Des étrangers achètent des biens immobiliers en Thaïlande

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Thaïlande, sous réserve du respect de certaines réglementations. L'acquisition directe de terrains est restreinte, mais les étrangers peuvent légalement posséder des appartements en copropriété et investir dans l'immobilier par le biais de baux ou de structures juridiques. Cependant, les récents litiges immobiliers, tels que le projet de logements Phetchaburi Park et les conflits juridiques liés à Peaks Resilience Kata Noi Phuket, soulignent l'importance d'une parfaite connaissance du droit local et des risques potentiels. Un accompagnement par un expert est donc indispensable pour un achat immobilier serein et sécurisé en Thaïlande.

Projet résidentiel du parc Phetchaburi

Le président de l'association « Stop au réchauffement climatique », Srisuwan Janya, et deux étrangers ont porté plainte auprès du Bureau spécial d'enquête pour obtenir des dommages et intérêts dans le cadre de ce projet immobilier qu'ils jugent frauduleux. Les étrangers, le Russe Rusan Ataev et le Britannique Marcos Hurst, font partie d'un groupe d'une centaine d'étrangers ayant acquis illégalement des titres de propriété auprès du promoteur. Ces titres, des documents Nor-Sor-3, étaient proposés sur des sites internet destinés aux acheteurs étrangers.

Environ 99 % des parcelles se situaient dans la zone protégée de la réserve forestière nationale de Payang Hak-Khao Pum, désignée comme telle avant la délivrance des titres de propriété. Le 17 juillet de l'année dernière, des agents du 10e département forestier de Phetchaburi ont enquêté sur le projet immobilier et ont signalé l'infraction au directeur général de l'Administration royale des forêts. Les titres de propriété ont ensuite été révoqués, selon un porte-parole. Les autorités locales ont confirmé la fraude et annulé les titres de propriété. Le montant des dommages et intérêts réclamés s'élève à deux milliards de bahts.

Le plaignant britannique, M. Hurst, a déclaré qu'après avoir versé l'intégralité de la somme de trois millions de bahts, il avait appris que les étrangers comme lui ne pouvaient pas acquérir de terrains en Thaïlande. La société de promotion immobilière était insolvable et M. Hurst n'a reçu aucun remboursement.

La résilience des sommets : Kata Noi Phuket

Le 21 décembre dernier, la Cour administrative suprême a ordonné la démolition du complexe Peak Residences à Kata Noi, Phuket, pour occupation illégale de biens appartenant à l'État. Les propriétaires disposaient de 90 jours pour quitter les lieux. La Cour a établi que le titre de propriété présenté (Nor Sor 3 Kor) avait été délivré illégalement par la municipalité de Karon, elle-même mise en cause dans une autre affaire. Le projet aurait pu atteindre une valeur de 30 milliards de bahts. Les propriétaires ont déposé 3 milliards de bahts auprès du Bureau spécial d'enquête au cas où le permis de construire serait jugé illégal. Cette affaire, ainsi que d'autres infractions, n'a pas encore été examinée.

Attaques contre les terres de l'État

Dans une affaire similaire d'occupation illégale de terres, qui a duré douze ans, Anek Lipracha a été condamné à dix ans de prison pour avoir illégalement occupé 93 rai (environ 8,5 hectares) du parc national de Khao Ruak Khao Muang à Phuket, situé dans le parc de Srinath. Cette occupation illégale, rendue possible par l'utilisation de faux documents, a causé à l'État un préjudice d'environ 800 millions de bahts. Toutefois, en raison de sa coopération, le tribunal a réduit sa peine d'un tiers.

En juin 2016, quatre ressortissants thaïlandais avaient été condamnés à des peines de prison allant de huit à quatorze ans pour occupation illégale de terres domaniales protégées à Phuket, au moyen de titres de propriété illégaux. Cette occupation illégale avait causé un préjudice public estimé à 15 milliards de bahts.

L'importance de la diligence raisonnable et, à titre préventif,

Une recherche approfondie consiste avant tout à recueillir des informations complètes et détaillées sur ce que vous envisagez de faire ou d'acheter. La situation en Thaïlande diffère de celle d'autres pays, car il est généralement impossible pour les personnes de confession thaïlandaise d'acquérir un bien immobilier au sein du Royaume. La législation thaïlandaise rend l'achat de propriété difficile pour elles, car elles ne sont pas autorisées à posséder de terres.

Une vérification préalable approfondie est une mesure de sécurité essentielle que les étrangers, en particulier, devraient prendre avant tout achat ou investissement. Il suffit de faire preuve de bon sens pour recueillir des informations complètes sur tous les détails, l'historique du bien ou de l'investissement, les documents pertinents et le promoteur ou le vendeur avant d'entamer des négociations formelles. Cela implique non seulement une inspection visuelle du bien, mais aussi un examen approfondi. Ce processus comprend les étapes suivantes, qui protègent l'acheteur ou l'investisseur :

  • Inspection physique. L'accessibilité du bien ou de l'investissement, notamment en termes de transports en commun, de bureaux et autres services importants pour l'acheteur ou l'investisseur, doit être vérifiée. Il convient également de contrôler les limites de la propriété, les noms des anciens propriétaires et les règles d'urbanisme.
  • Examen des documents. L'acheteur doit vérifier que le promoteur possède le permis de construire nécessaire et valide, l'étude d'impact environnemental initiale et tous les autres documents pertinents. Ces documents doivent être cohérents et dûment délivrés. L'acheteur doit également être informé du nombre minimal de places de stationnement sur la propriété. Seul un examen attentif des documents permettra d'obtenir cette information.
  • Informations concernant le vendeur ou le promoteur du projet. La vérification préalable permettra de déterminer si la propriété sera vraisemblablement livrée à l'acheteur ou à l'investisseur dans les délais convenus.

    • Les violations évoquées précédemment, ainsi que d'autres similaires, peuvent être évitées si l'acheteur ou l'investisseur consulte des avocats réputés en Thaïlande dans le cadre du processus de vérification préalable avant d'entamer des négociations sérieuses avec un vendeur ou un partenaire d'investissement.

    Acquisition légale de la propriété par le mariage et le contrat

    Toutefois, un étranger peut épouser une Thaïlandaise pour que cela soit possible, comme le font déjà de nombreux étrangers. Dans ce cas, la propriété est transférée à l'épouse thaïlandaise par le biais d'un achat effectué avec l'argent de son mari.

    Une autre méthode courante consiste pour les étrangers à acquérir des biens immobiliers en Thaïlande, à créer une société, puis à acheter des propriétés par le biais de cette société. Toutefois, cette méthode exige que la société soit détenue à au moins 51 % par des Thaïlandais. La législation thaïlandaise autorise les étrangers à détenir un maximum de 49 % des actions d'une société.