Ao comprar um imóvel, os compradores precisam fazer muitas perguntas:

  • Por que estou comprando um imóvel?
  • Estou procurando uma residência permanente?
  • Eu quero ir de férias?
  • Ou será que este imóvel é um investimento para gerar renda com aluguel e obter lucro com a venda?
  • Quero investir no meu país de origem ou procurar oportunidades no exterior?
  • Como financiar um apartamento na Tailândia?

    • A questão mais importante é:

    Embora o processo possa ser semelhante na maioria dos países, cada país tem suas próprias regras e regulamentos que os estrangeiros devem seguir. A Tailândia não é exceção.

    Antes de decidir comprar um imóvel na Tailândia, há algumas coisas importantes que você deve saber sobre o país.

  • Um estrangeiro não pode possuir terras tailandesas em seu próprio nome.
  • O único imóvel que um estrangeiro pode adquirir legalmente em seu próprio nome, como propriedade irrestrita, é um apartamento.
  • Estrangeiros só podem adquirir terras por meio de um contrato de arrendamento.

    • Um equívoco comum é que estrangeiros não podem financiar imóveis na Tailândia por meio de uma instituição financeira. Embora as opções sejam limitadas e os requisitos bastante rigorosos, é possível.

    Este artigo mostrará diversas maneiras de levantar capital para comprar o imóvel dos seus sonhos neste belo país. Destacaremos as vantagens e desvantagens e explicaremos o processo de compra passo a passo, independentemente da sua escolha.

    Vamos nos concentrar em condomínios, pois estes representam a forma mais fácil e segura de aquisição de imóveis para estrangeiros.

    Antes de analisarmos como você pode financiar seu imóvel na Tailândia, há uma pergunta importante que muitos se esquecem de fazer: "Devo procurar aconselhamento jurídico?"

    A resposta simples é: “Sim!” Investir em imóveis é uma decisão de grande impacto, e é raro não buscar aconselhamento de especialistas em direito imobiliário no seu próprio país. Se você planeja comprar em um país cuja cultura, idioma, regulamentações e leis imobiliárias lhe são desconhecidas, contratar um advogado imobiliário de renome é a atitude mais responsável.

    Mais tarde, mostraremos exatamente o que seu advogado faz por você e por que você precisa de um.

    O que é um condomínio?

    Primeiramente, devemos ter uma visão geral do que é um condomínio e quais os diferentes tipos de titularidade registrados para um condomínio.

    Um condomínio é um edifício com propriedade tanto privada quanto coletiva. Os proprietários de um condomínio detêm a propriedade por meio de uma entidade jurídica, a associação de proprietários. (Lei de Propriedade Condominial – Lei sobre Propriedade Residencial Conjunta de 2522).

    Em termos simples, um condomínio é uma unidade residencial dentro de um complexo de edifícios maior. O proprietário detém a propriedade integral da unidade e uma parte das áreas comuns. Estrangeiros podem comprar e vender condomínios em seu próprio nome.

    Segundo a legislação tailandesa, estrangeiros só podem possuir 49% dos apartamentos em condomínios residenciais. Seu advogado verificará essa informação como parte da diligência prévia, pois certamente você não quer descobrir somente após a assinatura do contrato que o apartamento escolhido não atende à cota de propriedade estrangeira.

    Como os títulos de propriedade afetam meu imóvel?

    Na Tailândia, existem duas formas de propriedade pelas quais um estrangeiro pode adquirir um imóvel: propriedade plena e propriedade arrendada.

    Direitos de propriedade – Estrangeiros podem adquirir direitos de propriedade em seu próprio nome. O Registro de Imóveis da Tailândia emite uma escritura de propriedade, semelhante a uma escritura de loteamento.

    Os condomínios são a única forma de imóvel que estrangeiros podem comprar em regime de propriedade plena. Portanto, são uma opção de compra popular e mais fácil. Uma das vantagens da propriedade plena é que ela pode servir como garantia para futuros investimentos.

