Los extranjeros compran bienes raíces en Tailandia.

Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en Tailandia, pero deben cumplir con ciertas regulaciones. La adquisición directa de terrenos está restringida, pero pueden ser propietarios legales de condominios e invertir en bienes raíces mediante arrendamientos o estructuras corporativas. Sin embargo, recientes controversias inmobiliarias, como el proyecto de viviendas Phetchaburi Park y las disputas legales de Peaks Resilience Kata Noi Phuket, resaltan la importancia de comprender a fondo las leyes locales y los riesgos potenciales. Por lo tanto, el asesoramiento de expertos es esencial para una compra de propiedad segura y sin contratiempos en Tailandia.

Proyecto residencial Phetchaburi Park

El presidente de la asociación "Alto al Calentamiento Global", Srisuwan Janya, y dos extranjeros presentaron una denuncia ante la Oficina Especial de Investigación solicitando una indemnización por daños y perjuicios en relación con este presunto proyecto inmobiliario fraudulento. Los extranjeros, el ruso Rusan Ataev y el británico Marcos Hurst, figuran entre los aproximadamente 100 extranjeros que adquirieron títulos de propiedad ilegales directamente del promotor. Estos títulos eran documentos Nor-Sor-3 anunciados en sitios web dirigidos a compradores extranjeros.

Aproximadamente el 99% de las parcelas se ubicaban dentro del área protegida de la Reserva Forestal Nacional Payang Hak-Khao Pum, designada como tal antes de la emisión de los títulos de propiedad. Funcionarios del Departamento Forestal n.° 10 de Phetchaburi investigaron el proyecto de vivienda el 17 de julio del año pasado e informaron de la infracción al Director General de la Administración Forestal Real. Posteriormente, los títulos de propiedad fueron revocados, según un portavoz. Las autoridades locales confirmaron el fraude y anularon los títulos de propiedad. Los daños reclamados ascendieron a dos mil millones de baht.

El demandante británico Hurst declaró que, tras pagar la totalidad de los tres millones de baht, descubrió que los extranjeros como él no podían comprar terrenos en Tailandia. La empresa promotora inmobiliaria era insolvente y Hurst no recibió ningún reembolso.

La resiliencia de los picos: Kata Noi Phuket

El 21 de diciembre del año pasado, el Tribunal Supremo Administrativo ordenó la demolición del complejo Peak Residences en Kata Noi, Phuket, debido a la ocupación ilegal de propiedad estatal. Se otorgó a los propietarios un plazo de 90 días para desalojar el inmueble. El tribunal determinó que la escritura de propiedad que presentaron (Nor Sor 3 Kor) había sido emitida ilegalmente por el municipio de Karon, que figuraba como demandado en otro caso. El proyecto podría haber alcanzado un valor de 30 mil millones de baht. Los propietarios depositaron 3 mil millones de baht en la Oficina Especial de Investigación en caso de que se determinara la ilegalidad del permiso de construcción. Este caso, junto con otras infracciones legales, aún no ha sido juzgado.

Ataques en terrenos estatales

Un caso similar de ocupación ilegal de tierras, que duró doce años, resultó en una sentencia de diez años de prisión para Anek Lipracha, quien se había apropiado ilegalmente de 93 rai del Parque Khao Ruak Khao Muang en Phuket, ubicado dentro del Parque Srinath, un bosque nacional. La ocupación ilegal causó al Estado daños por aproximadamente 800 millones de baht mediante el uso de documentos falsificados. Sin embargo, el tribunal redujo su sentencia a un tercio debido a su cooperación.

En junio de 2016, cuatro ciudadanos tailandeses fueron condenados a penas de prisión de entre ocho y catorce años por utilizar títulos de propiedad ilegales para ocupar terrenos estatales protegidos en Phuket. Dicha ocupación ilegal causó daños a la comunidad por un valor estimado de 15.000 millones de baht.

La importancia de la debida diligencia y como medida preventiva

Una investigación minuciosa implica principalmente recopilar información completa y detallada sobre lo que se pretende hacer o comprar. La situación en Tailandia difiere de la de otros países, ya que, por lo general, no les es posible adquirir bienes inmuebles dentro del Reino. La legislación tailandesa dificulta la compra de propiedades para los ciudadanos tailandeses, dado que no se les permite poseer tierras.

La debida diligencia exhaustiva es una medida de seguridad sensata que los extranjeros, en particular, deberían llevar a cabo antes de cualquier compra o inversión. Simplemente se requiere sentido común para recopilar información completa sobre todos los detalles, los antecedentes de la propiedad o inversión, la documentación pertinente y el promotor o vendedor antes de entablar negociaciones formales. Esto implica no solo una inspección visual de la propiedad, sino también un examen minucioso. Este proceso incluye los siguientes pasos, que protegen al comprador o inversor:

  • Inspección física. Se debe evaluar la accesibilidad del inmueble o la inversión en cuanto a servicios como transporte público, oficinas y otras áreas importantes para el comprador o inversor. También se deben verificar los límites de la propiedad, los nombres de los propietarios anteriores y la normativa urbanística.
  • Revisión de la documentación. El comprador debe verificar que el promotor cuente con el permiso de construcción necesario y legalmente válido, la evaluación inicial de impacto ambiental y demás documentación pertinente. Estos documentos deben ser coherentes y estar debidamente emitidos. Asimismo, el comprador debe estar informado del número mínimo de plazas de aparcamiento en la propiedad. Esta información solo se podrá obtener mediante una revisión minuciosa de la documentación.
  • Información sobre el vendedor o el promotor del proyecto. El proceso de diligencia debida revelará si es probable que la propiedad se entregue al comprador o inversor en el plazo acordado.

    • Las infracciones mencionadas anteriormente, y otras similares, pueden evitarse si el comprador o inversor consulta con abogados de buena reputación en Tailandia como parte del proceso de diligencia debida antes de entablar negociaciones serias con un vendedor o socio inversor.

    Adquisición legal de la propiedad mediante matrimonio y contrato.

    Sin embargo, un hombre extranjero puede casarse con una mujer tailandesa para que esto sea posible, como ya hacen muchos extranjeros. En este caso, la propiedad se transfiere a la esposa tailandesa mediante una compra realizada con el dinero de su marido.

    Otro método popular consiste en que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en Tailandia, constituyan una empresa y, posteriormente, compren propiedades a través de ella. Sin embargo, esto requiere que la empresa sea propiedad de al menos un 51 % de tailandeses. La legislación tailandesa permite a los extranjeros poseer un máximo del 49 % de las acciones de una empresa.