Иностранцы покупают недвижимость в Таиланде

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Таиланде, но должны соблюдать определенные правила. Прямое приобретение земли ограничено, но иностранцы могут на законных основаниях владеть кондоминиумами и инвестировать в недвижимость посредством аренды или корпоративных структур. Однако недавние споры на рынке недвижимости, такие как жилищный проект Phetchaburi Park и судебные разбирательства вокруг Peaks Resilience Kata Noi Phuket, подчеркивают важность тщательного изучения местных законов и потенциальных рисков. Поэтому для беспроблемной и безопасной покупки недвижимости в Таиланде необходима консультация эксперта.

Жилой проект Phetchaburi Park

Президент ассоциации «Остановите глобальное потепление» Срисуван Джанья и двое иностранцев подали жалобу в Специальное следственное бюро с требованием возмещения ущерба в связи с этим предположительно мошенническим проектом жилищного строительства. Иностранцы, россиянин Русан Атаев и британец Маркос Херст, входят в число примерно 100 иностранцев, которые приобрели у застройщика незаконные права собственности на землю. Эти права собственности представляли собой документы Nor-Sor-3, рекламируемые на сайтах, ориентированных на иностранных покупателей.

Примерно 99% участков находились в пределах охраняемой территории Национального лесного заповедника Паянг Хак-Кхао Пум, которая была определена как таковая еще до выдачи документов на право собственности. 17 июля прошлого года сотрудники 10-го лесничества Пхетчабури провели расследование жилищного проекта и сообщили о нарушении генеральному директору Королевского лесного управления. По словам представителя, документы на землю впоследствии были аннулированы. Местные чиновники подтвердили факт мошенничества и аннулировали документы на право собственности. Заявленный ущерб составил два миллиарда бат.

Британский истец Херст заявил, что после уплаты полной суммы в три миллиона бат он узнал, что иностранцы, подобные ему, не могут приобрести землю в Таиланде. Компания, занимающаяся развитием недвижимости, оказалась неплатежеспособной, и Херст не получил возмещения.

Устойчивость вершин: Ката Ной Пхукет

21 декабря прошлого года Верховный административный суд постановил снести комплекс Peak Residences в Ката-Ной, Пхукет, в связи с незаконным занятием государственной собственности. Владельцам было предоставлено 90 дней на освобождение помещений. Суд установил, что представленный ими документ о праве собственности на землю (Nor Sor 3 Kor) был незаконно выдан муниципалитетом Карон, который являлся ответчиком по отдельному делу. Стоимость проекта могла составлять 30 миллиардов бат. Владельцы внесли 3 миллиарда бат в Специальное следственное бюро на случай, если разрешение на строительство будет признано незаконным. Это дело, наряду с другими нарушениями закона, еще не рассматривалось.

Нападения на государственную землю

Аналогичный случай незаконного захвата земли, длившийся двенадцать лет, закончился десятилетним тюремным заключением для Анека Липрачи, который незаконно завладел 93 раями земли в парке Кхао Руак Кхао Муанг на Пхукете, расположенном в пределах национального леса Шринатх. Незаконный захват причинил государству ущерб в размере приблизительно 800 миллионов бат из-за использования поддельных документов. Однако суд сократил его срок заключения на одну треть благодаря его сотрудничеству.

В предыдущих случаях захвата земель четырьмя гражданами Таиланда в июне 2016 года были вынесены приговоры к тюремному заключению сроком от восьми до четырнадцати лет за использование незаконных документов на право собственности для занятия охраняемых государственных земель на Пхукете. Незаконный захват причинил ущерб населению на сумму около 15 миллиардов бат.

Важность должной осмотрительности и ее использование в качестве превентивной меры.

Тщательное исследование в первую очередь подразумевает сбор исчерпывающей и полной информации о том, что вы собираетесь сделать или купить. Ситуация в Таиланде отличается от ситуации в других странах, поскольку, как правило, для них невозможна покупка недвижимости на территории Королевства. Тайское законодательство затрудняет приобретение недвижимости. Причина в том, что им не разрешено владеть землей.

Тщательная проверка юридической чистоты сделки — это разумная мера безопасности, которую, в частности, иностранцам следует предпринять перед любой покупкой или инвестированием. Для этого достаточно здравого смысла, чтобы собрать исчерпывающую информацию обо всех деталях, истории объекта недвижимости или инвестиции, соответствующих документах, а также о застройщике или продавце, прежде чем вступать в официальные переговоры. Это включает в себя не только визуальный осмотр объекта, но и тщательную проверку. Этот процесс включает в себя следующие этапы, которые защищают покупателя или инвестора:

  • Физический осмотр. Доступность объекта недвижимости или инвестиции с точки зрения таких удобств, как общественный транспорт, офисы и другие важные для покупателя или инвестора места. Также следует проверить границы участка, имена предыдущих владельцев и правила зонирования.
  • Проверка документации. Покупатель должен убедиться, что у застройщика есть необходимое и юридически действительное разрешение на строительство, первоначальная оценка воздействия на окружающую среду и все другие соответствующие документы. Эти документы должны быть согласованы и выданы надлежащим образом. Покупателя также следует проинформировать о минимальном количестве парковочных мест на территории объекта. Только тщательная проверка документов позволит получить эту информацию.
  • Информация о продавце или застройщике. Процесс комплексной проверки покажет, будет ли объект недвижимости передан покупателю или инвестору в согласованные сроки.

    • Ранее обсуждавшиеся нарушения и им подобные можно избежать, если покупатель или инвестор проконсультируется с авторитетными юристами в Таиланде в рамках процесса комплексной проверки до начала серьезных переговоров с продавцом или инвестиционным партнером.

    Правовое приобретение права собственности посредством брака и договора.

    Однако иностранец может жениться на тайской женщине, чтобы это стало возможным, и многие иностранные мужчины уже так поступают. В этом случае право собственности переходит к тайской жене посредством покупки за счет денег ее мужа.

    Другой популярный метод предполагает приобретение иностранцами недвижимости в Таиланде, создание компании и последующую покупку недвижимости через эту компанию. Однако для этого необходимо, чтобы компания как минимум на 51% принадлежала тайским владельцам. Тайское законодательство разрешает иностранцам владеть максимум 49% акций компании.