Al comprar una propiedad, los compradores deben hacer muchas preguntas:

  • ¿Por qué estoy comprando una propiedad?
  • ¿Estoy buscando una residencia permanente?
  • ¿Quiero irme de vacaciones?
  • ¿O se trata de una inversión para generar ingresos por alquiler y obtener ganancias al venderla?
  • ¿Quiero invertir en mi país de origen o buscar oportunidades en el extranjero?
  • ¿Cómo se financia un condominio en Tailandia?

    • La pregunta más importante es:

    Si bien el proceso puede ser similar en la mayoría de los países, cada uno tiene sus propias normas y reglamentos que los extranjeros deben cumplir. Tailandia no es una excepción.

    Antes de decidir comprar una propiedad en Tailandia, hay algunas cosas importantes que debe saber sobre el país.

  • Un extranjero no puede poseer tierras tailandesas a su propio nombre.
  • La única propiedad que un extranjero puede adquirir legalmente a su nombre como propiedad sin restricciones es un condominio.
  • Los extranjeros solo pueden adquirir terrenos mediante un contrato de arrendamiento.

    • Existe la idea errónea de que los extranjeros no pueden financiar bienes raíces en Tailandia a través de una institución financiera. Si bien las opciones son limitadas y los requisitos bastante estrictos, es posible.

    Este artículo te mostrará diversas maneras de conseguir el capital necesario para comprar la propiedad de tus sueños en este hermoso país. Destacaremos las ventajas y desventajas, y explicaremos el proceso de compra paso a paso, independientemente de la opción que elijas.

    Nos centraremos en los condominios, ya que representan la forma más fácil y segura de adquirir bienes inmuebles para los extranjeros.

    Antes de analizar cómo puedes financiar tu propiedad en Tailandia, hay una pregunta importante que muchos olvidan hacerse: "¿Debo buscar asesoramiento legal?".

    La respuesta es simple: ¡Sí! Invertir en bienes raíces es una decisión trascendental, y es raro no consultar con expertos en derecho inmobiliario de tu país. Si planeas comprar en un país cuya cultura, idioma, regulaciones y leyes inmobiliarias te resultan desconocidas, contratar a un abogado inmobiliario de renombre es lo más sensato.

    Más adelante le mostraremos exactamente qué hace su abogado por usted y por qué necesita uno.

    ¿Qué es un condominio?

    En primer lugar, deberíamos tener una visión general de qué es un condominio y qué diferentes títulos de propiedad se registran para un condominio.

    Un complejo de condominios es un edificio con propiedad tanto privada como comunitaria. Los propietarios de un complejo de condominios poseen la propiedad a través de una entidad legal, la asociación de propietarios. (Ley de Propiedad de Condominios – Ley de Propiedad Residencial de Propiedad Conjunta de 2522).

    En pocas palabras, un condominio es una unidad residencial dentro de un complejo de edificios. El propietario tiene la propiedad total de la unidad y una participación en las áreas comunes. Los extranjeros pueden comprar y vender condominios a su nombre.

    Según la legislación tailandesa, los extranjeros solo pueden poseer el 49% de los apartamentos en complejos residenciales. Su abogado verificará esto como parte de su labor de diligencia debida, ya que seguramente no querrá descubrir, solo después de la firma de la escritura, que el apartamento que eligió no cumple con la cuota de propiedad extranjera.

    ¿Cómo afectan los títulos de propiedad a mi propiedad?

    En Tailandia existen dos formas de propiedad bajo las cuales un extranjero puede adquirir un inmueble: propiedad plena y arrendamiento.

    Derechos de propiedad: Los extranjeros pueden adquirir derechos de propiedad a su nombre. El Registro de la Propiedad de Tailandia emite un título de propiedad, similar a un documento de subdivisión de terreno.

    Los condominios son la única forma de propiedad inmobiliaria que los extranjeros pueden adquirir en plena propiedad. Por lo tanto, son una opción de compra popular y sencilla. Una ventaja de la plena propiedad es que puede servir como garantía para futuras inversiones.

