購買房產時，買家需要問很多問題：

  • 我為什麼要買房？
  • 我是在尋找永久住所嗎？
  • 我想去度假嗎？
  • 或者，這處房產是一項投資，旨在產生租金收入並在出售時獲利？
  • 我應該投資本國市場還是尋找海外投資機會？
  • 在泰國如何貸款購買公寓？

    • 最重要的問題是：

    雖然大多數國家的流程可能大同小異，但每個國家都有各自的規章制度，外國人必須遵守​​。泰國也不例外。

    在您決定在泰國購買房產之前，您應該了解一些關於這個國家的重要事項。

  • 外國人不能以自己的名義擁有泰國土地。
  • 外國人唯一可以合法以自己名義擁有且不受限制的所有權的房產是公寓。
  • 外國人只能透過租賃協議獲得土地。

    • 人們普遍誤以為外國人無法透過金融機構為泰國房產融資。雖然選擇有限且要求相當嚴格，但並非不可能。

    本文將向您展示在這個美麗的國家籌集資金購買夢想房產的多種途徑。我們將重點介紹各種途徑的優缺點，並逐步解釋購買流程，無論您最終選擇哪種途徑。

    我們將重點放在公寓，因為對於外國人來說，公寓是最方便、最安全的房地產購買方式。

    在我們探討如何在泰國為您的房產融資之前，有一個很多人忘記問的重要問題：“我應該尋求法律建議嗎？”

    答案很簡單：「是的！」投資房地產是一項影響深遠的決定，很少有人會不向本國的房地產法律專家尋求建議。如果您打算在文化、語言、法規和房地產法律都不熟悉的國家購房，那麼聘請一位信譽良好的房地產律師是明智之舉。

    稍後我們將向您詳細介紹律師能為您做些什麼，以及為什麼您需要一位律師。

    什麼是公寓？

    首先，我們應該了解什麼是公寓，以及公寓登記了哪些不同的所有權證明。

    公寓大樓是一種兼具私人和共同所有權的建築物。公寓大樓的業主透過法人實體——業主協會——擁有該物業的所有權。 （《公寓所有權法》－2522年共同擁有住宅物業法）

    簡而言之，公寓是指位於大型建築群內的住宅單元。業主擁有該單位的完全所有權以及公共區域的部分使用權。外國人可以以自己的名義買賣公寓。

    根據泰國法律，外國人只能擁有住宅小區49%的公寓產權。您的律師會在盡職調查過程中核實這一點，因為您肯定不希望在交易完成後才發現您選擇的公寓不符合外國人持股比例的限制。

    產權如何影響我的財產？

    在泰國，外國人可以透過兩種所有權形式獲得房產—永久產權和租賃產權。

    產權－外國人可以以自己的名義取得房產產權。泰國土地登記處核發產權證，類似土地分割契約。

    公寓是外國人可以購買並擁有完全所有權的唯一房地產類型。因此，公寓是一種受歡迎且最方便的購屋選擇。擁有完全所有權的優勢之一是，它可以作為未來投資的保障。

    租約－外國人可以作為受益人擁有建築物（房產），但建築物所在的土地歸泰國國民或泰國有限責任公司所有。

    您可以租賃該物業長達 30 年，並可選擇將租賃期限延長至長達 90 年。

    租賃協議已在泰國土地登記處登記，如果在租賃期內房產被出售，新業主將接管現有的租賃協議。

    雖然租賃權通常指的是別墅或房屋和地塊，但需要注意的是，在普吉島和芭堤雅等熱門旅遊區，這些產權是以租賃權的形式出售的。

    外國人的融資選擇

    查看

    正如俗語所說，「現金為王」。如果您有足夠的流動資金購買房產，現金購買是最簡單的選擇。

  • 您是該房產的唯一所有者。
  • 你不需要在本國尋求融資。
  • 您無需擔心利率、貸款期限和還款問題。
  • 有了合適的法律支持，從合約簽訂到完成和交付的時間可以大大縮短。
  • 前期資本投入高。
  • 需要籌集資金用於購買。
  • 由於預算限制，購買選擇可能受到限制。
  • 如果您購買商品是為了投資目的，則無法獲得外部融資。

    • 即使你夠幸運，擁有購買房產所需的資金，作為外國人，你在購買時仍然必須遵守一些規定。

    代表外國人購買房地產的所有資金必須以外幣支付，並需提供資金來源（從原銀行提取）、資金用途（購買公寓）以及泰國收款人帳戶貨幣兌換證明（外匯交易單或 FET 表格）的明確證明。

