ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบบางประการ การซื้อที่ดินโดยตรงมีข้อจำกัด แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเช่าหรือโครงสร้างนิติบุคคลได้อย่างถูกกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ เช่น โครงการบ้านจัดสรรเพชรบุรีพาร์ค และข้อพิพาททางกฎหมายเกี่ยวกับโครงการพีคส์ รีไซเลียนซ์ กะตะน้อย ภูเก็ต เน้นย้ำถึงความสำคัญของการทำความเข้าใจกฎหมายท้องถิ่นและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างถ่องแท้ ดังนั้น คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างราบรื่นและปลอดภัย

โครงการที่อยู่อาศัยเพชรบุรีพาร์ค

ประธานสมาคม "หยุดภาวะโลกร้อน" นายศรีสุวรรณ จันยา และชาวต่างชาติอีกสองคน ได้ยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานสอบสวนพิเศษ เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากโครงการบ้านจัดสรรที่ฉ้อโกงดังกล่าว ชาวต่างชาติทั้งสามคน ได้แก่ นายรูซาน อาตาเยฟ ชาวรัสเซีย และนายมาร์กอส เฮิร์สต์ ชาวอังกฤษ เป็นหนึ่งในชาวต่างชาติประมาณ 100 คนที่ซื้อโฉนดที่ดินผิดกฎหมายจากผู้พัฒนาโครงการโดยตรง โฉนดที่ดินเหล่านี้เป็นเอกสารประเภท Nor-Sor-3 ที่โฆษณาขายในเว็บไซต์ต่างๆ โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ประมาณ 99% ของที่ดินตั้งอยู่ในเขตพื้นที่คุ้มครองของอุทยานแห่งชาติป่าชายเลนเขาปูม ซึ่งได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่คุ้มครองก่อนการออกโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จากกรมป่าไม้จังหวัดเพชรบุรีที่ 10 ได้ตรวจสอบโครงการบ้านจัดสรรเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคมปีที่แล้ว และรายงานการละเมิดต่ออธิบดีกรมป่าไม้ โฉนดที่ดินจึงถูกเพิกถอนในเวลาต่อมา ตามคำกล่าวของโฆษก เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นยืนยันการฉ้อโกงและเพิกถอนโฉนดที่ดิน โดยเรียกร้องค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินสองพันล้านบาท

นายเฮิร์สต์ โจทก์ชาวอังกฤษ กล่าวว่า หลังจากจ่ายเงินครบจำนวนสามล้านบาทแล้ว เขาจึงได้ทราบว่าชาวต่างชาติอย่างเขาไม่สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้มละลาย และนายเฮิร์สต์ไม่ได้รับเงินคืนใดๆ

ความยืดหยุ่นของยอดเขา: กะตะน้อย ภูเก็ต

เมื่อวันที่ 21 ธันวาคมปีที่แล้ว ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้รื้อถอนอาคารชุดพีคเรสซิเดนซ์ในหาดกะตะน้อย จังหวัดภูเก็ต เนื่องจากเป็นการบุกรุกที่ดินของรัฐโดยมิชอบ เจ้าของอาคารได้รับเวลา 90 วันในการออกจากพื้นที่ ศาลวินิจฉัยว่าโฉนดที่ดินที่พวกเขานำเสนอ (น.ส. 3 ก.) ออกโดยมิชอบด้วยกฎหมายโดยเทศบาลเมืองกะรอน ซึ่งเป็นจำเลยในคดีอื่น โครงการดังกล่าวอาจมีมูลค่าถึง 30,000 ล้านบาท เจ้าของอาคารได้วางเงินประกัน 3,000 ล้านบาทไว้กับสำนักงานสอบสวนพิเศษในกรณีที่พบว่าใบอนุญาตก่อสร้างไม่ถูกต้อง คดีนี้และคดีละเมิดกฎหมายอื่นๆ ยังไม่ได้รับการพิจารณาตัดสิน