    Arrendamiento: Un extranjero puede ser propietario de una estructura física (una propiedad) como beneficiario, pero el terreno sobre el que se asienta pertenece a un ciudadano tailandés o a una sociedad de responsabilidad limitada tailandesa.

    Puede arrendar la propiedad por un plazo máximo de 30 años, con la opción de extender el contrato de arrendamiento hasta 90 años.

    El contrato de arrendamiento está registrado en el Registro de la Propiedad de Tailandia, y si la propiedad se vende durante la vigencia del contrato, el nuevo propietario se hace cargo del contrato de arrendamiento existente.

    Si bien los títulos de propiedad en régimen de arrendamiento suelen referirse a villas, casas o parcelas de terreno, es importante comprender que en zonas turísticas populares como Phuket y Pattaya, estos títulos se venden como propiedades en régimen de arrendamiento.

    Opciones de financiación para extranjeros

    Verificar

    Como dice el refrán: "El dinero en efectivo manda". Si tienes suficiente liquidez para comprar una propiedad, comprar al contado es la opción más sencilla.

  • Usted es el único propietario del inmueble.
  • No necesitas buscar financiación en tu país de origen.
  • No tienes que preocuparte por los tipos de interés, los plazos del préstamo ni el reembolso.
  • Con el asesoramiento legal adecuado, el tiempo que transcurre desde la firma del contrato hasta la finalización y la entrega puede reducirse significativamente.
  • Alta inversión de capital inicial.
  • La necesidad de recaudar fondos para la compra.
  • Posibles limitaciones en las opciones de compra debido a restricciones presupuestarias.
  • No hay financiación externa disponible si la compra se realiza con fines de inversión.

    • Aunque tengas la suerte de contar con los fondos necesarios para comprar una propiedad, existen regulaciones que, como extranjero, debes cumplir al realizar la compra.

    Todos los fondos destinados a la compra de bienes inmuebles en nombre de un extranjero deben estar en moneda extranjera y contar con una prueba clara del origen de los fondos (retiro del banco de origen), la finalidad de los fondos (compra de un condominio) y la prueba de la conversión de divisas en la cuenta receptora tailandesa (formulario de transacción en moneda extranjera o formulario FET).

    Esto también puede resultarle ventajoso, ya que a menudo se obtiene un mejor tipo de cambio al cambiar dinero en Tailandia que si lo cambiara en su país de origen y luego lo transfiriera.

    Su abogado inmobiliario puede ayudarle con la transferencia de dinero. Le asesorará sobre el desembolso de fondos tras la transferencia de propiedad, le ayudará a transferir el dinero desde su país de origen a una cuenta bancaria tailandesa y gestionará los aranceles e impuestos gubernamentales aplicables una vez que su propiedad esté registrada en el Registro de la Propiedad de Tailandia.

    Financiación en su país de origen

    Si no dispone de efectivo sobrante, pero sí de bienes inmuebles disponibles en su país de origen, es posible financiar su compra a través de su entidad financiera habitual.

  • Usted ya tiene una relación comercial y un historial crediticio con su entidad financiera.
  • Los tipos de interés, los plazos de los préstamos y las condiciones de reembolso son, en general, mejores.
  • Pagarán la deuda en su moneda nacional.
  • El plazo para recibir y acceder a los fondos será más corto.
  • Se encargan de la valoración de propiedades que ya están en su poder.
  • Es posible que tengas mejores ratios de préstamo a valor (LTV) para acceder a capital propio.
  • Es posible que disponga de un presupuesto mayor para compras que si dependiera únicamente del efectivo.
  • Si compra con fines de inversión o reventa, puede utilizar su préstamo para obtener una mayor ganancia.
  • Tendrás que hacer frente a deudas más elevadas en tu país.
  • Es posible que deba extender el plazo de su deuda actual, lo que aumentará el tiempo que tardará en ser propietario absoluto de su vivienda actual.
  • Son responsables de las fluctuaciones en los tipos de interés.
  • Si compra una propiedad para alquilar en Tailandia, es posible que deba proporcionar a su institución un contrato de arrendamiento.
  • Algunas instituciones no aceptan ingresos por alquileres extranjeros para el pago de deudas en su país.

