Cudzoziemcy kupują nieruchomości w Tajlandii

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Tajlandii, ale muszą przestrzegać określonych przepisów. Bezpośrednie nabywanie gruntów jest ograniczone, ale cudzoziemcy mogą legalnie posiadać apartamenty i inwestować w nieruchomości poprzez umowy najmu lub struktury korporacyjne. Jednak niedawne kontrowersje na rynku nieruchomości, takie jak projekt mieszkaniowy Phetchaburi Park i spory prawne dotyczące Peaks Resilience Kata Noi Phuket, podkreślają wagę dogłębnego zrozumienia lokalnych przepisów i potencjalnego ryzyka. Dlatego też doradztwo ekspertów jest niezbędne dla sprawnego i bezpiecznego zakupu nieruchomości w Tajlandii.

Projekt mieszkaniowy Phetchaburi Park

Prezes stowarzyszenia „Stop Global Warming”, Srisuwan Janya, oraz dwóch cudzoziemców złożyli skargę do Specjalnego Biura Śledczego, domagając się odszkodowania w związku z tym rzekomo oszukańczym projektem mieszkaniowym. Cudzoziemcy, Rosjanin Rusan Ataev i Brytyjczyk Marcos Hurst, należą do około 100 cudzoziemców, którzy nabyli nielegalne tytuły własności gruntów bezpośrednio od dewelopera. Tytuły te były dokumentami Nor-Sor-3 reklamowanymi na stronach internetowych skierowanych do zagranicznych nabywców.

Około 99% działek znajdowało się na obszarze chronionym Narodowego Rezerwatu Leśnego Payang Hak-Khao Pum, który został wyznaczony jako taki przed wydaniem aktów własności. Urzędnicy z 10. Departamentu Leśnictwa w Phetchaburi zbadali projekt mieszkaniowy 17 lipca ubiegłego roku i zgłosili naruszenie Dyrektorowi Generalnemu Królewskiej Administracji Leśnej. Według rzecznika, akty własności gruntów zostały następnie unieważnione. Lokalni urzędnicy potwierdzili oszustwo i unieważnili akty własności. Roszczenia o odszkodowanie wyniosły dwa miliardy bahtów.

Brytyjski powód Hurst zeznał, że po zapłaceniu pełnej kwoty trzech milionów bahtów dowiedział się, że cudzoziemcy tacy jak on nie mogą kupować ziemi w Tajlandii. Firma deweloperska była niewypłacalna, a Hurst nie otrzymał zwrotu pieniędzy.

Odporność szczytów: Kata Noi Phuket

21 grudnia ubiegłego roku Naczelny Sąd Administracyjny nakazał rozbiórkę kompleksu Peak Residences w Kata Noi na wyspie Phuket z powodu bezprawnego zajmowania nieruchomości państwowej. Właścicielom dano 90 dni na opuszczenie terenu. Sąd ustalił, że przedstawiony przez nich akt własności gruntu (Nor Sor 3 Kor) został wydany niezgodnie z prawem przez gminę Karon, będącą stroną w odrębnej sprawie. Wartość projektu mogła wynieść 30 miliardów bahtów. Właściciele wpłacili 3 miliardy bahtów do Specjalnego Biura Śledczego na wypadek, gdyby pozwolenie na budowę zostało uznane za bezprawne. Sprawa ta, podobnie jak inne naruszenia prawa, nie została jeszcze rozpatrzona.

Ataki na ziemie państwowe

Podobny przypadek nielegalnego zajęcia ziemi, trwający dwanaście lat, zakończył się dziesięcioletnim wyrokiem więzienia dla Anka Liprachy, który bezprawnie zajął 93 rai parku Khao Ruak Khao Muang w Phuket, położonego na terenie parku narodowego Srinath. Nielegalne zajęcie spowodowało straty dla państwa w wysokości około 800 milionów bahtów, spowodowane użyciem sfałszowanych dokumentów. Sąd złagodził jednak jego wyrok do jednej trzeciej kary ze względu na jego współpracę.

Poprzednie przypadki zajęcia gruntów przez czterech obywateli Tajlandii w czerwcu 2016 roku zakończyły się wyrokami więzienia od 8 do 14 lat za wykorzystanie nielegalnych aktów własności do zajmowania chronionych gruntów państwowych w Phuket. Nielegalne zajęcie spowodowało straty społeczne szacowane na 15 miliardów bahtów.

Znaczenie należytej staranności i działania zapobiegawczego

Dokładne rozeznanie oznacza przede wszystkim zebranie kompleksowych i wyczerpujących informacji na temat tego, co zamierzasz zrobić lub kupić. Sytuacja w Tajlandii różni się od sytuacji w innych krajach, ponieważ na ogół nie jest możliwe nabycie nieruchomości w Królestwie. Tajskie prawo utrudnia im zakup nieruchomości. Powodem jest to, że nie mogą posiadać ziemi.

Dokładna analiza due diligence to rozsądny środek bezpieczeństwa, który szczególnie cudzoziemcy powinni podjąć przed zakupem lub inwestycją. Wymaga to po prostu zdrowego rozsądku, aby zebrać kompleksowe informacje o wszystkich szczegółach, historii nieruchomości lub inwestycji, odpowiednich dokumentach oraz deweloperze lub sprzedającym przed rozpoczęciem formalnych negocjacji. Obejmuje to nie tylko oględziny nieruchomości, ale także jej dokładne sprawdzenie. Proces ten obejmuje następujące kroki, które chronią kupującego lub inwestora:

  • Oględziny fizyczne. Dostępność nieruchomości lub inwestycji pod względem udogodnień, takich jak transport publiczny, biura i inne obszary ważne dla kupującego lub inwestora. Powinien on również sprawdzić granice nieruchomości, nazwiska poprzednich właścicieli oraz przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego.
  • Przegląd dokumentów. Kupujący powinien sprawdzić, czy deweloper posiada niezbędne i prawnie ważne pozwolenie na budowę, wstępną ocenę oddziaływania na środowisko oraz wszystkie inne istotne dokumenty. Dokumenty te muszą być spójne i wydane zgodnie z prawem. Kupujący powinien również zostać poinformowany o minimalnej liczbie miejsc parkingowych na terenie nieruchomości. Tylko dokładna analiza dokumentów pozwoli na uzyskanie tych informacji.
  • Informacje o sprzedającym lub deweloperze projektu. Proces due diligence pozwoli ustalić, czy nieruchomość zostanie przekazana kupującemu lub inwestorowi w uzgodnionym terminie.

    • Omówionych wcześniej naruszeń i podobnych można uniknąć, jeśli kupujący lub inwestor skonsultuje się z renomowanymi prawnikami w Tajlandii w ramach procesu należytej staranności, zanim rozpocznie poważne negocjacje ze sprzedającym lub partnerem inwestycyjnym.

    Prawne nabycie własności poprzez małżeństwo i umowę

    Jednakże cudzoziemiec może poślubić Tajkę, aby to umożliwić, tak jak robi to już wielu cudzoziemców. W takim przypadku własność jest przenoszona na Tajkę poprzez zakup za pieniądze jej męża.

    Inną popularną metodą jest nabywanie nieruchomości w Tajlandii przez cudzoziemców, zakładanie firmy, a następnie kupowanie nieruchomości za jej pośrednictwem. Wymaga to jednak, aby firma była w co najmniej 51% własnością Tajów. Prawo tajskie zezwala cudzoziemcom na posiadanie maksymalnie 49% udziałów w spółce.