При покупке недвижимости покупателям необходимо задавать множество вопросов:

  • Зачем я покупаю недвижимость?
  • Ищу ли я постоянное место жительства?
  • Хочу ли я поехать в отпуск?
  • Или же эта недвижимость — инвестиция, цель которой — получение арендного дохода и прибыль при продаже?
  • Хочу ли я инвестировать в своей стране или искать возможности за рубежом?
  • Как можно профинансировать покупку квартиры в кондоминиуме в Таиланде?

    • Самый важный вопрос:

    Хотя в большинстве стран этот процесс может быть схожим, в каждой стране действуют свои правила и положения, которым должны следовать иностранцы. Таиланд не является исключением.

    Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в Таиланде, вам следует знать несколько важных вещей об этой стране.

  • Иностранец не может владеть тайской землей на свое имя.
  • Единственная недвижимость, которую иностранец может на законных основаниях приобрести на свое имя в неограниченном праве собственности, — это кондоминиум.
  • Иностранцы могут приобрести землю только на основании договора аренды.

    • Распространенное заблуждение заключается в том, что иностранцы не могут финансировать покупку тайской недвижимости через финансовые учреждения. Хотя возможности ограничены, а требования довольно строгие, это возможно.

    В этой статье мы расскажем о различных способах привлечения капитала для покупки недвижимости вашей мечты в этой прекрасной стране. Мы рассмотрим преимущества и недостатки, а также пошагово объясним процесс покупки, независимо от вашего выбора.

    Мы сосредоточимся на кондоминиумах, поскольку они представляют собой самый простой и безопасный способ приобретения недвижимости для иностранцев.

    Прежде чем мы рассмотрим, как можно финансировать покупку недвижимости в Таиланде, есть важный вопрос, который многие забывают задать: «Следует ли мне обратиться за юридической консультацией?»

    Простой ответ: «Да!» Инвестиции в недвижимость — это серьезное решение, и редко кто не обращается за советом к экспертам по праву в сфере недвижимости в своей стране. Если вы планируете купить недвижимость в стране, культура, язык, правила и законодательство в сфере недвижимости которой вам незнакомы, то обращение к авторитетному юристу по недвижимости — это ответственный шаг.

    Позже мы подробно расскажем вам, что именно делает для вас ваш адвокат и почему он вам нужен.

    Что такое кондоминиум?

    Для начала нам следует получить общее представление о том, что такое кондоминиум и какие различные формы собственности зарегистрированы для кондоминиума.

    Кондоминиумный комплекс — это здание, находящееся как в частной, так и в коллективной собственности. Владельцы кондоминиумного комплекса владеют недвижимостью через юридическое лицо — ассоциацию собственников. (Закон о совместном владении жилой недвижимостью — Закон о совместно принадлежащей жилой недвижимости от 2022 года).

    Проще говоря, кондоминиум — это жилая единица в более крупном жилом комплексе. Владелец имеет полное право собственности на квартиру и долю в общих зонах. Иностранцы могут покупать и продавать кондоминиумы на свое имя.

    Согласно тайскому законодательству, иностранцам разрешено владеть лишь 49% квартир в жилых комплексах. Ваш юрист проверит это в рамках проверки юридической чистоты сделки, поскольку вы, конечно же, не хотите обнаружить только после заключения сделки, что выбранная вами квартира не соответствует квоте на владение недвижимостью для иностранцев.

    Как право собственности влияет на мою собственность?

    В Таиланде существует две формы собственности, по которым иностранец может приобрести недвижимость – полная собственность и аренда.

    Права собственности – Иностранцы могут приобрести права собственности на свое имя. Земельный реестр Таиланда выдает свидетельство о праве собственности, аналогичное договору о разделе земельного участка.

    Кондоминиумы — это единственная форма недвижимости, которую иностранцы могут приобрести в полную собственность. Поэтому это популярный и самый простой вариант покупки. Одним из преимуществ полной собственности является то, что она может служить залогом для дальнейших инвестиций.