    Arrendamento – Um estrangeiro pode ser proprietário de uma estrutura física (um imóvel) como beneficiário, mas o terreno onde ela se encontra pertence a um cidadão tailandês ou a uma empresa tailandesa de responsabilidade limitada.

    Você pode arrendar o imóvel por até 30 anos, com a opção de prorrogar o contrato por até 90 anos.

    O contrato de arrendamento é registrado no Registro Imobiliário Tailandês e, caso o imóvel seja vendido durante o prazo do contrato, o novo proprietário assume o contrato de arrendamento existente.

    Embora os títulos de propriedade com direito de arrendamento frequentemente se refiram a vilas, casas e terrenos, é importante entender que em áreas turísticas populares como Phuket e Pattaya, esses títulos são vendidos como direitos de arrendamento.

    Opções de financiamento para estrangeiros

    Confira

    Como diz o ditado, "Dinheiro manda no mundo". Se você tem liquidez suficiente para comprar um imóvel, comprar à vista é a opção mais simples.

  • Você é o único proprietário do imóvel.
  • Você não precisa buscar financiamento em seu país de origem.
  • Você não precisa se preocupar com taxas de juros, condições de empréstimo e pagamento.
  • Com o apoio jurídico adequado, o tempo entre a assinatura do contrato e a sua conclusão e entrega pode ser significativamente reduzido.
  • Alto investimento inicial de capital.
  • A necessidade de angariar fundos para a compra.
  • Possíveis limitações nas opções de compra devido a restrições orçamentárias.
  • Não há financiamento externo disponível se a compra for para fins de investimento.

    • Mesmo que você tenha a sorte de possuir os fundos necessários para comprar um imóvel, ainda existem regulamentações que você, como estrangeiro, deve observar ao efetuar a compra.

    Todos os fundos destinados à compra de imóveis em nome de um estrangeiro devem ser em moeda estrangeira e apresentar comprovante claro da origem dos fundos (saque na instituição bancária de origem), da finalidade dos fundos (compra de um apartamento) e comprovante da conversão cambial na conta do destinatário na Tailândia (Formulário de Transação Cambial ou FET).

    Isso também pode ser vantajoso para você, pois geralmente é possível obter uma taxa de câmbio melhor ao trocar dinheiro na Tailândia do que se você trocasse seu dinheiro em seu país de origem e depois o transferisse.

    Seu advogado imobiliário pode auxiliá-lo na transferência do dinheiro. Ele o orientará sobre o desembolso dos fundos após a transferência de propriedade, ajudará na transferência do dinheiro do seu país de origem para uma conta bancária tailandesa e providenciará o pagamento de quaisquer taxas e impostos governamentais aplicáveis ​​assim que seu imóvel for registrado no Registro de Imóveis da Tailândia.

    Financiamento no seu país de origem

    Se você não possui excesso de dinheiro em espécie, mas tem imóveis disponíveis em seu país de origem, é possível financiar a compra por meio de sua instituição financeira atual.

  • Você já possui um relacionamento comercial e um histórico de crédito com sua instituição financeira.
  • As taxas de juros, os prazos de empréstimo e as condições de pagamento são geralmente melhores.
  • Eles pagarão a dívida em sua moeda nacional.
  • O prazo para pagamento e acesso aos fundos será menor.
  • Eles lidam com avaliações de imóveis que já estão em sua posse.
  • Você pode ter melhores índices de empréstimo em relação ao valor do imóvel (LTV) para acessar capital próprio.
  • Você pode ter um orçamento maior para compras do que se dependesse apenas de dinheiro em espécie.
  • Se você estiver comprando com o objetivo de investir/revender, poderá usar o empréstimo para obter um lucro maior.
  • Você terá que arcar com dívidas maiores em seu país.
  • Você poderá precisar prorrogar o prazo do seu empréstimo atual, o que aumentará o tempo necessário para que você seja o proprietário integral do seu imóvel.
  • Eles são responsáveis ​​pelas flutuações nas taxas de juros.
  • Se você comprar um imóvel para alugar na Tailândia, poderá ser necessário fornecer à sua instituição um contrato de locação.
  • Algumas instituições não aceitam rendimentos de aluguel estrangeiros para o pagamento de dívidas em seu país.

