Yabancılar Tayland'da gayrimenkul satın alıyor.

Yabancılar Tayland'da gayrimenkul satın alabilirler, ancak belirli düzenlemelere uymaları gerekir. Doğrudan arazi edinimi kısıtlıdır, ancak yabancılar yasal olarak apartman dairelerine sahip olabilir ve kiralama veya kurumsal yapılar aracılığıyla gayrimenkule yatırım yapabilirler. Bununla birlikte, Phetchaburi Park konut projesi ve Peaks Resilience Kata Noi Phuket'teki yasal anlaşmazlıklar gibi son gayrimenkul tartışmaları, yerel yasaları ve potansiyel riskleri iyice anlamanın önemini vurgulamaktadır. Bu nedenle, Tayland'da sorunsuz ve güvenli bir mülk satın alma işlemi için uzman tavsiyesi şarttır.

Phetchaburi Park konut projesi

"Küresel Isınmayı Durdur" derneğinin başkanı Srisuwan Janya ve iki yabancı uyruklu kişi, söz konusu dolandırıcılık iddiasıyla Özel Soruşturma Bürosu'na tazminat talebiyle şikayette bulundu. Rus vatandaşı Rusan Ataev ve İngiliz vatandaşı Marcos Hurst, geliştiriciden yasa dışı olarak tapu satın alan yaklaşık 100 yabancı uyruklu arasında yer alıyor. Bu tapular, yabancı alıcıları hedefleyen web sitelerinde reklamı yapılan Nor-Sor-3 belgeleriydi.

Parsellerin yaklaşık %99'u, tapu senetlerinin düzenlenmesinden önce koruma alanı olarak belirlenmiş olan Payang Hak-Khao Pum Milli Orman Rezervi'nin koruma alanı içinde yer alıyordu. Phetchaburi 10. Orman Müdürlüğü yetkilileri, geçen yıl 17 Temmuz'da konut projesini inceledi ve ihlali Kraliyet Orman İdaresi Genel Müdürüne bildirdi. Bir sözcüye göre, bunun üzerine tapu senetleri iptal edildi. Yerel yetkililer sahtekarlığı doğruladı ve tapu senetlerini geçersiz kıldı. Talep edilen tazminat miktarı iki milyar baht olarak belirlendi.

İngiliz davacı Hurst, üç milyon bahtlık tutarın tamamını ödedikten sonra, kendisi gibi yabancıların Tayland'da arazi satın alamayacağını öğrendiğini belirtti. Gayrimenkul geliştirme şirketi iflas etmişti ve Hurst'e herhangi bir geri ödeme yapılmadı.

Zirvelerin dayanıklılığı: Kata Noi Phuket

Geçen yıl 21 Aralık'ta, Yüksek İdari Mahkeme, devlet mülkünün yasadışı işgali nedeniyle Phuket, Kata Noi'deki Peak Residences kompleksinin yıkılmasına karar verdi. Sahiplerine 90 gün içinde binayı boşaltmaları için süre verildi. Mahkeme, sundukları tapu senedinin (Nor Sor 3 Kor) ayrı bir davada sanık olan Karon Belediyesi tarafından yasadışı olarak düzenlendiğine karar verdi. Projenin değeri 30 milyar baht olabilirdi. Sahipler, inşaat ruhsatının yasadışı bulunması durumunda Özel Soruşturma Bürosuna 3 milyar baht teminat yatırdı. Bu dava, diğer yasal ihlallerle birlikte henüz görüşülmedi.

Devlet arazilerine yönelik saldırılar

Benzer bir yasadışı arazi işgali davasında, on iki yıl süren bu olayda, Phuket'teki Srinath Parkı içinde yer alan Khao Ruak Khao Muang Parkı'nın 93 rai'lik bölümünü yasadışı olarak ele geçiren Anek Lipracha on yıl hapis cezasına çarptırıldı. Sahte belgeler kullanılarak gerçekleştirilen yasadışı işgal, devlete yaklaşık 800 milyon baht zarar vermişti. Ancak mahkeme, işbirliği yapması nedeniyle cezasını üçte bir oranında azalttı.

