购买房产时，买家需要问很多问题：

  • 我为什么要买房？
  • 我是在寻找永久住所吗？
  • 我想去度假吗？
  • 或者，这处房产是一项投资，旨在产生租金收入并在出售时获利？
  • 我应该投资本国市场还是寻找海外投资机会？
  • 在泰国如何贷款购买公寓？

    • 最重要的问题是：

    虽然大多数国家的流程可能大同小异，但每个国家都有各自的规章制度，外国人必须遵守。泰国也不例外。

    在您决定在泰国购买房产之前，您应该了解一些关于这个国家的重要事项。

  • 外国人不能以自己的名义拥有泰国土地。
  • 外国人唯一可以合法以自己名义拥有且不受限制的所有权的房产是公寓。
  • 外国人只能通过租赁协议获得土地。

    • 人们普遍误以为外国人无法通过金融机构为泰国房产融资。虽然选择有限且要求相当严格，但并非不可能。

    本文将向您展示在这个美丽的国家筹集资金购买梦想房产的多种途径。我们将重点介绍各种途径的优缺点，并逐步解释购买流程，无论您最终选择哪种途径。

    我们将重点关注公寓，因为对于外国人来说，公寓是最便捷、最安全的房地产购买方式。

    在我们探讨如何在泰国为您的房产融资之前，有一个很多人忘记问的重要问题：“我应该寻求法律建议吗？”

    答案很简单：“是的！”投资房地产是一项影响深远的决定，很少有人会不向本国的房地产法律专家寻求建议。如果您计划在文化、语言、法规和房地产法律都不熟悉的国家购房，那么聘请一位信誉良好的房地产律师是明智之举。

    稍后我们将向您详细介绍律师能为您做些什么，以及为什么您需要一位律师。

    什么是公寓？

    首先，我们应该了解一下什么是公寓，以及公寓登记了哪些不同的所有权证书。

    公寓楼是一种兼具私人和共同所有权的建筑物。公寓楼的业主通过法人实体——业主协会——拥有该物业的所有权。（《公寓所有权法》——2522年共同拥有住宅物业法）

    简而言之，公寓是指位于大型建筑群内的住宅单元。业主拥有该单元的完全所有权以及公共区域的部分使用权。外国人可以以自己的名义买卖公寓。

    根据泰国法律，外国人只能拥有住宅小区49%的公寓产权。您的律师会在尽职调查过程中核实这一点，因为您肯定不希望在交易完成后才发现您选择的公寓不符合外国人持股比例的限制。

    产权如何影响我的财产？

    在泰国，外国人可以通过两种所有权形式获得房产——永久产权和租赁产权。

    产权——外国人可以以自己的名义取得房产产权。泰国土地登记处颁发产权证，类似于土地分割契约。

    公寓是外国人可以购买并拥有完全所有权的唯一一种房地产类型。因此，公寓是一种受欢迎且最便捷的购房选择。拥有完全所有权的优势之一是，它可以作为未来投资的保障。

    租赁——外国人可以作为受益人拥有建筑物（房产），但建筑物所在的土地归泰国国民或泰国有限责任公司所有。

    您可以租赁该物业长达 30 年，并可以选择将租赁期限延长至长达 90 年。

    租赁协议已在泰国土地登记处登记，如果在租赁期内房产被出售，新业主将接管现有的租赁协议。

    虽然租赁权通常指的是别墅或房屋和地块，但需要注意的是，在普吉岛和芭堤雅等热门旅游区，这些产权是以租赁权的形式出售的。

    外国人的融资选择

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    正如俗语所说，“现金为王”。如果您有足够的流动资金购买房产，现金购买是最简单的选择。

  • 您是该房产的唯一所有者。
  • 你不需要在本国寻求融资。
  • 您无需担心利率、贷款期限和还款问题。
  • 有了合适的法律支持，从合同签订到完成和交付的时间可以大大缩短。
  • 前期资本投入高。
  • 需要筹集资金用于购买。
  • 由于预算限制，购买选择可能受到限制。
  • 如果您购买商品是为了投资目的，则无法获得外部融资。

    • 即使你足够幸运，拥有购买房产所需的资金，作为外国人，你在购买时仍然必须遵守一些规定。

    代表外国人购买房地产的所有资金必须以外币支付，并需提供资金来源（从原银行提取）、资金用途（购买公寓）以及泰国收款人账户货币兑换证明（外汇交易单或 FET 表格）的明确证明。

