外国人在泰国购买房地产

外国人可以在泰国购买房产，但必须遵守相关规定。直接购买土地受到限制，但外国人可以合法拥有公寓，并通过租赁或公司架构进行房地产投资。然而，近期发生的房地产争议，例如碧差汶里公园住宅项目和普吉岛卡塔诺伊峰韧性项目的法律纠纷，凸显了充分了解当地法律和潜在风险的重要性。因此，在泰国顺利安全地购买房产，专家建议至关重要。

碧差汶里公园住宅项目

“阻止全球变暖”协会主席斯里苏万·詹亚和两名外国人向特别调查局提起诉讼，要求赔偿与该涉嫌欺诈的住房项目相关的损失。这两名外国人分别是俄罗斯人鲁桑·阿塔耶夫和英国人马科斯·赫斯特，他们是约100名直接从开发商处购买非法土地所有权证的外国人之一。这些土地所有权证是Nor-Sor-3文件，在面向外国买家的网站上进行宣传。

约99%的地块位于帕扬哈克-考蓬国家森林保护区内，该保护区在颁发地契之前已被划定。去年7月17日，碧差汶里府第十林业局官员对该住宅项目展开调查，并将违规行为报告给了皇家林业管理局局长。据发言人称，土地契约随后被撤销。当地官员证实了欺诈行为，并宣布地契无效。据称，损失金额高达20亿泰铢。

英国原告赫斯特称，他支付了全部三百万泰铢后才得知，像他这样的外国人无法在泰国购买土地。这家房地产开发公司已经破产，赫斯特也没有收到任何退款。

山峰的韧性：普吉岛卡塔诺伊

去年12月21日，最高行政法院下令拆除位于普吉岛卡塔诺伊的Peak Residences住宅区，原因是该建筑非法占用国有土地。法院责令业主在90天内搬离。法院认定，业主提交的土地所有权证（Nor Sor 3 Kor）系卡伦市政府非法签发，而卡伦市政府本身也是另一起案件的被告。该项目价值可能高达300亿泰铢。业主已向特别调查局缴纳了30亿泰铢的保证金，以防建筑许可证被认定为非法。此案以及其他违法案件尚未开庭审理。

对国有土地的袭击

另一起类似的非法占地案件中，阿内克·利普拉查（Anek Lipracha）非法占有了普吉岛考鲁阿考芒公园（Khao Ruak Khao Muang Park）93莱（约15.5公顷）的土地，该公园位于斯里纳特国家森林公园（Srinath Park）内。他非法占地长达十二年，并通过伪造文件给国家造成了约8亿泰铢的损失。然而，由于他积极配合调查，法院最终将他的刑期减至三分之一。

此前，2016年6月，四名泰国公民因使用非法地契非法侵占普吉岛受保护的国有土地而被判处8至14年监禁。此次非法侵占行为给公众造成了约150亿泰铢的损失。

尽职调查的重要性及其作为预防措施的作用

认真调研主要意味着收集关于你打算做什么或买什么的​​全面详尽的信息。泰国的情况与其他国家不同，因为泰国公民通常无法在泰国境内购置房产。泰国法律使得他们购房困难重重，原因在于他们不被允许拥有土地。

尽职调查是一项明智的安全措施，尤其对于外国人而言，在进行任何购买或投资之前都应该采取这项措施。这只需要一些常识，例如在正式谈判之前，收集有关房产或投资的所有细节、背景、相关文件以及开发商或卖方的全面信息。这不仅包括对房产的目视检查，还包括彻底的审查。该过程包括以下步骤，旨在保护买方或投资者的权益：

  • 实地考察。考察房产或投资项目的便利性，例如公共交通、办公场所及其他对买家或投资者重要的区域。此外，还应核实房产边界、前业主姓名以及分区法规。
  • 文件审核。买方应核实开发商是否持有必要的、合法有效的建筑许可证、初步环境影响评估报告以及所有其他相关文件。这些文件必须内容一致且有效。买方还应了解该物业的最低停车位数量。只有仔细审核文件才能获得此信息。
  • 关于卖方或项目开发商的信息。尽职调查过程将揭示该房产是否有可能在约定的时间内交付给买方或投资者。

    • 如果买方或投资者在与卖方或投资伙伴进行认真谈判之前，在尽职调查过程中咨询泰国信誉良好的律师，就可以避免前面讨论过的违规行为及类似违规行为。

    通过婚姻和合同合法取得所有权

    然而，外国男子可以通过与泰国女子结婚来实现这一点，许多外国男子也确实这样做了。在这种情况下，房产所有权是通过用丈夫的钱购买的方式转移给泰国妻子的。

    另一种常见的方法是外国人先在泰国购置房产，成立一家公司，然后通过该公司购买房产。但是，这种方法要求该公司至少51%的股份必须由泰国人持有。泰国法律允许外国人持有的公司股份最多为49%。