外国人がタイのコンドミニアムを購入する際の資金調達方法

不動産を購入する際、購入者は多くの質問をする必要があります。

最も重要な質問は次のとおりです。

ほとんどの国で手続きは似ているかもしれないが、各国には外国人が従わなければならない独自の規則や規制がある。タイも例外ではない。

タイで不動産を購入する前に、タイという国について知っておくべき重要なことがいくつかあります。

よくある誤解として、外国人は金融機関を通じてタイの不動産を購入する資金を調達できないというものがある。選択肢は限られており、要件もかなり厳しいものの、不可能ではない。

この記事では、この美しい国で夢のマイホームを購入するための資金調達方法をいくつかご紹介します。それぞれのメリットとデメリットを解説し、購入プロセスを段階的にご説明しますので、どの方法を選ばれる場合でもご活用ください。

私たちは分譲マンションに焦点を当てます。なぜなら、分譲マンションは外国人にとって最も簡単で安全な不動産取得形態だからです。

タイで不動産を購入する際の資金調達方法を検討する前に、多くの人が忘れがちな重要な質問があります。「法律専門家に相談すべきでしょうか？」

簡潔に答えるなら、「はい！」です。不動産投資は重大な決断であり、自国の不動産法専門家の助言を求めないケースは稀です。文化、言語、規制、そして不動産法が馴染みのない国で不動産を購入しようと考えているなら、評判の良い不動産弁護士を雇うのが賢明な選択と言えるでしょう。

後ほど、弁護士があなたのために何をしてくれるのか、そしてなぜ弁護士が必要なのかを具体的にご説明します。

コンドミニアムとは何ですか？

まず、コンドミニアムとは何か、そしてコンドミニアムにはどのような所有権形態が登録されているのかについて概説する必要があります。

分譲マンションとは、個人所有と共有所有の両方の形態を持つ建物です。分譲マンションの所有者は、所有者組合という法的組織を通じて物件を所有します。（分譲マンション所有法 ― 2522年共同所有住宅不動産法）

簡単に言うと、コンドミニアムとは、大きな建物群の中にある居住用ユニットのことです。所有者はユニットの完全な所有権と、共用部分の共有持分を保有します。外国人も自分の名義でコンドミニアムを売買できます。

タイの法律では、外国人が所有できるマンションの所有権は49%までと定められています。弁護士はデューデリジェンスの一環としてこの点を確認します。なぜなら、契約締結後に、選んだマンションが外国人所有の上限を満たしていないことが判明するような事態は避けたいからです。

所有権は私の不動産にどのような影響を与えますか？

タイでは、外国人が不動産を取得できる所有形態は、所有権（フリーホールド）と借地権（リースホールド）の2種類がある。

不動産権 – 外国人は自身の名義で不動産権を取得できます。タイの土地登記所は、土地の区画整理証書に類似した権利証を発行します。

コンドミニアムは、外国人が完全所有権を取得できる唯一の不動産形態です。そのため、人気が高く、購入しやすい選択肢となっています。完全所有権の利点の1つは、将来の投資に対する担保として利用できることです。

リース – 外国人は受益者として建物（不動産）を所有することができますが、その建物が建っている土地はタイ国民またはタイの有限責任会社が所有しています。

この物件は最長30年間賃貸することができ、さらに最長90年間まで延長するオプションも付いています。

賃貸借契約はタイの土地登記所に登録されており、契約期間中に物件が売却された場合、新しい所有者が既存の賃貸借契約を引き継ぐことになります。

借地権というと、別荘や家屋、土地などを指すことが多いが、プーケットやパタヤといった人気の観光地では、これらの権利は借地権として売買されることを理解しておくことが重要である。

外国人向けの資金調達オプション

チェックアウト

「現金が世界を支配する」という諺があるように、不動産を購入するのに十分な資金があるなら、現金で購入するのが最善の選択肢です。

たとえ幸運にも不動産購入に必要な資金を持っていたとしても、外国人であるあなたが購入する際に遵守しなければならない規制がいくつかあります。

外国人の代理で不動産を購入する場合、すべての資金は外貨でなければならず、資金の出所（出所銀行からの引き出し）、資金の目的（マンションの購入）、およびタイの受取人口座における通貨換算の証明（外貨取引フォームまたはFETフォーム）を明確に示す必要があります。