    这对您来说也可能有利，因为在泰国兑换货币通常比在您的祖国兑换货币然后再转账获得更好的汇率。

    您的房地产律师可以协助您进行资金转移。他们会就所有权转移时的资金分配向您提供建议，帮助您将资金从您的祖国转移到泰国银行账户，并在您的房产在泰国土地登记处登记后，缴纳所有适用的政府费用和税款。

    在你本国融资

    如果您没有多余的现金，但在您的祖国有可用的房地产资产，那么您可以通过您现有的金融机构为您的购买提供融资。

  • 您已与信贷机构建立了业务关系和信用记录。
  • 利率、贷款期限和还款条件通常都更优惠。
  • 他们将以本国货币偿还债务。
  • 资金的支付和提取时间将会缩短。
  • 他们负责对已归其所有的房产进行估价。
  • 您可能拥有更优惠的贷款价值比 (LTV)，从而更容易获得股权资本。
  • 如果你只用现金支付，你的购物预算可能会比完全依赖现金时更大。
  • 如果你是为了投资/转售而购买，你可以利用贷款来获得更高的利润。
  • 你将不得不偿还本国更高的债务。
  • 您可能需要延长现有债务的期限，这将增加您完全拥有现有房屋所需的时间。
  • 他们对利率波动负有责任。
  • 如果您在泰国购买出租房产，您可能需要向您的机构提供租赁协议。
  • 有些机构不接受外国租金收入来偿还本国债务。

    • 在本国融资是一个可行的选择；但是，建议您在做出决定前寻求财务建议。许多国家对贷款和外国投资都有严格的规定。

    以澳大利亚为例：

    2008 年金融危机后，澳大利亚许多银行推动了一项旨在振兴房地产行业的贷款和投资政策。

    2015年，许多房主负债累累，难以偿还银行贷款。澳大利亚审慎监管局（APRA）对银行及其负责任的贷款行为采取了强硬立场。

    借款人须披露新资金的预期用途，并出台了新的法规，规定用于投资的资金须遵守较低的贷款价值比和较短的期限。用于对外投资的资金被视为高风险资金，须接受严格的信贷审查。

    为了确保金融机构负责任地放贷，客户必须具备更稳健的财务状况才能获得贷款。

    外国融资

    如前所述，选择有限，但确实有一些金融机构为在泰国的外国投资者提供房地产融资服务。这些机构总部设在国外，例如新加坡，但在泰国设有分支机构。

    有三家主要公司向外国人提供融资：曼谷银行（新加坡分行）、大华银行（UOB）、中国工商银行（ICBC）和MBK担保有限公司（MBK）。

    我们将考虑外国资金的优势和劣势，然后概述每个机构的具体要求。

  • 以您在泰国的房产作为抵押贷款的抵押物。
  • 可以选择用租金收入偿还贷款。
  • 建立有利于促进对泰国进一步投资的关系。
  • 如果您在本国无法获得融资，以下是在泰国购物的融资方案。
  • 在泰国建立信用记录。
  • 更高的利率——利率将高于泰国公民在当地获得的利率，或您所在国家常见的利率。
  • 较短的贷款期限——这些机构提供的贷款期限为 5 至 15 年，并规定贷款必须在 60 岁之前全部偿还。
  • 较低的贷款价值比——一些机构提供的贷款价值比最高可达房产价值的75%，但通常在50%左右。贷款价值比可能取决于贷款金额。
  • 贷款必须以外币偿还——这可能导致过高的费用，并且容易受到汇率波动的影响。
  • 严格的贷款和服务标准。
  • 对外国人居留身份有严格的规定。
  • 仅限特定国籍人士使用。
  • 房地产只能在特定地区购买。

    • 在泰国向外国人提供抵押贷款的银行和机构

    大华银行（UOB）

    大华银行是一家总部位于新加坡的跨国银行。该银行在新加坡、马来西亚、泰国、日本、澳大利亚和英国提供国际房地产贷款。

    大华银行在泰国房地产领域的融资条款：

  • 房产必须位于曼谷或指定地点。
  • 仅限投资和居住用途。
  • 贷款价值比最高可达州政府评估价值或购买价格（以较低者为准）的 70%。
  • 对于持有泰国工作许可证的外国人，申请人的最低月薪为14万泰铢，前提是其已持有该工作许可证工作至少两年。否则，贷款必须以新加坡元或美元偿还。