    Аренда – Иностранец может владеть физическим сооружением (недвижимостью) в качестве бенефициара, но земля, на которой оно стоит, принадлежит гражданину Таиланда или тайской компании с ограниченной ответственностью.

    Вы можете арендовать недвижимость на срок до 30 лет с возможностью продления аренды до 90 лет.

    Договор аренды регистрируется в Земельном реестре Таиланда, и если недвижимость продается в течение срока его действия, новый владелец принимает на себя обязательства по существующему договору аренды.

    Хотя права аренды часто относятся к виллам, домам и земельным участкам, важно понимать, что в популярных туристических районах, таких как Пхукет и Паттайя, эти права продаются как права аренды.

    Варианты финансирования для иностранцев

    Проверить

    Как говорится, «наличные правят миром». Если у вас достаточно ликвидных средств для покупки недвижимости, то оплата наличными — самый простой вариант.

  • Вы являетесь единственным владельцем данной недвижимости.
  • Вам не нужно искать финансирование в своей стране.
  • Вам не нужно беспокоиться о процентных ставках, условиях кредита и погашении.
  • При наличии надлежащей юридической поддержки время от подписания контракта до завершения сделки и передачи объекта может быть значительно сокращено.
  • Высокие первоначальные капиталовложения.
  • Необходимость сбора средств для покупки.
  • Возможны ограничения в выборе вариантов покупки из-за бюджетных ограничений.
  • Внешнее финансирование недоступно, если вы приобретаете товар в инвестиционных целях.

    • Даже если вам посчастливилось иметь необходимые средства для покупки недвижимости, все равно существуют правила, которые вы, как иностранец, должны соблюдать при совершении сделки.

    Все средства, предназначенные для покупки недвижимости от имени иностранца, должны быть в иностранной валюте, и необходимо предоставить четкое подтверждение происхождения средств (снятие средств со счета в банке-отправителе), цели использования средств (покупка квартиры) и подтверждение конвертации валюты на тайском счете получателя (форма валютной транзакции или форма FET).

    Это также может быть выгодно для вас, поскольку при обмене валюты в Таиланде вы часто получаете более выгодный курс, чем если бы вы обменяли деньги в своей стране, а затем перевели их туда.

    Ваш юрист по недвижимости может помочь вам с переводом денег. Он проконсультирует вас по вопросам распределения средств при передаче права собственности, поможет перевести деньги из вашей страны на тайский банковский счет и уплатить все применимые государственные сборы и налоги после регистрации вашей недвижимости в тайском земельном реестре.

    Финансирование в вашей стране

    Если у вас нет лишних денежных средств, но есть доступная недвижимость в вашей стране, то вы можете профинансировать покупку через существующее финансовое учреждение.

  • У вас уже есть деловые отношения и кредитная история с вашим кредитным учреждением.
  • Процентные ставки, условия кредитования и порядок погашения, как правило, лучше.
  • Они будут обслуживать долг в своей национальной валюте.
  • Время выплаты и доступа к средствам сократится.
  • Они занимаются оценкой недвижимости, которая уже находится в их собственности.
  • У вас могут быть более выгодные коэффициенты соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV), позволяющие получить доступ к акционерному капиталу.
  • У вас может быть больший бюджет на покупки, чем если бы вы полагались исключительно на наличные.
  • Если вы покупаете недвижимость с целью инвестирования/перепродажи, вы можете использовать заемные средства для получения большей прибыли.
  • Вам придётся обслуживать более высокие долги в вашей стране.
  • Возможно, вам потребуется продлить срок действия существующего долга, что увеличит время до того момента, когда вы станете полноправным владельцем своего дома.
  • Они несут ответственность за колебания процентных ставок.
  • При покупке недвижимости для сдачи в аренду в Таиланде от вас может потребоваться предоставление вашему учреждению договора аренды.
  • Некоторые учреждения не принимают доход от сдачи жилья в аренду за рубежом для обслуживания долгов в вашей стране.

    • Финансирование в вашей стране — вполне реальный вариант; однако перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с финансовым экспертом. Во многих странах действуют строгие правила в отношении кредитования и иностранных инвестиций.

