외국인이 태국에서 부동산을 구입할 수 있나요?

외국인들이 태국에서 부동산을 매입하고 있습니다.

외국인도 태국에서 부동산을 구매할 수 있지만, 특정 규정을 준수해야 합니다. 토지 직접 매입은 제한되어 있지만, 외국인은 합법적으로 콘도미니엄을 소유하거나 임대 또는 법인 설립을 통해 부동산에 투자할 수 있습니다. 그러나 최근 펫차부리 파크 주택 프로젝트와 피크스 레질리언스 카타 노이 푸켓 법적 분쟁과 같은 부동산 관련 논란은 현지 법률과 잠재적 위험을 철저히 이해하는 것이 얼마나 중요한지 보여줍니다. 따라서 태국에서 원활하고 안전하게 부동산을 구매하려면 전문가의 조언이 필수적입니다.

펫차부리 파크 주거 프로젝트

'지구 온난화 방지' 협회 회장 스리수완 잔야와 외국인 두 명이 사기성 주택 사업과 관련하여 특별수사국에 손해배상을 청구하는 고소장을 제출했습니다. 고소인인 러시아인 루산 아타예프와 영국인 마르코스 허스트는 개발업자로부터 불법 토지 소유권을 직접 매입한 약 100명의 외국인 중 일부입니다. 이 토지 소유권은 외국인 구매자를 대상으로 하는 웹사이트에 광고된 Nor-Sor-3 문서였습니다.

해당 부지의 약 99%는 소유권 증서 발급 이전에 이미 보호구역으로 지정된 파양학-카오품 국립산림보호구역 내에 위치해 있었습니다. 펫차부리 제10산림국 관계자들은 지난해 7월 17일 해당 주택 건설 사업을 조사하고 왕립산림청장에게 위반 사항을 보고했습니다. 이에 따라 토지 소유권 증서는 취소되었다고 대변인은 밝혔습니다. 지방 당국은 사기 행위를 확인하고 소유권 증서를 무효화했습니다. 청구된 손해 배상액은 20억 바트에 달합니다.

영국인 원고 허스트는 300만 바트를 전액 지불한 후, 자신과 같은 외국인은 태국에서 토지를 구입할 수 없다는 사실을 알게 되었다고 주장했습니다. 부동산 개발 회사는 파산했고, 허스트는 환불을 받지 못했습니다.

봉우리의 탄력성: 카타 노이 푸켓

지난해 12월 21일, 최고행정법원은 푸껫 카타노이에 위치한 피크 레지던스 단지가 국유지를 불법 점유했다는 이유로 철거 명령을 내렸습니다. 소유주에게는 90일 이내에 건물을 비워달라는 기한이 주어졌습니다. 법원은 소유주가 제출한 토지 등기증서(노르 소르 3 코르)가 별개의 소송에 연루된 카론시에서 불법적으로 발급된 것이라고 판단했습니다. 해당 프로젝트는 약 300억 바트의 가치가 있었을 것으로 추정됩니다. 소유주는 건축 허가가 불법으로 판명될 경우를 대비해 특별수사국에 30억 바트를 예치했습니다. 이 사건을 포함한 다른 법규 위반 사건들은 아직 심리되지 않았습니다.

국유지에 대한 공격

이와 유사한 불법 토지 점유 사건으로 아넥 리프라차는 12년간 푸껫의 스리나트 공원 내 카오 루악 카오 무앙 공원(약 33만 제곱미터)을 불법 점유한 혐의로 10년 징역형을 선고받았습니다. 그는 위조 문서를 사용하여 국가에 약 8억 바트의 손해를 입혔습니다. 그러나 법원은 그의 협조를 고려하여 형량을 3분의 1로 감형했습니다.

2016년 6월, 태국인 4명이 푸껫의 보호 대상 국유지를 불법 점유한 사건으로, 이들은 불법 소유권 증서를 이용해 불법 점유한 혐의로 8년에서 14년의 징역형을 선고받았습니다. 이 불법 점유로 인해 약 150억 바트의 공공 피해가 발생한 것으로 추산됩니다.

실사 의무의 중요성 및 예방 조치로서의 필요성

신중한 조사란 무엇보다도 자신이 하려는 일이나 구매하려는 것에 대해 포괄적이고 철저한 정보를 수집하는 것을 의미합니다. 태국의 상황은 다른 나라와 다릅니다. 태국에서는 일반적으로 외국인이 부동산을 취득하는 것이 불가능합니다. 태국 법률은 외국인의 부동산 구매를 어렵게 만들고 있으며, 이는 외국인이 토지를 소유하는 것을 허용하지 않기 때문입니다.

철저한 실사(due diligence)는 특히 외국인이 부동산 구매나 투자 전에 반드시 거쳐야 할 현명한 안전 조치입니다. 공식적인 협상에 들어가기 전에 부동산 또는 투자 대상의 모든 세부 사항, 배경 정보, 관련 서류, 그리고 개발업자 또는 판매자에 대한 포괄적인 정보를 수집하는 것은 상식적인 일입니다. 이는 단순히 부동산을 직접 살펴보는 것뿐만 아니라 철저한 조사를 포함합니다. 이러한 실사 과정에는 구매자 또는 투자자를 보호하는 다음과 같은 단계들이 포함됩니다.

앞서 논의된 위반 사항 및 유사한 위반 사항은 구매자 또는 투자자가 판매자 또는 투자 파트너와 본격적인 협상에 들어가기 전에 실사 과정의 일환으로 태국의 평판 좋은 변호사와 상담하면 피할 수 있습니다.

결혼과 계약을 통한 법적 소유권 취득

하지만 외국인 남성은 태국 여성과 결혼함으로써 이를 실현할 수 있으며, 실제로 많은 외국인 남성들이 그렇게 하고 있습니다. 이 경우, 소유권은 남편의 돈으로 매입하는 방식으로 태국인 아내에게 이전됩니다.

또 다른 일반적인 방법은 외국인이 태국에서 부동산을 취득한 후 회사를 설립하고 그 회사를 통해 부동산을 매입하는 것입니다. 그러나 이 방법은 회사의 지분을 최소 51% 이상 태국인이 소유해야 합니다. 태국 법률상 외국인은 회사 지분의 최대 49%까지만 소유할 수 있습니다.