由於旅遊業的蓬勃發展，泰國仍然是房地產投資的熱門目的地之一。因此，在泰國購買公寓已成為許多外國人的趨勢。儘管泰國房地產法通常禁止外國人在泰國購買房產，但購買公寓仍有合法途徑，因為《公寓法》在所有權和其他方面對國籍的限制相對寬鬆。

泰國的公寓是什麼？

公寓（通常簡稱「公寓」）是一種將房產分割成多個獨立住宅單元的房地產類型，每個單位都由業主單獨擁有。公寓有時也以公寓大樓的形式建造，但與出租公寓不同的是，公寓的各個單位完全由各自的業主擁有。此外，各公寓的業主通常還擁有建築物的公共區域，例如走廊、走道、游泳池、健身房、洗衣房等，以及共用設施和便利設施，例如電梯。公寓和公寓大樓之間的區別純粹是法律上的。

泰國住宅建築的差異

在泰國，住宅建築分為兩類：一類是根據《公寓所有權法》批准的公寓（condo），另一類是未註冊或未經批准的出租公寓。只有根據該法註冊並在土地登記處登記的公寓才能獲得國家頒發的產權證，從而賦予業主完全的個人所有權。 《公寓所有權法》明確規定了例如多戶住宅建築被批准為公寓的程序和標準。

在泰國購買公寓時，地點至關重要。從繁華的曼谷到普吉島，泰國各地都有許多機會找到理想的公寓。幾乎每個城市都有公寓出售，但有些地區尤其受到外國人的青睞。

在泰國購買公寓的流程

泰國對國籍沒有限制，任何合法入境泰國的外國人都可以購買公寓，通常情況下，公寓為全額產權。在泰國購買公寓非常簡單，只需滿足以下幾個條件：

  • 所購買房產必須位於專案總面積中指定為外國人擁有的49%區域內。這一點可以直接在開發商辦公室向相關法律機構核實。泰國《公寓所有權法》第19條對外國人所有權進行了規定，將其限制在建築物內所有住宅單元總面積的49%以內。因此，在泰國購買公寓的外國人必須仔細核查相關建築物是否允許外國人擁有產權。
  • 根據《公寓所有權法》，該項目必須進行登記。土地登記處將很快核實此事。
  • 購買該公寓必須使用從國外匯款至泰國的資金。這意味著資金必須來自您的國外銀行帳戶，並兌換成泰銖。您需要一份正式的銀行對帳單（外匯交易單，FET表格）。沒有這份文件，您將無法註冊成為公寓的共同所有人。

    • 為什麼需要 FET 形狀？

    FET 代表外匯交易（原 Thor Thor 3）。 FET 表格是向土地登記處進行房產登記的必要文件。在泰國，經授權處理超過 5 萬美元（或等值其他貨​​幣）外匯交易的金融機構必須填寫 FET 表格，並根據泰國投資促進局 (BOI) 的銀行法規向其報告該交易。當外國人購買公寓時，該表格正本（列明外國人姓名作為外幣收款人或付款人）可作為向土地登記處進行房產登記的證明，並表明外國人已遵守《公寓所有權法》第 19 條的規定。

    有權擁有所有權的外國人

    以下外國人有權在泰國購置房產：

  • 根據泰國移民法，外國人可以留在泰國；
  • 根據《投資促進法》獲準來泰國的外國人；
  • 根據《土地法》第 97 條和第 98 條的規定，已根據泰國法律登記為法人的法人；
  • 根據《外國企業法》第4條的定義，已取得外國企業營業執照的公司；
  • 外國人或依法被視為外國人的合法法人，以外幣入境泰國，並從泰銖帳戶或外幣帳戶兌換和提取泰銖。

    • 我需要簽訂購房合約嗎？

    在泰國購買公寓時，購屋協議是最重要的組成部分，外國人必須認真擬定。該合約規範買賣雙方的利益，並在簽署前明確所有細節。合約必須符合法律規定，並能保護買方的權益。如果是私人轉售公寓或租賃權，則合約適用一般合約法，雙方可以就各種條款達成一致，而這些條款可能對一方更有利。

    在泰國，許多潛在購屋者在最終確定購屋前都會尋求法律諮詢。律師可以澄清購屋的法律問題並審核銷售合約。

    其他需要考慮的要點

    在泰國購買公寓時，需要注意的是，產權過戶和土地登記處登記時會簽署一份泰國購屋合約。這並不影響您與賣方之間的私人協議。您還需要支付一些費用，可能包括過戶費、關稅或稅金。這些費用可以由買賣雙方分攤，也可以依照雙方的協議分攤。根據消費者保護法規，如果開發商直接出售公寓，他們最多可以向買方收取2%過戶費的一半，但不得超過這個比例。所有其他費用均由開發商承擔。

    泰國房地產律師

    暹羅國際法律事務所是一家位於泰國的律師事務所，致力於為希望在泰國購買房產的外國人提供全方位的法律服務，以保護他們的權益。我們提供全面的房地產相關服務，力求最大程度地滿足國內外客戶的需求。如果您有任何關於房地產的問題或疑慮，歡迎您透過以下連結聯絡我們的泰國房地產律師團隊：