    Возьмем в качестве примера Австралию:

    После финансового кризиса 2008 года многие банки в Австралии настаивали на проведении кредитной и инвестиционной политики, направленной на возрождение сектора недвижимости.

    В 2015 году многие домовладельцы оказались в чрезмерной задолженности и испытывали трудности с обслуживанием своих кредитов перед банками. Австралийское управление по пруденциальному регулированию (APRA) заняло жесткую позицию в отношении банков и их ответственной практики кредитования.

    Заемщики были обязаны раскрывать предполагаемое использование новых средств, а также были введены новые правила, предусматривающие более низкие коэффициенты соотношения кредита к стоимости залога и более короткие сроки погашения для инвестиционных фондов. Средства для иностранных инвестиций считались высокорискованными и подвергались тщательной кредитной проверке.

    Для обеспечения ответственного кредитования со стороны финансовых учреждений клиенты должны были находиться в более стабильном финансовом положении, чтобы иметь возможность брать кредиты.

    Иностранное финансирование

    Как уже упоминалось ранее, выбор ограничен, но существуют финансовые учреждения, предлагающие иностранным инвесторам в Таиланде финансирование в сфере недвижимости. Эти учреждения базируются за рубежом, например, в Сингапуре, но имеют филиалы в Таиланде.

    Существует три основные компании, предлагающие финансирование иностранцам: Bangkok Bank (сингапурский филиал), United Overseas Bank (UOB), Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) и MBK Guarantee Co., Ltd (MBK).

    Мы рассмотрим преимущества и недостатки иностранного финансирования, а затем изложим конкретные требования к каждому учреждению.

  • Использование вашей недвижимости в Таиланде в качестве залога по ипотеке.
  • Возможность использовать доход от аренды для погашения кредитов.
  • Построение отношений, которые будут способствовать дальнейшим инвестициям в Таиланд.
  • Варианты финансирования покупки в Таиланде, если вы не можете получить финансирование в своей стране.
  • Создайте кредитную историю в Таиланде.
  • Более высокие процентные ставки – Процентные ставки будут выше, чем те, которые предлагаются гражданам Таиланда на местном уровне, или те, которые распространены в вашей стране.
  • Более короткие сроки кредитования – финансовые учреждения предлагают кредиты на срок от 5 до 15 лет с условием полного погашения кредита до достижения 60 лет.
  • Низкое соотношение суммы кредита к стоимости залога – Некоторые учреждения предлагают соотношение суммы кредита к стоимости залога до 75% от стоимости недвижимости, но обычно оно составляет около 50%. Соотношение суммы кредита к стоимости залога может зависеть от суммы кредита.
  • Кредит необходимо погашать в иностранной валюте – это может привести к чрезмерным комиссиям и подвержено колебаниям обменного курса.
  • Строгие критерии кредитования и обслуживания.
  • Строгие правила получения вида на жительство для иностранцев.
  • Доступно только для граждан определенных национальностей.
  • Недвижимость можно приобрести только в определенных районах.

    • Банки и учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты иностранцам в Таиланде.

    Объединенные зарубежные банки (UOB)

    UOB — это многонациональный банк со штаб-квартирой в Сингапуре. Банк предоставляет международные кредиты на недвижимость в Сингапуре, Малайзии, Таиланде, Японии, Австралии и Великобритании.

    Условия финансирования от UOB для приобретения недвижимости в Таиланде:

  • Объект недвижимости должен располагаться в Бангкоке или в выбранных вами районах.
  • Предназначено исключительно для инвестиционных и жилых целей.
  • Коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости залога составляет до 70% от оценочной стоимости, установленной государством, или от покупной цены (в зависимости от того, какая из них ниже).
  • Для иностранцев, имеющих разрешение на работу в Таиланде, минимальная заработная плата заявителя составляет 140 000 THB при условии, что они работают по разрешению на работу не менее двух лет. В противном случае кредит должен быть погашен в SGD или USD.