    • Financiarse en su país de origen es una opción viable; sin embargo, es recomendable buscar asesoramiento financiero antes de tomar una decisión. Muchos países tienen regulaciones estrictas en materia de préstamos e inversión extranjera.

    Por ejemplo, Australia:

    Tras la crisis financiera de 2008, muchos bancos australianos impulsaron una política de préstamos e inversiones destinada a reactivar el sector inmobiliario.

    En 2015, muchos propietarios de viviendas estaban sobreendeudados y tenían dificultades para pagar sus préstamos bancarios. La Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) adoptó una postura firme contra los bancos y sus prácticas crediticias responsables.

    Se exigió a los prestatarios que revelaran el uso previsto de los nuevos fondos, y se introdujeron nuevas regulaciones que estipulaban que los fondos para inversión estarían sujetos a ratios de préstamo a valor más bajos y plazos de vencimiento más cortos. Los fondos para inversión extranjera se consideraron de alto riesgo y se sometieron a un riguroso análisis crediticio.

    Para garantizar que las entidades financieras concedieran préstamos de forma responsable, los clientes debían gozar de una situación financiera más sólida para poder acceder a ellos.

    financiación extranjera

    Como se mencionó anteriormente, las opciones son limitadas, pero existen instituciones financieras que ofrecen financiamiento inmobiliario a inversionistas extranjeros en Tailandia. Estas instituciones tienen su sede en el extranjero, por ejemplo en Singapur, pero cuentan con sucursales en Tailandia.

    Existen tres compañías principales que ofrecen financiación a extranjeros: Bangkok Bank (sucursal de Singapur), United Overseas Bank (UOB), Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) y MBK Guarantee Co., Ltd (MBK).

    Analizaremos las ventajas y desventajas de la financiación extranjera y, a continuación, describiremos los requisitos específicos para cada institución.

  • Utilizar su propiedad en Tailandia como garantía para una hipoteca.
  • Opción de utilizar los ingresos por alquiler para pagar los préstamos.
  • Construir una relación que fomente una mayor inversión en Tailandia.
  • Opciones de financiación para una compra en Tailandia si no puede obtener financiación en su país de origen.
  • Crea un historial crediticio en Tailandia.
  • Tipos de interés más altos: Los tipos de interés serán más altos que los que se ofrecen a un ciudadano tailandés en su país o que los que son habituales en el suyo.
  • Plazos de préstamo más cortos: las entidades ofrecen plazos de préstamo de 5 a 15 años y estipulan que el préstamo debe reembolsarse en su totalidad antes de los 60 años.
  • Menor ratio préstamo-valor: algunas instituciones ofrecen un ratio préstamo-valor de hasta el 75 % del valor de la propiedad, pero lo habitual es que ronde el 50 %. El ratio préstamo-valor puede depender del importe del préstamo.
  • El préstamo debe devolverse en moneda extranjera, lo que puede generar comisiones excesivas y está sujeto a las fluctuaciones del tipo de cambio.
  • Criterios estrictos para la concesión de préstamos y la prestación de servicios.
  • Normativa estricta para la residencia de extranjeros.
  • Accesible únicamente a determinadas nacionalidades.
  • Los bienes inmuebles solo pueden adquirirse en determinadas zonas.

    • Bancos e instituciones que otorgan hipotecas a extranjeros en Tailandia

    Bancos Unidos de Ultramar (UOB)

    UOB es un banco multinacional con sede en Singapur. El banco ofrece préstamos inmobiliarios internacionales en Singapur, Malasia, Tailandia, Japón, Australia y el Reino Unido.

    Condiciones de financiación de UOB para bienes raíces en Tailandia:

  • La propiedad debe estar ubicada en Bangkok o en ubicaciones seleccionadas.
  • Solo para fines de inversión y residenciales.
  • La relación préstamo-valor es de hasta el 70% del valor tasado establecido por el estado o del precio de compra (el que sea menor).
  • Para los extranjeros con permiso de trabajo en Tailandia, el salario mínimo del solicitante es de 140 000 THB, siempre que hayan trabajado con dicho permiso durante al menos dos años. En caso contrario, el préstamo deberá reembolsarse en SGD o USD.