これはあなたにとっても有利な点です。なぜなら、自国で両替してから送金するよりも、タイで両替する方が多くの場合、より良い為替レートが得られるからです。

不動産弁護士は、送金手続きをサポートしてくれます。所有権移転に伴う資金の分配についてアドバイスし、あなたの母国からタイの銀行口座への送金手続きを支援し、タイの土地登記所に物件が登録された後に適用される政府手数料や税金の支払いを代行してくれます。

自国での資金調達

手元に余剰資金はないものの、自国に利用可能な不動産資産がある場合は、既存の金融機関を通じて購入資金を調達することが可能です。

自国での資金調達は有効な選択肢ですが、決定を下す前に財務アドバイスを求めることをお勧めします。多くの国では、融資や外国投資に関して厳しい規制が設けられています。

オーストラリアを例にとると：

2008年の金融危機後、オーストラリアの多くの銀行は、不動産セクターの活性化を目的とした融資・投資政策を推進した。

2015年、多くの住宅所有者が過剰な債務を抱え、銀行へのローン返済に苦慮していた。オーストラリア健全性規制機構（APRA）は、銀行とその責任ある融資慣行に対し、厳しい姿勢で臨んだ。

借り手は新規資金の使途を開示することが義務付けられ、投資資金については融資比率の引き下げと返済期間の短縮を規定する新たな規制が導入された。海外投資資金は高リスクとみなされ、厳格な信用審査の対象となった。

金融機関による責任ある融資を確保するためには、顧客は融資を受けることができるだけの、より安定した経済状況にある必要があった。

外国からの資金調達

前述の通り、選択肢は限られていますが、タイの外国人投資家向けに不動産融資を提供する金融機関は存在します。これらの金融機関は、例えばシンガポールなど海外に拠点を置いていますが、タイにも支店を設けています。

外国人向けに融資を提供している主な企業は、バンコク銀行（シンガポール支店）、ユナイテッド・オーバーシーズ銀行（UOB）、中国工商銀行（ICBC）、MBK保証有限公司（MBK）の3社です。

海外からの資金調達のメリットとデメリットを検討した上で、各機関に求められる具体的な要件を概説します。

タイで外国人に住宅ローンを提供する銀行および金融機関

ユナイテッド・オーバーシーズ・バンクス（UOB）

UOBはシンガポールに本社を置く多国籍銀行です。同行はシンガポール、マレーシア、タイ、日本、オーストラリア、英国で国際不動産ローンを提供しています。

UOBのタイにおける不動産融資条件：

UOBとの金融取引関係の利点の1つは、ポートフォリオを多様化し、タイ、シンガポール、マレーシア、日本、オーストラリア、英国など、さまざまな国の不動産を取得できることです。

中国工商銀行（ICBC）

ICBCは、中国資本の多国籍国有商業銀行です。同行は、タイで不動産を購入したい外国人向けに住宅ローンを提供しています。

同行はあらゆる国籍の応募者を受け付けているが、アジア市場に重点を置いており、中国、香港、マカオ、台湾、シンガポール、マレーシア、その他近隣のアジア諸国からの応募者を優先している。

タイにおけるICBC不動産融資条件

MBK保証

MBK保証制度を利用すれば、国籍を問わず、タイで就労または居住していなくてもローンを申し込むことができます。申請者は、既存の不動産を担保としてローンを申し込むことが可能です。

MBK Guaranteeは、融資を行う際に財務書類や収入を考慮しません。タイ国内に既に所有している不動産を担保とした融資を提供します。

別の不動産を購入するためのローンを組むには、既に不動産を所有している必要があります。

MBK保証融資のタイにおける利用規約

MBK保証は、タイにおける外国人向け住宅ローンの主要オプションとして広く認知されています。既にタイに投資を行っている場合、国籍、居住資格、雇用状況、婚姻状況に関する制限は一切ありません。海外からの収入も審査の参考情報として利用できます。

あまり知られていない資金調達方法

地方財政

タイで数年間生活を楽しんでおり、一定の居住要件を満たしている人は、現地の融資を申請できます。

タイには、外国人向けに融資を提供している国内銀行と国際銀行があります。これには、HSBC、サイアム商業銀行（SCB）、タイ軍事銀行（TMB）、ティスコ銀行などが含まれます。

これらの銀行はより有利な条件を提供していますが、厳格な居住要件があります。申請者は、タイにおける永住権を証明する外国人登録証を（少なくとも）所持している必要があります。