Haziran 2016'da dört Tayland vatandaşı tarafından gerçekleştirilen arazi işgali vakaları, Phuket'te koruma altındaki devlet arazisini yasadışı tapu belgeleri kullanarak işgal etme suçundan 8 ila 14 yıl arasında hapis cezasıyla sonuçlanmıştı. Bu yasadışı işgalin kamuya yaklaşık 15 milyar baht zarar verdiği tahmin ediliyor.

Önlem alma ve önleyici tedbir olarak gerekli özenin önemi

Dikkatli araştırma öncelikle yapmayı veya satın almayı planladığınız şey hakkında kapsamlı ve detaylı bilgi toplamak anlamına gelir. Tayland'daki durum diğer ülkelerden farklıdır, çünkü genel olarak Krallık içinde gayrimenkul edinmeleri mümkün değildir. Tayland yasaları, mülk edinmelerini zorlaştırmaktadır. Bunun nedeni, arazi sahibi olmalarına izin verilmemesidir.

Özellikle yabancıların herhangi bir satın alma veya yatırım yapmadan önce alması gereken mantıklı bir güvenlik önlemi, kapsamlı bir durum tespiti yapmaktır. Bu, resmi müzakerelere girmeden önce tüm detaylar, bir mülkün veya yatırımın geçmişi, ilgili belgeler ve geliştirici veya satıcı hakkında kapsamlı bilgi toplamak için sağduyu gerektirir. Bu, yalnızca mülkün görsel incelemesini değil, aynı zamanda kapsamlı bir incelemeyi de içerir. Bu süreç, alıcıyı veya yatırımcıyı koruyan aşağıdaki adımları içerir:

  • Fiziksel inceleme. Alıcı veya yatırımcı için önemli olan toplu taşıma, ofisler ve diğer alanlar gibi olanaklar açısından mülkün veya yatırımın erişilebilirliği. Ayrıca mülk sınırlarını, önceki sahiplerinin isimlerini ve imar düzenlemelerini de kontrol etmelidir.
  • Belge incelemesi. Alıcı, geliştiricinin gerekli ve yasal olarak geçerli yapı ruhsatına, ilk çevresel etki değerlendirmesine ve diğer tüm ilgili belgelere sahip olduğunu doğrulamalıdır. Bu belgeler tutarlı ve geçerli bir şekilde düzenlenmiş olmalıdır. Alıcı ayrıca mülkteki minimum park yeri sayısı hakkında da bilgilendirilmelidir. Bu bilgi ancak belgelerin dikkatli bir şekilde incelenmesiyle elde edilebilir.
  • Satıcı veya proje geliştiricisi hakkında bilgi. Durum tespiti süreci, mülkün kararlaştırılan zamanda alıcıya veya yatırımcıya teslim edilme olasılığını ortaya çıkaracaktır.

    • Daha önce ele alınan ihlaller ve benzerleri, alıcı veya yatırımcının satıcı veya yatırım ortağıyla ciddi müzakerelere girmeden önce, gerekli inceleme sürecinin bir parçası olarak Tayland'daki saygın avukatlara danışması durumunda önlenebilir.

    Evlilik ve sözleşme yoluyla mülkiyetin yasal olarak edinilmesi

    Ancak, birçok yabancı erkeğin zaten yaptığı gibi, yabancı bir erkek Taylandlı bir kadınla evlenerek bunu mümkün kılabilir. Bu durumda, mülkiyet, kocanın parasıyla yapılan bir satın alma işlemiyle Taylandlı kadına devredilir.

    Bir diğer yaygın yöntem ise yabancıların Tayland'da gayrimenkul edinmesi, bir şirket kurması ve ardından bu şirket aracılığıyla mülk satın almasıdır. Ancak bunun için şirketin en az %51 oranında Taylandlılara ait olması gerekmektedir. Tayland yasaları yabancıların şirket hisselerinin en fazla %49'una sahip olmasına izin vermektedir.