    • Одним из преимуществ финансового сотрудничества с UOB является возможность диверсификации портфеля и приобретения недвижимости в разных странах – Таиланде, Сингапуре, Малайзии, Японии, Австралии и Великобритании.

    Промышленно-коммерческий банк Китая (ICBC)

    ICBC — это китайский многонациональный государственный коммерческий банк. Банк предоставляет ипотечные кредиты иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Таиланде.

    Банк рассматривает заявки от лиц всех национальностей, но уделяет особое внимание азиатским рынкам и отдает приоритет заявителям из Китая, Гонконга, Макао, Тайваня, Сингапура, Малайзии и некоторых других соседних азиатских стран.

    Условия финансирования недвижимости ICBC в Таиланде

  • Объект недвижимости должен располагаться в Бангкоке и его окрестностях, Паттайе или Пхукете.
  • Предложение действительно только для завершенных кондоминиумов (новые проекты не рассматриваются) рыночной стоимостью более 2,5 миллионов THB.
  • Сумма кредита: 1,5–15 миллионов бат.
  • Соотношение суммы кредита к стоимости залога составляет до 60–70% от установленной государством стоимости или покупной цены (в зависимости от того, какая из них ниже).
  • Для иностранцев, работающих в Таиланде по разрешению на работу, минимальная заработная плата составляет 80 000 THB, а минимальный срок работы — один год.

    • Гарантия MBK

    Программа MBK Guarantee позволяет заявителям всех национальностей подать заявку на кредит, не имея необходимости работать или проживать в Таиланде. Заявители могут подать заявку на кредит, используя в качестве залога имеющуюся у них недвижимость.

    Компания MBK Guarantee не учитывает финансовые документы или доход при выдаче кредитов. Они предоставляют кредиты под залог недвижимости, которой вы уже владеете в Таиланде.

    Для получения кредита на приобретение другой недвижимости необходимо уже владеть ею.

    Условия и положения программы гарантированного финансирования MBK в Таиланде

  • Объект недвижимости должен располагаться в Бангкоке или в отдельных ключевых районах.
  • Сумма кредита от 1 миллиона THB.
  • Коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости залога составляет до 50% от оценочной стоимости, установленной государством, или от покупной цены (в зависимости от того, какая из них ниже).
  • Срок окупаемости до 10 лет
  • Подайте заявку на кредит, используя квартиру в качестве залога.

    • Ипотечная программа MBK Guarantee считается одним из лучших вариантов ипотеки для иностранцев в Таиланде. Если вы уже инвестируете в Таиланде, нет никаких ограничений по гражданству, виду на жительство, статусу занятости или семейному положению. Иностранный доход может быть использован в качестве подтверждения дохода для одобрения заявки.

    Менее известные варианты финансирования

    Местное финансирование

    Те, кто проживает в Таиланде уже несколько лет и соответствует определенным критериям для получения вида на жительство, могут подать заявку на получение местного финансирования.

    В Таиланде существуют как отечественные, так и международные банки, предоставляющие кредиты иностранным гражданам. К ним относятся HSBC, Siam Commercial Bank (SCB), Thai Military Bank (TMB) и Tisco Bank.

    Эти банки предлагают более выгодные условия, но предъявляют строгие требования к месту жительства. Заявители должны иметь (как минимум) свидетельство о регистрации иностранца, подтверждающее их статус постоянного жителя Таиланда.

    Вы можете подать заявку на кредит, если относитесь к одной из следующих категорий:

  • Работа в Таиланде по разрешению на работу не менее 1-2 лет и наличие стабильного дохода.
  • Разрешение на постоянное проживание в Таиланде (PR) – обладатели PR могут получить больше возможностей для получения кредита при менее строгих условиях.

    • Супружеское финансирование

    Многие иностранцы переезжают в Таиланд и находят там любовь. Вполне естественно остепениться и построить будущее со своим партнером. Если вы вступаете в брак с гражданином Таиланда, ваш партнер может оформить ипотеку, а вы выступите в качестве поручителя. И тайские партнеры, и иностранные поручители должны иметь работу, стабильный доход и хорошую кредитную историю.