以下のいずれかの条件に該当する場合は、ローンを申し込むことができます。

配偶者による資金援助

多くの外国人がタイに移住し、そこで愛を見つけます。パートナーと落ち着いて将来を築くのはごく自然なことです。タイ国民と結婚した場合、パートナーは住宅ローンを申請でき、あなたは保証人となります。タイ人のパートナーと外国人保証人は、ともに就業しており、安定した収入と良好な信用履歴を持っている必要があります。

この方法には、大きな利点が1つと大きな欠点が1つある。

配偶者の方は、既に顧客となっているタイの銀行であれば、どの銀行でもローンを申し込むことができます。その際、タイ国民に適用されるすべての金利、融資条件、融資比率、返済方法の恩恵を受けることができます。

配偶者のローンの保証人であるあなたは、その物件の所有者ではありません。抵当権も土地登記簿上の名義も配偶者名義です。あなたが取得する物件に対して、法的所有権は一切ありません。

これは、配偶者と家を建てることを諦める理由にはなりません。しかし、離婚に至った場合、あなたが資金援助した不動産に対して法的権利を主張できない可能性があります。このような事態を想定している場合は、弁護士に相談することが不可欠です。

あなたの不動産弁護士

繰り返しになるかもしれませんが、タイで不動産投資や不動産取得を考えている外国人にとって、優秀な弁護士を見つけ、彼らに時間とお金を投資することが、最良の決断と言えるでしょう。

信頼できる不動産弁護士は、時間と労力を節約し、ストレスを軽減し、潜在的な金銭的損失や法的紛争を回避するのに役立ちます。金融機関を通じて不動産ローンを組む予定がある場合は、弁護士は不可欠です。彼らはその分野の専門家です。

弁護士がどのようにあなたを助けてくれるのかを真に理解していただくために、弁護士が実際に何をしているのかを見ていきましょう。

この資金調達のために、彼らは以下のことを行う予定です。

購入手続きの過程で、彼らは以下のことを行います。

不動産購入の過程では、不動産業者、ファイナンシャルアドバイザー、開発業者、不動産弁護士など、多くのサービス提供者と関わることになります。信頼できる専門家を見つけ、良好な関係を築くために時間をかけることは非常に重要です。

さらなる財務上の考慮事項

タイで不動産を購入する際の資金調達方法に関わらず、購入価格以外にも考慮すべき財務上の側面がいくつかあります。

為替レート – 為替レートの変動により、送金のタイミングは重要です。購入価格と手数料を賄えるだけの金額を送金するようにしましょう。自国通貨が強い場合は、購入費用を節約できます。しかし、通貨が弱くなると、より多くの自国通貨を支払わなければならない可能性があります。

継続的な費用 – マンションを購入する場合、年間管理費（CAM：共用部分管理費）と維持管理基金への支払いが発生します。さらに、固定資産税、登記費用、そして賃貸の場合は所得税も発生します。

金利と返済：ローンの金利は変動し、返済額も変わる可能性があります。多くの銀行では、ローンを早期に完済すると手数料が発生し、承認前に特定の保険への加入を求められる場合も少なくありません。

不動産仲介手数料：信頼できる専門家には報酬を支払う必要があります。彼らはサービスを提供してくれるので、その対価に見合う価値があります。専門家に投資することで、不動産の売買プロセス全体がシンプルでストレスフリーになります。これは、長期的に見て潜在的な金銭的落とし穴を回避するのに役立ちます。

ディプロマ

タイでコンドミニアムを購入する際には、最終的に多くの選択肢があります。ただし、土地や住宅にはいくつかの制限があります。当事務所の弁護士は、不動産を間接的に取得するための代替手段をご案内できます。選択肢の概要、サポートしてくれる専門家、そして手続きの開始方法について、包括的な情報をご提供いたします。

タイは美しい国であり、毎年何百人もの外国人がライフスタイルや投資などの理由でタイを訪れ、永住することを選んでいます。手続きは複雑に思えるかもしれませんが、正しい方法で進めれば非常に簡単です。

不動産弁護士｜不動産法を専門とする弁護士

タイで夢のマイホームを購入したいなら、適切な法的アドバイスが不可欠です。タイの法律に​​精通した資格のある不動産弁護士は、購入プロセス全体を通してアドバイスとサポートを提供し、あらゆる手続きを代行してくれます。

サイアム・リーガルは、不動産法分野で20年以上の実績を持つ登録法律事務所です。バンコク、チェンマイ、パタヤ、プーケットといっ​​た主要都市圏にオフィスを構え、各地域の特有の事情を熟知しています。

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