    這對您也可能有利，因為在泰國兌換貨幣通常比在您的祖國兌換貨幣然後再轉帳獲得更好的匯率。

    您的房地產律師可以協助您進行資金轉移。他們會就所有權轉移時的資金分配向您提供建議，幫助您將資金從您的祖國轉移到泰國銀行帳戶，並在您的房產在泰國土地登記處登記後，繳納所有適用的政府費用和稅款。

    在你本國融資

    如果您沒有多餘的現金，但在您的祖國有可用的房地產資產，那麼您可以透過您現有的金融機構為您的購買提供融資。

  • 您已與信貸機構建立了業務關係和信用記錄。
  • 利率、貸款期限和還款條件通常都更優惠。
  • 他們將以本國貨幣償還債務。
  • 資金的支付和提取時間將會縮短。
  • 他們負責對已歸其所有的房產進行估價。
  • 您可能擁有更優惠的貸款價值比 (LTV)，從而更容易獲得股權資本。
  • 如果你只用現金支付，你的購物預算可能會比完全依賴現金時更大。
  • 如果你是為了投資/轉售而購買，你可以利用貸款來獲得更高的利潤。
  • 你將不得不償還本國更高的債務。
  • 您可能需要延長現有債務的期限，這將增加您完全擁有現有房屋所需的時間。
  • 他們對利率波動負有責任。
  • 如果您在泰國購買出租房產，您可能需要向您的機構提供租賃協議。
  • 有些機構不接受外國租金收入來償還本國債務。

    • 在本國融資是一個可行的選擇；但是，建議您在做出決定之前尋求財務建議。許多國家對貸款和外國投資都有嚴格的規定。

    以澳洲為例：

    2008 年金融危機後，澳洲許多銀行推動了一項旨在振興房地產行業的貸款和投資政策。

    2015年，許多房主負債累累，難以償還銀行貸款。澳洲審慎監理局（APRA）對銀行及其負責任的貸款行為採取了強硬立場。

    借款人須揭露新資金的預期用途，並推出了新的法規，規定用於投資的資金須遵守較低的貸款價值比和較短的期限。用於對外投資的資金被視為高風險資金，須接受嚴格的信貸審查。

    為了確保金融機構負責任地放貸，客戶必須具備更穩健的財務狀況才能獲得貸款。

    外國融資

    如前所述，選擇有限，但確實有一些金融機構為在泰國的外國投資者提供房地產融資服務。這些機構總部設在國外，例如新加坡，但在泰國設有分公司。

    有三家主要公司向外國人提供融資：曼谷銀行（新加坡分行）、大華銀行（UOB）、中國工商銀行（ICBC）和MBK擔保有限公司（MBK）。

    我們將考慮外國資金的優勢和劣勢，然後概述每個機構的具體要求。

  • 以您在泰國的房產作為抵押貸款的抵押物。
  • 可以選擇用租金收入償還貸款。
  • 建立有利於促進對泰國進一步投資的關係。
  • 如果您在本國無法獲得融資，以下是泰國購物的融資方案。
  • 在泰國建立信用記錄。
  • 更高的利率－利率將高於泰國公民在當地獲得的利率，或您所在國家常見的利率。
  • 較短的貸款期限－這些機構提供的貸款期限為 5 至 15 年，並​​規定貸款必須在 60 歲之前全部償還。
  • 較低的貸款價值比－有些機構提供的貸款價值比最高可達房產價值的75%，但通常在50%左右。貸款成數可能取決於貸款金額。
  • 貸款必須以外幣償還——這可能導致過高的費用，並且容易受到匯率波動的影響。
  • 嚴格的貸款和服務標準。
  • 對外國人居留身份有嚴格的規定。
  • 僅限特定國籍人士使用。
  • 房地產只能在特定地區購買。

    • 在泰國向外國人提供抵押貸款的銀行和機構

    大華銀行（UOB）

    大華銀行是一家總部位於新加坡的跨國銀行。該銀行在新加坡、馬來西亞、泰國、日本、澳洲和英國提供國際房地產貸款。

    大華銀行在泰國房地產領域的融資條款：

  • 房產必須位於曼谷或指定地點。
  • 僅限投資和居住用途。
  • 貸款價值比最高可達州政府評估價值或購買價格（以較低者為準）的 70%。
  • 對於持有泰國工作許可證的外國人，申請人的最低月薪為14萬泰銖，前提是其已持有該工作許可證工作至少兩年。否則，貸款必須以新加坡元或美元償還。