    • Una de las ventajas de mantener una relación comercial financiera con UOB es que puede diversificar su cartera y adquirir propiedades en diferentes países: Tailandia, Singapur, Malasia, Japón, Australia y el Reino Unido.

    Banco Industrial y Comercial de China (ICBC)

    ICBC es un banco comercial chino, multinacional y de propiedad estatal. El banco ofrece hipotecas a extranjeros que desean comprar bienes inmuebles en Tailandia.

    El banco considera solicitudes de personas de todas las nacionalidades, pero se centra en los mercados asiáticos y da prioridad a los solicitantes de China, Hong Kong, Macao, Taiwán, Singapur, Malasia y otros países asiáticos cercanos.

    Condiciones de financiación inmobiliaria de ICBC en Tailandia

  • La propiedad debe estar ubicada en Bangkok y sus alrededores, Pattaya o Phuket.
  • Disponible únicamente para condominios terminados (no para proyectos de nueva construcción) con un valor de mercado superior a 2,5 millones de THB.
  • Monto del préstamo: entre 1,5 y 15 millones de THB.
  • Relación préstamo-valor de hasta el 60-70% del valor determinado por el gobierno o del precio de compra (el que sea menor).
  • Para los extranjeros que trabajan en Tailandia con un permiso de trabajo, el salario mínimo para un solicitante es de 80.000 THB, con un período mínimo de empleo de un año.

    • Garantía MBK

    La garantía MBK permite a solicitantes de todas las nacionalidades solicitar un préstamo sin necesidad de trabajar ni residir en Tailandia. Los solicitantes pueden solicitar un préstamo y utilizar su propiedad actual como garantía.

    MBK Guarantee no toma en cuenta los documentos financieros ni los ingresos al otorgar préstamos. Ofrecen préstamos garantizados por una propiedad que usted ya posee en Tailandia.

    Para poder solicitar un préstamo para financiar otra propiedad, primero debe ser propietario de un inmueble.

    Términos y condiciones de la financiación con garantía de MBK en Tailandia.

  • La propiedad debe estar ubicada en Bangkok o en ubicaciones clave seleccionadas.
  • Monto del préstamo a partir de 1 millón de THB.
  • La relación préstamo-valor es de hasta el 50% del valor tasado establecido por el estado o del precio de compra (el que sea menor).
  • Periodo de recuperación de la inversión de hasta 10 años.
  • Solicita un préstamo utilizando un condominio como garantía.

    • La garantía MBK se considera la mejor opción hipotecaria para extranjeros en Tailandia. Si ya invierte en Tailandia, no existen restricciones en cuanto a nacionalidad, residencia, situación laboral o estado civil. Los ingresos en el extranjero pueden utilizarse como referencia para la aprobación.

    Las opciones de financiación menos conocidas

    Financiación local

    Quienes lleven varios años disfrutando de la vida en Tailandia y cumplan ciertos requisitos de residencia pueden solicitar financiación local.

    En Tailandia existen bancos nacionales e internacionales que ofrecen préstamos a ciudadanos extranjeros. Entre ellos se encuentran HSBC, Siam Commercial Bank (SCB), Thai Military Bank (TMB) y Tisco Bank.

    Estos bancos ofrecen mejores condiciones, pero tienen requisitos de residencia estrictos. Los solicitantes deben poseer (como mínimo) un documento de identidad que acredite su residencia permanente en Tailandia.

    Puedes solicitar un préstamo si perteneces a alguna de las siguientes categorías:

  • Trabajar en Tailandia con un permiso de trabajo por al menos 1-2 años y tener ingresos estables.
  • Permiso de Residencia Permanente (PR) en Tailandia: los titulares de un permiso de residencia permanente pueden acceder a más opciones de crédito con condiciones menos estrictas.