    • O financiamento no seu país de origem é uma opção viável; no entanto, é aconselhável procurar aconselhamento financeiro antes de tomar uma decisão. Muitos países têm regulamentações rigorosas em relação a empréstimos e investimentos estrangeiros.

    Tomemos a Austrália como exemplo:

    Após a crise financeira de 2008, muitos bancos na Austrália pressionaram por uma política de empréstimos e investimentos voltada para a revitalização do setor imobiliário.

    Em 2015, muitos proprietários de imóveis estavam financeiramente sobrecarregados com dívidas e tinham dificuldades para pagar seus empréstimos aos bancos. A Autoridade Australiana de Regulação Prudencial (APRA) adotou uma postura rigorosa em relação aos bancos e suas práticas de empréstimo responsável.

    Os tomadores de empréstimo eram obrigados a divulgar a finalidade dos novos fundos, e novas regulamentações foram introduzidas estipulando que os fundos para investimento estariam sujeitos a menores índices de empréstimo em relação ao valor do imóvel e prazos de vencimento mais curtos. Os fundos para investimento estrangeiro eram considerados de alto risco e submetidos a uma análise de crédito rigorosa.

    Para garantir empréstimos responsáveis ​​por parte das instituições financeiras, os clientes precisavam estar em uma situação financeira mais segura para poderem contrair empréstimos.

    Financiamento estrangeiro

    Como mencionado anteriormente, as opções são limitadas, mas existem instituições financeiras que oferecem financiamento imobiliário a investidores estrangeiros na Tailândia. Essas instituições têm sede no exterior, por exemplo, em Singapura, mas mantêm filiais na Tailândia.

    Existem três principais empresas que oferecem financiamento a estrangeiros: Bangkok Bank (filial de Singapura), United Overseas Bank (UOB), Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) e MBK Guarantee Co., Ltd (MBK).

    Analisaremos as vantagens e desvantagens do financiamento estrangeiro e, em seguida, descreveremos os requisitos específicos para cada instituição.

  • Utilizar seu imóvel na Tailândia como garantia para um empréstimo hipotecário.
  • Opção de usar a renda do aluguel para quitar empréstimos.
  • Construir um relacionamento que incentive mais investimentos na Tailândia.
  • Opções de financiamento para uma compra na Tailândia caso não consiga obter financiamento no seu país de origem.
  • Construa um histórico de crédito na Tailândia.
  • Taxas de juros mais altas – As taxas de juros serão mais altas do que as oferecidas a um cidadão tailandês localmente ou do que as comuns em seu país.
  • Prazos de empréstimo mais curtos – As instituições oferecem prazos de empréstimo de 5 a 15 anos e estipulam que o empréstimo deve ser totalmente quitado antes dos 60 anos de idade.
  • Relação empréstimo-valor mais baixa – Algumas instituições oferecem uma relação empréstimo-valor de até 75% do valor do imóvel, mas geralmente fica em torno de 50%. A relação empréstimo-valor pode variar de acordo com o valor do empréstimo.
  • O empréstimo deve ser pago em moeda estrangeira – isso pode resultar em taxas excessivas e está sujeito a flutuações cambiais.
  • Critérios rigorosos para empréstimos e serviços.
  • Regulamentações rigorosas para o estatuto de residente estrangeiro.
  • Acesso restrito a determinadas nacionalidades.
  • Os imóveis só podem ser adquiridos em determinadas áreas.

    • Bancos e instituições que concedem hipotecas a estrangeiros na Tailândia

    United Oversea Banks (UOB)

    O UOB é um banco multinacional com sede em Singapura. O banco oferece empréstimos imobiliários internacionais em Singapura, Malásia, Tailândia, Japão, Austrália e Reino Unido.

    Condições de financiamento imobiliário do UOB na Tailândia:

  • O imóvel deve estar localizado em Bangkok ou em locais selecionados.
  • Destinado exclusivamente a fins de investimento e residenciais.
  • A relação empréstimo-valor pode chegar a 70% do valor avaliado pelo estado ou ao preço de compra (o que for menor).
  • Para estrangeiros com visto de trabalho na Tailândia, o salário mínimo do solicitante é de 140.000 THB, desde que estejam empregados com esse visto há pelo menos dois anos. Caso contrário, o empréstimo deverá ser pago em SGD ou USD.