การโจมตีที่ดินของรัฐ

กรณีการบุกรุกที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายที่กินเวลานานถึงสิบสองปี ส่งผลให้นายอเนก ลิประชา ถูกตัดสินจำคุกสิบปี ในข้อหาบุกรุกที่ดิน 93 ไร่ในอุทยานแห่งชาติเขารวกเขาเมือง จังหวัดภูเก็ต ซึ่งอยู่ในเขตอุทยานแห่งชาติศรีนาถ การบุกรุกดังกล่าวทำให้รัฐต้องสูญเสียเงินประมาณ 800 ล้านบาท จากการใช้เอกสารปลอม อย่างไรก็ตาม ศาลได้ลดโทษเหลือหนึ่งในสาม เนื่องจากเขามีความร่วมมือกับศาล

กรณีการบุกรุกที่ดินโดยชาวไทย 4 คน ในเดือนมิถุนายน 2559 ส่งผลให้พวกเขาถูกตัดสินจำคุก 8 ถึง 14 ปี ในข้อหาใช้โฉนดที่ดินปลอมเพื่อเข้าครอบครองที่ดินของรัฐที่ได้รับการคุ้มครองในจังหวัดภูเก็ต การบุกรุกโดยผิดกฎหมายดังกล่าวสร้างความเสียหายแก่ประชาชนเป็นมูลค่าประมาณ 15 พันล้านบาท

ความสำคัญของการตรวจสอบอย่างรอบคอบและมาตรการป้องกัน

การค้นคว้าอย่างรอบคอบหมายถึงการรวบรวมข้อมูลที่ครอบคลุมและละเอียดถี่ถ้วนเกี่ยวกับสิ่งที่คุณตั้งใจจะทำหรือซื้อ สถานการณ์ในประเทศไทยแตกต่างจากประเทศอื่นๆ เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วคนไทยไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายในราชอาณาจักรได้ กฎหมายไทยทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากสำหรับคนไทย เหตุผลก็คือคนไทยไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดิน

การตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นมาตรการรักษาความปลอดภัยที่สมเหตุสมผล ซึ่งชาวต่างชาติควรดำเนินการก่อนการซื้อหรือลงทุนใดๆ การรวบรวมข้อมูลอย่างครบถ้วนเกี่ยวกับรายละเอียดทั้งหมด ประวัติความเป็นมาของอสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุน เอกสารที่เกี่ยวข้อง และผู้พัฒนาหรือผู้ขาย ก่อนที่จะเข้าสู่การเจรจาอย่างเป็นทางการนั้น จำเป็นต้องใช้สามัญสำนึก ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน กระบวนการนี้ประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้ ซึ่งจะช่วยปกป้องผู้ซื้อหรือนักลงทุน:

การละเมิดที่กล่าวถึงไปก่อนหน้านี้และที่คล้ายคลึงกันนั้นสามารถหลีกเลี่ยงได้ หากผู้ซื้อหรือนักลงทุนปรึกษาทนายความที่มีชื่อเสียงในประเทศไทยเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการตรวจสอบสถานะก่อนที่จะเข้าสู่การเจรจาอย่างจริงจังกับผู้ขายหรือพันธมิตรการลงทุน

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมายผ่านทางการสมรสและสัญญา

อย่างไรก็ตาม ชายชาวต่างชาติสามารถแต่งงานกับหญิงไทยเพื่อให้เรื่องนี้เป็นไปได้ ดังเช่นที่ชายชาวต่างชาติหลายคนทำอยู่แล้ว ในกรณีนี้ กรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปยังภรรยาชาวไทยผ่านการซื้อโดยใช้เงินของสามี

อีกวิธีหนึ่งที่นิยมคือ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จัดตั้งบริษัท แล้วจึงซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทนั้น อย่างไรก็ตาม วิธีนี้กำหนดให้บริษัทต้องมีคนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือหุ้นได้สูงสุด 49% เท่านั้น