    • Financiación conyugal

    Muchos expatriados se mudan a Tailandia y encuentran el amor allí. Es perfectamente natural establecerse y construir un futuro con la pareja. Si te casas con un ciudadano tailandés, tu pareja puede solicitar una hipoteca, y tú debes actuar como avalista. Tanto la pareja tailandesa como el avalista extranjero deben tener empleo, ingresos estables y un buen historial crediticio.

    Este método tiene una gran ventaja y una gran desventaja.

    Tu cónyuge puede solicitar un préstamo en cualquier banco tailandés donde ya sea cliente. Se beneficiará de todas las tasas de interés, plazos, ratios de préstamo-valor y opciones de pago disponibles para los ciudadanos tailandeses.

    Como avalista del préstamo de su cónyuge, usted no es el propietario del inmueble. La hipoteca y la inscripción en el registro de la propiedad están a su nombre. Usted no tiene ningún derecho legal sobre la propiedad que está adquiriendo.

    Esto no debería desanimarte a construir una casa con tu cónyuge. Sin embargo, en caso de divorcio, podrías perder el derecho legal sobre una propiedad que ayudaste a financiar. Si te encuentras en esta situación, es fundamental que consultes con tu abogado.

    Su abogado inmobiliario

    Puede que suene repetitivo, pero para un extranjero que quiera invertir en bienes raíces en Tailandia o adquirirlos, encontrar un buen abogado e invertir tiempo y dinero en él es la mejor decisión que puede tomar.

    Un abogado inmobiliario de confianza le ahorra tiempo, evita frustraciones y le ayuda a prevenir posibles pérdidas económicas o litigios. Son imprescindibles si planea financiar su propiedad a través de una institución financiera. Son los expertos.

    Para que comprenda realmente cómo le ayuda su abogado, veamos qué hace exactamente.

    Para financiar esto, harán lo siguiente:

  • Revise los documentos del préstamo e interprételos si es necesario.
  • Asistencia en el desembolso de los fondos del préstamo a las partes correspondientes.

    • Durante el proceso de compra, ellos:

  • Realice un exhaustivo proceso de debida diligencia. Esto incluye investigar los antecedentes y el historial de los vendedores, las empresas promotoras, los edificios y cualquier posible complicación legal relacionada con los puntos mencionados anteriormente.
  • Se realizan búsquedas de titularidad. Esto incluye confirmar que los datos de propiedad coinciden con los registrados en el registro de la propiedad; que el vendedor es el propietario legal del inmueble y está autorizado para venderlo. También se comprueba si existen hipotecas, gravámenes, deudas o procedimientos legales pendientes contra la propiedad.
  • Revise cuidadosamente los contratos de compraventa para asegurarse de que todos los detalles sean precisos y justos tanto para el comprador como para el vendedor. A diferencia de los países occidentales, los contratos tailandeses suelen centrarse menos en cifras específicas y más en la relación entre comprador y vendedor. Podría describirse como un acuerdo verbal o un trato de palabra. Desafortunadamente, esto significa que pueden faltar términos o cláusulas importantes. Su abogado inmobiliario traducirá los contratos y le asesorará sobre las cláusulas clave que debe incluir para su protección. La revisión del contrato es esencial al comprar condominios, especialmente en zonas turísticas como Pattaya o Phuket.
  • Coordinación de transferencias y pagos. En cualquier transacción inmobiliaria, el dinero es el aspecto más importante. Lo explicaremos con más detalle más adelante, pero su abogado confirmará los importes adeudados (incluidos los gastos de registro de la propiedad, recargos por mora y otros cargos), quién correrá con los gastos y cómo se realizará el pago (calendario de pagos). Su abogado se asegurará de que todos los pagos y plazos sean justos para ambas partes y revisará con usted cualquier coste oculto o recurrente.
  • Asista a la transferencia y registro de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Su abogado recibirá y entregará todos los documentos pertinentes durante la transferencia. Posteriormente, podrá actuar como su contacto en el Registro de la Propiedad de Tailandia para registrar todos los documentos y pagar las tasas e impuestos según lo estipulado en su contrato.
  • Proteja su patrimonio. Un bufete de abogados de confianza puede ayudarle a identificar riesgos futuros. ¿Qué sucede en el peor de los casos, en caso de su fallecimiento? A menudo, redactamos un testamento en nuestro país de origen para asegurar la protección de nuestro patrimonio tras nuestra muerte. Tailandia no reconoce los testamentos extranjeros y estos pueden ser impugnados ante los tribunales. Abogados tailandeses pueden ayudarle a redactar un testamento válido en Tailandia que cubra exclusivamente los bienes ubicados en el país. Si bien no forma parte del proceso de compra, es un aspecto importante que suele pasarse por alto al considerar la protección de nuestro patrimonio y el bienestar de nuestro cónyuge o dependientes.