    • Uma das vantagens de ter um relacionamento comercial financeiro com o UOB é a possibilidade de diversificar seu portfólio e adquirir imóveis em diferentes países – Tailândia, Singapura, Malásia, Japão, Austrália e Reino Unido.

    Banco Industrial e Comercial da China (ICBC)

    O ICBC é um banco comercial chinês, multinacional e estatal. O banco oferece financiamento imobiliário a estrangeiros que desejam comprar imóveis na Tailândia.

    O banco analisa pedidos de pessoas de todas as nacionalidades, mas concentra-se nos mercados asiáticos e prioriza candidatos da China, Hong Kong, Macau, Taiwan, Singapura, Malásia e alguns outros países asiáticos próximos.

    Condições de financiamento imobiliário do ICBC na Tailândia

  • O imóvel deve estar localizado em Bangkok e arredores, Pattaya ou Phuket.
  • Disponível apenas para condomínios concluídos (não se aplica a projetos de construção nova) com valor de mercado superior a 2,5 milhões de THB.
  • Empréstimo de 1,5 a 15 milhões de THB
  • Relação empréstimo-valor de até 60-70% do valor determinado pelo governo ou do preço de compra (o que for menor).
  • Para estrangeiros que trabalham na Tailândia com visto de trabalho, o salário mínimo exigido é de 80.000 THB, com um período mínimo de emprego de um ano.

    • Garantia MBK

    A Garantia MBK permite que candidatos de todas as nacionalidades solicitem um empréstimo sem precisar trabalhar ou morar na Tailândia. Os candidatos podem solicitar um empréstimo e usar seu imóvel atual como garantia.

    A MBK Guarantee não considera documentos financeiros ou renda ao conceder empréstimos. Eles oferecem empréstimos garantidos por um imóvel que você já possui na Tailândia.

    Você precisa já possuir um imóvel antes de poder contrair um empréstimo para financiar outro.

    Termos e Condições do Financiamento com Garantia MBK na Tailândia

  • O imóvel deve estar localizado em Bangkok ou em locais estratégicos selecionados.
  • Empréstimos a partir de 1 milhão de THB
  • A relação empréstimo-valor pode chegar a 50% do valor avaliado definido pelo estado ou ao preço de compra (o que for menor).
  • Período de retorno do investimento de até 10 anos.
  • Solicite um empréstimo usando um apartamento como garantia.

    • A Garantia MBK é considerada a principal opção de financiamento imobiliário favorável a estrangeiros na Tailândia. Se você já investe na Tailândia, não há restrições quanto à nacionalidade, status de residência, situação profissional ou estado civil. A renda estrangeira pode ser usada como referência e para aprovação.

    Opções de financiamento menos conhecidas

    Financiamento local

    Quem reside na Tailândia há vários anos e atende a determinados critérios de residência pode solicitar financiamento local.

    Existem bancos nacionais e internacionais que oferecem empréstimos a estrangeiros na Tailândia. Entre eles, estão o HSBC, o Siam Commercial Bank (SCB), o Thai Military Bank (TMB) e o Tisco Bank.

    Esses bancos oferecem melhores condições, mas têm requisitos de residência rigorosos. Os candidatos devem possuir (no mínimo) um cartão de registro de estrangeiro que comprove sua residência permanente na Tailândia.

    Você pode solicitar um empréstimo se se enquadrar em uma das seguintes categorias:

  • Trabalhar na Tailândia com visto de trabalho por pelo menos 1 a 2 anos e ter uma renda estável.
  • Autorização de Residência Permanente na Tailândia (PR) – Os titulares de PR podem receber mais opções de crédito com condições menos rigorosas.

