Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in Thailand?

Buitenlanders kopen onroerend goed in Thailand.

Buitenlanders kunnen onroerend goed kopen in Thailand, maar ze moeten zich wel aan bepaalde regels houden. Directe grondverwerving is beperkt, maar buitenlanders kunnen wel legaal appartementen bezitten en in onroerend goed investeren via leaseconstructies of vennootschappen. Recente controverses in de vastgoedsector, zoals het woningbouwproject Phetchaburi Park en de juridische geschillen rond Peaks Resilience Kata Noi Phuket, benadrukken echter het belang van een grondige kennis van de lokale wetgeving en potentiële risico's. Deskundig advies is daarom essentieel voor een vlotte en veilige aankoop van onroerend goed in Thailand.

Phetchaburi Park woonproject

De voorzitter van de vereniging "Stop Global Warming", Srisuwan Janya, en twee buitenlanders hebben een klacht ingediend bij het Bureau voor Speciaal Onderzoek om schadevergoeding te eisen in verband met dit vermeende frauduleuze woningbouwproject. De buitenlanders, de Rus Rusan Ataev en de Brit Marcos Hurst, behoren tot de circa 100 buitenlanders die illegale grondtitels rechtstreeks van de projectontwikkelaar hebben gekocht. Deze grondtitels waren Nor-Sor-3-documenten die werden aangeboden op websites gericht op buitenlandse kopers.

Ongeveer 99% van de percelen bevond zich binnen het beschermde gebied van het Payang Hak-Khao Pum Nationaal Bosreservaat, dat als zodanig was aangewezen vóór de uitgifte van de eigendomsbewijzen. Ambtenaren van het 10e Bosbouwdepartement van Phetchaburi onderzochten het woningbouwproject op 17 juli vorig jaar en meldden de overtreding aan de directeur-generaal van de Koninklijke Bosbouwadministratie. De eigendomsbewijzen werden vervolgens ingetrokken, aldus een woordvoerder. Lokale functionarissen bevestigden de fraude en vernietigden de eigendomsbewijzen. De geëiste schadevergoeding bedroeg twee miljard baht.

De Britse eiser Hurst verklaarde dat hij, na het volledige bedrag van drie miljoen baht te hebben betaald, erachter kwam dat buitenlanders zoals hij geen grond in Thailand konden kopen. Het projectontwikkelingsbedrijf was insolvent en Hurst ontving geen terugbetaling.

De veerkracht van de toppen: Kata Noi Phuket

Op 21 december van vorig jaar beval de Hoge Administratieve Rechtbank de sloop van het Peak Residences-complex in Kata Noi, Phuket, vanwege de onrechtmatige bezetting van staatseigendom. De eigenaren kregen 90 dagen de tijd om het pand te verlaten. De rechtbank oordeelde dat de door hen overgelegde eigendomsakte (Nor Sor 3 Kor) onrechtmatig was afgegeven door de gemeente Karon, die gedaagde was in een aparte zaak. Het project zou een waarde van 30 miljard baht hebben gehad. De eigenaren hadden 3 miljard baht gedeponeerd bij het Bureau voor Speciaal Onderzoek voor het geval de bouwvergunning onrechtmatig zou blijken te zijn. Deze zaak, evenals de andere juridische overtredingen, is nog niet behandeld.

Aanvallen op staatsgrond

Een vergelijkbare zaak van illegale landbezetting, die twaalf jaar duurde, resulteerde in een gevangenisstraf van tien jaar voor Anek Lipracha, die onrechtmatig bezit had genomen van 93 rai (ongeveer 1,4 hectare) van het Khao Ruak Khao Muang Park in Phuket, gelegen binnen het Srinath Park, een nationaal bos. De illegale bezetting veroorzaakte de staat een schade van ongeveer 800 miljoen baht door het gebruik van vervalste documenten. De rechtbank verlaagde zijn straf echter tot een derde vanwege zijn medewerking.

Eerdere gevallen van landbezetting door vier Thaise staatsburgers in juni 2016 resulteerden in gevangenisstraffen van acht tot veertien jaar voor het gebruik van illegale eigendomsbewijzen om beschermd staatsgrondgebied in Phuket te bezetten. De illegale bezetting veroorzaakte naar schatting 15 miljard baht aan schade voor de bevolking.

Het belang van due diligence als preventieve maatregel.

Zorgvuldig onderzoek houdt vooral in dat je uitgebreide en grondige informatie verzamelt over wat je van plan bent te doen of te kopen. De situatie in Thailand verschilt van die in andere landen, omdat het voor hen over het algemeen niet mogelijk is om onroerend goed binnen het koninkrijk te verwerven. De Thaise wetgeving maakt de aankoop van onroerend goed moeilijk voor hen. De reden hiervoor is dat ze geen grond mogen bezitten.

Grondig due diligence-onderzoek is een verstandige veiligheidsmaatregel die met name buitenlanders zouden moeten nemen vóór elke aankoop of investering. Het vereist simpelweg gezond verstand om uitgebreide informatie te verzamelen over alle details, de achtergrond van een woning of investering, de relevante documenten en de projectontwikkelaar of verkoper voordat formele onderhandelingen worden aangegaan. Dit omvat niet alleen een visuele inspectie van de woning, maar ook een grondig onderzoek. Dit proces omvat de volgende stappen, die de koper of investeerder beschermen:

De eerder besproken overtredingen en soortgelijke overtredingen kunnen worden voorkomen als de koper of investeerder, als onderdeel van het due diligence-proces, vóór het aangaan van serieuze onderhandelingen met een verkoper of investeringspartner, een gerenommeerde advocaat in Thailand raadpleegt.

Juridische verwerving van eigendom door huwelijk en contract

Een buitenlandse man kan echter met een Thaise vrouw trouwen om dit mogelijk te maken, zoals veel buitenlandse mannen al doen. In dat geval wordt het eigendom overgedragen aan de Thaise echtgenote door middel van een aankoop met het geld van haar echtgenoot.

Een andere populaire methode houdt in dat buitenlanders onroerend goed in Thailand kopen, een bedrijf oprichten en vervolgens via dat bedrijf onroerend goed aankopen. Dit vereist echter dat het bedrijf voor minimaal 51% in Thaise handen is. De Thaise wetgeving staat buitenlanders toe om maximaal 49% van de aandelen in een bedrijf te bezitten.