    Этот метод имеет одно существенное преимущество и один существенный недостаток.

    Ваш супруг(а) может подать заявку на кредит в любом тайском банке, где он(а) уже является(а) клиентом. Он(а) сможет(ла) воспользоваться всеми процентными ставками, условиями кредитования, коэффициентами соотношения суммы кредита к стоимости залога и вариантами погашения, доступными гражданам Таиланда.

    Выступая в качестве поручителя по кредиту вашего супруга, вы не являетесь собственником недвижимости! Ипотечный договор и запись в земельном реестре оформлены на его имя. Вы не имеете никаких законных прав собственности на приобретаемую вами недвижимость.

    Это не должно отпугивать вас от строительства дома вместе с супругом. Однако в случае развода у вас может не быть законных прав на недвижимость, в финансировании которой вы принимали участие. Если вы рассматриваете такой сценарий, крайне важно проконсультироваться с адвокатом.

    Ваш юрист по недвижимости

    Это может прозвучать как заезженная пластинка, но для иностранца, желающего инвестировать в недвижимость в Таиланде или приобрести её, найти хорошего юриста и вложить в его услуги время и деньги — это лучшее решение, которое он может принять.

    Квалифицированный юрист по недвижимости сэкономит вам время, избавит от разочарований и поможет избежать потенциальных финансовых потерь или юридических споров. Он необходим, если вы планируете финансировать покупку недвижимости через финансовое учреждение. Это эксперт в данной области.

    Чтобы вы действительно поняли, как ваш адвокат вам помогает, давайте посмотрим, чем он на самом деле занимается.

    Для финансирования этого они предпримут следующие действия:

  • Изучите кредитные документы и при необходимости дайте им интерпретацию.
  • Оказание содействия в распределении кредитных средств соответствующим сторонам.

    • В процессе покупки они будут:

  • Проведите тщательную проверку благонадежности. Это включает в себя изучение биографии и истории продавцов, строительных компаний, зданий, а также любых потенциальных юридических сложностей, связанных с вышеупомянутыми пунктами.
  • Проводится проверка прав собственности. Это включает в себя подтверждение того, что данные о праве собственности соответствуют данным, зарегистрированным в земельном реестре; что продавец является законным владельцем недвижимости и уполномочен ее продать. Также проверяется наличие каких-либо действующих ипотечных кредитов, залогов, долгов или незавершенных судебных разбирательств в отношении недвижимости.
  • Внимательно изучите договор купли-продажи, чтобы убедиться в точности и справедливости всех деталей как для покупателя, так и для продавца. В отличие от западных стран, тайские контракты часто меньше фокусируются на конкретных цифрах и больше на отношениях между покупателем и продавцом. Их можно описать как джентльменское соглашение или сделку, заключенную на словах. К сожалению, это означает, что важные условия или пункты могут отсутствовать. Ваш юрист по недвижимости переведет контракты и посоветует вам, какие ключевые пункты следует включить для вашей защиты. Проверка контрактов крайне важна при покупке кондоминиумов, особенно в туристических районах, таких как Паттайя или Пхукет.
  • Координация денежных переводов и платежей. В любой сделке с недвижимостью деньги являются наиболее важным аспектом. Мы подробнее расскажем об этом позже, но ваш юрист подтвердит суммы к оплате (включая регистрационные сборы, пени за просрочку и другие платежи), кто несет расходы и как будет производиться оплата (график платежей). Ваш юрист обеспечит справедливость всех платежей и сроков для обеих сторон и обсудит с вами любые скрытые или текущие расходы.
  • Присутствуйте при оформлении передачи права собственности и регистрации в Земельном реестре. Ваш адвокат получит и передаст все необходимые документы во время передачи права собственности. Затем он сможет выступать в качестве вашего контактного лица в Земельном реестре Таиланда для регистрации всех документов и оплаты сборов и налогов в соответствии с вашим договором.
  • Защитите свои активы. Надежная юридическая фирма может помочь вам выявить будущие риски. Что произойдет в худшем случае вашей смерти? Часто мы составляем завещание в своей стране, чтобы обеспечить сохранность нашего имущества после нашей смерти. Таиланд не признает иностранные завещания, и их можно оспорить в суде. Тайские юристы могут помочь вам составить завещание, действительное в Таиланде, которое будет охватывать активы, расположенные исключительно в Таиланде. Хотя это не является частью процесса покупки, это важный аспект, который часто упускается из виду при рассмотрении вопроса защиты наших активов и обеспечения наших супругов или иждивенцев.