    • Financiamento conjugal

    Muitos expatriados se mudam para a Tailândia e encontram o amor por lá. É perfeitamente natural se estabelecer e construir um futuro com seu parceiro. Se você se casar com um cidadão tailandês, seu parceiro poderá solicitar um financiamento imobiliário, com você como fiador. Tanto o parceiro tailandês quanto o fiador estrangeiro devem estar empregados, ter renda estável e um bom histórico de crédito.

    Este método tem uma grande vantagem e uma grande desvantagem.

    Seu cônjuge pode solicitar um empréstimo em qualquer banco tailandês onde já seja cliente. Ele(a) se beneficiará de todas as taxas de juros, prazos de empréstimo, relações empréstimo-valor e opções de pagamento disponíveis para cidadãos tailandeses.

    Como fiador do empréstimo do seu cônjuge, você não é o proprietário do imóvel! A hipoteca e o registro de propriedade estão em nome dele(a). Você não possui direitos legais de propriedade sobre o imóvel que está adquirindo.

    Isso não deve impedi-lo de construir uma casa com seu cônjuge. No entanto, caso ocorra um divórcio, você pode não ter direitos legais sobre um imóvel que ajudou a financiar. Se você está considerando esse cenário, é essencial conversar com seu advogado.

    Seu advogado imobiliário

    Pode parecer repetitivo, mas para um estrangeiro que deseja investir ou adquirir imóveis na Tailândia, encontrar um bom advogado e investir tempo e dinheiro nele é a melhor decisão que você pode tomar.

    Um advogado imobiliário de confiança poupa-lhe tempo, evita frustrações e ajuda a prevenir potenciais perdas financeiras ou litígios. É essencial se planeia financiar o seu imóvel através de uma instituição financeira. É o especialista.

    Para que você entenda de fato como seu advogado o ajuda, vamos analisar o que ele realmente faz.

    Para financiar isso, eles farão o seguinte:

  • Analise os documentos do empréstimo e interprete-os, se necessário.
  • Auxílio no desembolso dos fundos do empréstimo às respectivas partes.

    • Durante o processo de compra, eles irão:

  • Realize um processo de due diligence completo. Isso inclui pesquisar o histórico e a experiência dos vendedores, das construtoras, dos imóveis e quaisquer possíveis complicações legais relacionadas aos pontos mencionados acima.
  • São realizadas pesquisas de propriedade. Isso inclui confirmar se os dados de propriedade correspondem aos registrados no cadastro imobiliário; se o vendedor é o proprietário legal do imóvel e está autorizado a vendê-lo. Também é verificado se existem hipotecas, ônus, dívidas ou processos judiciais pendentes sobre o imóvel.
  • Analise cuidadosamente os contratos de compra e venda para garantir que todos os detalhes estejam corretos e sejam justos tanto para o comprador quanto para o vendedor. Ao contrário dos países ocidentais, os contratos tailandeses costumam priorizar a relação entre comprador e vendedor em detrimento de valores específicos. Pode-se dizer que se trata de um acordo de cavalheiros ou um negócio feito com um aperto de mãos. Infelizmente, isso significa que termos ou cláusulas importantes podem estar faltando. Seu advogado imobiliário traduzirá os contratos e o orientará sobre as cláusulas essenciais a serem incluídas para sua proteção. A revisão do contrato é fundamental na compra de apartamentos, especialmente em áreas turísticas como Pattaya ou Phuket.
  • Coordenação da transferência e do pagamento de fundos. Em qualquer transação imobiliária, o dinheiro é o aspecto mais importante. Explicaremos isso com mais detalhes adiante, mas seu advogado confirmará os valores devidos (incluindo taxas de registro de imóveis, multas por atraso e outros encargos), quem arcará com os custos e como o pagamento será feito (cronograma de pagamento). Seu advogado garantirá que todos os pagamentos e prazos sejam justos para ambas as partes e revisará com você quaisquer custos ocultos ou recorrentes.
  • Acompanhe a transferência e o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Seu advogado receberá e entregará todos os documentos relevantes durante a transferência. Ele poderá então atuar como seu contato no Cartório de Registro de Imóveis da Tailândia para registrar todos os documentos e pagar as taxas e impostos conforme o contrato.
  • Proteja seu patrimônio. Um escritório de advocacia de confiança pode ajudá-lo a identificar riscos futuros. O que acontece no pior cenário possível, caso você venha a falecer? Frequentemente, elaboramos um testamento em nosso país de origem para garantir a segurança do nosso patrimônio após a nossa morte. A Tailândia não reconhece testamentos estrangeiros, e eles podem ser contestados judicialmente. Advogados tailandeses podem ajudá-lo a elaborar um testamento válido na Tailândia que abranja exclusivamente bens localizados no país. Embora não faça parte do processo de compra, é um aspecto importante, muitas vezes negligenciado, ao considerarmos a proteção do nosso patrimônio e o sustento do nosso cônjuge ou dependentes.

