外國人在泰國購買房地產

外國人可以在泰國購買房產，但必須遵守相關規定。直接購買土地受到限制，但外國人可以合法擁有公寓，並透過租賃或公司架構進行房地產投資。然而，近期發生的房地產爭議，例如碧差汶裡公園住宅計畫和普吉島卡塔諾伊峰韌性計畫的法律糾紛，凸顯了充分了解當地法律和潛在風險的重要性。因此，在泰國順利安全地購買房產，專家建議至關重要。

碧差汶裡公園住宅項目

「阻止全球暖化」協會主席斯里蘇萬·詹亞和兩名外國人向特別調查局提起訴訟，要求賠償與該涉嫌欺詐的住房項目相關的損失。這兩名外國人分別是俄羅斯人魯桑·阿塔耶夫和英國人馬科斯·赫斯特，他們是約100名直接從開發商購買非法土地所有權證明的外國人之一。這些土地所有權證是Nor-Sor-3文件，在面向外國買家的網站上進行宣傳。

約99%的土地位於帕揚哈克-考蓬國家森林保護區內，該保護區在頒發地契之前已被劃定。去年7月17日，碧差汶裡府第十林業局官員對該住宅項目展開調查，並將違規行為報告給了皇家林業管理局局長。據發言人稱，土地契約隨後被撤銷。當地官員證實了欺詐行為，並宣布地契無效。據稱，損失金額高達20億泰銖。

英國原告赫斯特稱，他支付了全部三百萬泰銖後才得知，像他這樣的外國人無法在泰國購買土地。這家房地產開發公司已經破產，赫斯特也沒有收到任何退款。

山峰的韌性：普吉島卡塔諾伊

去年12月21日，最高行政法院下令拆除位於普吉島卡塔諾伊的Peak Residences住宅區，原因是該建築非法佔用國有土地。法院命令業主在90天內搬離。法院認定，業主提交的土地所有權證（Nor Sor 3 Kor）系卡倫市政府非法簽發，而卡倫市政府本身也是另一起案件的被告。該項目價值可能高達300億泰銖。業主已向特別調查局繳納了30億泰銖的保證金，以防建築許可證被認定為非法。此案以及其他違法案件尚未開庭審理。

對國有土地的攻擊

另一起類似的非法佔地案件中，阿內克·利普拉查（Anek Lipracha）非法佔有了普吉島考魯阿考芒公園（Khao Ruak Khao Muang Park）93萊（約15.5公頃）的土地，該公園位於斯里納特國家森林公園（Srinath Park）內。他非法佔地長達十二年，並透過偽造文件給國家造成了約8億泰銖的損失。然而，由於他積極配合調查，法院最終將他的刑期減至三分之一。

此前，2016年6月，四名泰國公民因使用非法地契非法侵占普吉島受保護的國有土地而被判處8至14年監禁。這次非法侵占行為造成了民眾約150億泰銖的損失。

盡職調查的重要性及其作為預防措施的作用

認真研究主要意味著收集關於你打算做什麼或買什麼的全面詳盡的資訊。泰國的情況與其他國家不同，因為泰國公民通常無法在泰國境內購買房產。泰國法律使得他們購屋困難重重，原因在於他們不被允許擁有土地。

盡職調查是一項明智的安全措施，尤其對於外國人而言，在進行任何購買或投資之前都應該採取這項措施。這只需要一些常識，例如在正式談判之前，收集有關房產或投資的所有細節、背景、相關文件以及開發商或賣方的全面資訊。這不僅包括對房產的目視檢查，還包括徹底的審查。該過程包括以下步驟，旨在保護買方或投資者的權益：

  • 實地考察。考察房產或投資項目的便利性，例如公共交通、辦公室及其他對買家或投資者重要的區域。此外，還應核實房產邊界、前業主姓名以及分區法規。
  • 文件審核。買方應核實開發商是否持有必要的、合法有效的建築許可證、初步環境影響評估報告以及所有其他相關文件。這些文件必須內容一致且有效。買方還應了解該物業的最低停車位數量。只有仔細審核文件才能獲得此資訊。
  • 關於賣方或專案開發商的資訊。盡職調查過程將揭示該房產是否有可能在約定的時間內交付給買方或投資者。

    • 如果買方或投資者在與賣方或投資夥伴進行認真談判之前，在盡職調查過程中諮詢泰國信譽良好的律師，就可以避免前面討論過的違規行為及類似違規行為。

    透過婚姻和合約合法取得所有權

    然而，外國男子可以透過與泰國女子結婚來實現這一點，許多外國男子也確實這樣做了。在這種情況下，房產所有權是透過用丈夫的錢購買的方式轉移給泰國妻子的。

    另一種常見的方法是外國人先在泰國購買房產，成立一家公司，然後透過該公司購買房產。但是，這種方法要求該公司至少有51%的股份必須由泰國人持有。泰國法律允許外國人持有的公司股份最多為49%。