    • 與大華銀行建立金融業務關係的一個優點是，您可以分散投資組合，並在不同國家（泰國、新加坡、馬來西亞、日本、澳洲和英國）購買房產。

    中國工商銀行

    中國工商銀行是一家中國跨國國有商業銀行。該銀行向希望在泰國購買房地產的外國人提供抵押貸款。

    該銀行接受所有國籍人士的申請，但重點關注亞洲市場，優先考慮來自中國大陸、香港、澳門、台灣、新加坡、馬來西亞以及其他一些鄰近亞洲國家的申請人。

    泰國工商銀行房地產融資條件

  • 房產必須位於曼谷及其周邊地區、芭達雅或普吉島。
  • 僅適用於已完工的公寓（不包括新建案），且市價超過 250 萬泰銖。
  • 貸款金額為150萬至1500萬泰銖
  • 貸款價值比最高可達政府確定的價值或購買價格（以較低者為準）的 60-70%。
  • 對於持有工作許可證在泰國工作的外國人，申請人的最低工資為 80,000 泰銖，最低工作期限為一年。

    • MBK保固

    MBK擔保允許所有國籍的申請人無需在泰國工作或居住即可申請貸款。申請人可以申請貸款並以現有房產作為抵押。

    MBK擔保公司在發放貸款時不考慮財務文件或收入。他們提供的貸款以您在泰國已擁有的房產作為抵押。

    你必須先擁有一套房產，才能申請貸款購買另一套房產。

    MBK擔保融資條款及條件（泰國）

  • 房產必須位於曼谷或指定的重點地段。
  • 貸款金額從100萬泰銖起。
  • 貸款價值比最高可達州政府評估價值或購買價格（以較低者為準）的 50%。
  • 投資回收期最長可達 10 年
  • 以公寓為抵押申請貸款。

    • MBK擔保被認為是泰國領先的對外國人友好的抵押貸款方案。如果您已在泰國投資，則不受國籍、居住身分、就業狀況或婚姻狀況的限制。海外收入可作為參考並用於審批。

    鮮為人知的融資方案

    地方融資

    在泰國生活多年並符合一定居住條件的人可以申請當地貸款。

    泰國境內有多家銀行和國際銀行向外國公民提供貸款，其中包括匯豐銀行、暹羅商業銀行（SCB）、泰國軍人銀行（TMB）和Tisco銀行。

    這些銀行提供的貸款條件較優惠，但對居住地有嚴格的要求。申請人必須持有（至少）一份外國人登記簿，以證明其在泰國的永久居留身份。

    若您符合以下任一條件，即可申請貸款：

  • 持有工作許可證在泰國工作至少 1-2 年，並擁有穩定的收入。
  • 泰國永久居民許可證 (PR) – 永久居民許可證持有者可享有更多信貸選擇，且條件較為寬鬆。

    • 配偶融資

    許多外籍人士移居泰國並在那裡找到了愛情。與伴侶安定下來，共創未來，這完全合情合理。如果您與泰國公民結婚，您的伴侶可以申請抵押貸款，而您則作為擔保人。泰國伴侶和外國擔保人都必須有工作、穩定的收入和良好的信用記錄。

    這種方法有一個主要優點和一個主要缺點。

    您的配偶可以在任何一家他們已經是客戶的泰國銀行申請貸款。他們將享受泰國公民可享有的所有利率、貸款期限、貸款價值比和還款方式。

    作為配偶貸款的擔保人，您並非房產的所有者！抵押貸款和土地登記資料均登記在您配偶的名下。您對所取得的房產不享有任何法律所有權。

    這不應該阻止你和配偶共同建造房屋。然而，如果最終離婚，你可能對你曾參與出資的房產沒有法律上的所有權。如果你正在考慮這種情況，務必諮詢你的律師。

    您的房地產律師

    這聽起來可能有點像老生常談，但對於想要在泰國投資/購買房地產的外國人來說，找到一位優秀的律師並投入時間和金錢是你能做出的最佳決定。

    一位值得信賴的房地產律師可以為您節省時間、避免不必要的麻煩，並幫助您避免潛在的財務損失或法律糾紛。如果您打算透過金融機構貸款購買房產，房地產律師就至關重要。他們是這方面的專家。