    • Durante o processo de compra, você trabalhará com muitos prestadores de serviços – corretores de imóveis, consultores financeiros, construtoras e advogados imobiliários. Vale a pena dedicar tempo para encontrar profissionais de boa reputação com os quais você possa construir um bom relacionamento.

    Outras considerações financeiras

    Independentemente de como você planeja financiar seu imóvel na Tailândia, existem outros aspectos financeiros a serem considerados além do preço de compra.

    Taxas de câmbio – O momento da sua transferência de dinheiro é importante devido às flutuações cambiais. Você deve transferir pelo menos o suficiente para cobrir o preço da compra e as taxas. Se a sua moeda estiver forte, você pode economizar dinheiro na compra. No entanto, se ela estiver fracassada, você poderá ter que gastar mais da sua própria moeda.

    Custos contínuos – Ao comprar um apartamento, incorrem-se em taxas de serviço anuais (CAM – Gestão de Áreas Comuns) e pagamentos para o fundo de manutenção. Além disso, existem impostos prediais, taxas de registro e, se aplicável, imposto de renda em caso de aluguel.

    Juros e pagamento: As taxas de juros dos empréstimos flutuam e as suas prestações podem mudar. Muitos bancos cobram taxas por pagamento antecipado se você quitar o empréstimo rapidamente e, frequentemente, exigem a contratação de determinados seguros antes da aprovação.

    Honorários de corretores de imóveis: Seus especialistas de confiança precisam ser remunerados. Eles prestam um serviço e merecem ser pagos. Investir em profissionais garante que todo o processo de compra e venda do seu imóvel seja simples e sem estresse. Isso ajuda você a evitar possíveis problemas financeiros a longo prazo.

    Diploma

    Em última análise, você tem muitas opções ao comprar um apartamento na Tailândia. No entanto, existem algumas restrições para terrenos e casas. Nossos advogados podem mostrar maneiras alternativas de adquirir imóveis indiretamente. Você receberá uma visão geral completa de suas opções, dos especialistas que podem ajudá-lo e de como iniciar o processo.

    A Tailândia é um país belíssimo, e todos os anos centenas de estrangeiros optam por visitá-la e estabelecer-se lá permanentemente, seja por razões de estilo de vida ou para investir. O processo pode, por vezes, parecer complicado, mas, se abordado corretamente, é bastante simples.

    Advogados imobiliários | Advogados especializados em direito imobiliário

    Se você deseja comprar o imóvel dos seus sonhos na Tailândia, uma assessoria jurídica sólida é essencial. Um advogado imobiliário qualificado e familiarizado com a legislação tailandesa irá orientá-lo e apoiá-lo durante todo o processo de compra, cuidando de todas as formalidades.

    A Siam Legal é uma sociedade de advogados registrada com mais de 20 anos de experiência em direito imobiliário. A equipe mantém escritórios nas principais áreas metropolitanas de Bangkok, Chiang Mai, Pattaya e Phuket, e conhece profundamente as condições específicas de cada localidade.

    Você pode entrar em contato com o escritório da Siam Legal no seguinte endereço:

    Endereço: Two Pacific Place Building, 18º andar, unidade 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Tailândia. Telefone: +66 2 254 8900 Celular: +66 84 021 9800 Site: www.siam-legal.com Horário de funcionamento: 9h às 18h