    • Durante el proceso de compra, trabajarás con muchos proveedores de servicios: agentes inmobiliarios, asesores financieros, promotores y abogados especializados en bienes raíces. Vale la pena dedicar tiempo a encontrar profesionales de confianza con quienes puedas establecer una buena relación.

    Consideraciones financieras adicionales

    Independientemente de cómo planee financiar su propiedad en Tailandia, existen otros aspectos financieros a considerar además del precio de compra.

    Tipos de cambio: El momento de la transferencia es crucial debido a las fluctuaciones del tipo de cambio. Debe transferir al menos la cantidad suficiente para cubrir el precio de compra y las comisiones. Si su moneda es fuerte, puede ahorrar dinero en la compra. Sin embargo, si se deprecia, es posible que tenga que gastar más en su propia moneda.

    Costos recurrentes: Al comprar un condominio, se incurre en cargos anuales por servicios (CAM - Administración de Áreas Comunes) y pagos al fondo de mantenimiento. Además, existen impuestos sobre la propiedad, tarifas de registro y, si corresponde, impuesto sobre la renta en caso de alquiler.

    Intereses y amortización: Los tipos de interés de los préstamos fluctúan y las cuotas de amortización pueden variar. Muchos bancos cobran comisiones por cancelación anticipada si se liquida el préstamo rápidamente y, a menudo, exigen la contratación de ciertas pólizas de seguro antes de la aprobación.

    Honorarios de agentes inmobiliarios: Sus expertos de confianza merecen una remuneración. Ofrecen un servicio y su trabajo lo justifica. Invertir en profesionales garantiza que todo el proceso de compraventa de su propiedad sea sencillo y sin estrés. Esto le ayudará a evitar posibles problemas financieros a largo plazo.

    Diploma

    En definitiva, existen muchas opciones para comprar un condominio en Tailandia. Sin embargo, hay algunas restricciones para terrenos y viviendas. Nuestros abogados pueden mostrarle alternativas para adquirir bienes inmuebles de forma indirecta. Recibirá una descripción completa de sus opciones, los expertos que pueden ayudarle y cómo iniciar el proceso.

    Tailandia es un país hermoso, y cada año cientos de extranjeros eligen visitarlo y establecerse allí de forma permanente, ya sea por estilo de vida o para invertir. El proceso a veces puede parecer complicado, pero si se aborda correctamente, es bastante sencillo.

    Abogados inmobiliarios | Abogados especializados en derecho de propiedad

    Si desea comprar la propiedad de sus sueños en Tailandia, es fundamental contar con un buen asesoramiento legal. Un abogado inmobiliario cualificado y familiarizado con la legislación tailandesa le asesorará y apoyará durante todo el proceso de compra y se encargará de todos los trámites.

    Siam Legal es un bufete de abogados registrado con más de 20 años de experiencia en derecho inmobiliario. El equipo cuenta con oficinas en las principales áreas metropolitanas de Bangkok, Chiang Mai, Pattaya y Phuket, y conoce a fondo las condiciones específicas de cada lugar.

    Puede ponerse en contacto con la oficina de Siam Legal en la siguiente dirección:

    Dirección: Edificio Two Pacific Place, piso 18, unidad 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey, Bangkok 10110, Tailandia. Teléfono: +66 2 254 8900 Móvil: +66 84 021 9800 Sitio web: www.siam-legal.com Horario de atención: 9:00 a. m. - 6:00 p. m.