外国人がタイで不動産を購入する

外国人はタイで不動産を購入することができますが、一定の規制を遵守する必要があります。土地の直接取得は制限されていますが、外国人はコンドミニアムを合法的に所有したり、リース契約や法人組織を通じて不動産投資を行うことは可能です。しかし、ペッチャブリー・パーク住宅プロジェクトやピークス・レジリエンス・カタノイ・プーケットの法的紛争など、最近の不動産をめぐる論争は、現地の法律と潜在的なリスクを十分に理解することの重要性を浮き彫りにしています。したがって、タイで円滑かつ安全に不動産を購入するためには、専門家のアドバイスが不可欠です。

ペッチャブリー・パーク住宅プロジェクト

「地球温暖化阻止」協会の会長であるスリスワン・ジャニャ氏と外国人2名が、この不正な住宅開発プロジェクトに関連して損害賠償を求めて特別捜査局に告訴状を提出した。告訴された外国人2名、ロシア人のルサン・アタエフ氏と英国人のマルコス・ハースト氏は、開発業者から違法な土地所有権証書を直接購入した約100名の外国人のうちの2名である。これらの土地所有権証書は、外国人購入者をターゲットにしたウェブサイトで宣伝されていたNor-Sor-3文書だった。

区画の約99%は、所有権証書の発行前に指定されていたパヤン・ハク・カオ・プム国立森林保護区の保護区域内に位置していた。ペッチャブリー第10森林局の職員は昨年7月17日に住宅プロジェクトを調査し、違反を王立森林局長官に報告した。広報担当者によると、その後、土地の所有権証書は取り消された。地元当局は詐欺を確認し、所有権証書を無効にした。請求された損害額は20億バーツに上る。

英国人原告のハースト氏は、300万バーツ全額を支払った後、自分のような外国人はタイで土地を購入できないことを知ったと述べた。不動産開発会社は破産しており、ハースト氏は返金を受けられなかった。

山頂の回復力: カタノイ プーケット

昨年12月21日、最高行政裁判所は、プーケットのカタノイにあるピークレジデンス複合施設の解体を命じた。これは、国有地の不法占拠が理由である。所有者には90日以内に退去するよう命じられた。裁判所は、所有者が提出した土地証書（Nor Sor 3 Kor）が、別の訴訟で被告となっているカロン市によって不法に発行されたものであると判断した。このプロジェクトは300億バーツ相当の価値があったとみられる。所有者は、建築許可が違法と判断された場合に備え、特別捜査局に30億バーツを預託した。この訴訟は、他の法違反事件と同様に、まだ審理されていない。

国有地への攻撃

同様の不法占拠事件では、プーケットのスリナート国立公園内にあるカオ・ルアク・カオ・ムアン公園の93ライ（約12ヘクタール）を不法に占拠したアネク・リプラチャ被告に懲役10年の判決が下された。この不法占拠は偽造文書を用いて行われ、国に約8億バーツの損害を与えた。しかし、被告の協力により、裁判所は刑期を3分の1に減刑した。

2016年6月にタイ人4人がプーケットの保護された国有地を不法占拠した事件では、違法な権利証書を用いて占拠したとして、8年から14年の懲役刑が言い渡された。この不法占拠により、公共に推定150億バーツの損害が発生した。

デューデリジェンスの重要性と予防策

綿密な調査とは、主に自分がしようとしていることや購入しようとしていることについて、包括的かつ徹底的な情報を収集することを意味します。タイの状況は他の国とは異なり、一般的にタイ国内で不動産を取得することは不可能です。タイの法律では、彼らが不動産を購入することは困難です。その理由は、彼らが土地を所有することが認められていないからです。

徹底的なデューデリジェンスは、特に外国人が購入や投資を行う前に実施すべき賢明な安全対策です。正式な交渉に入る前に、物件や投資に関するあらゆる詳細、背景、関連書類、開発業者や売主について包括的な情報を収集するには、常識的な判断力が必要です。これには、物件の目視検査だけでなく、徹底的な調査も含まれます。このプロセスには、購入者または投資家を保護する以下の手順が含まれます。

  • 物件の現地調査。公共交通機関、オフィス、その他購入者や投資家にとって重要なエリアなど、利便性の観点から、物件または投資対象へのアクセス性を確認する。また、物件の境界線、以前の所有者の名前、およびゾーニング規制についても確認する必要がある。
  • 書類の確認。購入者は、開発業者が必要な法的効力を持つ建築許可証、初期環境影響評価書、その他すべての関連書類を所持していることを確認する必要があります。これらの書類は整合性が取れており、有効に発行されたものでなければなりません。また、購入者は敷地内の最低駐車台数についても知らされるべきです。この情報は、書類を注意深く確認することによってのみ得られます。
  • 売主またはプロジェクト開発者に関する情報。デューデリジェンスのプロセスにより、物件が合意された時期に買主または投資家に引き渡される可能性が高いかどうかが明らかになります。

    • 先に述べた違反行為や類似の違反行為は、買い手や投資家が売り手や投資パートナーとの本格的な交渉に入る前に、デューデリジェンスの一環としてタイの評判の良い弁護士に相談することで回避できる。

    結婚や契約による所有権の法的取得

    しかし、外国人男性がタイ人女性と結婚することで、これが可能になります。実際、多くの外国人男性が既にそうしています。この場合、所有権は夫の資金を使った購入を通じてタイ人妻に移転されます。

    もう一つの一般的な方法は、外国人がタイで不動産を取得し、会社を設立し、その会社を通じて不動産を購入するというものです。ただし、この方法では、会社の株式の少なくとも51%をタイ人が所有する必要があります。タイの法律では、外国人が会社の株式を保有できるのは最大49%までと定められています。