    • 与大华银行建立金融业务关系的一个优势是，您可以分散投资组合，并在不同国家（泰国、新加坡、马来西亚、日本、澳大利亚和英国）购置房产。

    中国工商银行

    中国工商银行是一家中国跨国国有商业银行。该银行向希望在泰国购买房地产的外国人提供抵押贷款。

    该银行接受所有国籍人士的申请，但重点关注亚洲市场，优先考虑来自中国大陆、香港、澳门、台湾、新加坡、马来西亚以及其他一些邻近亚洲国家的申请人。

    泰国工商银行房地产融资条件

  • 房产必须位于曼谷及其周边地区、芭堤雅或普吉岛。
  • 仅适用于已竣工的公寓（不包括新建项目），且市场价值超过 250 万泰铢。
  • 贷款金额为150万至1500万泰铢
  • 贷款价值比最高可达政府确定的价值或购买价格（以较低者为准）的 60-70%。
  • 对于持有工作许可证在泰国工作的外国人，申请人的最低工资为 80,000 泰铢，最低工作期限为一年。

    • MBK保修

    MBK担保允许所有国籍的申请人无需在泰国工作或居住即可申请贷款。申请人可以申请贷款并以现有房产作为抵押。

    MBK担保公司在发放贷款时不考虑财务文件或收入。他们提供的贷款以您在泰国已拥有的房产作为抵押。

    你必须先拥有一套房产，才能申请贷款购买另一套房产。

    MBK担保融资条款及条件（泰国）

  • 房产必须位于曼谷或指定的重点地段。
  • 贷款金额从100万泰铢起。
  • 贷款价值比最高可达州政府评估价值或购买价格（以较低者为准）的 50%。
  • 投资回收期最长可达 10 年
  • 以公寓为抵押申请贷款。

    • MBK担保被认为是泰国领先的对外国人友好的抵押贷款方案。如果您已在泰国投资，则不受国籍、居住身份、就业状况或婚姻状况的限制。海外收入可作为参考并用于审批。

    鲜为人知的融资方案

    地方融资

    在泰国生活多年并符合一定居住条件的人可以申请当地贷款。

    泰国境内有多家银行和国际银行向外国公民提供贷款，其中包括汇丰银行、暹罗商业银行（SCB）、泰国军人银行（TMB）和Tisco银行。

    这些银行提供的贷款条件更优惠，但对居住地有严格的要求。申请人必须持有（至少）一份外国人登记簿，以证明其在泰国的永久居留身份。

    如果您符合以下任一条件，即可申请贷款：

  • 持有工作许可证在泰国工作至少 1-2 年，并拥有稳定的收入。
  • 泰国永久居民许可证 (PR) – 永久居民许可证持有者可享受更多信贷选择，且条件较为宽松。

    • 配偶融资

    许多外籍人士移居泰国并在那里找到了爱情。与伴侣安定下来，共创未来，这完全合情合理。如果您与泰国公民结婚，您的伴侣可以申请抵押贷款，而您则作为担保人。泰国伴侣和外国担保人都必须有工作、稳定的收入和良好的信用记录。

    这种方法有一个主要优点和一个主要缺点。

    您的配偶可以在任何一家他们已经是客户的泰国银行申请贷款。他们将享受泰国公民可享受的所有利率、贷款期限、贷款价值比和还款方式。

    作为配偶贷款的担保人，您并非房产的所有者！抵押贷款和土地登记信息均登记在您配偶的名下。您对所取得的房产不享有任何法律所有权。

    这不应该阻止你和配偶共同建造房屋。然而，如果最终离婚，你可能对你曾参与出资的房产没有法律上的所有权。如果你正在考虑这种情况，务必咨询你的律师。

    您的房地产律师

    这听起来可能有点像老生常谈，但对于想要在泰国投资/购买房地产的外国人来说，找到一位优秀的律师并投入时间和金钱是你能做出的最佳决定。

    一位值得信赖的房地产律师可以为您节省时间、避免不必要的麻烦，并帮助您规避潜在的经济损失或法律纠纷。如果您计划通过金融机构贷款购买房产，那么房地产律师就至关重要。他们是这方面的专家。