    • В процессе покупки вам предстоит взаимодействовать со многими поставщиками услуг – агентами по недвижимости, финансовыми консультантами, застройщиками и юристами по вопросам недвижимости. Стоит потратить время на поиск авторитетных специалистов, с которыми вы сможете построить хорошие отношения.

    Дополнительные финансовые соображения

    Независимо от того, как вы планируете финансировать покупку недвижимости в Таиланде, помимо цены покупки, следует учитывать и другие финансовые аспекты.

    Курсы валют – Время перевода денег имеет важное значение из-за колебаний обменного курса. Вам следует перевести как минимум сумму, достаточную для покрытия стоимости покупки и комиссий. Если ваша валюта сильна, вы можете сэкономить на покупке. Однако, если она ослабнет, вам, возможно, придется потратить больше своей валюты.

    Текущие расходы – При покупке квартиры в кондоминиуме возникают ежегодные платежи за обслуживание (CAM – Common Area Management – ​​управление общими территориями) и взносы в фонд технического обслуживания. Кроме того, существуют налоги на недвижимость, регистрационные сборы и, если применимо, подоходный налог, если квартира сдается в аренду.

    Проценты и погашение: Процентные ставки по кредитам колеблются, и размер ваших ежемесячных платежей может меняться. Многие банки взимают комиссию за досрочное погашение кредита и часто требуют оформления определенных страховых полисов до одобрения заявки.

    Комиссионные агента по недвижимости: Вашим доверенным специалистам нужно платить. Они предоставляют услуги и заслуживают своих денег. Инвестиции в профессионалов гарантируют, что весь процесс покупки и продажи недвижимости будет простым и без стресса. Это поможет вам избежать потенциальных финансовых проблем в долгосрочной перспективе.

    Диплом

    В конечном итоге, при покупке квартиры в Таиланде у вас есть множество вариантов. Однако существуют некоторые ограничения в отношении земельных участков и домов. Наши юристы могут показать вам альтернативные способы косвенного приобретения недвижимости. Вы получите исчерпывающий обзор ваших возможностей, информацию об экспертах, которые могут вам помочь, и о том, как начать процесс.

    Таиланд — прекрасная страна, и каждый год сотни иностранцев выбирают её для постоянного проживания, будь то из-за образа жизни или для инвестиций. Этот процесс может показаться сложным, но при правильном подходе он довольно прост.

    Юристы по недвижимости | Юристы, специализирующиеся на земельном праве

    Если вы хотите приобрести недвижимость своей мечты в Таиланде, квалифицированная юридическая консультация крайне важна. Опытный юрист по недвижимости, знакомый с тайским законодательством, окажет вам консультационную и техническую поддержку на протяжении всего процесса покупки и позаботится обо всех формальностях.

    Siam Legal — зарегистрированная юридическая фирма с более чем 20-летним опытом работы в сфере права недвижимости. Команда имеет офисы в крупных городах Бангкока, Чиангмая, Паттайи и Пхукета и хорошо знакома со спецификой каждого региона.

    Связаться с юридическим отделом Siam Legal можно по следующему адресу:

    Адрес: здание Two Pacific Place, 18-й этаж, блок 1806, улица Сукхумвит, 142, Клонгтой, Бангкок 10110, Таиланд. Телефон: +66 2 254 8900 Мобильный телефон: +66 84 021 9800 Веб-сайт: www.siam-legal.com Часы работы: 9:00 – 18:00