    為了讓您真正了解律師如何幫助您，讓我們來看看他實際上做了什麼。

    為了籌集資金，他們將採取以下措施：

  • 審閱貸款文件，必要時進行解讀。
  • 協助向相關各方發放貸款資金。

    • 在購買過程中，他們將：

  • 進行全面的盡職調查。這包括調查賣方、開發公司、建築物以及與上述要點相關的任何潛在法律問題的背景和歷史。
  • 我們會進行所有權調查，包括確認所有權詳情與土地登記冊上的記錄相符；確認賣方是該房產的合法所有者並有權出售該房產；還會檢查該房產是否存在任何抵押、留置權、債務或未決的法律訴訟。
  • 仔細審查購屋協議，確保所有細節準確無誤，且對買賣雙方都公平合理。與西方國家不同，泰國的合約往往不太注重特定金額，而更注重買賣雙方之間的關係。這可以被視為一種君子協定或口頭協議。遺憾的是，這意味著一些重要的條款或細則可能被遺漏。您的房地產律師會翻譯合同，並就保護您權益的關鍵條款提供建議。購買公寓時，尤其是在芭堤雅或普吉島等旅遊區，合約審查至關重要。
  • 資金轉移和支付的協調。在任何房地產交易中，資金都是最重要的環節。我們稍後會詳細解釋，但您的律師會確認應付金額（包括土地登記費、滯納金和其他費用）、費用承擔方以及付款方式（付款計劃）。您的律師將確保所有付款和截止日期對雙方都公平合理，並與您一起審查任何隱藏費用或持續費用。
  • 親自前往土地登記處辦理房產過戶及登記手續。您的律師將在過戶過程中接收並移交所有相關文件。之後，他們可以作為您在泰國土地登記處的聯絡人，根據您的合約辦理所有文件的登記手續並繳納相關費用和稅款。
  • 保護您的資產。值得信賴的律師事務所可以幫助您識別未來的風險。萬一您不幸過世，會發生什麼事？我們通常會在自己的祖國立遺囑，以確保去世後遺產得到妥善安排。泰國不承認外國遺囑，而且外國遺囑可能會在法庭上受到質疑。泰國律師可以幫助您制定一份在泰國有效的遺囑，涵蓋所有位於泰國的資產。雖然遺囑並非購屋流程的一部分，但在考慮如何保護資產以及為配偶或受扶養人提供保障時，這卻是一個經常被忽視的重要面向。

    • 在購屋過程中，您會與許多服務提供者打交道，包括房地產經紀人、財務顧問、開發商和房地產律師。因此，花時間找到信譽良好的專業人士並建立良好的合作關係是值得的。

    其他財務方面的考慮

    無論你計劃如何為在泰國的房產融資，除了購買價格之外，還有其他財務方面需要考慮。

    貨幣匯率－由於匯率波動，匯款時機至關重要。您至少應該匯出足以支付購買價格和手續費的金額。如果您的貨幣強勢，您可以節省購物費用。但是，如果貨幣貶值，您可能需要花費更多本幣。

    持續性費用－購買公寓後，需繳納年度服務費（公共區域管理費，簡稱CAM）及維修基金。此外，還需繳納房產稅、登記費，以及（如適用）出租公寓的所得稅。

    利息和還款：貸款利率會波動，您的還款金額也可能隨之變動。許多銀行會在您提前還清貸款時收取提前還款手續費，並且通常要求您在獲得貸款批准之前購買某些保險。

    房地產經紀人佣金：您信賴的專家需要獲得報酬。他們提供服務，理應獲得相應的報酬。投資專業人士，可確保您的整個房產買賣過程輕鬆無憂。從長遠來看，這有助於您避免潛在的財務風險。

    文憑

    在泰國購買公寓，您最終有很多選擇。但是，土地和房屋的購買有一些限制。我們的律師可以為您展示間接取得房產的替代途徑。您將獲得一份全面的概述，了解您的各種選擇、可以為您提供支援的專家以及如何啟動整個流程。

    泰國是一個美麗的國家，每年都有成百上千的外國人選擇前往那裡旅遊並永久定居，無論是出於生活方式的考慮還是投資目的。這個過程有時看起來可能很複雜，但只要方法得當，其實很簡單。

    房地產律師 | 專攻房地產法的律師

    如果您想在泰國購買夢想房產，專業的法律建議至關重要。一位熟悉泰國法律的合格房地產律師將在整個購房過程中為您提供諮詢和支持，並處理所有手續。

    Siam Legal是一家註冊律師事務所，在房地產法律領域擁有超過20年的經驗。團隊在曼谷、清邁、芭達雅和普吉島等主要都會區設有辦事處，對每個地區的具體情況都非常熟悉。

    您可以聯絡暹羅法律辦公室，地址如下：

    地址：泰國曼谷孔堤區素坤逸路142號，太平洋廣場二期18樓1806室，郵編10110。電話：+66 2 254 8900 手機：+66 84 021 9800 網址：www.siam-legal.com 營業時間：上午9:00至下午6:00