    为了让您真正了解律师如何帮助您，让我们来看看他实际做了些什么。

    为了筹集资金，他们将采取以下措施：

  • 审阅贷款文件，必要时进行解读。
  • 协助向相关各方发放贷款资金。

    • 在购买过程中，他们将：

  • 进行全面的尽职调查。这包括调查卖方、开发公司、建筑物以及与上述要点相关的任何潜在法律问题的背景和历史。
  • 我们会进行所有权调查，包括确认所有权详情与土地登记册上的记录相符；确认卖方是该房产的合法所有者并有权出售该房产；还会检查该房产是否存在任何抵押、留置权、债务或未决的法律诉讼。
  • 仔细审查购房协议，确保所有细节准确无误，且对买卖双方都公平合理。与西方国家不同，泰国的合同往往不太注重具体金额，而更注重买卖双方之间的关系。这可以被视为一种君子协定或口头协议。遗憾的是，这意味着一些重要的条款或细则可能被遗漏。您的房地产律师会翻译合同，并就保护您权益的关键条款提供建议。购买公寓时，尤其是在芭堤雅或普吉岛等旅游区，合同审查至关重要。
  • 资金转移和支付的协调。在任何房地产交易中，资金都是最重要的环节。我们稍后会详细解释，但您的律师会确认应付金额（包括土地登记费、滞纳金和其他费用）、费用承担方以及付款方式（付款计划）。您的律师将确保所有付款和截止日期对双方都公平合理，并与您一起审查任何隐藏费用或持续性费用。
  • 亲自前往土地登记处办理房产过户和登记手续。您的律师将在过户过程中接收并移交所有相关文件。之后，他们可以作为您在泰国土地登记处的联系人，根据您的合同办理所有文件的登记手续并缴纳相关费用和税款。
  • 保护您的资产。一家值得信赖的律师事务所可以帮助您识别未来的风险。万一您不幸去世，会发生什么？我们通常会在自己的祖国立遗嘱，以确保去世后遗产得到妥善安排。泰国不承认外国遗嘱，而且外国遗嘱可能会在法庭上受到质疑。泰国律师可以帮助您制定一份在泰国有效的遗嘱，涵盖所有位于泰国的资产。虽然遗嘱并非购房流程的一部分，但在考虑如何保护资产以及为配偶或受抚养人提供保障时，这却是一个经常被忽视的重要方面。

    • 在购房过程中，您会与许多服务提供商打交道，包括房地产经纪人、财务顾问、开发商和房地产律师。因此，花时间找到信誉良好的专业人士并建立良好的合作关系是值得的。

    其他财务方面的考虑

    无论你计划如何为在泰国的房产融资，除了购买价格之外，还有其他财务方面需要考虑。

    货币汇率——由于汇率波动，汇款时机至关重要。您至少应该汇出足以支付购买价格和手续费的金额。如果您的货币强势，您可以节省购物费用。但是，如果货币贬值，您可能需要花费更多本币。

    持续性费用——购买公寓后，需缴纳年度服务费（公共区域管理费，简称CAM）和维修基金。此外，还需缴纳房产税、登记费，以及（如适用）出租公寓的所得税。

    利息和还款：贷款利率会波动，您的还款额也可能随之变化。许多银行会在您提前还清贷款时收取提前还款手续费，并且通常要求您在获得贷款批准前购买某些保险。

    房地产经纪人佣金：您信赖的专家需要获得报酬。他们提供服务，理应获得相应的报酬。投资于专业人士，可确保您的整个房产买卖过程轻松无忧。从长远来看，这有助于您避免潜在的财务风险。

    文凭

    在泰国购买公寓，您最终有很多选择。但是，土地和房屋的购买有一些限制。我们的律师可以为您展示间接获取房产的替代途径。您将获得一份全面的概述，了解您的各种选择、可以为您提供支持的专家以及如何启动整个流程。

    泰国是一个美丽的国家，每年都有成百上千的外国人选择前往那里旅游并永久定居，无论是出于生活方式的考量还是投资目的。这个过程有时看起来可能很复杂，但只要方法得当，其实很简单。

    房地产律师 | 专攻房地产法的律师

    如果您想在泰国购买梦想房产，专业的法律建议至关重要。一位熟悉泰国法律的合格房地产律师将在整个购房过程中为您提供咨询和支持，并处理所有手续。

    Siam Legal是一家注册律师事务所，在房地产法律领域拥有超过20年的经验。团队在曼谷、清迈、芭堤雅和普吉岛等主要都市区设有办事处，对每个地区的具体情况都非常熟悉。

    您可以联系暹罗法律办公室，地址如下：

    地址：泰国曼谷孔堤区素坤逸路142号，太平洋广场二期18楼1806室，邮编10110。电话：+66 2 254 8900 手机：+66 84 021 9800 网址：www.siam-legal.com 营业时间：上午9:00至下午6:00