzierte das Gericht seine Strafe jedoch auf ein Drittel.

Frühere Fälle von Landbesetzung durch vier thailändische Staatsangehörige im Juni 2016 führten zu Haftstrafen zwischen acht und 14 Jahren wegen der Verwendung illegaler Eigentumsurkunden zur Besetzung von geschütztem Staatsland in Phuket. Die illegale Besetzung verursachte der Öffentlichkeit einen geschätzten Schaden von 15 Milliarden Baht.

Die Bedeutung der Sorgfaltspflicht und als Präventivmaßnahme

Sorgfältige Recherche bedeutet in erster Linie, umfassende und gründliche Informationen über das geplante Vorhaben oder den geplanten Kauf zu sammeln. Die Situation in Thailand unterscheidet sich von der in anderen Ländern, da es ihnen im Allgemeinen nicht möglich ist, Immobilien im Königreich zu erwerben. Das thailändische Recht erschwert ihnen den Immobilienerwerb, da ihnen der Besitz von Land nicht gestattet ist.

Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist eine sinnvolle Sicherheitsmaßnahme, die insbesondere Ausländer vor jedem Kauf oder jeder Investition durchführen sollten. Es bedarf lediglich gesunden Menschenverstands, um umfassende Informationen über alle Details, den Hintergrund einer Immobilie oder Investition, die relevanten Dokumente sowie den Bauträger oder Verkäufer einzuholen, bevor formelle Verhandlungen aufgenommen werden. Dies umfasst nicht nur eine Besichtigung des Objekts, sondern auch eine gründliche Prüfung. Dieser Prozess beinhaltet die folgenden Schritte, die den Käufer oder Investor schützen:

  • Besichtigung vor Ort. Die Erreichbarkeit der Immobilie oder Investition hinsichtlich Annehmlichkeiten wie öffentlicher Verkehrsmittel, Büros und anderer für den Käufer oder Investor wichtiger Bereiche. Er oder sie sollte auch die Grundstücksgrenzen, die Namen der Vorbesitzer und die Bebauungsbestimmungen überprüfen.
  • Dokumentenprüfung. Der Käufer sollte sich vergewissern, dass der Bauträger über die erforderliche und rechtsgültige Baugenehmigung, die erste Umweltverträglichkeitsprüfung und alle weiteren relevanten Dokumente verfügt. Diese Dokumente müssen einheitlich und gültig ausgestellt sein. Der Käufer sollte außerdem über die Mindestanzahl der Parkplätze auf dem Grundstück informiert werden. Diese Information lässt sich nur durch eine sorgfältige Prüfung der Dokumente gewinnen.
  • Informationen über den Verkäufer oder Projektentwickler. Die Due-Diligence-Prüfung wird zeigen, ob die Immobilie voraussichtlich zum vereinbarten Zeitpunkt an den Käufer oder Investor übergeben wird.

    • Die zuvor besprochenen Verstöße und ähnliche können vermieden werden, wenn der Käufer oder Investor im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung vor dem Eintritt in ernsthafte Verhandlungen mit einem Verkäufer oder Investitionspartner angesehene Anwälte in Thailand konsultiert.

    Rechtmäßiger Eigentumserwerb durch Ehe und Vertrag

    Ein ausländischer Mann kann dies jedoch durch die Heirat mit einer Thailänderin ermöglichen, wie es bereits viele ausländische Männer tun. In diesem Fall wird das Eigentum durch einen Kauf mit dem Geld ihres Mannes auf die thailändische Ehefrau übertragen.

    Eine weitere gängige Methode besteht darin, dass Ausländer in Thailand Immobilien erwerben, ein Unternehmen gründen und anschließend über dieses Unternehmen Immobilien kaufen. Dies setzt jedoch voraus, dass das Unternehmen zu mindestens 51 % in thailändischem Besitz ist. Das thailändische Recht erlaubt Ausländern maximal 49 % der Unternehmensanteile.